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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/08/2012 16h07 → Achat-revente d'un bien immobilier entre amis : SCI ou indivision ? (achat a plusieurs, achat revente, entre amis, plus value)

Membre
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Je souhaite acquérir un bien immobilier avec un ou deux amis. Le but étant de le rénover puis le revendre.
Quelle solution s’offre à nous en tant que particulier? La SCI parait le plus simple mais je crois qu’il s’avère impossible car la plus-value est considérée comme "but commercial". Reste l’indivision mais je connais très mal..

Avez vous des expériences en ce domaine? Merci d’avance!

Mots-clés : achat a plusieurs, achat revente, entre amis, plus value

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#2 27/08/2012 16h43 → Achat-revente d'un bien immobilier entre amis : SCI ou indivision ? (achat a plusieurs, achat revente, entre amis, plus value)

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Devenez marchand de biens (Optimisation fiscale pr une activité de marchand biens immobiliers ?)  (Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ? (7/23))  (Info), en constituant une société pour cet objet social.

La fiscalité sera différente de celle applicable aux particuliers, au niveau de la TVA, des frais de notaire, de l’imposition des plus-values, et de l’imposition du bénéfice des opérations d’achat-revente (IS), avec des aspects avantageux et d’autres moins…..


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#3 27/08/2012 16h54 → Achat-revente d'un bien immobilier entre amis : SCI ou indivision ? (achat a plusieurs, achat revente, entre amis, plus value)

Membre
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Merci pour cette réponse rapide et complète, cependant je suis déçu qu’il n’y ait pas d’autre solution plus simple… Cette activité ne serait pas habituelle.

Je vais tout de même me pencher sur la question du marchand de bien mais cela ne m’enchante guère..

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#4 27/08/2012 17h23 → Achat-revente d'un bien immobilier entre amis : SCI ou indivision ? (achat a plusieurs, achat revente, entre amis, plus value)

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Est ce qu’il y a des contre indications à tout simplement faire cela au travers d’une SARL ou SAS? Tout objet commercial peut s’appliquer. L’intérêt est d’avoir une responsabilité limitée.

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#5 27/08/2012 17h52 → Achat-revente d'un bien immobilier entre amis : SCI ou indivision ? (achat a plusieurs, achat revente, entre amis, plus value)

Modérateur
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Parmi ce qui peut géner Deype (et d’autres sans doute) dans le fait de constituer une société (avec pour objet : marchand de biens + activités associées) je vois entre autres :

- complexité et frais pour mettre en oeuvre (statuts, comptabilité, etc., voire dissolution à la fin)
- fiscalité différente (avec certains aspects désavantageux comme payer TVA et IS, mais pas tous…)
- éventuelle incompatibilité avec sa profession ou son statut (gendarme)

L’intérêt serait :
- avoir une responsabilité limitée (encore que : en cas de besoin de financement, la banque demandera sans doute une caution personnelle sur les biens privé des associés…)
- être carré vis à vis du fisc (pas de risque que le fisc ne requalifié en marchand de bien à posteriori)
- bénéficier de qqs autres avantages (frais de notaire moindres, possibilité de passer tous les frais associés sur la compta de la structure, de récupérer la TVA, etc.)

[listes à compléter]


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#6 27/08/2012 18h02 → Achat-revente d'un bien immobilier entre amis : SCI ou indivision ? (achat a plusieurs, achat revente, entre amis, plus value)

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Bien résumé GoodbyLenine! En effet, le coté société me dérange…

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#7 21/06/2016 18h12 → Achat-revente d'un bien immobilier entre amis : SCI ou indivision ? (achat a plusieurs, achat revente, entre amis, plus value)

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Bonjour à tous,

Ce sujet n’est pas récent mais je suis en train de monter un projet similaire avec une solution qui n’est pas cité par GBL. La SCI ne doit pas avoir de but commercial mais il est permis de vendre 100% des parts d’une SCI.

Notre projet :
- Création d’une SCI à l’IR avec capital variable et intégration de tout les apports dans le capital.
- On remet au propre et on rend présentable tout l’immeuble (parking, façade, toiture, élec, plomberie, sols et murs).
- On met la SCI en vente en intégrant la PV (d’où l’importance d’un capital élevé pour la fiscalité).
- On recherche des locataires.
- On revend la SCI complète avec ou sans locataire à un investisseur.

Avantages : Opération limitée dans le temps, fiscalité minimum, retours rapides.

Quelqu’un ici a déjà réalisé ce type d’opération?


Diversification is protection against ignorance - W. Buffett

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#8 21/06/2016 18h35 → Achat-revente d'un bien immobilier entre amis : SCI ou indivision ? (achat a plusieurs, achat revente, entre amis, plus value)

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Quel avantage voyez vous par rapport à un achat en direct ? Fiscalement, ca sera fort similaire (à moins de revendre la SCI sans plus value, la fiscalité sera la même), les coûts de la SCI en sus.

Par contre, du point de vue de l’acheteur :
- s’il achète en propre un bien immo, il cadre son risque par rapport à ce qu’il sait de l’immeuble, etc … En cas de malfaçon, de travaux inappropriés, etc … il peut se retourner contre vous.
- s’il achète la SCI, il prend à sa charge tout, puisqu’il acquiert aussi les responsabilités de la SCI (typiquement, si les travaux sont mal faits, il devra assumer), le tout pour un coût d’acquisition similaire pour lui.

Vendre une SCI est plus difficile que vous ne le pensez, du fait de la responsabilité illimitée que cela inclut, et aussi du fait que le principal intérêt d’une SCI, ce sont les statuts adaptés aux besoins des associés fondateurs, qui sont rarement les mêmes que ceux des éventuels repreneurs.

Edit : complément

JE pense au fait que vous avez une SASU, et que donc vous pensez peut être utiliser un montage permettant de transférer du cash de la sasu vers la SCI. Dans ce cas, pensez au fait que la vente des parts sociales à court terme subit un traitement fiscal différent, dans le cadre d’un associé personne morale pour la SCI.

Dernière modification par xa (21/06/2016 18h37)

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#9 21/06/2016 19h13 → Achat-revente d'un bien immobilier entre amis : SCI ou indivision ? (achat a plusieurs, achat revente, entre amis, plus value)

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Quel avantage voyez vous par rapport à un achat en direct ? Fiscalement, ca sera fort similaire (à moins de revendre la SCI sans plus value, la fiscalité sera la même), les coûts de la SCI en sus.

Je souhaite réaliser l’opération en m’associant avec des entrepreneurs qui font déjà partie de mon réseau professionnel. Ils nous faut donc un cadre juridique. Votre remarque sur l’intégration de la tréso de la SASU est exacte, bien que ce n’est pas ce qui doit dicter mon choix. Si un montage est meilleur avec mes fonds propres il sera privilégié.

- s’il achète la SCI, il prend à sa charge tout, puisqu’il acquiert aussi les responsabilités de la SCI (typiquement, si les travaux sont mal faits, il devra assumer), le tout pour un coût d’acquisition similaire pour lui.

Ce "risque" peut faire l’objet d’une décote, notre PV estimée le permet. La question est de savoir si pour un bien présentant un rendement >10% sur 4 lots (division du risque) et sans copropriété, la SCI est un frein pour un potentiel investisseur.

NB: J’ai déjà des parts dans 2 SCI à l’IS mais l’objectif est différent (long terme, CF à 0 pour encore 15 ans).


Diversification is protection against ignorance - W. Buffett

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#10 21/06/2016 21h41 → Achat-revente d'un bien immobilier entre amis : SCI ou indivision ? (achat a plusieurs, achat revente, entre amis, plus value)

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Vous n’avez pas répondu à la question : quels avantages voyez vous à une SCI dans votre cas par rapport à un achat en propre qui est aussi un cadre juridique valide ? On ne fait pas de SCI pour "faire joli", mais parce qu’on en attend des avantages en terme de souplesse, de structuration, etc …

Or vous ne présentez pas ces avantages.

"La question est de savoir si pour un bien présentant un rendement >10% sur 4 lots (division du risque) et sans copropriété, la SCI est un frein pour un potentiel investisseur."

Oui, ca reste un frein.  Reprendre une SCI n’est pas simple, et nécessite une expertise. Vous tomberez sur des investisseurs chevronnés, rompus à cet exercice, et qui seront très tâtillons sur les conditions d’exécution et le prix.

Vous partez déjà avec une double décote (une pour présence de locataire, que le repreneur ne pourra pas mettre dehors, qu’il n’aura pas choisi, dont il ne maitrisera pas le dossier ni le ressenti personnel que vous auriez lors de la signature du bail, une seconde pour détention via SCI).

Suivant les entrepreneurs, si les travaux ne sont pas fait par des pros externes à la SCI, un investisseur chevronné demandera une prise de garantie sur la qualité des travaux, ce qui va se traduire par une décote ou un report de paiement en fonction de la réalisation ou non d’un risque.

Par exemple, une SdB mal posée. Si vous achetez l’immeuble vous pouvez vous retourner contre le vendeur ou son artisan. Si vous achetez la SCI, vous avez acquis la malfaçon et vous devez l’assumer.

etc, etc, etc ….

Un investisseur estimera l’intérêt de la reprise par rapport à SON projet, pas par rapport au votre. S’il estime que le risque nécessite un rendement brut de 12 à 15%, il décotera la SCI d’autant.

Donc il faut être prudent : revendre une SCI n’est pas simple. A minima, vérifiez que le projet reste viable soit sans revente soit par revente de l’immeuble lui même.

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#11 22/06/2016 09h44 → Achat-revente d'un bien immobilier entre amis : SCI ou indivision ? (achat a plusieurs, achat revente, entre amis, plus value)

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Vous n’avez pas répondu à la question : quels avantages voyez vous à une SCI dans votre cas par rapport à un achat en propre qui est aussi un cadre juridique valide ? On ne fait pas de SCI pour "faire joli", mais parce qu’on en attend des avantages en terme de souplesse, de structuration, etc …

Votre analyse est pertinente. Je pense qu’il s’agit simplement d’un biais "culturel" et d’habitudes. Pour moi, l’acquisition en propre à plusieurs est réservée au cadre familiale ou entre amis… mais pourquoi pas!

Je vais creuser cette piste que je présenterai surement à mes associés. Il va falloir aller vite parce que j’ai déjà signé le compromis (à mon nom, pour bloquer la vente).


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#12 22/06/2016 10h27 → Achat-revente d'un bien immobilier entre amis : SCI ou indivision ? (achat a plusieurs, achat revente, entre amis, plus value)

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Si je comprends bien : vous pensiez que les travaux réalisés par vos associés pouvaient être considérés comme des "apports en industrie" et augmenter le capital, ce qui diminue d’autant la plus-value prise en compte à la revente de la SCI.
Personnellement, je ne sais pas répondre, mais avec un coup de google, je trouve une réponse de forum qui dit que ce n’est pas possible : Paul et marie 3 mars 2011 dans cette page : SCI capital variable / apport en industrie (pour ce que ça vaut).

Réponses qui vont dans le même sens ici : Apport en industrie pour une SCI et écriture comptable [Résolu]

il s’agit simplement d’un biais "culturel" et d’habitudes. Pour moi, l’acquisition en propre à plusieurs est réservée au cadre familiale ou entre amis…

Poursuivez votre logique jusqu’au bout : avec des associés, vous comptez acheter un immeuble pour le retaper et le revendre avec plus-value, dans une logique professionnelle (puisque vous dites que ce n’est pas celle du cadre familiale et des amis).

La structure adaptée pour faire cela est manifestement une entreprise de marchand de biens. Pas une SCI. wink

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#13 28/07/2016 10h11 → Achat-revente d'un bien immobilier entre amis : SCI ou indivision ? (achat a plusieurs, achat revente, entre amis, plus value)

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J’ai discuté du projet avec mon notaire. Il me dit que le risque d’être requalifié en marchand de biens sur une seule opération d’achat/revente est très faible.

SCI  créée, acte authentique signé. On avance dans ce sens, les travaux débutent en septembre, je ne sais pas encore comment se fera la sortie.
Je vous tiens informés, que les suites soient favorables ou non.


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