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#1 28/06/2016 23h02 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 12% brut) (12%, 140k, immobilier, local commercial)

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Bonjour,
Voici un investissement que je viens de repérer je viens me référer a vous pour avoir vos conseils.
Je créer ce sujet principalement car l’immeuble dispose d’un local commercial flambant neuf mais je ne sais pas quoi penser d’un bail commercial.

VOTRE PROFIL

- Fonctionnaire, 24ans avec logement de fonction

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Fiscales : 30%
- Artisanales : fait tout les travaux hors gros oeuvres
- Temps disponible : 3j/semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN


- Type :Immeuble de rapport
- Année de construction : inconnu pour le moment
- Déjà occupé
- Chauffage collectif / individuel ? inconnu pour le moment
- Cours arrière
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? inconnu
- Décoration : 1 appartement à retaper complètement

LOCALISATION DU BIEN

- 38
- Centre-ville d’un village de 5000 habitants

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 150 000e
- Loyer déjà pratiqué :
Un commerce plus un appartement T3 rénové en 2004 loués 1 410 euros actuellement.
Un appartement T2 avec grenier plus cave.
Un plateau de 74.10m²

- Travaux immédiats : rénovation complète appartement T2

- Taxe foncière : 1400e
- Assurance PNO (propriétaire non occupant)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) : en réflexion

- Rentabilité brute : 1410*(12*100)/150 000 = 11.3% (hors restauration T2)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 5000/10 000 celon accord banque
- Type de crédit : Hypotécaire
- Taux du crédit avec assurance : 0.3%
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution : 30 000e
- Avantage fiscal : travaux dans le T2

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue foncier réel

CASH FLOW

- Cash flow positif

Le sujet sera mis à jour après visite de l’immeuble (ce vendredi même)

Message édité par l’équipe de modération (29/06/2016 09h17) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : 12%, 140k, immobilier, local commercial

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#2 29/06/2016 01h17 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 12% brut) (12%, 140k, immobilier, local commercial)

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Bonsoir,

En 5 jours vous avez réussi à poster 4 études de cas.

Je pense que les conseils qui vous sont donnés dans un sujet sont bons à prendre sur tout les autres. Épluchez quelques sujets identiques, formez vous un peu si vous en avez besoin, mais ne postez pas toutes les annonces leboncoin que vous trouvez.

Et si vous attendez que quelqu’un réponde " allez-y prenez celui-là ", cela n’arrivera pas, vous êtes le seul maître de vos investissements.

Toutefois pour quand même répondre à votre question, n’ayant pas le bail commercial sous les yeux, il est compliqué de savoir quoi en penser…

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#3 29/06/2016 08h15 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 12% brut) (12%, 140k, immobilier, local commercial)

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En haut à droite vous avez une zone de recherche. Tapez dedans "bail commercial" puis "bail mixte". Vous aurez plein d’infos.

Quelques remarques rapides :

Si j’ai bien compris, il y a un local commercial + logement F3 loués ensemble par un "bail mixte" (plus probablement qu’un bail commercial), +1 F2 à retaper + 1 plateau à aménager. Rien qu’avec local commercial +F3, la rentabilité est très bonne. Donc, ce bien a un énorme potentiel. Donc, attention au(x) piège(s). Il n’est pas "donné" à ce prix-là sans raison.

- Pérennité du commerce ? Faire vivre un commerce dans une commune de 5000 habitants, de nos jours…

-  tendance d’aménagement de la ville ? Dans beaucoup de villes, les commerces au centre ville ferment progressivement au bénéfice d’une zone commerciale installée en périphérie.

- est-ce que cette activité commerciale laisse la place à d’autres locataires ? Attention au bruit, à des parties communes ou même privatives squattées comme stockage, etc.

- quels travaux en retard ? Présence d’un compteur électrique par appartement ? probablement pas. Etat de la toiture, de l’escalier, etc ?

- bien chiffrer le coût de la réno du T2 et de l’aménagement du plateau.

On en reparle après votre visite quand vous aurez des éléments factuels.

Dernière modification par Bernard2K (29/06/2016 08h17)

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#4 29/06/2016 09h53 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 12% brut) (12%, 140k, immobilier, local commercial)

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Bernard2K a écrit :

On en reparle après votre visite quand vous aurez des éléments factuels.

Pensez à faire un tour à la mairie pour récupérer les normes locales.
Par exemple le nombre de place de parking par logement créé (par exemple, dans ma commune rural c’est 2 places par logement).
Donc transformer une grange en maison de ville, c’est très compliqué!

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#5 29/06/2016 12h51 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 12% brut) (12%, 140k, immobilier, local commercial)

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Oui et non si je puis préciser ; dans le cas ou le document d’urbanisme (donc hors RNU et Carte) peut l’imposer, il est facile de faire une Modification Simplifiée du dit document, y compris soit même en régie ; il restera à la Commune la volonté de faire les mesures de publicités (500 euros en moyenne, mais pour combien de Taxes récupérées par ailleurs ? Hors TA bien sur si on reste dans l’enveloppe bâtie) et mettre à disposition le registre.

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#6 01/07/2016 18h49 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 12% brut) (12%, 140k, immobilier, local commercial)

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Je viens de sortir de la visite et ce bien m’intéresse de plus en plus.

Bail commercial de 9 ans débuté il y à 1 mois.
1 plateau de 74m débuté par le propriétaire pour son fils mais annulé car autre projet(travaux)
1 appartement de 74m aussi compris dans le bail commercial mais inhabité. (à rafraîchir)
1 étage à retaper de 70m en plus (inhabité depuis au moins 10 ans)

tout les compteur eau, electricité … sont déjà en place.
aucune charge de copropriété juste des droit de passage entre le voisinage.

toiture refaite en 2011.

je pense faire une offre à 130ke ce qui serait je pense assez exceptionnelle.

Le propriétaire vend car il commence à ce faire vieux et ne veux plus s’occuper de l’immeuble.

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#7 01/07/2016 23h33 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 12% brut) (12%, 140k, immobilier, local commercial)

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Bonjour,

ça semble très intéressant, mais :
- si l’appartement est compris dans le bail commercial mais inhabité, vous ne pouvez pas en disposer. Il faudrait soit faire un avenant pour le sortir du bail commercial (moyennant baisse de loyer)… soit c’est le commerçant qui peut le sous-louer (et c’est lui qui touche le loyer).
- compteurs et toiture, bons points. Mais finalement l’immeuble est tout vide à part le commerce ; pour refaire des logements ça va faire des gros travaux. Etes-vous prêt à le faire, en termes de quantité de travail et de dépenses ?
- comme déjà mentionné, regardez ce que dit le document d’urbanisme comme obligation de stationnement pour la création de logements.
- y a-t-il la demande locative sur le village ? Si les logements sont restés vides c’est peut-être pour une bonne raison…

Dernière modification par Bernard2K (01/07/2016 23h36)

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#8 01/07/2016 23h57 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 12% brut) (12%, 140k, immobilier, local commercial)

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Est ce qu’il y a un compteur électrique dans les communs ?

Est ce que le compteur électrique du plateau est déjà ouvert ?

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#9 02/07/2016 00h49 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 12% brut) (12%, 140k, immobilier, local commercial)

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Oui la demande locative à était effectué.
Il y à 1 compteur individuel par appartement.
Pour ce qui est de l’inhabitation c’est simplement que le vendeur n’avait pas le temps nécessaire pour les travaux
Je suis près à faire ces travaux même si je doit faire un premier directement et l’autre plus tard (dans 1/2 ans) vue que la rentabilité même avec seulement 1 loyer est rentable.

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#10 02/07/2016 07h53 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 12% brut) (12%, 140k, immobilier, local commercial)

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Jeejee a écrit :

Oui la demande locative à était effectué.

Quand je dis "y a-t-il de la demande locative" ça veut dire : y a-t-il des gens qui cherchent à louer ce type de logement sur ce village ?
Il y a de la demande locative un peu, beaucoup, ou pas du tout. Mais elle ne peut pas "être effectuée".

Je suis près à faire ces travaux même si je doit faire un premier directement et l’autre plus tard (dans 1/2 ans) vue que la rentabilité même avec seulement 1 loyer est rentable.

Il faut faire les deux d’un coup, pour 3 bonnes raisons :
- Faire 2 appartements d’un coup coûte nettement moins cher que de faire les deux séparément (les artisans font les 2 étages dans la foulée, ça fait donc une seule installation/désinstallation de chantier).
- vous rentrez 1 à 2 ans de loyer d’un appartement, en plus. 2 ans x 400 €/mois (par exemple) = 9600 € : ça ne se refuse pas.
- vous évitez d’imposer au locataire du 1er appartement les travaux dans le deuxième appartement (bruit, poussière…)

Dernière modification par Bernard2K (02/07/2016 07h54)

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#11 02/07/2016 10h28 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 12% brut) (12%, 140k, immobilier, local commercial)

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Quand je dis "y a-t-il de la demande locative" ça veut dire : y a-t-il des gens qui cherchent à louer ce type de logement sur ce village ?
Il y a de la demande locative un peu, beaucoup, ou pas du tout. Mais elle ne peut pas "être effectuée".

Je voulais dir que d’après l’agence je n’ai pas besoin de faire une demande en mairie pour des places de parking ou garage.

Il faut faire les deux d’un coup, pour 3 bonnes raisons :
- Faire 2 appartements d’un coup coûte nettement moins cher que de faire les deux séparément (les artisans font les 2 étages dans la foulée, ça fait donc une seule installation/désinstallation de chantier).

j’aurais pensé faire les travaux moi même mais c’est vrai qu’il faudrait que j’étudie desoffres d’artisans pour peu  être me faciliter la vie d’au moins un des appartements.

- vous rentrez 1 à 2 ans de loyer d’un appartement, en plus. 2 ans x 400 €/mois (par exemple) = 9600 € : ça ne se refuse pas.

Bon bha ça oui.

- vous évitez d’imposer au locataire du 1er appartement les travaux dans le deuxième appartement (bruit, poussière…)

immeuble étant sous une forme assez … bizarre (en L) les 2 appartement ne ce trouve pas vraiment l’un sur l’autre)

Une question la dessus est-il plus rentable de faire tout les travaux sois même ou faire faire le "gros" par un artisan pour avoir un déficit foncier plus important ? (je pencherais pour le tout sois même mais c’est vrai que la perte de temps serait aussi plus grande et donc la perte de loyer aussi

Et avez vous une idée de la rénovation complète de 2 "plateaux" d’environs 70m pour un résultat au "meilleure" rap/qual/prix pour de la location ?
Des T2 voir T3 serait je pense l’idéal.

Dernière modification par Jeejee (02/07/2016 22h31)

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#12 03/07/2016 19h04 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 12% brut) (12%, 140k, immobilier, local commercial)

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Je repost car je ne peu plus modifier mon ancien post.

Je me demandais aussi pour ce type de travaux vaut-il mieux passer par un architecte qui fera tout ou vaut-il mieux passer directement avec un artisan multiservice ?

Personnellement je pense que l’architecte et le plus simple mais j’aimerais recevoir vos avis car je ne pourrais pas effectuer les travaux de ces 2 plateaux moi même.

PS: si du monde connais un bon architecte en isère je suis preneur wink

Dernière modification par Jeejee (03/07/2016 19h05)

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#13 04/07/2016 07h45 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 12% brut) (12%, 140k, immobilier, local commercial)

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d’après l’agence je n’ai pas besoin de faire une demande en mairie pour des places de parking ou garage.

Et vous croyez tout ce que dit un AI ?

Quand on vous dit de vérifier à la mairie, ça veut dire à la mairie.

je ne pourrais pas effectuer les travaux de ces 2 plateaux moi même.

Vous dites ne pas pouvoir faire les travaux. C’est en contradiction avec ce que vous écriviez dans votre présentation :
- Artisanales : fait tout les travaux hors gros oeuvres
- Temps disponible : 3j/semaine

et jusqu’à votre avant-dernier message "j’aurais pensé faire les travaux moi même" ; "je pencherais pour le tout sois même".

Si vous devez passer par un archi et des artisans, ça risque de vous revenir de l’ordre de 1000 €/m² (voire plus) pour aménager un plateau et/ou refaire entièrement un vieil appartement.

La rentabilité de ce genre d’opérations dépend beaucoup de la capacité de l’acheteur à pouvoir mener les travaux à bien au meilleur rapport qualité/prix.

Je ne comprends pas comment vous pouvez envisager d’acheter un immeuble sans avoir la moindre idée du coût des travaux, et qui plus est, en changeant d’avis en 24 h entre tout faire vous-même et tout confier à un architecte.

Vous n’avez pas non plus réagi sur le fait que le meilleur appartement (refait en 2004) est celui du bail commercial ; il est inoccupé mais il est loué dans le bail commercial donc le commerçant paie déjà pour ; vous n’en disposez pas pour le louer. Vous comptez faire quoi à ce sujet ?

Dernière modification par Bernard2K (04/07/2016 08h09)

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#14 04/07/2016 09h03 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 12% brut) (12%, 140k, immobilier, local commercial)

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d’après l’agence je n’ai pas besoin de faire une demande en mairie pour des places de parking ou garage.

Et vous croyez tout ce que dit un AI ?

Vue que ce sont déjà des appartements qui était loué dans le passé il n’y à pas besoin de demande de parking ou autre.

Pour les travaux je suis capable d’effectuer les travaux dans 1 des 2 appartements mais ne me sens pas capable de faire les 2 appartement d’un coup sinon oui je pensais faire ces travaux mais sur 1 seul des 2 appartements .(cette immeuble ce situe à 1h de chez moi) c’est aussi un point négatif.

je change d’avis toute les 24h tout simplement car je suis en pleine réflexion sur cette immeuble.

Vous n’avez pas non plus réagi sur le fait que le meilleur appartement (refait en 2004) est celui du bail commercial ; il est inoccupé mais il est loué dans le bail commercial donc le commerçant paie déjà pour ; vous n’en disposez pas pour le louer. Vous comptez faire quoi à ce sujet ?

Je n’ai pas à réagir le tout est loué 1410e c’est donc largement suffisent et l’appartement ne subira pas de dégâts car inhabité.

Je pense revenir à mon idée de base:

Faire en premier les travaux dans l’appartement avec le plus de potentiel que je pourrais assumer.
Pour le second plateaux je ne sais sincèrement pas. (le revendre ? le restaurer plus tard? le laisser en état de plateau?) en faite le soucis avec ce plateau c’est qu’il n’ai pas bien situé (situé au milieu d’autre immeuble)(l’appartement est en L donc un coté sur la rue et l’autre au milieu d’autre immeuble).

Dernière modification par Jeejee (04/07/2016 09h05)

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#15 04/07/2016 11h09 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 12% brut) (12%, 140k, immobilier, local commercial)

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Jeejee a écrit :

Je n’ai pas à réagir le tout est loué 1410e c’est donc largement suffisent et l’appartement ne subira pas de dégâts car inhabité.

Un bien inhabité se dégrade.
Entre l’absence de ventilation donc avec un risque d’humidité important, des risques de gelées (et donc de case de canalisation) en hiver, …

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#16 04/07/2016 11h13 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 12% brut) (12%, 140k, immobilier, local commercial)

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Vue que ce sont déjà des appartements qui était loué dans le passé il n’y à pas besoin de demande de parking ou autre.

Le plateau à aménager a déjà été loué comme appartement ? Ca paraît étrange pour un plateau à aménager…

Il serait quand même utile de savoir comment cet immeuble est cadastré (plusieurs lots ? déclarés comment, local commercial, logement ?) Ca mérite quelques vérifications auprès de la mairie/ du cadastre/ des impôts. C’est ça que l’on suggère depuis le début.

cette immeuble ce situe à 1h de chez moi

Ca fait loin.

Faire en premier les travaux dans l’appartement avec le plus de potentiel que je pourrais assumer.
Pour le second plateaux je ne sais sincèrement pas. (le revendre ? le restaurer plus tard? le laisser en état de plateau?) en faite le soucis avec ce plateau c’est qu’il n’ai pas bien situé (situé au milieu d’autre immeuble)(l’appartement est en L donc un coté sur la rue et l’autre au milieu d’autre immeuble).

Compte tenu de tout ce que vous avez précisé, c’est plutôt une bonne idée de commencer par un premier appartement, que vous ferez vous-même. Lorsque cet appartement sera loué, vous aurez un second loyer, et on marche mieux sur deux pieds… Et si l’un des pieds vient à faire défaut, il reste l’autre, ça évite de tomber…

Parce que depuis le début vous semblez penser que le loyer de 1410 € est une garantie, un socle. Alors qu’en fait :
- si le commerce cesse de payer ou ferme, vous êtes sans revenu. Si le commerce vient de s’installer (vous dites bail démarré depuis un mois), sa pérennité économique n’est pas établie. Et après, un commerce vacant, ça peut durer longtemps, car retrouver un commerçant dans une ville de 5000 habitants n’est pas facile.
- il y a le potentiel de louer des appartements, mais moyennant des travaux importants auparavant.

Ca s’analyse donc en :
- un seul loyer, élevé mais pas gravé dans le marbre
- d’autres loyers potentiels mais avec, au préalable, un apport important en temps de travail et en argent.

Pour mesurer le risque concernant le commerce :
- déjà, le contexte général : vérifier la dynamique démographique de la ville. Est-on dans la zone d’attractivité d’une grande ville, ou au milieu de la campagne ?
- ensuite, le contexte commercial : visiter la ville en faisant bien le tour : y a-t-il des commerces en centre-ville ? Fermés ? Vieillots ? ou jolis car récents ? Tout commerce fermé, ou vivotant (vieillot), à proximité de l’immeuble que vous voulez acheter, doit vous alerter. Où les gens vont-ils faire leurs courses ? y a-t-il une zone commerciale en périphérie ou dans une ville voisine, qui serait en croissance et pourrait faire concurrence à "votre" commerce ?
- après, à contexte donné, ça dépend de la compétence du commerçant. Certains plantent une affaire dans un bon contexte, d’autres au contraire arrivent à attirer le chaland loin alentours malgré le contexte défavorable, par la qualité de leur offre.

EDIT : +1 avec gunday, un appartement inoccupé s’abîme potentiellement plus qu’un appartement occupé.

On a l’air de vous chercher des poux dans la tête, à pointer des risques, des problèmes potentiels, des vérifications à faire. On ne le fait pas de gaieté de cœur, mais parce que vous semblez vraiment vouloir foncer tête baissée en minimisant tous les risques et problèmes.

Il serait tellement plus facile pour nous de dire "super projet, foncez, et amen !"

Dernière modification par Bernard2K (04/07/2016 14h08)

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#17 04/07/2016 14h55 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 12% brut) (12%, 140k, immobilier, local commercial)

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Je comprend bien que vous me remontez toute les choses à faire attention et c’est bien pour ça que je me suis inscrit sur le forum si je savais tout a quoi bon poser la question.

Je vais répondre a vos remarques.

Le plateau à aménager a déjà été loué comme appartement ? Ca paraît étrange pour un plateau à aménager…

C’est un ancien appartement qui a complètement été détruit pour devenir maintenant un plateau à aménager.

cette immeuble ce situe à 1h de chez moi

Ca fait loin.

C’est pour cela que 1 appartement sera plus raisonnable. (j’habite à 1h mais mes parents habite eux à 30 minutes des lieux je pense donc passer pas mal de temps à dormir chez eux le temps des travaux.

si le commerce cesse de payer ou ferme, vous êtes sans revenu. Si le commerce vient de s’installer (vous dites bail démarré depuis un mois), sa pérennité économique n’est pas établie. Et après, un commerce vacant, ça peut durer longtemps, car retrouver un commerçant dans une ville de 5000 habitants n’est pas facile.
- il y a le potentiel de louer des appartements, mais moyennant des travaux importants auparavant.

Le commerce est une boulangerie qui dispose de 4 enseigne dans la région et d’après le patron le commerce tourne plutôt bien (présence du marché tout les mardi juste devant la boulangerie) par exemple c’était une ancienne boulangerie avant celle-ci.
PS: elle à était entièrement refaite il y à 2/3 mois façade intérieur matériels …)

voila ma principale crainte est le fait de ne pas pouvoir relouer derrière ce locataire. (dans 9 ans si tout ce passe bien)

Dernière modification par Jeejee (04/07/2016 18h49)

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#18 05/07/2016 09h37 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 12% brut) (12%, 140k, immobilier, local commercial)

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Jeejee a écrit :

Vous n’avez pas non plus réagi sur le fait que le meilleur appartement (refait en 2004) est celui du bail commercial ; il est inoccupé mais il est loué dans le bail commercial donc le commerçant paie déjà pour ; vous n’en disposez pas pour le louer. Vous comptez faire quoi à ce sujet ?

Je n’ai pas à réagir le tout est loué 1410e c’est donc largement suffisent et l’appartement ne subira pas de dégâts car inhabité.

Bonjour,
Je n’ai toujours pas compris ce point. Si l’appartement T2 est déjà dans le bail commercial du RDC; il est par conséquent déjà loué même si celui ci n’est pas exploiter par le locataire commerce. Comment allez-vous avenanter le bail commercial de la boulangerie pour sortir ce T2 du bail ? Cela passera par une baisse de loyer, j’imagine.

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#19 05/07/2016 13h29 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 12% brut) (12%, 140k, immobilier, local commercial)

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Je ne compte pas sortir le t2 de ce bail (l’immeuble comporte [1 local commercial + 1 t2] + 2 "plateaux)

Du coup j’avance petit à petit dans le projet et après """analyse""" l’appartement à retaper pourrais ce louer 350e et la revente du plateau 30 000e (mais je crois que je peu laisser tomber la revente si j’ai bien compris je serais considéré comme marchand de bien ?)

Dernière modification par Jeejee (05/07/2016 21h43)

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#20 06/07/2016 18h57 → Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 12% brut) (12%, 140k, immobilier, local commercial)

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Bon l’immeuble a été vendu.
Dommage

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