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Forums des investisseurs heureux

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#1 22/08/2012 16h46 → Durée de détention optimale d'un bien immobilier avant sa revente ? (fiscalité, imposition, investissement locatif, revente)

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Réputation :   10 

Bonjour à tous,

Je m’interroge sur la durée de détention optimale d’un bien immobilier avant sa revente.

Les recherches que j’ai réalisées n’indiquent que peu de choses à ce sujet. Grâce aux liens du forums j’ai pu trouver des simulateurs concernant le choix entre l’achat et la location mais uniquement dans le cadre d’une résidence principale.

Mais question est simple mais fait entrer de multiples variables dans le raisonnement qui sont propres à chacun. Même si mon objectif n’est pas d’établir une formule prêt à l’emploi (encore que..)!

Pour faire simple, à partir de quel moment en tenant compte de l’amortissement du bien, de l’évolution de son prix, de la fiscalité sur la plus-value et du taux d’imposition est-il judicieux de songer à la revente?

Ces éléments me semblent pertinent pour se donner un ordre d’idée général afin d’éviter de revendre à 10 ans s’il est préférable d’attendre 15 et vice-versa..

Mots-clés : fiscalité, imposition, investissement locatif, revente

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#2 22/08/2012 20h42 → Durée de détention optimale d'un bien immobilier avant sa revente ? (fiscalité, imposition, investissement locatif, revente)

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Réputation :   224 

Bonjour,

étrange question à laquelle il n’y a pas de réponse toute faite…

Il faut tout d’abord regarder la fiscalité. Tant que la PV n’est pas exonérée, c’est pénalisant de revendre (sauf en residence principale).

Moi j’ai envie de vous dire que si vous n’avez pas de raison de vendre (placement plus rentable), conservez votre bien!

Pour ce qui est de la non fiscalisation des revenus immos, il suffit d’investir régulièrement.


Left the Rat Race in 2013

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#3 22/08/2012 22h11 → Durée de détention optimale d'un bien immobilier avant sa revente ? (fiscalité, imposition, investissement locatif, revente)

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Réputation :   85 

À mon sens, le principal élément à prendre en considération est le prix de vente ainsi que votre anticipation de l’évolution de ce dernier.
Il faut vendre … cher.

La fiscalité est bien évidemment importante mais n’intervient que dans un dernier temps.

Je me suis déjà posé cette même question de savoir s’il y avait un moment optimal pour vendre un bien immobilier. Je pense que la première motivation est l’équilibre général du patrimoine (en d’autres termes, il faut veiller à ne pas être trop chargé en immobilier non pas parce que c’est de l’immobilier mais parce qu’il faut diversifier son patrimoine afin de limiter son risque).

Le deuxième élément permettant l’arbitrage est le rendement net d’impôts. Est-ce qu’avec un capital équivalent, il n’est pas possible d’obtenir un revenu supérieur avec une autre classe d’actif pour un risque équivalent ?

le calcul n’est pas simple car l’immobilier permet d’accéder à un levier important , ce qui améliore sensiblement le rendement (et augmente le risque) de l’opération.

En définitive, je pense que la vraie question à se poser est de savoir oú l’on se situe dans le cycle.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#4 23/08/2012 06h52 → Durée de détention optimale d'un bien immobilier avant sa revente ? (fiscalité, imposition, investissement locatif, revente)

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Motus a écrit :

Je me suis déjà posé cette même question de savoir s’il y avait un moment optimal pour vendre un bien immobilier. Je pense que la première motivation est l’équilibre général du patrimoine (en d’autres termes, il faut veiller à ne pas être trop chargé en immobilier non pas parce que c’est de l’immobilier mais parce qu’il faut diversifier son patrimoine afin de limiter son risque).

Pourquoi toujours vouloir ou prôner un équilibre de patrimoine entre immobilier , bourse , SCPI , SICAV et je ne sais trop quel type d’investissement.
Si un investissement se spécialise dans un secteur d’investissement l’immobilier ou la bourse , il sera bien meilleur que de se diversifier. 

Motus a écrit :

Le deuxième élément permettant l’arbitrage est le rendement net d’impôts. Est-ce qu’avec un capital équivalent, il n’est pas possible d’obtenir un revenu supérieur avec une autre classe d’actif pour un risque équivalent ?

Je suis d’accord , il y a aussi un point à prendre en compte le bien une fois payé par la location il est possible de le vendre même avec une plus value , c’est toujours bon à prendre et réinvestir une partie de l’argent disponible dans un autre investissement immobilier plus grand en faisant un apport partiel.

Motus a écrit :

le calcul n’est pas simple car l’immobilier permet d’accéder à un levier important , ce qui améliore sensiblement le rendement (et augmente le risque) de l’opération.

Pourquoi le fait que le levier soit important génère un risque important ?
Cette théorie doit être valable en bourse mais pas en immobilier car une fois votre achat équilibré , l’emprunt payé par la location , l’assurance des impayés en plus où est le risque ???

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#5 23/08/2012 07h41 → Durée de détention optimale d'un bien immobilier avant sa revente ? (fiscalité, imposition, investissement locatif, revente)

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Réputation :   85 

Bonjour Philippe,

Une trop forte concentration du patrimoine est une source évidente de risque, amha. Cela revient à mettre tous ses œufs dans le même panier. On se retrouve alors fortement dépendant d’une profonde modification des conditions de marché ou de la fiscalité. Dans le cas de l’immobilier, les exemples ne manquent pas : éclatement des bulles successives, alourdissement progressive de la fiscalité (csg, crds), loi de 48…

Plus il y a de dette, plus le risque est important. En contractant une dette, on se retrouve avec un flux certain de capitaux à sortir (le remboursement) tandis que le flux entrant est plus aléatoire car lié à la qualité de l’investissement réalisé. Je conviens qu’avec de l’expérience, on peut limiter ce risque mais le plus grand expert peut se tromper, d’autant que généralement les durées de remboursement sont longues.

Si dans dix ans, vous tombez malade, qu’une loi protectrice vous empêche de déloger votre locataire indélicat ou que votre logement devienne vacant parce qu’un incinérateur est venu s’installer devant votre bien, le remboursement peut devenir compliqué.

Je pense pour ma part que quelque soit le support de placement (immobilier, bourse, autre), il y a une forte corrélation entre le rendement final d’une opération et le risque pris. Ainsi, plus il y a de dette, plus le rendement est important et plus le risque pris est conséquent.


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#6 23/08/2012 09h12 → Durée de détention optimale d'un bien immobilier avant sa revente ? (fiscalité, imposition, investissement locatif, revente)

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Ravito a écrit :

Bonjour à tous,

Pour faire simple, à partir de quel moment en tenant compte de l’amortissement du bien, de l’évolution de son prix, de la fiscalité sur la plus-value et du taux d’imposition est-il judicieux de songer à la revente?

ne pas negliger egalement les frais d’actes notariés, frais de dossier, eventuel frais de remboursement anticipé… pour le calcul de la "rentabilité" de revente

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#7 23/08/2012 13h28 → Durée de détention optimale d'un bien immobilier avant sa revente ? (fiscalité, imposition, investissement locatif, revente)

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Je prends connaissance de ces différents avis et trouve l’échange intéressant.

Cela amène la question générale du patrimoine et de son équilibre. A ce sujet, plusieurs discours s’affronte et je suis moi-même dans une situation non figée en terme de stratégie:

Pour ce qui est de la non fiscalisation des revenus immos, il suffit d’investir régulièrement.

Effectivement il s’agit d’une solution mais elle me semble réductrice en terme de diversification. Cela reviendrait à investir dans un bien tous les trois ans environ afin de diminuer la fiscalité. Dans ma situation, je préfère ne pas acquérir trop d’immo pour des raisons de mobilité géographique.

Moi j’ai envie de vous dire que si vous n’avez pas de raison de vendre (placement plus rentable), conservez votre bien!

Le bon sens est aussi un des éléments essentiels, merci pour ce rappel.

Néanmoins, la question portait sur une revente, et un réinvestissement sur un autre support ou en immo d’ailleurs, comment traiter l’ensemble des paramètres.

Je suis conscient que je n’obtiendrai pas de réponses toutes faites car cela supposerait de prendre en compte la durée de réinvestissement.
La question me semblait pertinente afin d’échanger sur le sujet et d’avoir vos avis.

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#8 23/08/2012 13h35 → Durée de détention optimale d'un bien immobilier avant sa revente ? (fiscalité, imposition, investissement locatif, revente)

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Si la rentabilité de votre nouveau placement (liquide ou pas) est supérieur à la renta de l’immo. Vendez.

A prendre en compte dans l’équation f(x), liste non exhaustive:

- Durée de vie du nouveau placement
- Travaux de copropriété à venir dans l’immeuble à vendre
- Evolution de la situation maritale et successorale

Dernière modification par BorderLine (23/08/2012 13h36)

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#9 23/08/2012 14h09 → Durée de détention optimale d'un bien immobilier avant sa revente ? (fiscalité, imposition, investissement locatif, revente)

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Ravito a écrit :

JNéanmoins, la question portait sur une revente, et un réinvestissement sur un autre support ou en immo d’ailleurs, comment traiter l’ensemble des paramètres.

Revendez et réinvestissez si votre situation après cette opération vous apparait significativement meilleure qu’avant.

Prenez en compte dans la comparaison tout ce qui peut avoir un impact dans votre situation, par exemple (la liste et la pondération dépende de votre situation particulière) : valeur à la casse du patrimoine immédiate ou à un horizon de N années, flux de revenus nets présent et futurs, disponibilité du patrimoine, diversification du patrimoine, possibilité de transmettre le patrimoine, les assurances (par ex. ass. décès associées aux emprunts), etc. N’oubliez pas de prendre en compte les frais et impôts associés à l’opération.

Le "significativement" est là pour justifier tous les désagréments qu’il y a durant l’opération (le temps passé, le risque de se tromper,  par exemple). Si la différence est faible, ne bougez pas. A quoi bon….

Si vous arrivez à modéliser tout ceci sans trop de complexité, n’hésitez pas à publier ce résultat ici. Mais je doute que ce soit possible…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#10 24/08/2012 06h57 → Durée de détention optimale d'un bien immobilier avant sa revente ? (fiscalité, imposition, investissement locatif, revente)

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Motus a écrit :

Bonjour Philippe,

Une trop forte concentration du patrimoine est une source évidente de risque, amha. Cela revient à mettre tous ses œufs dans le même panier. On se retrouve alors fortement dépendant d’une profonde modification des conditions de marché ou de la fiscalité. Dans le cas de l’immobilier, les exemples ne manquent pas : éclatement des bulles successives, alourdissement progressive de la fiscalité (csg, crds), loi de 48…

LA CSG et RDS concernant aussi les valeurs mobilières avec la suppression récente ou prévue me semble t’il du seuil d’exonération des plus values mobilières.
Je préfère maitriser un sujet , connaitre et diversifier mes investissements immobiliers par des emprunts calculés plutôt qu’une diversification vers des supports boursiers trop aléatoire à mon sens.

Soyez sûr qu’il plus simple de maitriser sa fiscalité immobilière que boursière , tout cela par le jeu de travaux , d’amortissements , de déductions d’intérêts d’emprunts et même de revente de bien pour dégonfler la note.
A titre perso je ne paye pas d’impôt sur les revenus locatifs , j’ai réduit mon imposition significativement par un achat en scellier  et j’entame une phase de revente de bien hors plus value.

Gardons à l’esprit que les personnes auront toujours besoin de se loger

Motus a écrit :

Plus il y a de dette, plus le risque est important. En contractant une dette, on se retrouve avec un flux certain de capitaux à sortir (le remboursement) tandis que le flux entrant est plus aléatoire car lié à la qualité de l’investissement réalisé. Je conviens qu’avec de l’expérience, on peut limiter ce risque mais le plus grand expert peut se tromper, d’autant que généralement les durées de remboursement sont longues.

C’est pas faux mais il est toujours possible de revendre un bien et croyez moi la recherche de logement est important actuellement pour des raisons démographiques et sociétales.
Divorce , départ dans la vie , accident de la vie cela implique une forte demande en studio , T1 , T2 

Motus a écrit :

Si dans dix ans, vous tombez malade, qu’une loi protectrice vous empêche de déloger votre locataire indélicat ou que votre logement devienne vacant parce qu’un incinérateur est venu s’installer devant votre bien, le remboursement peut devenir compliqué.

D’où la diversification en terme d’immobilier , de type de bien et de localisation.
Sachant que je suis prêt à revendre moins cher que j’ai acheté car je n’ai fait qu’une demande de crédit auprès de la banque et ensuite le bien s’est auto financé.
Il y a aussi des assurances GRL contre les impayés. 

Motus a écrit :

Je pense pour ma part que quelque soit le support de placement (immobilier, bourse, autre), il y a une forte corrélation entre le rendement final d’une opération et le risque pris. Ainsi, plus il y a de dette, plus le rendement est important et plus le risque pris est conséquent.

Sauf que pour l’immobilier l’emprunt est couvert par le loyer alors que sur d’autres supports je doute fort que vous empruntiez pour acheter des actions en bourse hormis les SCPI communément appelés pierre papier qui sont souvent acheter à crédit

C’est l’éternel débat entre les boursiers et les immobiliers ………..mais sans vouloir insister sur l’investissement immobilier , il est à mon sens plus simple d’investir dans de l’immobilier , le mettre en gestion par agence et récupérer ses billes au terme du remboursement du crédit , l’argent est sonnant , les augmentations de loyer sont annuelles bien sûr le marché peux se retourner mais lorsque l’on parle de bulle immobilière il s’agit des prix de vente même si les prix baissent les chutes sont limités , la remonté existe toujours et durant cette période les loyers tombent toujours car même si votre locataire est parti pour acheté il y aura toujours une autre personne qui aura besoin de se loger.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#11 24/08/2012 14h34 → Durée de détention optimale d'un bien immobilier avant sa revente ? (fiscalité, imposition, investissement locatif, revente)

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Oui Philippe30, on a (depuis longtemps, à la lecture de vos interventions) compris que pour vous l’immobilier était l’alpha et l’oméga, et que vous aviez réponse à chaque "accident" de parcours de l’investisseur en immobilier (au point de même presque considérer y gagner quand vous vendez à perte smile). Je vous souhaite d’ailleurs d’éviter ces incidents de parcours.

Mais quel rapport avec la question posée par Ravito ?


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#12 24/08/2012 18h06 → Durée de détention optimale d'un bien immobilier avant sa revente ? (fiscalité, imposition, investissement locatif, revente)

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Une réponse à la question, d’un point de vue un peu formel, peut se trouver ici:

http://business.fullerton.edu/finance/z … lerton.pdf

Auteurs de l’article a écrit :

Other things being equal, higher illiquidity and transaction costs lead to longer holding periods, while higher return volatility implies shorter holding periods. Our empirical application suggests that the optimal holding period based on our model is quite consistent with previous empirical findings. In addition, we find that when illiquidity risk is incorporated the true real estate risk is significantly higher than the conventional risk estimate

Et ce papier un peu plus vieux
http://www.cre.org/memberdata/pdfs/4_1_optimal.pdf

Qui dit que grosso modo, ce n’est pas la peine de se poser la question, parce que entre un résultat optimal et suboptimal, pas grande différence !

Comme quoi
(1) Il existe des tonnes de recherche / articles etc sur ce sujet (les docs ci-dessus = 3 minutes sur google)
(2) Ils ne sont pas d’accord entre eux

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