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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/01/2012 09h41 → Utiliser ses actifs en garantie : pour faire travaille 2x son argent ! (emprunt, garantie, lombard, nantissement)

Modérateur
Réputation :   41 

Certains d’entre vous le savent déjà, mais pas tous, il me semble donc interessant d’aborder le sujet, afin de la faire savoir et de faire parler ceux qui pourraient avoir un retour d’expérience à faire partager à ce sujet.

Nous avons tous dans nos différentes stratégies d’investissements des actifs placés sur différents supports, avec pour but de les faire évoluer positiviment (rentes, et hausse du capital).

Mais il est également possible de faire travailler tout ça une deuxième fois, en utilisant ces actifs (en tout cas certains) en garantie pour s’en faire préter d’autres…

Exemple concret:

- Je veux acheter de l’immobillier (physique ou SCPI), disons pour 100.000€
- J’ai une AV avec un montant à peu près équivalent
-> j’utilise mon AV en garantie pour emprunter 100.000€ pour acheter mon immobillier

intéret de la méthode:

- Plutot que débloquer les 100.000€ de mon AV pour acheter mon immobillier, je les laisse en AV "faire des petits", et utilise l’argent de mon banquier pour financer mon investissement immo;
- Je n’ai pas fournir à mon banquier une garantie autre du type PPD, Hypothèque, Caution, qui coute parfois chère;
- Vu que je mets en garantie un actif liquide qui est relativement sur, et idéalement une AV hébergée chez ce même banquier, je peux peut-être négocier au passage un taux d’intéret optimum pour mon emprunt… on peut pousser le truc en faisant un créit in fine (optimisation fiscale des intérets déductible notamment)

Type d’actif facilement mobilisable en garantie:

- AV, en particulier si une partie important est en fond euros garanti;
- Pour les indépendants, un contrat retraite type Madelin (je suppose pour les salariés, l’équivalent du Madelin, l’artcile 83, doit pouvoir fonctionner);
- Un bien immobillier (sur lequel il n’y a évidemment plus de crédit en cours !)
- Un PEA, voir mêm peut-être un compte-titre (déjà évoqué sur un autre sujet du forum)

Type d’actif finançable en face:

- de l’immobillier évidement, c’est le truc le plus facile à faire financer par l’emprunt
- l’achat de titres (foncières notamment) si on a un banquier audacieux (Souscrire un prêt à la consommation pour acheter des SIIC et actions ?)

Si vous avez des éléments à ajouter ou des éxpérience conrètes à évoquer, vous êtes les bienvenus !

Mots-clés : emprunt, garantie, lombard, nantissement

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#2 27/01/2012 10h02 → Utiliser ses actifs en garantie : pour faire travaille 2x son argent ! (emprunt, garantie, lombard, nantissement)

Membre
Réputation :   14 

tellement basique mais évident… et rentable

Je n’ai malheuresement pas encore assez sur ma maigre ass vie.


La liberté, c'est avoir d'autres solutions possibles, à peine moins bonnes que la premiere.
Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles.

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#3 27/01/2012 11h36 → Utiliser ses actifs en garantie : pour faire travaille 2x son argent ! (emprunt, garantie, lombard, nantissement)

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Merci très c’est très intéressant.
Question sur un cas concret:
Je veux acheter 100K d’immobilier physique, j’ai 30K sur une AV, est-ce que je peux contracter deux prêt, un de 30K dont la garantie est l’AV et un plus classique sur les 70K restants ?
Est-ce que l’on peut apporter en garantie des livrets bancaires (LA, LDD, etc) ?
Est-ce que l’AV doit être investie en fonds euros ?

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#4 27/01/2012 12h12 → Utiliser ses actifs en garantie : pour faire travaille 2x son argent ! (emprunt, garantie, lombard, nantissement)

Membre
Réputation :   67 

actions a écrit :

Merci très c’est très intéressant.
Question sur un cas concret:
Je veux acheter 100K d’immobilier physique, j’ai 30K sur une AV, est-ce que je peux contracter deux prêt, un de 30K dont la garantie est l’AV et un plus classique sur les 70K restants ?

Il faut voir les conditions en détail.
Par contre cela va vraisemblablement générer deux fois des frais de dossier.

Est-ce que l’on peut apporter en garantie des livrets bancaires (LA, LDD, etc) ?

Ces produit étant par conception liquide, je crains que le banquier refuse .
Par ailleurs il me semble couteux de bloquer de l’argent qui rapporte 2% pour pouvoir emprunter à 4%

Est-ce que l’AV doit être investie en fonds euros ?

Pas forcément . Cela peut même être un portefeuille de titres
Mais plus le placement sera volatil, moins le banquier aura confiance.

Il n’acceptera  de prêter  qu’une fraction d’autant plus basse que le prtefeuillr sera risqué.

Exemple ( juste pour le principe)

AV en euros ==> Emprunt = montant de l’AV
Titres  du CAC 40  ==> Emprunt = montant du portefeuille  / 2
Titres à risque  ==> Emprunt = montant du portefeuille  / 4 ( et encore…si il l’accepte)


CyberPapy ou pour faire court CP

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#5 27/01/2012 13h02 → Utiliser ses actifs en garantie : pour faire travaille 2x son argent ! (emprunt, garantie, lombard, nantissement)

Modérateur
Réputation :   41 

dkee34 a écrit :

Je n’ai malheuresement pas encore assez sur ma maigre ass vie.

Ca dépend de combien on parle… Avec quelques milliers d’euros seulement vous pouvez vous lancer dans les SCPI ou un parking par exemple.

actions a écrit :

Je veux acheter 100K d’immobilier physique, j’ai 30K sur une AV, est-ce que je peux contracter deux prêt, un de 30K dont la garantie est l’AV et un plus classique sur les 70K restants ?

J’en doute, 30% c’est pas assez pour représenter une garantie suffisante, et multiplier les prêts va faire augmenter les frais, comme l’a justement dit cyberpapy

actions a écrit :

Est-ce que l’on peut apporter en garantie des livrets bancaires (LA, LDD, etc) ?

J’y crois pas… Ca coute rien de demander, mais…

actions a écrit :

Est-ce que l’AV doit être investie en fonds euros ?

C’est mieux, c’est plus fiable pour le banquier.
Mon banquier m’a proposé pour financer des SCPI in fine, d’avoir en face une AV avec 70% en euros, et 30% en Carmignac Patrimoine

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#6 27/01/2012 21h19 → Utiliser ses actifs en garantie : pour faire travaille 2x son argent ! (emprunt, garantie, lombard, nantissement)

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Mon expérience sur je sujet :
investissement à crédit sur des obligations et des actions

L’origine des crédits :
- crédit à la consommation (crédit amortissable à durée courte et taux réduit), -> salaire élevé et trésorerie bonne
- avance sur assurance vie (crédit in fine, taux élevé), -> facile à obtenir
- avance sur placement (crédit in fine, taux faible). -> difficile à obtenir

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#7 28/01/2012 08h31 → Utiliser ses actifs en garantie : pour faire travaille 2x son argent ! (emprunt, garantie, lombard, nantissement)

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Pour info chez Internaxx.

Crédit lombard | TD Direct Investing International

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Prenez connaissance des taux d’intérêts débiteurs afférents au Crédit Lombard.

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#8 29/01/2012 09h52 → Utiliser ses actifs en garantie : pour faire travaille 2x son argent ! (emprunt, garantie, lombard, nantissement)

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bonour à tous
Je pense cyrial que cela ne concerne que les habitants du luxembourg?  je veux dire par là, est ce que si un français s’y inscrit, il peut (légalement) avoir accès à ce principe (je suis allé sur le site et il est noté par ex que les canadiens et les américains ne peuvent carrément pas être client (au moins c’est réglé pour eux)
merci et bon week end à vous


Conformité AMF :  je suis investi en TOTAL, j'en ai dans mon réservoir.

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#9 29/01/2012 11h58 → Utiliser ses actifs en garantie : pour faire travaille 2x son argent ! (emprunt, garantie, lombard, nantissement)

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Le lien de Cyrial
Crédit lombard | TD Direct Investing International
est très intéressant ne serait-ce que pour les exemples chiffrés qui y figurent:

Je vous invite à lire :

les taux de couvertures 
Crédit lombard | TD Direct Investing International~/media/Internaxx/Forms/Lombard_Valuation.ashx

et la table d’évaluation Lombard
Crédit lombard | TD Direct Investing International~/media/Internaxx/Forms/Lombard_Valuation.ashx

on y trouve bien détaillé ce que j’exprimais plus haut :
Plus le portefeuille est risqué plus le montant prêté sera faible.

Exemple  ( si j’ai bien compris )
Si vous détenez un titre actions du FTSE SmallCap qui représente 75 % de votre portefeuille de 100 000 euros 
On ne vous prêtera que  100 000 / 2 / 2,5 =20 000 euros.


CyberPapy ou pour faire court CP

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#10 29/01/2012 21h09 → Utiliser ses actifs en garantie : pour faire travaille 2x son argent ! (emprunt, garantie, lombard, nantissement)

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zendoi a écrit :

bonour à tous
Je pense cyrial que cela ne concerne que les habitants du luxembourg?  je veux dire par là, est ce que si un français s’y inscrit, il peut (légalement) avoir accès à ce principe (je suis allé sur le site et il est noté par ex que les canadiens et les américains ne peuvent carrément pas être client (au moins c’est réglé pour eux)
merci et bon week end à vous

Avec la libre circulation des personnes et services en UE, je doute qu’ils puissent/veuillent exclure un résident en France de ce service (en rien interdit par la législation en France), et je ne vois pas bien l’intérêt qu’ils y auraient, alors que pour les citoyens du Canada ou des USA, il y a des lois du Canada et des USA à respecter sur les offres de produits financiers…

A noter que les comptes de marge d’IB permettent en gros la même chose, sans jamais parler de "Lombard", la marge étant également calculée avec des valeurs ou % dépendant du type d’actif (comme expliqué par CyberPapy).

Dernière modification par GoodbyLenine (29/01/2012 21h11)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#11 07/04/2016 11h51 → Utiliser ses actifs en garantie : pour faire travaille 2x son argent ! (emprunt, garantie, lombard, nantissement)

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Un retour d’expérience qui peut être utile à ceux d’entre vous qui détiennent de l’immobilier en direct en Allemagne : il est parfaitement possible, une fois que votre bien est payé, de profiter à nouveau des taux bas actuels en lançant une "Kapitalbeschaffung". C’est à dire un nouveau crédit hypothécaire.

Il y a plusieurs avantages à cette manoeuvre :
- fiscalement : les intérêts sont à nouveau déductibles de vos revenus fonciers imposables en Allemagne
- l’avantage sur un compte sur marge ou un lombard est de fixer les taux pour une très longue période. J’avais le choix entre 20 et 30 ans, taux fixe : 2,5 et 2,6% respectivement.
- si votre bien est correctement loué, l’opération peut se faire à cash-flow neutre ou même positif sur un LTV raisonnable de 60%.

En négatif :
- On paie de l’ordre de 40 bp de plus que pour un premier crédit immobilier. Les banques allemandes pénalisent aussi les non-résidents (elles considèrent que leur seul recours est la saisie de l’immeuble en cas de problème).
- Le surcout sur du capital type compte sur marge ne se justifie que si votre horizon d’investissement est à peu près en rapport avec la durée du crédit et que vous comptez dégager une rentabilité supérieure au cout d’emprunt, post-impôts (c’est à dire en comptabilisant à la fois l’économie sur l’imposition des revenus fonciers en Allemagne et la fiscalité française de nouveaux investissements) !
- Les frais annexes : inscription de l’hypothèque au cadastre, notaire : prévoir de l’ordre de 1200 à 1500 euros à minima. D’autres frais (notamment d’intermédiaire, si vous passez par un courtier) vont être répercutés indirectement dans le taux final.

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#12 26/08/2016 15h36 → Utiliser ses actifs en garantie : pour faire travaille 2x son argent ! (emprunt, garantie, lombard, nantissement)

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Sinon, il y a aussi l’avance sur titre de Boursorama.
Aide : Qu’est ce que l’Avance Sur Titres Boursorama Banque ?

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#13 27/08/2016 22h13 → Utiliser ses actifs en garantie : pour faire travaille 2x son argent ! (emprunt, garantie, lombard, nantissement)

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Bonsoir !

Le principe des avance-sur-titres et autres Lombard m’a semblé suffisamment intéressant pour faire un petit calcul sur un tableur. Voici ce que ça donne :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/9187_avstitre.gif
Certes, les hypothèses me sont propres, mais elles restent plausibles. J’en rappelle l’essentiel :
- Emprunt de 100 000 € placés en actions (non foncières) rapportant 5 % en moyenne.
- Taux de l’emprunt : 1,5 % sur le total, et non déductible de la partie imposable.
- TMI de 30 %, sur les dividendes, avec 40 % d’abattement.
- PS de 15,50 %, sur les dividendes, en totalité.
- Frais de 1 % sur le total emprunté et/ou placé.

Mon interrogation, c’est :  835 € (net) par an valent-ils la complexité de mise en place d’un tel dossier ?

Ceux plus faiblement imposés (genre TMI à 14 %), qui auront réussi à supprimer les frais, pourront espérer un peu plus de 2000 €.

Conclusion : c’est loin d’être évident, et chaque cas doit être calculé. Mais c’est loin d’être une solution miraculeuse.

Dernière modification par M07 (27/08/2016 22h15)


M07

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#14 27/08/2016 22h30 → Utiliser ses actifs en garantie : pour faire travaille 2x son argent ! (emprunt, garantie, lombard, nantissement)

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Pour l’avance sur titre, on peut aussi l’investir en capitalisation (tracker capitalisant, PEA, …) et de rembourser par sa capacité d’épargne. Cela permet d’investir de suite la capacité d’épargne des 3 prochaines années par exemple. Cela empêche par contre de moyenner sur la période.

En moyenne c’est gagnant, dans le concret c’est quand même le risque d’investir tout juste avant une grosse chute.

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