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Forums des investisseurs heureux

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#26 16/07/2012 23h05 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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Pendant la vie de la société, vous pouvez (techniquement) vous distribuer des dividendes qui supporteront la fiscalité applicable à tout versement de dividende, mais il assez peu probable que cela soit possible. Vous ne pouvez pas à la fois rembourser des emprunts ET percevoir des revenus complémentaires sur les opérations réalisées à crédit…

Au terme de l’opération, dans un tel montage, la sortie est toujours délicate car l’avantage acquis pendant toute la période de détention du portefeuille est contre balancé par une plus forte taxation au moment de la revente.

Si vous souhaitez casser cette tirelire au terme, le plus intéressant est actuellement de revendre la société à une structure spécialisée dans la défaisance (en faisant éventuellement la donation préalable des parts aux enfants, pour purger la plus-value).

La plus-value induite bénéficie actuellement d’une taxation forfaitaire (19 % + contributions sociales au taux de 15,5% selon barème 2011), ce qui reste acceptable, mais il est impossible de savoir comment tout cela sera taxé dans 30 ans…

Vous ne deviendrez pas millionnaire sans payer d’impôt !

Dernière modification par stephane (16/07/2012 23h06)

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#27 19/07/2012 10h08 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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@Despe44, quelques petits détails.
Pour une meilleure garantis, refaites les calculs en baissant encore le rendement des SCPI. Cette année les estimations tournent au alentour de 5 ou 5,3%.
Ce qui sur la durée fait une différence non négligeable.

Autre point : sur 25 ans, le taux de 4% pour des SCPI me parait bas.
Il ne faut pas oublier que les banques ont tendance à servir un taux plus élevés pour les SCPI que pour l’achat d’une résidence principale.

Ensuite, il y a bien sur la sécurité que la banque voudra sur le prêt. En sachant que certaines banques multiplie les rendements locatifs annoncés par 0,7% pour la prise en compte du remboursable. Donc cela réduira d’autant la capacité d’emprunt.
Je pense que la banque voudra en plus des SCPI des biens tangibles au sein de la société pour sécuriser le tout.

A votre niveau, je verrais 2 solutions plus petites certes mais plus sécurisé :
- Utiliser vos 25k€ d’apport pour faire un achat en NP avec usufruit sur 30 ans. Soit Un achat de 25k€ de part pour une valeur de 31% de la valeur réelle. Donc l’équivalent de 80.645€ de part dans 30 ans.
- utiliser vos 25k€ d’apport pour acheter en PP et éviter le déficit, ce qui sera indolore sur vos finances, et évitera d’avoir des échéances mensuelles lourdes pénalisant vos budget.
A vu de nez, je dirait possibilité d’emprunter entre 50k€ et 75k€ pour avoir un investissement auto-financés.

Ensuite, vous aurez les mains libres pour continuer d’investir.
En gros, je déconseillerais de s’endetter à ce niveau sur 25 ans, cela ayant un impact trop élevé.
Mieux vaut y aller par étape.
Surtout qu’au fur et à mesure des investissements, on apprend et on devient de plus en plus compétent.

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#28 19/07/2012 11h56 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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FISCALITE A GEOMETRIE VARIABLE  encore :

A l heure actuelle ou tout est mis en oeuvre pour récupérer quelques milliards ,

Objectivement j imagine que tous ces montages savants qui permettent des déductions fiscales  avec effet de levier à la clef pourraient faire plouf   assez rapidement

En effet , je n y vois aucun bénéfice pour l Etat ,  aucune nécessité que ce mécanisme existe  dans la plupart des cas dans la durée

Mais le  démanteler pour que  des centaines de milliards  soient servis sur un plateau - oui

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#29 19/07/2012 12h07 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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Swx a écrit :

DEFICIT FONCIER

J étais très fier de ma trouvaille explicitée dans mon mail précédent :
Or je viens de m apercevoir maintenant que  la  derniere newsletter de GuillaumeFonteneau  avait
largement évoqué   divers aspects ce  sujet

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#30 19/07/2012 13h24 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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bonjour despe(rado) du 44

Des choses ne vont pas dans tes calculs :

* La première est : 
As-tu du capital à nantir (hypothéquer) pour que la banque se couvre d’une perte sur la valeur des immeubles ou SCPI que tu comptes acheter ( j’ai lu en diagonale et n’est pas compris ce que tu veux acheter) En gros, il faut  0,5 ou 1 million supplémentaire qui seront bloqués ?

* J’ai un peu de mal à comprendre ce qui est du domaine de la SARL, SCI et toi (personne physique soumis à l’IR). Tu parles comme CA,  les revenus de la SARL + les tiens.
C’est impossible de cumuler les 2.

* Tu oublies les impots fonciers, les impots (remplaçant la taxe pro)
Si tu places ton argent dans des SCPI tu oublies les taxes sur les dividendes et futurs retournement de loi ( tu es dans le viseur du gouvernement : tu cumules salo de proprio, salo de speculateur, salo d’actionnaire et salo de patron big_smile )

* Tu ne peux pas avoir un déficit chronique de 20%du CA : Si c’est accepté par l’expert comptable, Il faudra tout les ans faire des augmentations de capital et donc des frais. 

D’autres parts tes frais généraux semblent legers et les revenus optimistes

* l’IS est de 33% (Oui Le discours d’Eva Joly n’y connait rien à l’économie)

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#31 19/07/2012 14h04 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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@francoisolivier :   Le "plan" de despe44 n’est pas réaliste pour tout plein de raisons,  mais vous écrivez aussi quelques contre-vérités :

- il n’est pas nécessaire de faire "des augmentations de capital et donc des frais", car un apport en compte-courant d’associé serait aussi possible (et moins couteux et plus flexible);

- l’IS n’est pas toujours de 33% :  il n’est que de 15% sur les 38210 premier € de bénéfice.
(et pour les compétences d’Eva, je ne me prononcerais pas si vite…. En tout cas le programme économique qui figurait sur son site www de campagne me semblait avoir au moins autant de bon sens que celui des autres candidats. L’avez-vous lu ?)

Dernière modification par GoodbyLenine (19/07/2012 14h05)


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#32 25/07/2012 15h58 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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Bonjour Despe44 et les autres,

oui votre projet fait rêver… Dommage que les montages les plus rentables soient réservés à ceux qui sont déjà riches !

J’envisage d’arriver au même résultat via une dizaine d’opérations de 100K€ réparties sur 10 ou 15 ans sans montage particulier.

Ce qu’il faut avoir en tête (corrigez-moi si vous n’êtes pas d’accord), pour être raisonnable et intégrer un risque de baisse des loyers suite à la crise que l’économie européenne traverse, c’est que les SCPI achetées devraient rapporter 5% - CS - IR [votre TMI * (loyers - interêts)], soit 4,5% à 4,7% au début si vous avez un TMI entre 45 et 14%. Sachant que l’IR aura tendance à augmenter dans le temps car les interêts payés diminuent.

D’où un cash inflow, pour 100000€ de capital, de 391€/mois (stable si les loyers augmentent de 1% par an).

Et le crédit à environ :
745€/mois sur 15 ans (3,5% + 0,36% source meilleurtaux)
615€/mois sur 20 ans (3,6% + 0,36% source meilleurtaux)
ou 550€/mois sur 25 ans (3,85% + 0,36%)

D’où un net cash outflow (effort d’épargne si vous préférez) de :
354€/mois sur 15 ans
224€/mois sur 20 ans
159€/mois sur 25 ans

Avec un préférence pour une durée courte si on prévoit une faible revalorisation (voire baisse) des loyers et des parts (auquel cas on réduit son potentiel d’investissement) et une durée longue si on pense que, notamment grâce à l’inflation (qui sera le seul moyen efficace pour que l’Europe du Sud puisse rembourser sa dette), la valeur des loyers et des parts tendra à augmenter.

J’envisage de faire un pari sur la deuxième option (au mieux je deviendrai riche, au pire je me forcerai à épargner pendant longtemps sur ce support). Mais je me demande si la valeur des parts ne va pas d’abord s’effondrer comme l’a fait celle des SIIC…

Vos avis ?

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