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Forums des investisseurs heureux

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#1 21/06/2016 11h08 → Quelle vacance locative moyenne prendre dans ses simulations pour un studio en location ? (immobilier, studio, vacance locative)

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Bonjour,

J’envisage prochainement d’investir dans l’immobilier locatif et j’aimerais savoir pour ceux qui ont des studios en location quelle est la vacance locative que vous constatez ?

Sachant que les studios sont principalement destinés à une clientèle étudiante je me demandais si ils libéraient systématiquement leur studio au mois de juin pour les reprendre en Septembre ou pas du tout ?

Je souhaite m’orienter vers des petites surfaces (via un immeuble de rapport) car la rentabilité est supérieure mais si je dois gérer tous les ans de la vacance locative et supporter 2 mois d’été sans revenu je viserai plutôt les T2 du coup.

Merci pour votre retour

Queenstown

Mots-clés : immobilier, studio, vacance locative


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#2 21/06/2016 11h12 → Quelle vacance locative moyenne prendre dans ses simulations pour un studio en location ? (immobilier, studio, vacance locative)

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Bonjour,

C’est une question de prudence pour affiner la réponse et également du lieu, du bien, du public…

Généralement prendre un mois est un minimum, 2 mois c’est prudent.

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#3 21/06/2016 11h34 → Quelle vacance locative moyenne prendre dans ses simulations pour un studio en location ? (immobilier, studio, vacance locative)

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Queenstown a écrit :

Sachant que les studios sont principalement destinés à une clientèle étudiante je me demandais si ils libéraient systématiquement leur studio au mois de juin pour les reprendre en Septembre ou pas du tout ?

Ca dépend notamment du genre d’études, et de la praticité du studio: lors d’études longues, l’étudiant n’aura pas forcément envie d’abandonner un appartement dans lequel il se sent bien et risquer de ne pas le retrouver. Si le studio est de qualité, il est même possible/probable que l’étudiant le garde même après avoir fini son école (mon père a du avoir 4 locataires en 15 ans)

Ceci dit, il se peut que certaines années ce soit plus compliqué. Donc effectivement 1 mois est la moindre des choses. 2 mois, si le studio est juste une piaule où dormir ou si les écoles à proximité ont des cursus courts.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#4 21/06/2016 11h37 → Quelle vacance locative moyenne prendre dans ses simulations pour un studio en location ? (immobilier, studio, vacance locative)

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Un studio peut aussi s’adresser à de jeunes travailleurs (salariés, indépendants, fonctionnaire) !

D’ou l’intérêt de bien choisir son locataire


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#5 21/06/2016 12h14 → Quelle vacance locative moyenne prendre dans ses simulations pour un studio en location ? (immobilier, studio, vacance locative)

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Bonjour,

Effectivement chaque locataire est différent…

J’ai 2 studios en LMNP (à 100m d’une fac de province) :

- Le 1er acheté loué et meublé, la locataire y est depuis 4 ans (je l’ai depuis 3 ans) et d’après ce que j’ai vu sur internet  (réseaux sociaux) je peux espérer l’avoir encore 1 an (elle passerait un concours en 2017 et si réussite elle serait stagiaire quelque part dans la région…).

- Le 2ème acheté sans locataire et sans meuble. J’ai eu mon 1er bail signé 4 mois après l’achat car pas dispo à temps pour la rentrée universitaire (retard administratif dans l’achat et installation des meubles). L’agence m’a trouvé une jeune salariée qui démarre dans la vie active… Donc contrairement aux étudiants, il se peut qu’elle quitte l’appartement hors période estivale.

Tout dépend du profil du locataire.

Par contre l’avantage du studio quand on débute dans l’immobilier c’est qu’on apprend à gérer un bien avec une mise de départ limitée. C’est plus rassurant psychologiquement pour un novice.

Dernière modification par Gwen11 (21/06/2016 12h18)


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#6 23/06/2016 09h38 → Quelle vacance locative moyenne prendre dans ses simulations pour un studio en location ? (immobilier, studio, vacance locative)

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Bonjour Queenstown,

Je n’ai personnellement pas de studio mais je discute régulièrement avec d’autres investisseurs et voici 2 points que j’avais trouvé intéressants:

- Une connaissance de l’Est de la France loue une 10aine de studios à proximité d’un gros campus étudiant. Depuis 8 ans environ. En retrospective, ses locataires sont restés en moyenne 3 ans (c’est à dire sans coupure l’été). Sa stratégie est de proposer des studios pas trop petits (20m2 min) avec un bon standing. Et de choisir des étudiants en cursus "longs" (ingénieur, médecine, doctorat,…). Et pour les appartements qui se libèrent, il me disait que, dès le mois de Juin, les candidats se bousculaient pour réserver ses locations (je peux vous mettre en relation par MP si vous voulez)

- Un autre investisseur m’a, quant à lui, parlé d’une stratégie originale. Il propose aux candidats locataires un "discount" pour les 2 mois d’été (-50% par exemple). En opposant cela aux "coûts" qu’un déménagement implique (pécuniers et logistiques), cette stratégie semble lui réussir.

Bruno


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#7 23/06/2016 10h10 → Quelle vacance locative moyenne prendre dans ses simulations pour un studio en location ? (immobilier, studio, vacance locative)

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Bonjour,
Je n’ai jamais réussi à deviner combien de temps un locataire étudiant/travailleur resterait en place. Trop d’inconnues (stage, opportunité à l’étranger, changement dans la vie sentimentale, mission professionnelle écourtée, …).
Les vacances locatives dépendent en revanche beaucoup de votre réactivité. Nos annonces sont prêtes à l’avance. Dès le préavis reçu (un mois en location meublée), l’annonce est mise le jour même en ligne. En général, nous avons de bonnes relations avec le locataire sortant et il fait visiter l’appartement lui-même (gain de temps pour nous et le candidat locataire peut discuter avec le sortant). A titre d’exemple, nous avons ce dimanche un état des lieux sortant à 18h et un entrant à 19h!
Cdt

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#8 23/06/2016 10h31 → Quelle vacance locative moyenne prendre dans ses simulations pour un studio en location ? (immobilier, studio, vacance locative)

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Alpnis souligne un point important:

Plus vous serez réactif, plus vite vous relouerez

Si vous répondez à chaque email/appel tph rapidement
et faites visiter le bien rapidement (aprés premier filtre bien sûr, quoi que peu de tourisme immobilier sur des studios)

Votre vacance locative peut être maitrisée


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#9 23/06/2016 11h09 → Quelle vacance locative moyenne prendre dans ses simulations pour un studio en location ? (immobilier, studio, vacance locative)

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BrunoIIC a écrit :

- Un autre investisseur m’a, quant à lui, parlé d’une stratégie originale. Il propose aux candidats locataires un "discount" pour les 2 mois d’été (-50% par exemple). En opposant cela aux "coûts" qu’un déménagement implique (pécuniers et logistiques), cette stratégie semble lui réussir.

Bonjour Bruno,

Savez-vous comment fait cet investisseur au niveau des impôts?
Il déclare le montant total de l’année avec la réduction ou avec le loyer mensuel indiqué sur le bail (je ne pense pas que la réduction soit indiqué dessus).


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#10 23/06/2016 11h12 → Quelle vacance locative moyenne prendre dans ses simulations pour un studio en location ? (immobilier, studio, vacance locative)

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Ca dépend aussi du bail que vous signez !

Depuis la loi ALUR, un logement meublé qui est la résidence principale du locataire est encadré par la loi de 1989.
Elle prévoit qu’un bail meublé est conclu pour une durée de 1 an minimum et que la reconduction est tacite.
Mais cette durée peut être ramenée à 9 mois pour un étudiant, et alors il n’y a pas de tacite reconduction.

De toute évidence, si vous signez pour 9 mois, vous mettez l’étudiant dehors au mois de juin, de facto. Il faudrait qu’il soit vraiment très motivé pour signer un nouveau bail en juin alors que son année est finie et qu’il ne pense plus qu’aux vacances.

Vous pourriez certes compléter en louant l’été en touristique, mais l’encadrement des locations touristiques est devenu "compliqué".

A l’inverse, si vous louez avec un bail d’un an, à un étudiant qui a encore plusieurs années d’études, en lui précisant que :
- de toute façon, il peut résilier avec un préavis d’1 mois donc il reste libre de partir
- s’il trouve un sous-locataire pour l’été, vous l’accepterez volontiers, ce qui lui paie son loyer d’été,

…vous avez, de toute évidence, beaucoup plus de chances qu’il garde le logement plusieurs années.

Dernière modification par Bernard2K (23/06/2016 11h54)

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#11 23/06/2016 13h38 → Quelle vacance locative moyenne prendre dans ses simulations pour un studio en location ? (immobilier, studio, vacance locative)

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Queenstown a écrit :

Bonjour,

J’envisage prochainement d’investir dans l’immobilier locatif et j’aimerais savoir pour ceux qui ont des studios en location quelle est la vacance locative que vous constatez ?

Sachant que les studios sont principalement destinés à une clientèle étudiante je me demandais si ils libéraient systématiquement leur studio au mois de juin pour les reprendre en Septembre ou pas du tout ?

Je souhaite m’orienter vers des petites surfaces (via un immeuble de rapport) car la rentabilité est supérieure mais si je dois gérer tous les ans de la vacance locative et supporter 2 mois d’été sans revenu je viserai plutôt les T2 du coup.

Merci pour votre retour

Queenstown

Bonjour,

il est quand même surréaliste qu’après 2 jours de discussion, personne n’ait évoqué le montant du loyer comme la 1ère variable explicative du taux de vacance : étudiant, jeune travailleur ou autre, si  vous louez plus cher que le prix du marché, vous devrez vous attendre à un taux de vacance important. A l’inverse, si vous louez un peu moins cher, votre locataire aura le sentiment de faire une bonne affaire et ne sera pas enclin à chercher ailleurs.

Les prix moyens du marché dans votre région sont consultables par exemple sur le site meilleursagents.com.

S’agissant d’un locataire étudiant, il est en effet préférable de l’autoriser à sous-louer pendant les vacances d’été si vous souhaites le conserver. Encore faut-il pour cela que la recherche d’un sous-locataire estival ne soit pas trop ardue ; selon que le bien sera situé à Montpellier ou à Metz, les choses seront plus ou moins aisées.

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#12 23/06/2016 13h59 → Quelle vacance locative moyenne prendre dans ses simulations pour un studio en location ? (immobilier, studio, vacance locative)

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Stokes,
ce que vous rappelez me semble être une évidence, du bon sens.
On peut supposer que l’auteur du topic y aura pensé également.
Cdt


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#13 23/06/2016 15h15 → Quelle vacance locative moyenne prendre dans ses simulations pour un studio en location ? (immobilier, studio, vacance locative)

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stokes a écrit :

il est quand même surréaliste qu’après 2 jours de discussion, personne n’ait évoqué

Comment mettre de la polémique partout. Si vous voulez apporter votre pierre à cette discussion, vous n’avez pas besoin de reprocher au passage le supposé manquement des autres foreumeurs qui ne l’ont pas apportée avant vous.

On ajoute un complément, sans reprocher au(x) précédent(s) de ne pas l’avoir fait ; c’est ce que tout le monde fait ici, c’est ce que tout le monde fait sur tous les forums.

Tout le monde, sauf vous.

Ensuite, comme le dit maxicool : ce que vous énoncez est évident. Si le bien est cher pour ce qu’il est, il va se louer difficilement, et le locataire le quittera dès que possible. Etait-il vraiment indispensable d’énoncer une lapalissade ?

Cela dit, je pense que, même en énonçant une évidence, vous arrivez à présenter les choses de manière erronée :
- vous parlez de placement par rapport au prix du marché et préconisez de comparer aux prix moyens. Ce n’est pas comme ça que ça marche. C’est une question de rapport qualité/prix. Si le studio est très agréable mais un peu plus cher que le prix moyen, il se louera quand même, avec probablement une faible vacance : étudiants plus aisés, doctorants, jeunes travailleurs. Si le studio est moche, vétuste, bruyant ou mal placé, même dans le bas des prix du marché, il aura de la vacance.
- "première variable explicative" : non, je ne crois pas. Je crois que la première variable, c’est l’habileté du bailleur dans sa sélection des locataires, et le type d’étudiants dans le coin.
Parce que si on est à côté de formation type BTS, où les 1ères années auraient un stage dès le mois de mai et les 2ème années se barrent dès qu’ils ont passé les examens finaux, on n’arrivera jamais à louer à l’année entière.
S’il y a des étudiants de tous genres, et qu’on ne les sélectionne pas sur le critère de leur type d’études et de la probabilité qu’ils souhaitent rester plusieurs années, on va tomber sur une proportion importante d’étudiants qui partent en fin d’année scolaire, donc on aura de la vacance.
Après, c’est sûr que si on veut pouvoir sélectionner son type de locataires, mieux vaut être bien placé en rapport qualité/prix, comme ça on aura beaucoup de demandes et on aura l’embarras du choix.

Dernière modification par Bernard2K (23/06/2016 18h51)

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#14 23/06/2016 18h38 → Quelle vacance locative moyenne prendre dans ses simulations pour un studio en location ? (immobilier, studio, vacance locative)

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Bonjour,

Retour d’expérience personnel, sur un parc d’une dizaine d’appartements en province, appartements type = 2 pièces 30-40 m2 loué en meublé, durée moyenne de location environ 8 mois.
L’an dernier j’étais à 7% soit moins d’un mois.
Cette année pour l’instant j’ai de la chance je suis à 2%.

Il n’y a pas de secret il faut de l’énergie pour relouer : annonce passée dès le préavis, attrayante, prix cohérent, disponibilité pour les appels, les visites.

Bruno quand j’étais étudiant je payais moitié prix en été, c’était gagnant gagnant !

Thomas

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#15 23/06/2016 19h20 → Quelle vacance locative moyenne prendre dans ses simulations pour un studio en location ? (immobilier, studio, vacance locative)

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thanks pour votre retour d’expérience. Je suis du même avis qu’un des intervenants sur le fait que cibler des studios plus grands(>20m²) peut être un option pour limiter la vacance locative en ciblant des jeunes actifs.
Avant de m’embarquer sur des immeubles, je pense que je vais me faire la main sur un bien pour commencer. Mais bravo à ceux qui en possèdent une dizaine c’est mon objectif à moyen terme !

cheers


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