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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 29/12/2014 10h31 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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Bonjour a tous !
Je voulais savoir si vous connaissiez ou alors ce que vous pensez des techniques pour faire de l’argent.. sans argent, je m’explique.
En parlant avec des personnes, celles ci m’ont racontés cette histoire, elles me disent :
"Tu vous Mizouille, met de l’argent de côté, rempli ton livret A, non pas pour ce qu’il va rapporter mais pour que le banquier te voit comme un client 5 étoiles. A partir de là, tu pourras emprunter de l’argent a un trés faible coût (surtout en ce moment) pour le réinvestir dans des produits tels qu’une SICAV".

La technique étant d’avoir 15-20 k€ sur son compte pour pouvoir en emprunter 200 k€ (par exemple) à 3% et le mettre sur une SICAV (ou autres) "sécurisé" à 7-8%. Apparemment ça marche mais si l’on reste dans les SICAV de sa banque…

Il existe aussi la même technique pour se faire financer un bien en investissement locatif a 110% (banques bcp plus frileuses en ce moment).

Qu’en pensez vous ? connaissez vous d’autres techniques ainsi pour gagner la confiance du banquier afin qu’il nous prête de l’argent ?

Bonne journée ! smile

Mots-clés : banque, optimisation

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#2 29/12/2014 11h11 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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Bonjour Mizouille !

Je crains que vous ne fassiez preuve d’un peu trop d’optimisme dans votre calcul wink

mizouille a écrit :

La technique étant d’avoir 15-20 k€ sur son compte pour pouvoir en emprunter 200 k€ (par exemple) à 3%

Déjà, 20k€, c’est pas grand chose… Loin d’un client "5 étoiles"

Dans des banques de base, si on arrive à emprunter 50 à 80% des avoirs, c’est déjà bien.

et le mettre sur une SICAV (ou autres) "sécurisé" à 7-8%. Apparemment ça marche mais si l’on reste dans les SICAV de sa banque…

Les SICAV sécurisées à 7-8%, ça n’existe pas/plus. En bourse, sur des actions, avec un risque de perte de -50%, oui, là on trouve du 7/8%

Il existe aussi la même technique pour se faire financer un bien en investissement locatif a 110% (banques bcp plus frileuses en ce moment).

Là, c’est déjà plus réaliste, mais il faut montrer des reins solides derrière. Pas juste 20k€

Qu’en pensez vous ? connaissez vous d’autres techniques ainsi pour gagner la confiance du banquier afin qu’il nous prête de l’argent ?

Se montrer réaliste, et avoir un dossier bien ficelé pour lui montrer qu’il n’a rien à craindre.
Quand je dis rien, c’est rien: les banquiers "de base" s’enrhument au moindre trou dans le plan.

PS: ne demandez pas à votre banquier un prêt de 200k€ avec une couverture de 20k€, vous perdriez probablement sa confiance.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#3 29/12/2014 11h19 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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Mizouille,

Je vous admire.

Ce site manque parfois du 2nd degré.

Merci de continuer a nous faire rire … c’est la période des bêtisier wink

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#4 29/12/2014 11h20 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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c’est un exemple… j’ai dit SICAV mais ça pourrait etre SCPI ou autre…
la question de base est dans le titre …

Dernière modification par mizouille (29/12/2014 11h22)

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#5 29/12/2014 11h26 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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mizouille a écrit :

c’est un exemple… j’ai dit SICAV mais ça pourrait etre SCPI ou autre…
la question de base est dans le titre …

Et la réponse reste la même.

Impossible de "faire de l’argent" sans argent et sans risque.
Soit vous mettez de coté un plus gros pécule, soit vous acceptez de prendre un risque important.
Et dans le deuxième cas, pas besoin de banquier: les outils pour jouer à ce jeu ne manquent pas en bourse et sont accessible à n’importe qui (hélas)


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#6 29/12/2014 11h41 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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A mon avis, le moyen le plus efficace de faire de l’argent sans argent est le travail.
Pour le reste, le père Noël étant déjà passé, il faudra attendre l’année prochaine smile

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#7 29/12/2014 12h00 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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La question a déjà été maintes fois évoquée sur les files de discussion sur l’investissement en SCPI, entre autres.

Aucun banquier ne s’émoustillera de 15k€ sur un livret A et la fidélité ne paie plus pour faire du levier (sauf vrai client 5* ou assimilable banque privée), ou en tout cas pas dans ce sens (un banquier qui vous aura suivi sur une ou 2 opé réussies sera peut-être moins frileux à financer la 3eme qu’un banquier qui ne vous connaît pas, mais là ça n’a plus rien à voir avec votre cash dispo).


Parrain pour : American Express, ING Direct (code : EKXYBFS), Fortuneo, Binck.

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#8 29/12/2014 12h16 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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Dans cet esprit une des solutions dont je vais tester les limites prochainement : l’avance sur assurance vie!

En effet il est possible de demander une avance (qui se rapproche d’un emprunt) à son assureur d’un montant de 50% à 80% des avoirs placés sur son assurance vie. Le coût de cette avance (prêt) serait basé sur le taux de rémunération du fond euro augmenté de 1% (le plus souvent). On aurait donc un coup "réel" du crédit inférieur à 1% (les sous placés sur l’AV continuant de faire des petits) permettant de dégager des milliers d’euros réinvestissables sans justification.

Si quelqu’un à des infos sur la question je suis preneur!

Maestria

Dernière modification par Maestria (29/12/2014 12h28)

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#9 29/12/2014 14h31 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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je te remercie pour ta réponse constructive wink

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#10 29/12/2014 14h38 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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> En effet il est possible de demander une avance (qui se rapproche d’un emprunt) à son assureur d’un montant de 50% à 80% des avoirs placés sur son assurance vie

Ce qui veut dire que sur les 15000€ placés, la banque va te preter 7500€…

Cela semble se rapprocher de Boursorama qui propose de te preter de l’argent en fonction de tes placements.
J’ai fait une simulation, la somme pretée est en fonction de tes placements, mais pour moi c’etait plutot 30% de mes avoirs.

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#11 29/12/2014 15h21 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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En faisant un mix des dernières promos en tout genre auxquelles j’ai eu accès sur les trois dernières années, on peut imaginer :

Avance sur premiers salaires Banque pop => 6000 prêtés à taux 0, remboursable sur 2 ans.
Placer ces 6000 sur des livrets avec promos sur versements

En deux ans, il est possible de gratter, en plaçant 500 € par ci, 1000 par là, de l’ordre de 500€ au total (sur base de 1000 sur 6 mois donne 50)
Et en prime, vous pouvez placer 500 sur une AV en ligne qui vous offrira 100 de prime.

A réactualiser bien sûr en fonction de ce qui se fera en 2015-2016

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#12 29/12/2014 21h04 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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De l’argent sans argent est un pur fantasme…
Maintenant, le vrai débat est de savoir comment s’enrichir en mettant en jeu le moins d’argent possible. Et dans ce cas précis, je suis certain que c’est l’immobilier qui est le plus intéressant…
Avec 20K€ d’apport personnel vous devriez pouvoir acheter à crédit par exemple 2 appartements à 35K€ qui vous rapporteront 10% de rentabilité si vous achetez bien.
Si vous faites un montage fiscalement optimisé, avec un emprunt sur 20 ans, alors vos 20K€ de base pourront vous générer un enrichissement de 2.500€ par an en patrimoine et de 2.000€ par an en trésorerie, soit 4.500€ par an d’enrichissement soit entre 20 et 25% de la somme initialement placée smile
Je ne calcule pas de plus value éventuelle, mais au bout de 20 ans vous serez propriétaire d’un bien qui aura une certaine valeur et qui générera toujours un loyer certain… Si tout va bien, au bout de quelques années, vous revendrez le bien pour prendre une plus value, mais cette vision est purement spéculative et repose sur un pari chanceux probable, mais pas certain…

Je ne vois pas comment s’enrichir autrement avec si peu, sauf coup de bol… Et ceci s’appelle s’enrichir à crédit smile

L’objectif étant d’essayer d’acheter 3 appartement avec l’apport de 20K€ plutôt que les 2 appartements.

Il doit aussi pouvoir être possible de nantir un placement de 20K€ pour garantir un emprunt à 110%, dans ce cas l’investissement initial des 20K€ n’est pas remis en cause.

Toujours autour de l’immobilier physique…

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#13 29/12/2014 21h48 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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C’est une question assez simple en fait.
Sans argent vous ne pouvez pas obtenir de prêt qui ne soit pas prohibitif (~20%taeg)
Avec de l’argent, sous n’importe-quelle forme (salaire en CDI, actions, immo, etc…) une banque peut éventuellement vous prêter à un taux raisonnable (<3% actuellement)

Pour une banque comme pour vous(normalement) le ratio risk/reward (ce qui inclus les éventuelles garanties)est le seul critère qui vaillent (enfin pour une banque les dossiers exotiques c’est encore autre chose, à priori puisque je n’ai pas testé).

Ex:
crédit conso avec un CDI au smic, la banque est ok pour vous prêter 30k sur 10 ans à 3%
si vous avez un placement garanti à 3.5% vous êtes sûr de gagner de l’argent "gratuit". Mais pas beaucoup
si vous avez un placement à capital garanti et un taux possible de 5% vous pouvez gagner plus d’argent "gratuit" ou devoir payer les intérêts donc être en perte.
si vous avez un placement à capital garanti à 50% et un taux possible de 15% vous pouvez gagner encore plus d’argent "gratuit" ou devoir payer les intérêts et perdre 50% du capital. Là ça fait vraiment mal.
etc…

Donc la seule façon de gagner de l’argent "gratuit"c’est l’arbitrage entre un crédit à taux x et un placement garanti, sauf catastrophe apocalyptique, à un taux de x+y (ou y>0)
Et même dans ce cas, votre solvabilité entre en jeu, puisque la banque doit s’assurer de pouvoir être remboursé soit par le nantissement du placement soit par votre RP ou soit par votre CDI (qui lui n’est pas garanti d’où l’application d’un taux de sécurité, qui induit un apport)

Cela dit rien ne vous empêche de prendre un crédit conso à 20% (facile à obtenir, même en étant peu ou prou solvable) et de placer cette somme à un taux de 100% garanti, mais je ne connais pas de placement de ce genre et si vous en avez je suis intéressé!

Bref on en revient toujours à la même chose risk/reward que ce soit pour le prêteur ou pour l’investisseur à crédit (ou pour l’investisseur tout court), mais il existe une autre façon de faire de l’argent sans crédit et sans investissement financier, çà ce nomme le travail salarié.

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#14 29/12/2014 21h50 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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Si on s’appelle BCE on peut bien faire 300 milliard à partir de 20 milliards… La vie est cruellement injuste.

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#15 29/12/2014 21h59 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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Sans aller dans du délire, l’immobilier locatif en autofinancement est un bon moyen de faire de l’argent sans argent.
C’est pour moi une sorte de LBO sans apport. smile

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#16 29/12/2014 22h01 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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A tout hasard, n’oubliez pas qu’un emprunt a un effet très positif si tout marche bien, sinon, il vous handicapera : il faut donc bien se poser la question avant de signer un tel contrat et surtout bien le doser. Il devra être remboursé dans tous les cas, que cela marche ou pas.

Il est loin d’être aisé de se balader avec une épée de Damoclès au-dessus de la tête en réalité : Le levier couplé à un manque de liquidités entraîne immanquablement quelques difficultés, qu’on oublie lorsque tout se passe bien.

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#17 30/12/2014 09h36 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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J’avais fait exprès de mettre un titre provocateur mais certaines personnes, apres s’être moqué, n’avaient pas compris le sens de ma question. Je remercie le modo d’avoir changé le titre pour une meilleure compréhension.
faire de l’argent…sans argent  voulait dire:

S’enrichir a credit
ou
utiliser un effet de levier sans apport.

Je remercie ceux qui ont repondu et je relance le debat en precisant ma pensée : peut on faire de l’argent en utilisant l’effet de levier que produit le credit?

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#18 30/12/2014 09h54 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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mizouille a écrit :

Je remercie ceux qui ont repondu et je relance le debat en precisant ma pensée : peut on faire de l’argent en utilisant l’effet de levier que produit le credit?

Difficile de voir où vous voulez en venir…
Ce sujet a été largement traité sur ce forum. Les réponses ont été redonnées ici.
Que souhaitez vous savoir de plus ?

Le levier n’est rien d’autre qu’une méthode pour augmenter les risques en même temps que le rendement. Il est utilisable partout, en immobilier physique, papier, en actions, sur le forex, etc…
Si vous arrivez à gagner X sans levier, alors vous auriez gagné X*Levier-[cout du levier] avec un levier.
Le crédit est un levier doux mais couteux. Les leviers financiers sont souvent plus brutaux et moins couteux.

Que dire d’autre ? Répondre à votre question "peut on faire de l’argent en utilisant l’effet de levier que produit le credit ?" ? => Oui. Il est aussi possible d’en perdre, et d’en perdre beaucoup.
Il n’y a pas de technique miracle: plus vous êtes prêt à perdre, plus vous pourrez gagner. Encore faut-il être capable de convaincre le prêteur de vous faire confiance.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#19 21/03/2015 12h17 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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Bonjour,

à ma connaissance, en dehors d’un prêt à la consommation (dont le taux est élevé et le montant assez faible, comme 30k€), il est impossible d’emprunter sans apport.

Cependant, le levier, bien utilisé, et avec un petit apport, peut être une source fiable d’enrichissement facile. Je vous propose deux cas concrets, que je mets en pratique :

  1. Achat à crédit d’un bien locatif. Avec un apport minimal (en général les frais de notaire), vous pouvez financer 100% du bien (et les travaux). Si votre investissement est bien ficelé, avec une bonne rentabilité (10-12%) dans un secteur où il y a de la demande, le risque de faillite est faible, et le banquier souscrira.
Dans un second temps, si vous avez opté pour le Crédit Logement, la vente partielle de votre bien (s’il s’agit d’un immeuble) vous procurera du cash que vous pourrez replacer à votre guise (si votre notaire est d’accord).

  2. Achat d’obligations à la marge. Si votre courtier vous le permet, vous pouvez emprunter à la marge. Il faut être prudent et ne pas investir dans n’importe quoi. Je suis convaincu que certaines obligations corporate high yield (comprendre junk bonds) à maturité courte peuvent constituer un placement sécurisé et rémunérateur. Considérez par exemple les obligations Sears échéance 2019 qui cotent 0,95 et offrent un YTM d’environ 10%. Avec un taux d’emprunt à 3,5%, vous voyez ce que l’on peut gagner… La seule contrainte est de devoir garder les obligations jusqu’à leur terme.
C’est peut-être assez éloigné de votre objectif initial, mais cela me semble suffisamment intéresant pour être mentionné. Concrètement, si vous placez 100k€ sur un compte-titres et que vous empruntez 20% de ce capital et que tout est placé en obligations à 10% YTM, votre rendement est de 12%. Il faudra cependant rester vigilant quant à la parité de l’obligation, afin d’éviter un appel de marge…

Boris

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#20 21/03/2015 12h38 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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valeurbourse a écrit :

le levier, bien utilisé, et avec un petit apport, peut être une source fiable d’enrichissement facile. Je vous propose deux cas concrets, que je mets en pratique :

  1. Achat à crédit d’un bien locatif. Si votre investissement est bien ficelé, avec une bonne rentabilité (10-12%) dans un secteur où il y a de la demande

Encore faut-il le trouver, ce bien qui rapporte 10-12% dans un bon secteur ! Et ça, c’est du travail.

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#21 21/03/2015 12h46 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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Le souci est de payer les impôts au passage.
On laisse facilement 50% des intérêts avec les impôts.

10% => 5% puis les intérêts du crédit (3% par exemple) => 2%
Ce que je trouve assez modique pour le risque pris.

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#22 21/03/2015 16h02 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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@sanboudha : oui, en effet. Mais c’est comme la bourse : dénicher un bon titre à bon prix est également un gros travail. On n’a rien sans rien,  n’est-ce pas ?

@super_pognon : tout-à-fait. Le fisc est toujours la contrainte numéro 1, celui qui nous empêche d’être riches. C’est comme l’immobilier. Un moyen de limiter l’imposition est de constituer une société soumise à l’IS, mais c’est un sujet qui déborde de cette file.

Dernière modification par valeurbourse (21/03/2015 16h07)

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#23 21/03/2015 17h53 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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valeurbourse a écrit :

@sanboudha : oui, en effet. Mais c’est comme la bourse : dénicher un bon titre à bon prix est également un gros travail. On n’a rien sans rien,  n’est-ce pas ?

Certes, mais vous dites "le levier, bien utilisé, et avec un petit apport, peut être une source fiable d’enrichissement facile" : à mon avis, dans l’exemple que vous donnez, la source d’enrichissement c’est davantage la recherche et la négociation d’un bien de qualité très rentable, que le fait d’utiliser l’effet de levier pour l’acquérir.
Le mot clé c’est davantage "bien utilisé" que "levier". C’est ce que je voulais dire.

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#24 21/03/2015 18h48 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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D’accord, mais je dirais que l’un ne va pas sans l’autre car :

1. Le levier étant une arme redoutable s’il se retourne contre vous, la précision "bien utilisé" est primordiale. Je me permets de rappeler en outre que le levier n’est qu’un moyen, pas un objectif.

2. Dénicher un bon investissement locatif, même à 12% bruts, rapportera tout au plus 7% avant impôts sans emprunt, contre 14% avec emprunt (mes chiffres sont approximatifs et doivent être corrigés suivant la situation).

Boris

Dernière modification par valeurbourse (21/03/2015 18h49)

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#25 21/03/2015 19h14 → S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital... (banque, optimisation)

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Si vous utilisez l’effet de levier et que la valeur de votre investissement baisse, ca peut aussi faire mal.

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