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Forums des investisseurs heureux

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#1 25/06/2016 18h34 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 130 k€) (130 000, immobilier, travaux)

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VOTRE PROFIL

- Je suis fonctionnaire avec logement de fonction, un salaire de 26500€ net, 24 ans, célibataire (bientôt pacsé)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

Je suis assez débrouillard et dispose de beaucoup de temps pour les travaux (3 jours/semaine)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble de rapport
- 1970
- 3 appartements avec possibilité d’un 4ème dans les combles
- 2 appartements occupés sur 3
- Appartement facilement louable (simulation sur leboncoin concluante )
- Chauffage individuel gaz
- Volets isolants roulants
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels Télé-relevés
- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- Isère dans un petit village avec accès rapide autoroute et Grenoble

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- 130 000 + (25 000 si travaux appartement)
- 14 400 + ( 5000 si 4ème appartement)

- Toiture à reprendre (7000€ travaux)
- Coût des travaux à 5 ans(4ème appartement 25 000€)

- Taxe foncière 900€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant)

- Rentabilité brute : 10% brut
- Rendement opérationnel brut : 14400*0,95-trx500-ass1700 / (130 000+10 000+7000)=7,8%

FINANCEMENT DU BIEN

- 20 000
- Type de crédit : hypothécaire
- Taux du crédit avec assurance : 2,1%
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution : 20 000€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location nue (micro foncier)

CASH FLOW

- Loyer 1200/ prêt 677 = 523 brut
- apres impôt : inconnu à voir selon travaux.

J’aimerai avoir vos conseils sur le bien. Pensez-vous que c’est un bon investissement ou que ça ne vaut pas le coup? Mon projet est-t-il viable?

Merci par avance.

Message édité par l’équipe de modération (25/06/2016 18h59) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Jeejee (26/06/2016 12h38)

Mots-clés : 130 000, immobilier, travaux

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#2 25/06/2016 19h25 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 130 k€) (130 000, immobilier, travaux)

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Bonjour

Il y a quelques incohérences dans les calculs.

Le prix d’achat est-il de 135 000 ou 130 000 ?

Le Taux de vacance envisagé est-il de 4% ou 5 % (*0,95) ?

La Taxe foncière 900 € n’est pas dans les calculs de rentabilité.

Vous ne parlez pas des charges non récupérables.

Vous indiquez 2 fois 20 000 € de financement. Il y a au moins 147 000 à financer.

Vous indiquez "prêt 677" mais aussi "Type de crédit : in fine".

Le cash-flow doit être calculé après impôt. Vous allez passer dans la tranche à 30 %.

De plus, avec une année de construction 1970, vérifier l’amiante et l’isolation. Pas de ravalement prévu en 20 ans ?

Dernière modification par ArnvaldIngofson (25/06/2016 19h41)

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#3 26/06/2016 05h46 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 130 k€) (130 000, immobilier, travaux)

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Bonjour,

La localisation semble intéressante. La "rurbanisation" reste une tendance de long terme. Même si elle apporte aussi son lot de bouchons aux heures de pointe, et c’est particulièrement vrai à Grenoble.

Quels sont le type et la surface de chaque appartement ?

Pas de jardin, même petit ? cour, parking, cave, autre annexe ?

Un point à vérifier : est-ce que les murs sont isolés ? A ma connaissance, 1970, on construisait avec des agglos de béton et un briquetage intérieur. L’utilisation de laine de verre reste tout à fait exceptionnelle jusqu’en 1972 inclus. Il serait intéressant de vérifier si ça a été fait à un moment ou non. Bon, avec un chauffage gaz, ça peut rester non isolé, mais enfin, il est probable qu’il faudra le faire un jour donc si ça a été fait c’est un bon point.

Toiture : prévoyez-vous le changement total des tuiles ? Il y a peut-être moyen de réparer, remplacer seulement quelques tuiles cassées, pour beaucoup moins cher. Par contre, s’il y a eu des entrées d’eau, bien vérifier l’état de la charpente. Le bois humide est très sensible aux attaques de champignons et d’insectes.

Vous indiquez compteurs individuels électricité et eau. Gaz aussi ? C’est bien le gaz de ville, pas le gaz en citerne ?

Vérifier si chaque appartement fait l’objet d’un lot au cadastre. C’est mieux pour la suite.

Le chiffrage semble globalement correct, en brut. Maintenant il vous faut affiner la rentabilité nette et la fiscalité.
- location nue ou meublée ?
- bien chiffrer toutes les charges et la vacance. Faure un calcul de rentabilité nette avec imposition au foncier réel.

Je suis étonné de voir "décoration vieillotte" mais pas de chiffrage de travaux pour la moderniser.

J’ai une sympathie pour la construction de cette époque, parce la maison de mes parents date de la même époque. Mais au-delà de la sympathie, il faut bien dire qu’il y a quelques inconvénients :
- pas d’isolation comme déjà dit
- aspect très daté ; or s’il est facile de passer un coup de peinture, d’autres éléments sont plus difficiles à moderniser : le revêtement de sol, les menuiseries, les portes, le faible nombre de prises électriques, la salle de bains et la cuisine…
- prévoir un budget d’entretien courant. Il y a d’ailleurs une nette différence entre un budget "entretien a minima" et un budget "amélioration progressive".
- pensez aussi aux détails, qui contribuent à la différence perçue entre un vieux bâtiment et un bâtiment moderne : porte ou fenêtre qui coince, robinet qui fuit, etc. Si rien n’est cassé, que rien ne coince et que tout fonctionne, ça sera apprécié par le locataire qui aura une attitude plus favorable.
- la lecture des diagnostics obligatoires sera sans doute instructive pour prévoir les travaux nécessaires et repérer une éventuelle "tare" du bâtiment.

Dernière modification par Bernard2K (26/06/2016 06h36)

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#4 26/06/2016 17h25 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 130 k€) (130 000, immobilier, travaux)

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Voici un peu plus de détail :

Location nue

immeuble de rapport, composé actuellement de 3 appartements.
Revenus locatifs annuels à percevoir : 14 000 euros charges comprises.

Rdc : appartement 2 pièces + cuisine, d’une superficie de 56 m² (bail en cours, loyer 310 euros).

1er étage : appartement 3 pièces + cuisine, d’une superficie de 64 m², avec balcon (actuellement vide, loyer 422 euros).

2ème étage : appartement 3 pièces + cuisine, d’une superficie de 64 m², avec balcon (bail en cours, loyer 440 euros).

3ème étage : grenier aménageable permettant la création d’un 4ème logement de type T2.
Caves en sous sol.

Chauffage individuel gaz de ville (chaudières très récentes).

Commerces et écoles à pieds.

Taxe foncière : 960 euros.

Pour la toiture je vais faire différent devis pour estimer les travaux mais si je veux aménager ce 3 ème étage dans les comble en appartement je pense reprendre la totalité de la toiture.

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#5 27/06/2016 09h21 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 130 k€) (130 000, immobilier, travaux)

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Je connais un peu le marché immobilier isérois, sur quelle commune est votre investissement?
en effet, la variation d’un "village" à l’autre aussi bien en terme de rendement que de potentiel de revente n’est pas négligeable.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#6 27/06/2016 09h59 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 130 k€) (130 000, immobilier, travaux)

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Une point qui me surprend : 25.000€ pour créer un appartement en totalité ?
Avec la pose des compteurs individuels (eau, électricité, voire gaz) ?

Au passage, les pros du coin confirmeront ou non, mais la création d’un logement ne donne pas à la mise en place d’un parking ?

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#7 27/06/2016 13h16 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 130 k€) (130 000, immobilier, travaux)

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Désolé Flyz57 je ne vais pas donner l’endroit précis de l’appartement .

Gunday pour les travaux de l’appartement je les mis pour dire car la principal préoccupation pour moi et premièrement de savoir si l’immeuble est rentable "de base" l’appartement sera un plus pour plus tard. (j’ai rendez-vous pour une deuxième visite avec un "pro" du bâtiment qui va m’estimer les travaux pour la toiture ainsi que l’appartement.

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#8 27/06/2016 14h03 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 130 k€) (130 000, immobilier, travaux)

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Jeejee a écrit :

Désolé Flyz57 je ne vais pas donner l’endroit précis de l’appartement .

Pas de problème mais ne vous inquiétez pas, on ne va pas vous voler votre bien.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#9 28/06/2016 08h11 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 130 k€) (130 000, immobilier, travaux)

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Pour l’obligation éventuelle de créer une place de stationnement, il faut vérifier avec le PLU. Ca varie d’une commune à l’autre.

Pour le risque de se faire piquer son projet : Jeejee a raison d’être prudent. Ce forum peut être lu sans même être inscrit. Tous les lecteurs n’auront peut-être pas sens moral assez développé pour s’empêcher de sauter sur les bonnes occasions.

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#10 28/06/2016 10h04 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 130 k€) (130 000, immobilier, travaux)

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Bonjour Jeejee,

Juste une précision dans le futur si vous acquerrez l’immeuble, concernant le 4ème appartement situé dans les combles, vous ne pourrez pas faire de déficit foncier.
C’est un élément à prendre en compte.

De plus si vous devez créer des velux je vous invite à lire cette article. La création d’un appartement dans des combles est un coût. J’ai déjà fait des devis et c’est pas donné.

Pose d’un velux sur le toit : la déclaration est-elle obligatoire ?

Dernière modification par aixee (28/06/2016 10h11)

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