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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 13/07/2012 15h15 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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Bonjour à tous !

Le sujet qui suit a peut être déjà été traité. Néanmoins, je pense que l’exposition du projet suivant peut intéresser plus d’une personne. Avec de l’ambition et de la réflexion on peut aboutir à de jolis résultats…

Alors voilà, lors de ma présentation j’évoquais l’ambition d’être presque millionnaire en environ 20/25 ans, en partant de rien. La solution, ou du moins, l’une des solutions pour y parvenir est probablement de tirer profit de l’effet de levier du crédit, mais aussi du démembrement d’actif.

Je m’explique.

J’envisage d’acquérir 1 025 000 € de SCPI. Dont 1 Million à crédit, et 25 000 € "d’apport".
Pour le bien de ce montage, je compte constituer une SARL (à l’IS) qui acquerra l’usufruit desdites parts.
De mon côté, j’achèterai la nue-propriété des parts avec mon amie.

A titre d’information j’ai 25 ans. Je peux donc me permettre un démembrement temporaire "long terme". Pour cette raison, je compte faire durer ce démembrement pendant 30 ans (maximum légal).
Le Code Général des Impôt propose dans le cas d’un démembrement temporaire de faire correspondre le montant de l’usufruit à 23 % de la valeur de la PP, pour chaque période de 10 ans. Soit 69 % maximum sur 30 ans.

Néanmoins, d’après mes lectures, il est possible de procéder différemment, et de prendre en compte la valorisation économique de l’usufruit. Ce qui va dans le sens et dans l’intérêt du montage escompté.

D’après mes calculs :

L’usufruit économique de 1 025 000 = 836 134 €
Détail : 1 025 000 - (1 025 000 x (1/(1+0,058)^30))
Vous noterez que je prend pour hypothèse un rendement moyen de 5,8 % par an, ce qui me semble raisonnable et non surévalué en présence d’une allocation diversifiée comprenant des SCPI couramment mentionnées (Immorente, Efimmo, PFO 2, Pierre Plus, Actipierre Europe, éventuellement un peu de Corum Convictions…).

On déduit de ce calcul le montant de la valeur économique de la nue-propriété : 1 025 000 - 836 134 = 188 866 €.

Pous simplifier les calculs (mais aussi pour me laisser une marge de sécurité), je suis parti sur la base d’un emprunt global de 1 025 000 €. Néanmoins, comme évoqué plus haut, je pense pouvoir apporter 25 000 € en cash.

Le montage suscite deux emprunts distincts. L’un par la structure à l’IS, l’autre par moi-même et mon amie en qualité de personne physique (je n’ai pas envisagé l’acquisition de la NP par une SCI mais les calculs reviennent strictement au même à mon sens; je n’exclue pas de le faire pour autant).

Pour ce qui concerne la NP:
188 866 €
Emprunt sur 25 ans
Taux : 3,9 %
Ass. Emp. : 0,25 % du capital emprunté
MENSUALITÉ = 1 026 €
Soit 12 310 € par an


Pour l’usufruit :
836 134 €
Sur 25 ans
Taux 3,9 %
Ass. Emp. : 0,25 % du capital emprunté
MENSUALITÉ : 4 542 €
Soit 54 499 € par an


Alors certes les données sont contestables. Peut être que les taux seront un peu plus élevés. Néanmoins, l’assurance-emprunteur pourrait quant à elle être moins importante, et calculée sur la base du capital restant dû, comme le propose certaines compagnies spécialisées (Le Conservateur, Aprep…)

Au final, la charge de remboursement d’emprunt annuelle est de 66 809 €.
Ajoutons à cela 1 000 € de frais de comptabilité (contrainte imposée par une structure à l’IS).

Les recettes quant à elles s’établissent à 5,8 % de l’investissement.
Soit 59 450 €. Nous présumerons que la valeur des parts n’évolue pas, et que le rendement ne progresse pas pendant 25 ans (la prudence est de mise…).

Au final, la différence entre les charges et les recettes est naturellement déficitaire.
La balance négative s’établie à 8 359 € par an. Soit un effort d’épargne d’environ 700 € par mois pendant 25 ans.
Bien qu’important pour un couple dont les revenus s’établissent à environ 45 000 € par an, l’ensemble est quand même surmontable pour plusieurs raisons.
D’abord, la structure à l’IS est différente de la sphère privée. Dès lors, on peut considérer que l’emprunt le plus important (destiné à l’acquisition de l’usufruit) ne sera pas pris en compte pour le calcul du taux d’endettement.
Ensuite, nos salaires ont vocation à augmenter à l’avenir, ce qui réduira le ratio d’endettement.
En dernier lieu, l’évolution du prix des parts pourrait contribuer à la bonne réalisation de ce montage.

Cerise sur le gâteau, les revenus procurés au sein de la structure à l’IS ne seront que peu ou pas fiscalisés.
En effet, l’usufruit étant amortissable, un amortissement sur 30 ans (3,33 % par an), correspond à environ 27 800 € (sur la base d’un usufruit à 836 000 €). Dès lors, il ne demeure plus que 31 607 e taxable à l’IS. Moins 1 000 € (comptabilité).
Moins les charges financières (intérêts).
Ce qui minimise le montant taxable à l’IS. 15 % en l’occurrence au vu de ce qu’il reste. Néanmoins, j’ai bien conscience du projet de passer la fiscalité sur les sociétés à 33,33 % peu importe le montant des bénéfices taxables.

Je suis près à discuter de ce montage, de ses avantages, inconvénients.
Mais aussi des éventuelles incohérences induites par les paragraphes qui précèdent.
Ou encore pour échanger sur des sources d’optimisation complémentaire.

Amitiés,

Despe

Dernière modification par Despe44 (13/07/2012 15h20)

Mots-clés : devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#2 13/07/2012 15h20 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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yaka demander 1 million à votre banquier et c’est in ze pocket

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#3 13/07/2012 15h24 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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Salut Bonder !

Je reconnais que la somme est importante.
Néanmoins, pour la nue-propriété (188 000 €), l’emprunt a tout de même des chances d’être accepté.

Pour l’usufruit, il s’avère que le projet est viable dans la mesure où la structure à l’IS sera en bénéfice chaque année (loyer - charge d’emprunt - comptabilité = bénéfice). Dès lors, le rendement de l’investissement légitime l’emprunt.


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#4 13/07/2012 15h28 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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Economiser 700€ par mois quand on gagne 45000 euros à 2, ca me parait compliqué… Je gagne plus que ça seul et je me vois mal mettre 700€ de côté….

Votre projet est à l’opposé du mien.

Moi je me moque du capital, je pense cash flow.

Réfléchissez à l’envers, 2 secondes. Votre projet :
- vous fait perdre 700 euros par mois pendant 25 ans (1/2 de votre vie adulte en gros)
- vous garantie de NE PAS ETRE MILLIONNAIRE pendant les 25 prochaines années

De bons investissements bien réfléchis me semblent une option bien meilleure. J’ai déjà atteint 1/3 de l’objectif en 2 ans 1/2…

Pensez y avant de vous lancer.


Left the Rat Race in 2013

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#5 13/07/2012 15h42 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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ZX,

Il est vrai que pendant 25 ans, l’effort est un peu rude. Néanmoins, ce montage est aussi gage de protection à la retraite par les revenus perçus.
En outre, une fois les emprunts remboursés, et le démembrement achevé, rien ne nous empêche d’apporter le bien à une nouvelle SARL. Alors, les revenus de gérance nous permettrons de cotiser pour la retraite et de maintenir une protection sociale jusqu’à l’âge du départ en retraite effectif.

Ainsi, outre le capital, je vois aussi une certaine opportunité à pouvoir se permettre d’arrêter de travailler à 50/55 ans, en percevant environ 60 000 € par an à 2.

Alors certes, on peut contester le modèle économique des SCPI en soit, et évidemment un "krach" de l’immobilier n’est pas à exclure. Ce qui argue en faveur d’une non-garantie de devenir millionnaire. Néanmoins,  l’intérêt principale de ce montage est aussi de tirer parti de l’effet levier du crédit.

A titre de comparaison, en plaçant 720 € par mois sur un support financier, même revalorisé à 7 % par an, pendant 25 ans, on se constitue un capital final de 563 000 €. Avec le montage présenté en amont, on parvient tout de même au double. En outre, un rendement de 7 % en finance implique certainement une prise de risque nettement plus importante, par rapprot à un rendement de 5,8 % en immobilier.

S’agissant de vos opportunités d’investissement, je suis convaincu de leur pertinence. D’ailleurs je suis preneur du moindre conseil ou proposition d’investissement.

Dernière modification par Despe44 (13/07/2012 15h44)


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#6 13/07/2012 15h55 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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Bonjour Despe44, 

sur le plan théorique votre projet et montage me semble tenir la route. Maintenant, si l’on revient sur terre il présente quand même quelques failles :

1/ la première, trouver un banquier qui vous prête. Je suis de la partie, et je vous souhaite bon courage, car aujourd’hui se faire financer est déjà plus dur qu’il y a 1 ou 2 ans, alors pour le projet évoqué….(endettement, garantie, compréhension du montage)
2/ Dans l’hypothèse où vous trouveriez un "financeur", vous serez collé en endettement pour tout autre projet personnel ou locatif, et ce pendant 25 ans…..
3/ le taux de rendement de 5.80% me paraît bien téméraire. Les SCPI forts appréciées à ce jour, collectent massivement. Du coup, les gérants achètent beaucoup, avec moins de discernement que par le passé. Vous rajoutez la conjoncture économique très morose. Et vous obtenez un marché immobilier professionnel en déprime ou sur le point de l’être : baisse des rendements et/ou des prix de parts….

Je vous conseillerai donc de revoir à la baisse votre projet, et d’abandonner le caractère complexe (démembrement et SARL à l’IS) qui va faire figure d’épouvantail à banquier.

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#7 13/07/2012 16h04 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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D’un point de vue théorique vous pouvez aussi tout mettre dans la SCI/SARL.

De toute façon le banquier vous demandera d’être garant du prêt.

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#8 13/07/2012 16h06 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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Merci pour cet avis Rodolphe,

Côtoyant régulièrement des banquiers de par ma profession, j’ai bien conscience que certains me prendront pour un fou allié. Néanmoins, quelques banquiers de la place nantaise s’avèrent malgré tout compétents wink

Pour l’endettement je suis d’accord avec vous. Néanmoins, en cas de déménagement et de nouvelle acquisition immobilière (nouvelle RP par exemple), les banquiers ne sont pas censés demander l’endettement de la structure à l’IS, qui est "à part" à mon sens.

Pour les SCPI, les deux sons de cloche sont recevables. Certains pensent comme vous, d’autres pensent qu’avec l’inflation le prix de l’immobilier va re-remonter. A vrai dire, je n’ai pas de position particulière sur le sujet. En tout état de cause, je pense qu’en cas de baisse de l’immobilier, les SCPI seront moins impactées que l’immobilier physique.

S’agissant de la structure à l’IS, c’est certainement LA condition sine qua non du montage. Autrement, si j’acquière en direct, alors tous mes revenus seront taxables à l’IR à environ 30 % + PS (sauf déduction des intérêts d’emprunt). Et pour le coup, je paierai de l’impôt sur des revenus que je ne perçois pas (car destinés à rembourser un emprunt)…


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#9 13/07/2012 16h09 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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Bonjour Despe44,

Votre réflexion est très interessante tant sur le principe que sur le montage.
Je ne suis pas un spécialiste aussi poussé que vous sur les SCPI mais quelques questions :

- votre rendement de 59,45K/an, 5,8%, tient-il compte des frais de souscription des parts, qui si j’ai bien compris peuvent facilement être de 7%-10% ? (sur le capital initial investi, autrement dit les 1025K€ sont-ils post-frais d’entrées ou pré-frais d’entrées?)
- ce rendement sur longue période est quand même soumis à pas mal d’aléas et il faut prévoir dans votre modèle des rendements variables avec des périodes moins bonnes je pense (prudence du marché immobilier)
- vous supposez que la SCPI choisie dure au moins 25 ans, ce qui n’est pas garantie, donc sans doute un split sur plusieurs SCPI avec un risque sur une aussi longue période d’une défaillance de gérant/gestion. En tout cas le risque de défaillance sur très longue période doit être envisagé je pense.
- je pense que le taux de financement à 3,9% hors assurance est quand même difficile à obtenir (mais je peux me tromper) avec 45K/an de revenu familial, si vous n’avez pas un patrimoine à coté ou bien des garanties complémentaires.
Bien sur trouver un banquier qui vous suive sur ce projet n’est pas évident actuellement compte tenu de la situation globale actuelle.

Dernière modification par BearBullCarpeDiem (13/07/2012 16h10)


Parrainage : Boursorama

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#10 13/07/2012 16h10 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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JesterInvest a écrit :

D’un point de vue théorique vous pouvez aussi tout mettre dans la SCI/SARL.

De toute façon le banquier vous demandera d’être garant du prêt.

Pas faux, je n’avais pas vraiment imaginé ce scénario.
Quels en seraient les avantages ? contraintes ?

Après réflexion, ce montage pourrait être intéressant si je verse en compte courant d’associé la part des échéances d’emprunts qui ne pourra être remboursée par le rendement.
Ainsi, en me constituant une réserve en CCA pendant 25 ans, au terme de l’emprunt, je pourrais être rémunéré en franchise de fiscalité pendant quelques années, en prélevant des sommes sur ledit compte courant d’associé (réglement d’une créance).


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#11 13/07/2012 16h19 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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BearBullCarpeDiem a écrit :

Bonjour Despe44,

Votre réflexion est très interessante tant sur le principe que sur le montage.
Je ne suis pas un spécialiste aussi poussé que vous sur les SCPI mais quelques questions :

- votre rendement de 59,45K/an, 5,8%, tient-il compte des frais de souscription des parts, qui si j’ai bien compris peuvent facilement être de 7%-10% ? (sur le capital initial investi, autrement dit les 1025K€ sont-ils post-frais d’entrées ou pré-frais d’entrées?)
- ce rendement sur longue période est quand même soumis à pas mal d’aléas et il faut prévoir dans votre modèle des rendements variables avec des périodes moins bonnes je pense (prudence du marché immobilier)
- vous supposez que la SCPI choisie dure au moins 25 ans, ce qui n’est pas garantie, donc sans doute un split sur plusieurs SCPI avec un risque sur une aussi longue période d’une défaillance de gérant/gestion. En tout cas le risque de défaillance sur très longue période doit être envisagé je pense.
- je pense que le taux de financement à 3,9% hors assurance est quand même difficile à obtenir (mais je peux me tromper) avec 45K/an de revenu familial, si vous n’avez pas un patrimoine à coté ou bien des garanties complémentaires.
Bien sur trouver un banquier qui vous suive sur ce projet n’est pas évident actuellement compte tenu de la situation globale actuelle.

Bonjour BearBull,

Pour les frais, ils ne sont à payer qu’à la revente des SCPI, donc je considère que les 1 025 000 sont nets de frais d’entrée.

Je suis parfaitement d’accord avec le risque le faillite des SCPI. A vrai dire je ne sais pas qu’elle est la durée de vie moyenne d’une SCPI. Néanmoins, les cas de défaillance sont tout de même rares à ma connaissance (SCPI du Crédit Mutuel par exemple).

Mais aucun investissement "rentable" ne se fait sans le moindre risque. J’estime qu’avec une sélection rigoureuse des SCPI, les risques s’avèrent limités.


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#12 13/07/2012 16h24 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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En poussant toujours plus la réflexion,

Une idée saugrenue vient d’allumer une petite lumière dans mon esprit.

Reprenons l’hypothèse d’une acquisition en PP par une SARL.
Admettons 1 025 000 en PP.

Pour ÉVITER TOUT EFFORT ÉPARGNE (houlà…), ne serait-il pas envisageable de compléter le montage par une acquisition d’usufruit de SCPI ? Dont le rendement se calcul sur la PP…

On à là un réel effet de levier car le rendement de l’usufruit sera alors nettement supérieur au montant de l’emprunt destiné à son acquisition, ce qui réduit ou annule même tout effort d’épargne.

J’espère avoir était transparent, ou limpide.
Qu’en pensez vous ? (je n’ai pas pris le temps de faire des calculs)

Despe


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#13 13/07/2012 16h46 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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Déterminé à optimiser le montage, je viens de procéder à quelque calcul rapide.

Nous avons vu que mon montage était déficitaire.

Revoyons les objectif de rendement à la baisse : rendement SCPI = 5,6 % (contre 5,8 % précédemment).
Soit 57 400 € sur la base d’un investissement à 1 025 000 €.

Si l’emprunt unique (pour la PP) est souscrit par la SARL au taux de 4,15 % sur 25 ans, avec 0,30 % d’assurance emprunteur, sur la base d’1 million emprunté, alors l’échéance mensuelle est de 5 612 e (soit 67 338 € sur un an).

+ frais de comptabilité : 1 000 €.

Le déficit annuel est donc de 11 000 €.

A vrai dire, je n’ai pas analysé sur quel base s’achetait de l’usufruit de parts de SCPI. Dans le cadre de cette simulation, j’ai considéré que le montant était calculé sur la base du démembrement temporaire légal. Donc pour 25 ans, la valeur de mon usufruit correspondra à 69 % de la PP.

Sur la base de 800 000 € en PP, l’usufruit correspond à 552 000 €.

Rendement sur la base de la PP (5,6 %) = 44 800.

Le nouvel emprunt :
552 000 €
25 ans
Taux : 4,00 %
Ass. : 0,30 %
MENSUALITÉ: 3 052 €
Soit 36 620 € par an.

Ici, le rendement de l’usufruit (calculé sur la PP), permet de tirer un bénéfice de 8 180 € par an.

Ainsi en additionnant le déficit et le bénéfice (11 000 - 8 180), on obtient un déficit minime de 2 820 € par an.

L’effort d’épargne réel est donc de 2 820 / 12 = 235 € par mois. Pour un couple, cela revient à 118 € par mois et par personne pendant 25 ans.

Et ben, quelle progression.

Ce montage est-il utopique ? réalisable ?

Je demeure de nouveau dans l’attente de vos avis, remarques et contestations.

Certes le montant initial des souscriptions envisagées est important. Quoi qu’il en soit, le montage en lui-même s’avère pertinent à mon sens, et pourrait être réfléchit pour des souscriptions moins importantes.

Despe

Dernière modification par Despe44 (13/07/2012 16h50)


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#14 13/07/2012 16h56 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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Despe44 a écrit :

les banquiers ne sont pas censés demander l’endettement de la structure à l’IS, qui est "à part" à mon sens.

Sauf que dans le cadre d’un achat en SARL, votre caution sera demandée. Et dans ce cas vous avez l’obligation de le signaler lors d’un futur prêt !

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#15 13/07/2012 16h59 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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OK, merci de l’info


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#16 13/07/2012 17h03 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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Bien essayé, mais :
   - aucune banque ne vous financera
   - vous n’avez pas les reins assez solides pour assumer les risques associés
   - je doute que vous puissiez assumer la non-liquidité du placement.

A/ sauf à apporter une garantie très solide (1M€ de patrimoine nanti, si vous avez un parent disposé à nantir ses actifs…), aucune banque raisonnable (et son comité d’engagement) n’acceptera de faire ce type de prêt, encore moins sur 25 ans. Le taux de 3.90% semble aussi du domaine du rêve éveillé pour ce type de financement.

J’ai essayé d’avoir des prêts sur 10 ans pour financer de l’usufruit ainsi…. Si d’aventure, vous trouviez une banque disposée à vous financer (même pour 10x moins que vos montants), merci de m’en passer (par MP) les coordonnées. Je pourrais lui soumettre des projets similaires avec un levier bien moins important, sur des durées plus courtes, et en apportant des garanties solides (et même envisager de vous verser une "commission").

B/ les risques d’une telle opération sont proportionnels aux bénéfices potentiels que vous y voyez : si d’aventure les distributions des SCPI devaient baisser significativement, par exemple de 20% (ça arrive : voyez Novapierre en 2011 par ex.), toute l’opération se terminerait par une faillite, sauf à ce que vous puissiez éponger les pertes avec votre patrimoine (ce qui ne semble pas être le cas).

C/ La liquidité d’un tel investissement/montage est très faible. Si vous deviez le liquider avant l’échéance finale, dans 25/30 ans, ça ferait très mal aussi (si vous devez revendre de l’usufruit, ce sera avec une décote significative, et des frais). Etes-vous certains de la stabilité de votre situation (familiale, professionnelle, etc.) durant les 25 prochaines années ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#17 13/07/2012 17h25 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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Vous douchez tous mes espoirs GoodbyLenine sad

Néanmoins, avec des sommes moins astronomiques, je pense ce montage vivable.
Admettons pour 200 000 €, qu’en pensez-vous ? Et sur 15 ans ?

Si "d’aventure" une banque acceptait de financer de l’usufruit, je ne manquerai pas de vous en faire part.

Cordialement,

Despe


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#18 13/07/2012 18h58 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

Modérateur
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Pour 200 k€ (déjà pas facile de trouver une banque), un souci supplémentaire est que les frais de gestion de la SCI à l’IS (comptable, etc.) mangent la majeure partie du bénéfice.

Il faut à mon avis viser au moins un investissement de 500-600 k€ dans la structure à l’IS pour que ça vaille la peine (de prendre les risques et d’y passer du temps), et il vaut mieux éviter que la somme engagée ne représente plus qu’une fraction du patrimoine des associés (sinon risque et illiquidités sont rédhibitoires) (et avec de tels patrimoines, ils ont d’autres alternatives intéressantes).

Pas de mystère, il faut commencer avec une petite boule de neige, avant de pouvoir en pousser une plus grosse. Mais bien comprendre comment pousser efficacement permet quand même d’y arriver plus vite.

Dernière modification par GoodbyLenine (13/07/2012 18h59)


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#19 13/07/2012 19h28 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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Auriez-vous quelques indices pour constituer ma boule de neige dans ce cas ?
Et comment optimiser le moyen de la pousser selon vous ?

S’agissant du montage à l’IS, je suis tout à fait d’accord qu’il ne vaille pas la peine en deça de 500 000 €

Dernière modification par Despe44 (13/07/2012 19h28)


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#20 13/07/2012 19h31 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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Réputation :   143 

Despe44 a écrit :

Bonjour à tous !

Le sujet qui suit a peut être déjà été traité. Néanmoins, je pense que l’exposition du projet suivant peut intéresser plus d’une personne. Avec de l’ambition et de la réflexion on peut aboutir à de jolis résultats…

Alors voilà, lors de ma présentation j’évoquais l’ambition d’être presque millionnaire en environ 20/25 ans, en partant de rien. La solution, ou du moins, l’une des solutions pour y parvenir est probablement de tirer profit de l’effet de levier du crédit, mais aussi du démembrement d’actif.

Je m’explique.

J’envisage d’acquérir 1 025 000 € de SCPI. Dont 1 Million à crédit, et 25 000 € "d’apport".
Pour le bien de ce montage, je compte constituer une SARL (à l’IS) qui acquerra l’usufruit desdites parts.
De mon côté, j’achèterai la nue-propriété des parts avec mon amie.

A titre d’information j’ai 25 ans. Je peux donc me permettre un démembrement temporaire "long terme". Pour cette raison, je compte faire durer ce démembrement pendant 30 ans (maximum légal).
Le Code Général des Impôt propose dans le cas d’un démembrement temporaire de faire correspondre le montant de l’usufruit à 23 % de la valeur de la PP, pour chaque période de 10 ans. Soit 69 % maximum sur 30 ans.

Néanmoins, d’après mes lectures, il est possible de procéder différemment, et de prendre en compte la valorisation économique de l’usufruit. Ce qui va dans le sens et dans l’intérêt du montage escompté.

D’après mes calculs :

L’usufruit économique de 1 025 000 = 836 134 €
Détail : 1 025 000 - (1 025 000 x (1/(1+0,058)^30))
Vous noterez que je prend pour hypothèse un rendement moyen de 5,8 % par an, ce qui me semble raisonnable et non surévalué en présence d’une allocation diversifiée comprenant des SCPI couramment mentionnées (Immorente, Efimmo, PFO 2, Pierre Plus, Actipierre Europe, éventuellement un peu de Corum Convictions…).

On déduit de ce calcul le montant de la valeur économique de la nue-propriété : 1 025 000 - 836 134 = 188 866 €.

Pous simplifier les calculs (mais aussi pour me laisser une marge de sécurité), je suis parti sur la base d’un emprunt global de 1 025 000 €. Néanmoins, comme évoqué plus haut, je pense pouvoir apporter 25 000 € en cash.

Le montage suscite deux emprunts distincts. L’un par la structure à l’IS, l’autre par moi-même et mon amie en qualité de personne physique (je n’ai pas envisagé l’acquisition de la NP par une SCI mais les calculs reviennent strictement au même à mon sens; je n’exclue pas de le faire pour autant).

Pour ce qui concerne la NP:
188 866 €
Emprunt sur 25 ans
Taux : 3,9 %
Ass. Emp. : 0,25 % du capital emprunté
MENSUALITÉ = 1 026 €
Soit 12 310 € par an


Pour l’usufruit :
836 134 €
Sur 25 ans
Taux 3,9 %
Ass. Emp. : 0,25 % du capital emprunté
MENSUALITÉ : 4 542 €
Soit 54 499 € par an


Alors certes les données sont contestables. Peut être que les taux seront un peu plus élevés. Néanmoins, l’assurance-emprunteur pourrait quant à elle être moins importante, et calculée sur la base du capital restant dû, comme le propose certaines compagnies spécialisées (Le Conservateur, Aprep…)

Au final, la charge de remboursement d’emprunt annuelle est de 66 809 €.
Ajoutons à cela 1 000 € de frais de comptabilité (contrainte imposée par une structure à l’IS).

Les recettes quant à elles s’établissent à 5,8 % de l’investissement.
Soit 59 450 €. Nous présumerons que la valeur des parts n’évolue pas, et que le rendement ne progresse pas pendant 25 ans (la prudence est de mise…).

Au final, la différence entre les charges et les recettes est naturellement déficitaire.
La balance négative s’établie à 8 359 € par an. Soit un effort d’épargne d’environ 700 € par mois pendant 25 ans.
Bien qu’important pour un couple dont les revenus s’établissent à environ 45 000 € par an, l’ensemble est quand même surmontable pour plusieurs raisons.
D’abord, la structure à l’IS est différente de la sphère privée. Dès lors, on peut considérer que l’emprunt le plus important (destiné à l’acquisition de l’usufruit) ne sera pas pris en compte pour le calcul du taux d’endettement.
Ensuite, nos salaires ont vocation à augmenter à l’avenir, ce qui réduira le ratio d’endettement.
En dernier lieu, l’évolution du prix des parts pourrait contribuer à la bonne réalisation de ce montage.

Cerise sur le gâteau, les revenus procurés au sein de la structure à l’IS ne seront que peu ou pas fiscalisés.
En effet, l’usufruit étant amortissable, un amortissement sur 30 ans (3,33 % par an), correspond à environ 27 800 € (sur la base d’un usufruit à 836 000 €). Dès lors, il ne demeure plus que 31 607 e taxable à l’IS. Moins 1 000 € (comptabilité).
Moins les charges financières (intérêts).
Ce qui minimise le montant taxable à l’IS. 15 % en l’occurrence au vu de ce qu’il reste. Néanmoins, j’ai bien conscience du projet de passer la fiscalité sur les sociétés à 33,33 % peu importe le montant des bénéfices taxables.

Je suis près à discuter de ce montage, de ses avantages, inconvénients.
Mais aussi des éventuelles incohérences induites par les paragraphes qui précèdent.
Ou encore pour échanger sur des sources d’optimisation complémentaire.

Amitiés,

Despe

En théorie, vous êtes millionnaire, mais en pratique, vous discuterez de la façon d’investir environ 20k€ à 100k€ en SCPI.

Désolé.

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#21 13/07/2012 20h24 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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Bonsoir,

J espère que vous ne vous lancerez pas dans un projet à dormir debout pareil :

GoodByLenine a écrit :

/
les risques d’une telle opération sont proportionnels aux bénéfices potentiels que vous y voyez : si d’aventure les distributions des SCPI devaient baisser significativement, par exemple de 20% (ça arrive : voyez Novapierre en 2011 par ex.), toute l’opération se terminerait par une faillite, sauf à ce que vous puissiez éponger les pertes avec votre patrimoine (ce qui ne semble pas être le cas).

Vous ne mesurez pas assez le risque énorme et sans retour que GBL vous a signalé :

Avant d entreprendre quoique ce soit , lisez les derniers rapports trimestriels de différentes SCPI
Ce qu on peut y lire n a rien à voir avec ce que racontent  les Conseillers :

Entre les lignes on peut comprendre que les SCPI ont toutes les peines du monde à relouer leurs locaux en fin de bail -Si elles ont réussi , ce sera avec des loyers largement revus à la baisse .
Le prix de l immobilier aussi - Moins value garantie
Une seule chose augmente régulièrement les locaux vides

Quant aux   montages  fiscaux savants sur une longue durée ils vont rapidement se  transformer en cauchemars

Dernière modification par Swx (13/07/2012 20h30)

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#22 13/07/2012 21h33 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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Swx a écrit :

Entre les lignes on peut comprendre que les SCPI ont toutes les peines du monde à relouer leurs locaux en fin de bail -Si elles ont réussi , ce sera avec des loyers largement revus à la baisse .
Le prix de l immobilier aussi - Moins value garantie
Une seule chose augmente régulièrement les locaux vides

Vous généralisez un peu. Certaines SCPI (Immorente, Buroboutic, PF02, fructipierre) se portent très bien avec des taux d’occupation vers 95%. Chaque trimestre des baux s’arrêtent et d’autres sont repris mais il est très rare que les montants par bail soient indiqués. Néanmoins le total des loyers indiqué dans les apports annuels n’est pas franchement en chute libre…
Après oui c’est cher (enfin plus qu’il y a 4/5 ans) mais pas vraiment plus que l’immobilier locatif…(hors travaux ou rénovation)

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#23 14/07/2012 11h02 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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Je trouve cette discussion intéressante, bien que le montage proposé soit irréalisable, car aucun banquier ne financera 1 million, sur votre bonne mine.

Vous pouvez envisager de démarrer beaucoup plus petit et, une fois les mécanismes comptables et juridiques assimilés, monter un peu en puissance.

Monter une société soumise à l’impôt sur les sociétés implique la tenue d’une comptabilité dans les formes légales. Je vous conseille de le faire en utilisant la forme de la société civile.

Munissez vous d’un logiciel de comptabilité & d’immobilisations (ciel comptabilité, ciel immobilisation, par exemple).

Apprenez à tenir la comptabilité de votre société en faisant une première opération au comptant en achetant, par exemple un peu de parts en usufruit de SCPI. Passez vos écritures pendant un an, remplissez vos liasses fiscales, faite votre assemblez générale annuelle et lorsque vous serez un peu rodé, vous pourrez passer à la vitesse supérieure…

Que peut-on faire dans ce cadre ?

Des achats de SCPI en usufruit ou en pleine propriété, au comptant ou à crédit,
Des achats de parts de foncières cotées (SIIC)
Des achats d’obligations en direct,
Eventuellement, d’autres opérations au gré des opportunités (viager immobilier, portefeuille d’actions, opcvm etc…).

L’idéal, pour atteindre des gros montants, est de faire une collection de petites opérations réussies de 50 à 100 K€, en prêts professionnels ou immobilier, selon l’objet des financements.

La fiscalité de votre "tirelire de capitalisation" sera très avantageuse pour une constitution de patrimoine sur le très long terme (ce que vous visez).

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#24 14/07/2012 11h32 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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Ce genre de raisonnement, ca me fait penser a une discussion avec mon banquier:
Les obligations a 10 ans de cette banque avaient un rendement de 7 a 8% en debut d’annee (net dans mon cas, car non resident). J’ai demande a ma banque s’il voulait me faire credit pour acheter ces obligations (je voulais un taux a 4% in fine). Et puis, ma banque pouvait nantir ces obligations si besoin. En gros, je mettais 0 EUR et je gagnais de l’argent. Plus le montant de l’emprunt etait gros, plus je gagnais, avec un risque gage sur les obligations emises par la banque elle-meme!
Je n’ai pas eu d’accord…

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#25 14/07/2012 11h34 → Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit (devenir rentier, démembrement, scpi, strucuture à l'is)

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Heu je me demandais juste comment faite vous pour passer les revenues de votre société à votre compte personnel en salaire ou dividendes ce sera taxé..
Vous dissolvez la société au bout de 30 ans pour récupérer les biens en nom propre?

@faguoren votre banque n’a pas confiance en ses propres émissions.. ça fait peur

Dernière modification par Romain (14/07/2012 11h37)

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