Diagnostics de Performance Energétique : calamiteux et fantaisistes selon UFC-Que Choisir !

Malheureusement, vous n’êtes pas un cas isolé :

Les passoires thermiques bien plus nombreuses que prévu

Pour mon cas personnel, la maison que nous louons actuellement devrait, comme la votre, passer à un DPE G, et donc être indécente, alors qu’elle est parfaite pour notre famille.
Et que les locations de maison à 3 chambres avec jardin était déjà une denrée rare…

Le secteur de la location deviendrait donc en tension.
Alors qu’actuellement il l’est déjà dans de nombreux secteurs.

Le 1er juillet, un nouveau Diagnostic de performance énergétique (DPE) a été mis en place: selon ses critères, le gouvernement estimait dans le parc locatif privé à un peu plus de 500.000 le nombre de logements classés G en France, et environ 900.000 les logements classés F. "Les premières remontées laissent présager qu’au lieu d’avoir 500.000 [logements] G, nous devrions en avoir entre 800.000 et 1 million", a assuré Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), qui dit se baser sur les données des administrateurs de biens. Le président de la FNAIM ne s’est en revanche pas prononcé sur le nombre de logements classés F.

Un risque de désinvestissement dans le parc locatif privé
"Cela signifie que d’ici 3 ans, on aura des centaines de milliers de logements indécents énergétiquement et si on ne peut pas les rénover, on ne pourra pas les relouer", détaille Jean-Marc Torrollion. Les trois organismes spécialisés dans l’immobilier pointent ainsi un risque de désinvestissement dans les logements du parc locatif privé.

Des moyens supplémentaires devraient être alloués :

À l’instar du gouvernement, les professionnels de l’immobilier assurent vouloir pousser les Français à faire des travaux et saluent, en cela, le «succès» de Ma Prime Rénov’ pour qui 500.000 dossiers ont été déposés depuis le député de l’année dont 430.000 ont déjà été validés. Mais ils estiment qu’elle est «insuffisante pour garantir la réalisation de travaux qui permettront d’améliorer le classement énergétique des biens concernés. Il faut booster à court terme des travaux d’ampleur. Cela représente un coût.» Le premier ministre a confirmé cette semaine que deux milliards d’euros supplémentaires - en plus de 2 milliards en 2021 - seront injectés en 2022 pour cette aide destinée à rénover les logements des Français.

à lire dans cet article

Pour 2021, 1,3 milliard ont déjà été consommés mais cela ne représente qu’à peine plus de 3000 euros d’aide par dossier. Bien faible au regard du coût moyen que représente une rénovation globale, estimé à environ 40.000 euros. Et, avec le resserrement du crédit, de plus en plus d’acheteurs risquent de ne plus avoir les moyens de s’offrir un bien rénové. De quoi réduire le nombre de candidats pour des vendeurs qui, faute de moyens, devront de plus en plus se résoudre à céder leur bien. «Aujourd’hui, un acheteur a plutôt intérêt à acquérir un logement pas rénové quitte à payer une facture énergétique plus élevée et faire les travaux plus tard plutôt que de songer à acheter un logement rénové qui ne pourra pas être financé car trop cher», analyse Olivier Colcombet, président du réseau immobilier Optimhome.

D’autres alertent ici

Les organisations professionnelles formulent des demandes justes…mais retiennent leurs coups : l’instant est grave. De peur de ne pas paraître allantes et de sembler tièdes sur la sauvegarde de la planète par la lutte contre le réchauffement, elles tempèrent leurs prédiction. La vérité est crue : l’État n’atteindra jamais son objectif de faire muter le parc locatif privé sans puissants avantages fiscaux. MaPrimeRénov’ est une aide efficace et bien conçue, mais sa puissance décroit avec les revenus des propriétaires… Or 60% d’entre eux se recrutent dans les tranches de revenus supérieurs et pour eux, le reste à charge sera un empêchement de faire s’il ne peuvent améliorer leur situation fiscale. Le gouvernement et le parlement ne mesurent pas que les propriétaires, majoritairement, ne passeront pas à l’acte. Ceux qui gèrent sans le concours d’un professionnel seront financièrement désemparés et le risque qu’ils ne respectent pas la loi qui leur interdira de louer est considérable. Quant au tiers qui délèguent leur gestion à un intermédiaire, il n’est pas sûr que le service professionnel leur apporte assez de solutions financières pour qu’ils franchissent le pas. Cette âpre réalité, il est difficile aux organisations professionnelles de l’envisager. Elles doivent rester à cet égard optimistes, mais elles savent que le défi ne sera pas relevé d’office.

Il s’ajoute à ces craintes que le nouvel outil d’estimation de la performance énergétique, le DPE version 2021 en vigueur depuis le 1er juillet dernier, disqualifie de l’ordre de 30 à 40% des logements qu’il mesure : ils descendent de deux ou trois rangs dans l’échelle de la vertu environnementale. Ainsi, il majore d’autant l’effort collectif à accomplir pour que la totalité des quelque 7 millions de logements locatifs en France soient en catégorie A ou B dans l’échelle du DPE.

C’est d’ailleurs au point que l’État et certains experts comptent désormais sur les investisseurs institutionnels, banques, compagnies d’assurance, société foncières, pour acquérir une partie de ce parc à transfigurer. On attend trop de ces acteurs, qui dans le meilleur des cas retrouveront la place qu’on leur a connue dans les années 80, avec la propriété et l’exploitation de 20% du parc des grandes villes. Ils ne mettront jamais tous leurs œufs dans le même pannier et diversifieront toujours leurs allocations d’actifs. En outre, leurs stratégies sont opportunistes et leur stabilité est loin de celle des ménages investisseurs. Bref, on se paie de mots à imaginer que les Zinzins, comme on les appelle affectueusement, soient l’avenir du résidentiel locatif.

Les demandes fiscales formulées, qui concernent le projet de loi de finances sur le point de sortir des presses du gouvernement pour être examiné par les assemblées parlementaires, vont se heurter aux calculs de courte vue de Bercy. Cette fois, les comptables jouent gros : ils compromettront l’enjeu majeur de l’État, mener à bien en quinze ans la transition environnementale. Ouvrir d’urgence les yeux sur le hiatus entre les idéaux publics, nobles certes, et la réalité des propriétaires et même des professionnels de la gestion, qui est ce qu’elle est. L’enthousiasme quasi religieux des ministres et des élus ne suffira pas et la chute sera douloureuse si les moyens ne sont pas mis sans délai. Le budget en préparation sera déterminant.

A cela s’ajoute le problème du renseignement des matériaux de construction et d’isolation / chauffage. Qu’on peut lire ici

LE DPE : COMMENT ÇA SE CALCULE EN PRATIQUE

Depuis le 1er juillet 2021, il n’y a qu’une seule manière de calculer le DPE d’un logement, qui est d’appliquer la méthode dite de Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements, ou « 3CL ». Vous trouverez plus bas dans cette page une présentation de la méthode qui était utilisée avant cette date, et vous comprendrez tout ce qu’elle avait de perfectible.

La méthode 3CL, quant à elle, consiste à décrire précisément chaque élément constructif du logement :

Le plancher, le plafond, les murs extérieurs : de quels matériaux sont-il constitués ? Sont-ils isolés ? Si oui, s’agit-il d’une isolation par l’intérieur ou par l’extérieur, et sur quelle épaisseur ?
Les portes : quelle est leur taille ? De quel matériau sont-elles constituées ?
Les fenêtres : quelle est leur taille ? Quel est leur type de vitrage ? De quel matériau sont-elles constituées ?
Les équipements de chauffage : quelle est la source d’énergie du chauffage (électricité, gaz, fioul, etc.) ? Quelles sont les équipements mis en œuvre pour le chauffage ? Permettent-ils de bien réguler les dépenses d’énergie ?
Les équipements d’alimentation en eau chaude sanitaire : mêmes questions que pour le chauffage
La méthode de ventilation : s’agit-il d’une ventilation naturelle ? D’une VMC ? Si oui, de quel type de VMC ?
Les éventuels équipements de production d’énergie, comme des panneaux solaires par exemple
En renseignant toutes ces informations dans un logiciel disposant d’une certification de l’ADEME (Agence de la transition écologique), l’opérateur de diagnostic immobilier qui réalise le DPE va pouvoir aboutir aux deux notes présentées plus haut.

Cela demande un certain nombre de prises de mesures, pour indiquer précisément les surfaces de parois donnant sur l’extérieur et les tailles des ouvrants. Cela demande également de connaître précisément les caractéristiques techniques d’un certain nombre d’éléments, comme les isolants et les équipements de chauffage. Et nous allons voir que c’est ici que ça se corse.

LES INCONVÉNIENTS DU NOUVEAU DPE

Avant de décrire les quelques problèmes que vont rencontrer les professionnels du diagnostic immobilier avec ce nouveau DPE, il est important de rappeler que les bénéfices pour le client propriétaire seront nombreux :

Finis les DPE vierges (voir plus bas ou ici pour mieux comprendre ce qu’était cette ignominie)
Le DPE indiquera quelles sont les causes principales des pertes de chaleur, ce qui permettra peut-être de tordre le cou à cette légende urbaine qui dit qu’il suffit de changer ses fenêtres pour être bien isolé
Le DPE indiquera les travaux à prioriser pour faire des économies d’énergie et améliorer la note du logement. Une indication du coût de ces travaux sera donnée, même si elle sera probablement à prendre avec des pincettes car il s’agira d’une estimation automatique faite par le logiciel de calcul…
En revanche pour les diagnostiqueurs immobiliers qui vont établir ces documents, quelques complications vont apparaitre.

Un point d’inquiétude assez important de cette méthode 3CL est qu’on ne peut pas toujours obtenir des informations précises sur les différents éléments constructifs d’un logement.

Par exemple, dans le cas de murs isolés par l’extérieur, le diagnostiqueur doit renseigner de quoi est constitué le mur (béton, pierre, etc.), quelle est son épaisseur, et quelle est l’épaisseur de l’isolant. Parfois il suffit de regarder et de mesurer pour obtenir ces informations, parfois la seule solution serait de tout casser pour regarder à l’intérieur.

Dans ce deuxième cas de figure, en théorie le diagnostiqueur doit obtenir du propriétaire un document justificatif, par exemple une facture des travaux d’isolation ou un descriptif technique de la construction du bâtiment, indiquant l’épaisseur de l’isolant pour que celle-ci puisse être prise en compte dans le calcul. Mais en réalité, au mieux le propriétaire a perdu ces documents, au pire ils ne sont trouvables qu’auprès d’un précédent propriétaire et aucune information ne pourra donc être retrouvée.

Un autre cas de figure, un peu moins insoluble mais tout de même très problématique, se présentera souvent : dans le cas d’un chauffage collectif, le diagnostiqueur doit en théorie indiquer une description technique de la chaudière de l’immeuble. Or si vous êtes propriétaire d’un appartement dans un immeuble équipé d’un chauffage collectif (comme c’est le cas de l’auteur de ces lignes), vous aurez sans doute du mal à décrire au diagnostiqueur le type de chaudière mise en œuvre car : vous ne savez pas où est cette chaudière, vous n’y avez pas accès et vous n’avez pas la moindre idée de sa date d’installation. Dans le pire des cas, il arrive même qu’un copropriétaire ne sache pas si la chaudière collective est alimentée en gaz, en fioul ou si l’immeuble est chauffé grâce à un réseau de chauffage urbain.

Comme on le voit, si la nouvelle méthode de calcul du DPE, applicable au 1er juillet 2021 ne présente pas autant d’inconvénients que la notoirement mauvaise méthode « sur factures » (voir plus bas), cette méthode présentera tout de même un certain nombre d’inconvénients. On verra donc avec le temps si cette situation nouvelle permet d’établir des DPE plus précis et plus fiables, conformément à son objectif.

Je rencontre ce problème avec un appartement vacant, récupéré en souffrance de charges et dont le propriétaire est au abonné absent, où le diagnostiqueur a mis par défaut " inconnu" à chaque descriptif, et qui me revient donc avec un DPE G, à 426 …
Alors même que des travaux avaient été entrepris par le précédent propriétaire, et que l’appartement voisin (même rénovation) était classé BBC.
Mais en l’absence de preuve des matériaux utilisés…

DPE suspendu apparemment  pour les biens avant 1975. Ca n’était déjà pas simple, ça ne s’améliore pas. Voir publication la direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature recommande de suspendre l’édition des DPE des logements construits avant 1975

Dernière modification par lachignolecorse (24/09/2021 16h33)

En recherchant des solutions à ce sujet, je suis tombé sur un document à destination des diagnostiqueurs expliquant concrètement cette réforme.

Retours d’expérience sur ce nouveau DPE (suspendu pour le moment pour les biens d’avant 1975)

1- Je vends actuellement un T2 ancien qui avait un DPE E.
Il a été acheté avec un locataire qui est toujours en place 8 ans après, donc pas de possibilité d’amélioration de l’isolation.

Le DPE est toujours valable (8 ans/10) mais pour éviter un risque éventuel de recours le notaire nous a conseillé de le refaire. Différents éléments nous ont fait suivre sont conseil.
Il est donc devenu F avec la nouvelle formule. Cependant les calculs sont susceptibles d’être refaits. La note, qui sait, sera peut-être amélioré d’ici l’acte authentique ? (cela ne changera rien de toute façon pour nous)

2- J’ai dans mon coin un ensemble immobilier récent et haut de gamme, c’est à peu près ce qui s’est fait de mieux dans le coin depuis 10 ans (livraison 2012/13).
Un ensemble de 4 immeubles avec des cours intérieures paysagés avec des fontaines, terrasse, rez de jardin ou balcons pour chaque lot, architecture exigeante pour sa présentation, vastes hall design, emplacement parfait, cœur de centre ville mais en retrait pour le calme, tous commerces à pied, boxes en sous sol…

Avec le nouveau DPE (pas suspendu, immeuble récent) les appartements sortent avec le score de F
Cela parait tout de même incroyable ! Dire que de nombreux acheteurs vont le récent pour ne pas avoir de soucis…

Un certain nombre de questions viennent se poser pour cet immeuble mais plus globalement pour l’habitat collectif mal noté.
- Comment faire pour louer un lot quand la loi l’interdira (obtenir des travaux d’isolation extérieurs, seule possibilité dans ce cas d’immeuble récent mal isolé sera très couteux et très difficile à obtenir en copropriété. Il y a une grosse majorité de propriétaires occupants dans cet ensemble qui ne voudra pas passer à la caisse)
- Quelques années plus tard, il sera même impossible de vendre sans travaux collectifs… belles galères à venir !

Dernière modification par DDtee (24/10/2021 13h00)

Pas de DPE sur les immeubles classés…

Canyonneur75 a écrit :

Quelle est la portée : immeubles classés, immeubles à l’inventaire supplémentaire, immeubles dans le périmètre d’un monument classé ?

Canyonneur

Monuments historiques classés ou inscrits en application du code du patrimoine

https://www.ecologie.gouv.fr/sites/defa … urs_V1.pdf