Comment récupérer un appartement squatté depuis plusieurs années ?

Bernard2K · #151

Je réponds dans le fil ad hoc.

cricri77700 · #152

Je suis bien content de "quitter’" la France quand je lis tout ça !

Quand je vois les réponses, j’ai l’impression que la justice à raison.

Vous ne semblez pas prendre en compte les dommages morales pour le propriétaire , le fait de ce sentir flouer par la justice à 2 vitesses de notre pays.

La base est la : squat et 500 000 de travaux.
Que fait la justice à part protéger ses gens qui méritent à mon sens aucune considération?

Dans beaucoup d’autre pays tout cela serait régler en peu de temps et c’est normal.

Personnellement je l’ai vécu ( expliquer dans ce fil ) avec un achat de bien squatté et le risque associer.

J’ai réussit à faire jouer mon réseau de professionnel de santé pour les reloger et légaliser leurs situations.
Parfois ils survivent et sont dans le besoin et veulent tout simplement de l’aide.
Mais dans d’autre cas ; c’est vraiment du foutaient de g….. et le propriétaire peut facilement péter un câble et c’est bien normal… sauf pour la justice même si il y a des avancés à voir avec le temps :

https://www.capital.fr/immobilier/la-lo … 1441%3famp

Dernière modification par cricri77700 (05/07/2023 17h49)

durand18 · #153

Bernard2K a écrit :
La loi prévoit en effet que « le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’État […], à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende ». Article 226-4-2 du code pénal.

Le propriétaire s’en tire avec 2000 euros de dommages et intérêts. Ainsi que 1000 euros au titre de l’aide juridictionnelle. C’est un jugement très clément ! C’est du pénal, ça aurait pu être bien pire ! Il n’y a pas de prison même avec sursis, pas d’amende, pas d’obligation de réintégrer les expulsés. Le juge ne pouvant faire autre chose qu’appliquer la loi, il ne pouvait faire autrement que de condamner le propriétaire. Il a émis la sentence la plus clémente qu’il pouvait. C’est donc un jugement très favorable au propriétaire, aussi favorable que possible en l’état de la loi. Si vous voulez changer la loi, écrivez à votre député.

Difficile de commenter sans avoir a minima la décision, mais déjà si c’est un juge civil qui a été saisi il ne risquait pas de prononcer une amende pénale. Le juge ne peut pas indemniser plus que le préjudice subi (même si on met un peu ce que l’on veut dans le préjudice moral), il n’y a pas de dommages et intérêts "punitifs" comme aux US … et accessoirement rarement des indemnisations très généreuses au titre des "frais d’avocat" (cela ne veut rien dire "1000 euros au titre de l’aide juridictionnelle", c’est probablement 1.000 € sous réserve que l’avocat renonce au bénéfice de l’AJ).

al2020 · #154

Bonne nouvelle pour les propriétaires le Conseil Constitutionnel valide la loi contre les squatteurs hormis l’article 7. Le texte triple les sanctions encourues par les squatteurs - jusqu’à trois ans de prison et 45.000 euros d’amende. Le Conseil a par ailleurs validé le nouveau délit punissant d’une amende maximale de 3.750 euros « la propagande ou la publicité » en faveur des méthodes facilitant ou encourageant la violation d’un domicile.
Le texte alourdit à trois ans d’emprisonnement et 45.000 euros d’amende les sanctions contre les personnes se faisant passer pour des propriétaires afin de louer des biens qui ne leur appartiennent pas. Pour les loyers impayés, le texte accélère les procédures judiciaires dans les litiges locatifs, et inclut notamment de manière systématique dans les contrats de bail une « clause de résiliation de plein droit ». Enfin une loi qui va dans le bon sens!

amoilyon · #155

J’en avais discuté ici

amoilyon, le 05/07/2023 a écrit :
Et le propriétaire doit les dédommager d’avoir repris son bien ?…
On marche sur la tête.
Les squatteurs avaient demandé de pouvoir ré-intégrer l’immeuble. Pourquoi donc se priver de demander ?

Si des propriétaires avec autant de moyen, d’expérience et de réseau se font reprendre devant le tribunal, je n’imagine même pas le petit bailleur avec quelques biens immobiliers locatifs, qui patauge dans les lenteurs judiciaires et administratives et n’a pas des moyens illimités.

Quels sont donc les moyens de pouvoir récupérer son bien ?…
Je deviens peut être paranoïaque, mais dès que j’ai la lettre de résiliation et que je commence les visites, j’ai peur de la vacance locative, et qu’un de ces "potentiel" locataire ne s’installe sans bail ni droit le jour où le locataire quitte le bien.

Voici que mes 2 biens qui sont en procédure judiciaire (j’en avais parlé ici) ne sont toujours pas signé. La promesse d’achat signée, la vente aurait du intervenir le mois dernier.

Et hier, l’appel de mon notaire. Le syndic d’un des 2 biens a informé le notaire du vendeur. Le bien est squatté…
Quel est le temps de réaction d’un syndic ? Le signalement vient suite à l’envahissement des parties communes … J’avais visité pour la dernière fois juste avant le compromis, en mars, donc.
Quel est le temps de réaction jusqu’à ce que l’information me parvienne….

Je n’en suis pas propriétaire. Je n’ai rien installé. Forcément, j’attends les décisions judiciaires, qui prennent un temps considérable.

Et je suis sous le choc…
Même s’ils partent, dans quel état va être l’appartement ?
Si je revois mon offre à la baisse, il faudra de nouveau repasser devant le juge… C’est reparti pour des années…

Bernard2K · #156

Le fait que ça soit squatté est une modification d’une qualité essentielle du bien, ce qui est un motif suffisant pour résilier le compromis.

Vous ne pouvez pas faire une nouvelle offre puisqu’il est impossible d’établir un prix, du fait que l’état futur dans lequel on récupérera un bien squatté est imprévisible.

Dans un monde idéal, il faudrait que le vendeur fasse cesser le squat, puis revisiter ensemble, puis établir un nouveau prix au vu de l’état dans lequel les squatteurs ont laissé le bien. Sauf que les mandataires liquidateurs sont connus pour leur inertie et leurs délais qui dépassent l’entendement du commun des mortels (ils doivent être très occupés à des trucs super importants). Donc, il ne faut pas attendre une action qui interviendra dans un délai imprévisible et qui n’interviendra peut-être jamais. Que fera le liquidateur avec ce bien désormais "maudit" ? On s’en fout. On s’en tape. Chacun ses problèmes. C’est le problème du liquidateur, pas le vôtre.

Il faut oublier totalement ce bien. Tourner la page définitivement. il y a bien trop de temps à perdre, bien trop d’inconnues qui ne dépendent pas de vous, et pas grand chose à gagner.

Dernière modification par Bernard2K (27/07/2023 11h52)

Caratheodory · #157

Si un bien est squatté alors que ce n’était pas mentionné dans le compromis, je pense que le compromis peut être dénoncé par l’acheteur et la vente annulée. C’est ce que je ferais.

amoilyon · #158

Bernard2K a écrit :
Le fait que ça soit squatté est une modification d’une qualité essentielle du bien, ce qui est un motif suffisant pour résilier le compromis.

Il faut oublier totalement ce bien. Tourner la page définitivement. il y a bien trop de temps à perdre, bien trop d’inconnues qui ne dépendent pas de vous, et pas grand chose à gagner.

Vous avez parfaitement raison, B2K et Caratheodory.
C’est la voix de la raison.

Il y avait accord sur la chose et le prix. Maintenant que la chose est ~~vandalisée / carbonisée / en ruine~~ squattée, il n’y a plus d’accord.

Tourner la page…
6 ans que je m’acharne à faire avancer ce dossier.

La localisation est vraiment parfaite. Jamais plus je ne retrouverai un bien si proche du métro à un si bon prix.
Je reste choquée… A force de redouter le squat, voilà maintenant que j’y suis confrontée. En n’étant même pas propriétaire…

Bernard2K · #159

amoilyon, le 27/07/2023 a écrit :
La localisation est vraiment parfaite. Jamais plus je ne retrouverai un bien si proche du métro à un si bon prix.

Raisonnons logiquement.

Option1 : acheter au prix convenu. Si vous mettez les choses au pire, à savoir 2 ans pour expulser les squatteurs, 7000 € de frais d’huissier et d’avocats, et un appartement entièrement vandalisé (imaginez les tuyaux de cuivre coupés à ras, les câbles électriques arrachés, des vitres cassés, la porte d’entrée cassée, des dégâts des eaux qui ont endommagé la structure, et bien sûr de la merde et des ordures partout, etc), est-ce que le prix convenu est encore un bon prix ? Si oui, il faut acheter au prix convenu (puisqu’il est impossible d’établir un nouveau prix, vu que l’état futur est inconnu).

Option 2) Proposer un prix plus bas. Vous pourriez tenter la proposition d’un prix permettant de faire face au pire (c’est à dire de remettre en état les dégradations suslistées). Ca risque d’être très mal vu, vu qu’il faudra convaincre le liquidateur, le juge, etc et que ces gens n’ont aucune conscience des conséquences des réalités d’un squat, et des travaux à faire sur un bien dévasté. Pour eux, ce problème de squat reste une pure vue de l’esprit.

Si aucune de ces deux options n’est possible, il faut abandonner.

Plus globalement : vous pensiez avoir trouvé le filon avec ces procédures judiciaires de liquidation (auquel cas ce n’était pas malin d’en parler sur un forum, car un filon n’est un bon filon que si on est peu nombreux) ; mais cet exemple montre peut-être pourquoi il y a si peu de gens sur ce filon : passer 6 ans à négocier avec des gens qui n’en ont rien à faire et qui font preuve d’une inertie proverbiale, pour arriver à ça…

Dernière modification par Bernard2K (29/07/2023 09h34)

lachignolecorse · #160

B2K a raison sur toute la ligne. Par contre il n’a pas mentionné la charge psychologique que va subir le propriétaire pour gérer la procédure pour vider le squat. La procédure est longue et éprouvante. Il y a des sociétés spécialisées qui font le tour régulièrement des notaires pour leur proposer de racheter des biens squattés sauf que c’est leur métier et qu’ils achètent les biens à très bas prix.

Je ne pense pas que ce soit un filon pour un investisseur lambda. Il faut être procédurier et pas pressé. La nouvelle loi est sortie mais quelques paragraphes me laissent dubitatif, comme celui qui permet au squatteur de rester jusqu’à 1 an dans le bien même s’il y a une décision d’expulsion prise par la justice. Quand à l’augmentation du montant des amendes, il faut que les squatteurs soient solvables.

zeb · #161

Ou bien avoir des relations avec des personnes qui ne s’embarrassent pas de la législation (ubuesque) et font le ménage.

Quand j’étais étudiant, lors des mes jobs d’été, j’ai connu un ancien légionnaire dont s’était une activité complémentaire, avec ses anciens copains de la légion, pour arrondir les fins de mois.

Il était spécialisé dans les opérations pour mettre fin aux squats et aux rackettes de commerce.

Par contre, c’est totalement illégal …..

A+
Zeb

Bernard2K · #162

J’avais cru comprendre que ces biens faisaient partie d’une liquidation judiciaire (d’une société ou d’une personne physique). Si c’est bien le cas, le "vendeur" n’a plus son mot à dire ; c’est un mandataire liquidateur qui est aux commandes ; et encore, pas vraiment aux commandes puisque, pour les décisions importantes, il faut la validation du juge. Sauf que, d’après ma faible expérience, les liquidateurs sont extrêmement peu pressés (je n’ai pas vraiment l’explication : peut- être gèrent-ils de très nombreuses procédures en parallèle et que c’est pour ça chaque procédure avance à la vitesse de l’escargot ; peut-être que c’est voulu car plus ça traîne plus ils sont payés ? Je n’en sais rien).

C’est pour ça que je disais qu’avec un tel "vendeur" (le vrai vendeur étant en fait remplacé par un liquidateur + juge), il ne faut pas espérer une action diligente sur le problème de squat.

amoilyon corrigera mes propos si je fais erreur.

zeb : solution bien connue, le risque est connu aussi : p.3 Comment récupérer un appartement squatté depuis plusieurs années ?
En tant que commanditaire, vous risquez presque plus que les gros bras qui ont réalisé l’expulsion. Il y a même une affaire très médiatique en cours, ou la personne a été délogée comme une vulgaire squatteuse, qui contre-attaque en portant plainte contre les commanditaires :

Le Parisien a écrit :
Hiromi Rollin (…) a déposé une plainte contre les trois enfants de l’acteur "pour violences en réunion (…), dénonciation calomnieuse et vol", a annoncé, vendredi 28 juillet, le parquet de Montargis (Loiret).

La plainte dénonce "les enfants Delon comme étant les instigateurs de violences infligées à Hiromi Rollin par leurs agents de sécurité, le 5 juillet 2023", lorsque celle-ci avait été expulsée de la propriété de l’acteur à Douchy-Montcorbon (Loiret), écrit le procureur de la République Jean-Cédric Gaux dans un communiqué. Selon l’avocat d’Hiromi Rollin, Yassine Bouzrou, les "violences volontaires aggravées subies" ont été "constatées par un certificat médical".

Dernière modification par Bernard2K (29/07/2023 11h48)

amoilyon · #163

Bernard2K, le 29/07/2023 a écrit :
amoilyon, le 27/07/2023 a écrit :
La localisation est vraiment parfaite. Jamais plus je ne retrouverai un bien si proche du métro à un si bon prix.
Raisonnons logiquement.

Plus globalement : vous pensiez avoir trouvé le filon avec ces procédures judiciaires de liquidation (auquel cas ce n’était pas malin d’en parler sur un forum, car un filon n’est un bon filon que si on est peu nombreux) ; mais cet exemple montre peut-être pourquoi il y a si peu de gens sur ce filon : passer 6 ans à négocier avec des gens qui n’en ont rien à faire et qui font preuve d’une inertie proverbiale, pour arriver à ça…

Il faut croire que c’est un sacré filon, 6 ans dessus et au bilan : je suis la seule inquiète d’un squat d’un appartement qui ne m’appartient même pas.
J’en fais une publicité sexy.
Je me demande bien pourquoi on est pas nombreux la dessus…

Trève de plaisanterie, je m’y intéresse en mode archéologie. Comme pour mes box, où tous les ans j’épluche avec avidité les AG, trouver les nouveaux propriétaires dans la résidence, manifeste mon intérêt pour les délester de box qui alourdissent leurs tantièmes et augmentent leurs charges inutilement.

La recherche immobilière est une passion, un travail méticuleux et fastidieux de recherche. Ah, on ne m’enlèvera pas que je suis tenace.

Je suis peut-être différente des autres IH de ce forum. Je ne cherche pas une rentabilité, je ne cherche pas une plus value à la revente, je suis satisfaite d’un bien à l’équilibre financier, mais surtout je prends beaucoup de plaisir dans cette recherche.
D’autres aiment la pêche, ou la brocante, ou encore la généalogie, ou même la cuisine, ils peuvent y passer des heures entières, et revenir parfaitement bredouilles, ou avec un plat même pas mangeable. Je crois bien que c’est mon cas.

Pour tout vous dire, j’ai des dossiers encore plus vieux. Suite à mes mails de relance trimestriels, j’ai eu la semaine passée un retour du notaire pour ce fameux box, dont je parlais ici

amoilyon de 2016 a écrit :
Un parking à moto à 1500€. Appel le lundi matin, toutes les 10min à partir de 9h. Visite à 15h ( visite officielle prévue le mardi), offre signée 10 minutes après la visite. Et maintenant… on attend que la succession se règle. Donc de l’attente, pas de compromis de signé.

Il y a un des héritiers qui vient de décéder… En plus, c’était un des héritiers étrangers.

Je vais finir par en avoir 10 avant de pouvoir acheter celui-ci. Mais il aura été le "premier" pour moi, et m’aura permis de découvrir cette copropriété.
Encore un bien dont je suis la seule à me préoccuper.

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#151 05/07/2023 17h44

#152 05/07/2023 17h46

#153 05/07/2023 18h16

Bernard2K a écrit :

#154 27/07/2023 10h22

[+1] #155 27/07/2023 10h54

amoilyon, le 05/07/2023 a écrit :

#156 27/07/2023 11h44

#157 27/07/2023 11h52

#158 27/07/2023 12h30

Bernard2K a écrit :

#159 29/07/2023 09h26

amoilyon, le 27/07/2023 a écrit :

#160 29/07/2023 11h17

#161 29/07/2023 11h23

#162 29/07/2023 11h27

Le Parisien a écrit :

#163 31/07/2023 10h55

Bernard2K, le 29/07/2023 a écrit :

amoilyon, le 27/07/2023 a écrit :

amoilyon de 2016 a écrit :

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