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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/09/2016 17h46 → Report des déficits dix ans en LMNP réel ? (10 ans, lmnp, report déficit charges)

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Bonjour, Je suis sur le point de signer un compromis de vente pour un F1 qui sera loué en LMNP au réel, et me pose la question sur la date de signature de l’acte définitif.
Est il préférable de signer l’acte définitif en début de l’année prochaine ou plutôt sur l’année en cours.
Je m’explique : Les déficits générés par des charges (sans prendre en comptes les amortissements) sont reportables pendant 10 ans.

L’activité LMNP que j’ai débuté en 2015 a généré un déficit de 11 000 EUR  en 2015 (du essentiellement aux frais d’achat) + un report d’amortissement

En  début 2016 j’ai également acheté un F1, et de ce fait, l’exercice 2016 est également déficitaire de 4000 EUR. Je ne vais par conséquent pas utiliser les amortissements sur 2016.
Le déficit généré en 2015  pourra être reporté au maximum jusqu’à 2025, et celui généré en 2016 jusqu’en 2026 ?

En suivant ce raisonnement, j’ai tout intérêt à signer l’acte définitif début 2017.

Ou est ce que les 10 ans  de report de déficit se calculent à partir de la date de démarrage de l’activité, donc à partir du 1ier exercice.
Ce qui signifie que les 15000 EUR de déficit pourront être utilisés jusqu’en 2025 uniquement. Dans ce cas j’aurais du opter pour l’amortissement des frais de notaire et d’agence. Ce qui est malheureusement trop tard

Mots-clés : 10 ans, lmnp, report déficit charges

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#2 22/09/2016 09h09 → Report des déficits dix ans en LMNP réel ? (10 ans, lmnp, report déficit charges)

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Je fais remonter le message, au cas où ….

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#3 22/09/2016 17h36 → Report des déficits dix ans en LMNP réel ? (10 ans, lmnp, report déficit charges)

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SOURCE : Déficit reportable et amortissement : qui s’impute en priorité ? | Actualités | TANGUY FINANCES

Ce qu’il faut retenir :

- Le Conseil d’Etat a jugé qu’un déficit ne peut s’imputer que sur le bénéfice net de l’exercice sur lequel il est reporté, ce bénéfice ayant préalablement été établi après déduction de toutes charges dont les amortissements.

- On ne peut ainsi pas imputer en priorité un déficit BIC non professionnel, issu par exemple de location meublé ou équipée, sur le résultat BIC non professionnel des années suivantes. On doit utiliser en priorité les amortissements reportés qui eux sont reportables sans limites


CONSEQUENCES PRATIQUES

- Notre position se voit ainsi confirmée. Si les juges valident cette solution du point de vue du droit, la pratique imposait également ce traitement en présence de société non soumise à l’IS (SARL de famille par exemple) lorsque les associés n’appartiennent pas au même foyer fiscal. Le résultat de la société et l’utilisation des amortissements reportables ne peuvent pas être modifiés en fonction des reports déficitaires des différents associés.

- Cet ordre d’imputation est défavorable, le contribuable ayant intérêt à utiliser en priorité un déficit à l’utilisation limitée dans le temps plutôt qu’un amortissement différé sans limitation.

- Afin d’optimiser la fiscalité du contribuable LMNP ou loueur en équipé, nous renouvelons ainsi notre conseil de limiter les déficits BIC non professionnels en inscrivant en immobilisation (et non en charges) les frais d’acquisitions. A défaut, on créera ou aggravera un déficit qui en cas de rentabilité limité de l’investissement risque de ne pouvoir être imputé dans le délai imparti.
Néanmoins, on ne pourra agir sur les charges financières qui peuvent générer un déficit en cas d’acquisition en Vefa lorsqu’elles ne peuvent pas s’imputer sur un loyer BIC au cours de l’année civile. En effet, le revenu BIC est comptabilisé selon les principes de l’engagement et non du paiement. Prévoir un différé de paiement des intérêts du prêt n’a ainsi aucune incidence sur leur comptabilisation en charges.

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