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#1 22/07/2016 17h31 → SCPI : de la pertinence de l'expertise des immeubles... (immeubles, scpi expertise, valeur, validité)

Modérateur
Réputation :   1080 

Une autre discussion a un peu dérivé sur le thème de la pertinence des expertises de la valeur du patrimoine (immobilier) des SCPI. Comme on me l’a fait remarqué, ces échanges pourraient être utiles pour les personnes intéressées par les SCPI, et je la copie donc ici :

gdauph a écrit :

Il semble qu’il y ait une aubaine sur la SCPI xxxxxxxxxxx, entre valeur de souscription et valeur de reconstitution, mais j’avoue que je ne suis pas à l’aise avec cette valeur de reconstitution, ou plutôt la valeur d’expertise sous jacente. Quelle valeur accorder à l’estimation d’un expert?

Les experts je m’en méfie… J’en viens enfin à ma question : --> A votre connaissance y a t’il des sociétés de gestion qui publient l’estimation de plusieurs experts différents?

GoodbyLenine a écrit :

À ma connaissance il n’y a pas de sociétés de gestion qui publie l’estimation de plusieurs experts différents, sauf "situation très exceptionnelle".

Il n’y a même que fort peu de sociétés de gestion qui publient la valeur d’expertise de chacun des biens de leurs SCPI (en général, il n’y a que des totaux partiels, voir le total de tous les biens de la SCPI), et c’est assez compréhensible (au moins dans tous les cas où la SCPI est susceptible de vouloir vendre prochainement un bien, et où publier une valeur d’expertise revient à se tirer une balle dans le pied pour la négociation du prix de vente). Foncia (pour Foncia Pierre Rendement qui publie une valeur d’expertise de chacun de ses immeubles) est plutôt une exception à ce niveau.

Une "situation très exceptionnelle" est celle de la SCPI Atlantique Pierre 1 cette année : la SCPI a changé de société de gestion au 01/01/2016. La nouvelle société de gestion, en plus de l’expertise de l’ancien expert nommé par l’AG de la SCPI il y a quelques années, a souhaité faire un audit complet des 28 immeubles de la SCPI, en se faisant accompagner pour ceci par un autre expert. Ceci l’a d’ailleurs conduit à, sur la base des valeurs d’expertises des 2 experts et de son propre jugement, à réévaluer (significativement à la baisse par rapport aux valeurs d’expertises précédentes) la valeur de pas mal de ces immeubles. Pour plus de détails, voir le rapport annuel 2015 de la SCPI (ici).

Il faut aussi savoir que les experts ne vont pas visiter chaque année tous les immeubles et en faire une analyse complète. Il ne font généralement ceci qu’une fois tous les 4-5 ans. et les autres années se contentent de réviser la valeur d’expertise ainsi obtenu, sur la base des informations dont ils disposent, soit au niveau de l’évolution des valeurs locatives de marché à proximité, soit de l’évolution locative du bien que leur indique la société de gestion (parfois cette information peut d’ailleurs parfois s’avérer erronée, si on a "oublié" de leur signaler certaines choses, par exemple que le locataire a indiqué son intention de résilier son bail, ou même qu’il l’a déjà résilié).

Enfin, il faut savoir que les experts immobiliers donnent leur estimation de la valeur des immeubles. Mais quand ces immeubles sont détenus par une SCI (depuis 2014 il est possible pour les SCPI d’acquérir des biens en acquérant la SCI qui les détient, acquisition ou détention à 100% ou pas) les experts immobiliers (tous ceux de la place) ont refusé d’estimer les valeurs de ces sociétés, et c’est la société de gestion seule qui, sur la base des valeurs estimées des immeubles, et des autres informations dont elles disposent sur ces SCI, évaluent la valeur de ces SCI.

Cependant, le plus souvent, lorsqu’un immeuble est vendu, on constate un prix plus élevé que la dernière valeur d’expertise, ou alors il y a une bonne raison qui explique un prix plus bas (comme un changement, dans la situation locative du bien ou le marché ou la découverte d’amiante, depuis la dernière expertise).

Message édité par l’équipe de modération (23/07/2016 13h17) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immeubles, scpi expertise, valeur, validité


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#2 23/07/2016 13h23 → SCPI : de la pertinence de l'expertise des immeubles... (immeubles, scpi expertise, valeur, validité)

Administrateur
Réputation :   1307 

Pas spécifique aux SCPIs, mais sur l’évaluation de la valeur des immeubles, on peut relire Benoît Faure-Jarrosson : entretien avec un analyste-financier.

Interview a écrit :

Donc plus le marché est fluide sur les actifs que possède la foncière, plus on a de chance que l’ANR soit pertinent ?

Voilà ! Si vous reprenez Foncière Lyonnaise qui a des bureaux dans le 8e arrondissement, le marché est fluide et efficient, il y a peu de chance de se tromper.

L’interview date de 2011, mais franchement reste très pertinente.

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