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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 19/07/2016 18h44 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 9% de rentabilité) (immobilier, rendement, travaux)

Membre
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PROFIL

- Je me représente rapidement.
Fonctionnaire, 24 ans avec un salaire approximativement de 2500e net je possède pour le moment 2 appartement (prêt en cours) (voir ma description pour plus de détails)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Ce bien m’intéresse car il nécessite des travaux qui pourrais me créer un déficit foncier intéressant.
- Je compte faire la totalité des travaux de ce bien.
- 2 jours par semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de rapport
- 1970
- actuellement 3 appartement avec possibilité d’un 4ème (vue avec la mairie)
- les 3 appartement sont occupé.
- Chauffage individuel 
- Volets isolants + double vitrage 
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- Petite village de 5000 habitants proche d’une ville
- Centre-ville

RENTABILITÉ DU BIEN


- Coût du bien avec frais de notaire : 145 000e (180 000 avec travaux pour 4ème appartements)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 1210/mois (1550 avec 4ème appartement)

- Travaux immédiats 35 000 euros pour 4ème appartements

- Taxe foncière : 1000 euros

- Rentabilité brute : 10%
- Rentabilité net avant rendement : 9.3%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 10 000 euros
- Type de crédit : hypotécaire
- Taux du crédit avec assurance : 1.9%
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution : 30 000 euros

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location nue pour le moment avec passage dans le future en location meublé

CASH FLOW

Sans travaux : environs 40 euros positif (après impots)
Avec travaux : environs 100 euros positif (après impots) (au bout de 4 ans sinon bien sur largement +)

Voici donc mon projet quand pensez vous ai-je oublié des données ou autre ?

Pour moi le rendement est suffisant j’ai fait des test pour la demande locatif via le bon coin sur 1 des appartements (5 demandes en 1 semaine) ce que je trouve raisonnable pour une annonce faite à la va vite en surestimant le prix.

Message édité par l’équipe de modération (22/07/2016 09h45) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Jeejee (19/07/2016 22h23)

Mots-clés : immobilier, rendement, travaux

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#2 20/07/2016 12h48 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 9% de rentabilité) (immobilier, rendement, travaux)

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Jeejee a écrit :

PROFIL

- Travaux immédiats 35 000 euros pour 4ème appartements

Je suppose que vous allez imputer ces travaux sur votre revenu global et par ce fait creer du Déficit Foncier dans le but de ne pas etre imposé trop rapidement sur les revenus générés par la location? (suite au paragraphe suivant)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location nue pour le moment avec passage dans le future en location meublé

Attention au passage location nue -> location meublée
en effet, si vous impactez votre revenu en fonction des travaux effectués (ce qui est le but des travaux) l’administration fiscale vous demandera 3 exercices de bénéfice foncier avant de vous permettre le passage en meublé ou vous demandera de rembourser l’economie d’impot générée par le Deficit

ce qui est logique finalement, mais gardez ça en tete


1 immeuble de rapport: 4 appartements en LMNP, 1 appartement neuf (à venir) et c'est pas fini :)

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#3 20/07/2016 19h50 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 9% de rentabilité) (immobilier, rendement, travaux)

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James67 : la création d’un 4e appartement constitue des travaux d’agrandissement qui sont exclus des charges déductibles. Aucune déduction ni déficit foncier ne sont donc possibles.

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#4 20/07/2016 21h04 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 9% de rentabilité) (immobilier, rendement, travaux)

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merci pour ces infos bernard et de toute façon l’immeuble viens d’être vendu . Un mal pour un bien du coup je vais pouvoir continuer mes recherches.

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#5 20/07/2016 21h49 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 9% de rentabilité) (immobilier, rendement, travaux)

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My bad smile
J’avais omis la partie "creation"

Je vois que l’immeuble vient d’etre vendu mais quoi qu’il en soit, les bases de travail reviennent toujours d’une facon ou d’une autre.

Bonne chasse pour le suivant smile


1 immeuble de rapport: 4 appartements en LMNP, 1 appartement neuf (à venir) et c'est pas fini :)

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