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Forums des investisseurs heureux

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#1 30/11/2011 10h33 → Investir dans un studio pour étudiants à Strasbourg ?

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Bonjour à tous,

Je regarde un peu les annonces actuelles sur ma ville Strasbourg.

D’abord je me pause un peu la question, s’il est possible et judicieux de faire un prêt immobilier à mon âge et dans ma situation (sans revenus fixe et étudiant)

Pour plus d’informations sur mon patrimoine voir ma présentation : Info

Ensuite je trouve pas mal d’appartements mais situés autour des facultés et autres.

Pour des prix compris entre 50 et 60k.
Les studio sont généralement loués 300€ sans charges.

ce qui fait une rentabilité brutes entre 6% et 7,2% ce qui peut être environ correct.

Par contre comme c’est loués à des étudiants, j’ai un peu peur d’avoir chaque année à "galérer" pour ne pas avoir de vacances locatives.

Qu’en pensez vous ?
Merci

Dernière modification par Nezpapeur (30/11/2011 10h34)

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#2 30/11/2011 10h48 → Investir dans un studio pour étudiants à Strasbourg ?

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Bonjour,

Avec un investissement immobilier, il aut bien prendre en compte que le rendement net sera bien inférieur au rendement brut. Avec vos données, vous obtiendrez à la louche, le rendement suivant:

Achat: disons 55k et 5k de frais de notaire, donc 60k.

Les loyers seront de 300*12= 3600 EUR, desquels, il faudra déduire:
- Taxe fonciere (environ un mois de loyer, soit 300 EUR)
- Reparations (environ un mois de loyer, soit 300 EUR)
- Carence locative (environ un mois de loyer, soit 300 EUR)
- Assurance loyers impayes, charges non récupérables,… disons 200 EUR)

Nous obtenons donc un rendement approximatif de (3600 - 300 - 300 - 300 - 200)/60000=4.2% avant impôts, et sans prendre en compte le coût du prêt et les diffucultés que vous aurez à l’obtenir en étant étudiant.

Je dirais donc que le rendement brut est trop bas pour obtenir un rendement net raisonnable et considérer cette option.

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#3 30/11/2011 11h10 → Investir dans un studio pour étudiants à Strasbourg ?

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Il faudrait donc trouver des studios à moins de 50k en suivant votre raisonnement qui est logique.

Je vais voir et suivre un peu les annonces smile

D’autres idées pour les autres ?

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#4 30/11/2011 16h26 → Investir dans un studio pour étudiants à Strasbourg ?

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Réputation :   11 

Si tu as du temps pendant l’été tu peux essayer la location saisonnière pendant 2/3 mois.

Sur mon studio j’avais mis cet été une annonce (que j’ai gardé pour savoir le retour que l’on pouvait avoir tout au long de l’année), et surpris par le nombre de demande que je reçois (4/5 par mois pour des durées de location de 2 jours à 1 semaine). Les prix que j’ai mis en annonce sont 50e pour 2 jours ou 150 la semaine sachant que je loue ce studio 250 euros au mois.

Les vacances locatives peuvent être une opportunité pour amiéliorer ce rendement.


Retaill & Co.
Mon blog www.retaill-and-co.fr  Construire votre patrimoine devient un jeu d'enfant

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#5 15/12/2011 16h47 → Investir dans un studio pour étudiants à Strasbourg ?

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Réputation :   

Investir dans un studio à Strasbourg (je suis propriétaire immobilier à Strasbourg) n’est pas à prendre à la légère car même s’il y a une forte demande en juillet-octobre pour fles studios étudiant, la location est parfois "délicate" lorsque l’étudiant quitte en milieu d’année.Les amateurs ne sont alors plus les mêmes. Bref, il est plus difficile de louer un studio en février qu’en septembre. Prudence !

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#6 17/12/2011 09h35 → Investir dans un studio pour étudiants à Strasbourg ?

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@ Marengo : pourquoi les étudiants partiraient’ils en milieu d’année? S’ils rentrent en septembre ils devraient donner alors congés 1 mois après (?) pour pouvoir partir en décembre : je ne vois pas l’intérêts pour eux.

Le tout est de poser la question avant : combien de temps comptez-vous rester ?

La location saisonnière peut-être tout aussi intéressante, louer 2 semaines pour la valeur d’un mois. La gestion n’est pas la même mais placer son argent sur des livrets ou assuranceis-vie à 3% n’est pour moi pas la solution de construction de patrimoine.


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#7 17/12/2011 09h49 → Investir dans un studio pour étudiants à Strasbourg ?

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Je suppose que "au milieu de l’année" vise plutôt janvier-mars de la suivante, car certain iront en stage.

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#8 17/12/2011 10h02 → Investir dans un studio pour étudiants à Strasbourg ?

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Il faut alors poser la question au locataire, les stages ont parfois lieu dans la même ville.

Mais en règle générale le stage (long : 2/3 mois) intervient après 2 ans d’étude et pas la première année.


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#9 30/01/2012 00h35 → Investir dans un studio pour étudiants à Strasbourg ?

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Marengo a écrit :

Investir dans un studio à Strasbourg (je suis propriétaire immobilier à Strasbourg) n’est pas à prendre à la légère car même s’il y a une forte demande en juillet-octobre pour fles studios étudiant, la location est parfois "délicate" lorsque l’étudiant quitte en milieu d’année.Les amateurs ne sont alors plus les mêmes. Bref, il est plus difficile de louer un studio en février qu’en septembre. Prudence !

Un studio ça peut intéresser un RSA .L’avantage que tu n’as pas de risques d’impayés( c’est la CAF qui te paye tous les mois).Mais tout dépend de sa situation.
J’ai un ami qui investi en Languedoc Roussillon un petit studio cabine dans une cité balnéaire ou il n’y a presque personne d’octobre à mai et en tire une grosse rentabilité: 55 000 frais de notaire compris pour 3600 de revenus nets ( hors charges et foncier).

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#10 30/01/2012 09h13 → Investir dans un studio pour étudiants à Strasbourg ?

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gino a écrit :

Un studio ça peut intéresser un RSA .L’avantage que tu n’as pas de risques d’impayés( c’est la CAF qui te paye tous les mois).Mais tout dépend de sa situation.

Le montant des APL ne paye pas l’intégralité du loyer ( 3 / 4 environ ).
Les avances sur charges locatives ne sont pas prises en compte.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#11 30/01/2012 13h15 → Investir dans un studio pour étudiants à Strasbourg ?

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Ben dis donc, vos aides elles ont un sacré montant, je crois que je n’ai encore jamais vu des locataires ayant 400 euros ou plus d’aide au logement…

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#12 30/01/2012 13h45 → Investir dans un studio pour étudiants à Strasbourg ?

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Réputation :   317 

BorderLine a écrit :

Ben dis donc, vos aides elles ont un sacré montant, je crois que je n’ai encore jamais vu des locataires ayant 400 euros ou plus d’aide au logement…

Et pourtant c’est le cas cela dépend aussi de la situation familiale mais j’ai plusieurs cas de loyers avec des montants différents où l’on arrive un ratio entre 2 tiers et trois quart.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#13 30/01/2012 15h22 → Investir dans un studio pour étudiants à Strasbourg ?

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Merci pour les infos.

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#14 30/01/2012 15h36 → Investir dans un studio pour étudiants à Strasbourg ?

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gino a écrit :

Un studio ça peut intéresser un RSA .L’avantage que tu n’as pas de risques d’impayés( c’est la CAF qui te paye tous les mois).

Attention :
La CAF paye ( avec du retard) tous les mois  SI et SEULEMENT SI

1) le locataire en a donné l’ordre 
ET
2) n’a pas donné de contre-ordre.

Le locataire peut à tout moment faire suspendre le versement au propriétaire sans avoir à se justifier.
Il ne vous reste plus alors qu’à vous retourner vers votre assurance garantissant le paiement des loyers…. si vous en avez une.


CyberPapy ou pour faire court CP

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#15 30/01/2012 16h01 → Investir dans un studio pour étudiants à Strasbourg ?

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dans ce cas j’imagine qu’en tant que propriétaire vous êtes prévenu? dans ce sens vous pouvez justifier de demander l’intégralité du loyer au locataire?

Il semble néanmoins plus prudent d’obtenir le versement direct: http://www.caf.fr/pdfj/dvd.pdf

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#16 30/01/2012 16h25 → Investir dans un studio pour étudiants à Strasbourg ?

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ciberpapy a écrit :

La CAF paye ( avec du retard) tous les mois  SI et SEULEMENT SI

1) le locataire en a donné l’ordre 
ET
2) n’a pas donné de contre-ordre.

Le locataire peut à tout moment faire suspendre le versement au propriétaire sans avoir à se justifier.
Il ne vous reste plus alors qu’à vous retourner vers votre assurance garantissant le paiement des loyers…. si vous en avez une.

Je ne suis pas d’accord avec votre intervention

La CAF ne paye pas en retard mais à terme échu , c’est à dire le montant pris en charge est versé le mois suivant , au début de la location il y a un mois de décalage et c’est pareil au départ du locataire.

Non , Le locataire ne donne en rien l’ordre de paiement ou un contre ordre de paiement……

Le montant peut être viré sur le compte du propriétaire ou du locataire , la CAf préfère que les montants soient versés au propriétaire , dans le cas d’un versement au locataire il est souvent demandé une lettre écrite de la CAF pour éviter certains abus.

Les montants alloués sont révisés tous les ans en janvier et en juillet il faut renseigner via internet le fait que les locataires sont bien à jour des paiements de leurs loyers afin de poursuivre  l’aide au logement.

Philippe


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#17 30/01/2012 17h22 → Investir dans un studio pour étudiants à Strasbourg ?

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Philippe30 a écrit :

La CAF ne paye pas en retard mais à terme échu , c’est à dire le montant pris en charge est versé le mois suivant , au début de la location il y a un mois de décalage et c’est pareil au départ du locataire.

Je vous accorde le mot décalage d’un mois ( et demi… ) au lieu du "retard"

Non , Le locataire ne donne en rien l’ordre de paiement ou un contre ordre de paiement……

Le montant peut être viré sur le compte du propriétaire ou du locataire , la CAf préfère que les montants soient versés au propriétaire , dans le cas d’un versement au locataire il est souvent demandé une lettre écrite de la CAF pour éviter certains abus.

Ici par contre, je persiste :
Le locataire doit indiquer que le versement sera fait au propriétaire
( du moins c’était ainsi à l’époque vers 2005)
Il avait ensuite indiqué que le versement serait fait sur son compte
je n’ai donc plus rien reçu
La CAF m’a déclaré l’avoir fait conformément à ses instructions.


CyberPapy ou pour faire court CP

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#18 30/01/2012 18h24 → Investir dans un studio pour étudiants à Strasbourg ?

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cyberpapy a écrit :

Le locataire doit indiquer que le versement sera fait au propriétaire
( du moins c’était ainsi à l’époque vers 2005)
Il avait ensuite indiqué que le versement serait fait sur son compte
je n’ai donc plus rien reçu
La CAF m’a déclaré l’avoir fait conformément à ses instructions.

Lors d’une demande d’aide au logement ,  le papier de demande doit être rempli par le propriétaire avec les caractéristiques du loyer.

En bas de feuille , il est demandé si l’aide est versé au propriétaire ou au locataire.

Cette feuille est signé par les deux intervenants et envoyé à la CAF.

Je ne vois pas comment un locataire pourrait unilatéralement demander que le versement lui soit accordé alors qu’une feuille commune a été renseigné auparavant.

De mon coté , je n’ai jamais eu ce cas de figure mais croyez moi que j’aurais réagi très vite vis à vis de la CAF

Philippe


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#19 30/01/2012 19h21 → Investir dans un studio pour étudiants à Strasbourg ?

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Je n’ai pas eu souvent des locataires avec une aide au logement.
( Il y a dû en avoir trois en 25 ans)
Le cas s’est produit une seule fois.

Je ne saurai vous expliquer pourquoi . Mais il s’est produit
Mon interlocuteur de la CAF m’a affirmé que c’était normal et  je l’ai cru.

J’ai fait intervenir mon assurance sur le paiement des loyers
Elle m’a remboursé les sommes dues  J’ignore de qui elle s’est fait payer
Ensuite je n’y ai plus songé jusqu’à ce jour.


CyberPapy ou pour faire court CP

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#20 30/01/2012 21h50 → Investir dans un studio pour étudiants à Strasbourg ?

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Philippe30 a écrit :

De mon coté , je n’ai jamais eu ce cas de figure mais croyez moi que j’aurais réagi très vite vis à vis de la CAF

Philippe

Bonjour
  sur le lien ci dessous
http://www.caf.fr/web/Web594.nsf/VueLie … endocument
La caf de Dunkerque semble très active au cas ou l’allocation logement n’est pas reçue par le propriétaire. On peut supposer que les autres CAF ont la même attitude

cordialement
Hervé

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