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#1 15/02/2013 23h22 → Vente d'un appartement locatif dans 5 ans : simulations... (simulation vente)

Membre
Réputation :   14 

Je suis en train de faire des simulations pour savoir si je vend ou garde mon bien en location.
Mon bien a été estimé à 115-120k€ net vendeur mais je préfère avoir une base plus prudente de 105k€.
Je déprécie volontairement mon bien de 5k€/an afin de partir sur une base pessimiste.
Les données:
prix d’achat 65k€
frais d’agence : 6k€
notaire : 5991.21€
travaux : 3051.43€
prix d’acquisition : 80042.64€

http://kool31.free.fr/perso/Investissement/Immobilier/simulation%20vente.JPG

Dans cette simulation j’aimerais vérifier avec vous si je n’oublie pas certains détails.
D’avoir vos avis ce que vous feriez à ma place, conservez le bien ou le vendre?

Mots-clés : simulation vente


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#2 16/02/2013 00h16 → Vente d'un appartement locatif dans 5 ans : simulations... (simulation vente)

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Vous oubliez d’inclure l’éclatement imminent de la bulle immobilière

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#3 16/02/2013 00h40 → Vente d'un appartement locatif dans 5 ans : simulations... (simulation vente)

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j’ai fais une baisse de 5k€ / an soit quasiment 5% de baisse annuelle.

Je pense que c’est suffisant.


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#4 16/02/2013 00h40 → Vente d'un appartement locatif dans 5 ans : simulations... (simulation vente)

Modérateur
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La réponse va dépendre de votre hypothèse "Je déprécie volontairement mon bien de 5k€/an afin de partir sur une base pessimiste" et de l’usage que vous pensez pouvoir faire du cash…

Si la cash doit juste être placé sur un livret ou être protégé de l’inflation, alors : 
    Si ça doit baisser plus, il est mieux de vendre tout de suite
    Si ça doit baisser moins, il est mieux d’attendre.
Si le cash peut être placé à un bien meilleur rendement, alors :
    etc.

Moi, à votre place, j’espérerais placer le cash bien mieux (et vendre à 115-120 k€), et serais tenté de vendre vite.
Mais vous, je ne sais pas….


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#5 16/02/2013 01h06 → Vente d'un appartement locatif dans 5 ans : simulations... (simulation vente)

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@GBL : ma 1ere question est de savoir si dans mes hypothèses je n’oublie pas une taxe, des frais bancaires, de notaire, etc…

L’objectif de cette vente n’est pas de placer l’argent sur des livrets a 2% ou des assurance vie fond euros mais plutôt de pouvoir réinvestir cette argent dans 2 studios ou dans un petit immeuble.


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#6 16/02/2013 18h20 → Vente d'un appartement locatif dans 5 ans : simulations... (simulation vente)

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Salut Kool31,

Pourquoi un abattement de 4991 en 2013 et ensuite rien ?
C’est quoi cet abattement ?
Pour pouvoir déduire forfaitairement 15  %de travaux sans justificatif et 7,5 % , il faut détenir le bien durant 5 ans révolus.
Ces 22,5 % s’appliquent sur le montant d’achat et viennent en déduction du montant de vente pour diminuer l’assiette de plus value imposable.

Pourquoi tes impôts sur le revenu changent à la baisse dans le temps ?

Tu as l’obligation de rembourser ton emprunt ?
C’est dommage car au début tu payes beaucoup d’intérêt et ensuite tu rembourses plus de capital , moi je ne rembourse jamais en anticipé à ces escrocs.

Le fait de revendre , te fait payer de la plus value , des IRA  générant de la perte de capital  ….
Pourquoi ???

Va au bout de ton emprunt et prépare un dossier solide pour un nouveau financement

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#7 16/02/2013 18h43 → Vente d'un appartement locatif dans 5 ans : simulations... (simulation vente)

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@Philippe30 : Vous écrivez "c’est dommage car au début tu payes beaucoup d’intérêt et ensuite tu rembourses plus de capital , moi je ne rembourse jamais en anticipé à ces escrocs."

Hé bien non, ça me semble tout faux :
    - pour 1 € de capital encore du, on paie exactement autant d’intérêts au début et à la fin (chaque mois/année). C’est juste parce qu’il reste moins de capital du qu’on paie moins d’intérêts à la fin… (vous devriez étudier un tableau d’amortissement)
    - je ne sais pas pour les votres, mais moi, mes banquiers, ils m’aident plutôt qu’ils ne m’escroque. (vous devriez changer de banquier)

Il y a des arguments pour ne pas rembourser par anticipation. Mais celui-ci ne tient pas.


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#8 16/02/2013 18h51 → Vente d'un appartement locatif dans 5 ans : simulations... (simulation vente)

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Je pense que vous ne parlez pas de la même chose et que du coup vous avez tous les 2 raison!

La méthode de calcul du montant d’intérêt ne change pas au court de la vie du prêt, mais à mensualité constante, la part d’intérêt est plus importante au début qu’à la fin.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#9 17/02/2013 07h23 → Vente d'un appartement locatif dans 5 ans : simulations... (simulation vente)

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L’escroquerie tient au fait que pour obtenir un prêt il faut accepter des conditions au delà du raisonnable en terme d’ouverte de compte assurance du bien , d’assurance GRL par les les filiales de la banque, de transfert de salaire , d’ouverture de livret A , B , C  etc …
L’escroquerie tien au fait que si vous ne prenez pas l’assurance d’emprunt de la banque votre prêt sera refusé.
L’escroquerie tient au fait que lorsque que vous remboursez de manière anticipé il y a les IRA etc ….

Les banquiers je sais les utiliser , je n’ai pas la possibilité d’en changer car je pense avoir avoir le tour des banques en terme de compte ouvert.

Je prend note de vos conseils GBL sur la lecture d’un tableau d’amortissement…

Pruls , vous avez compris le sens de mon intervention

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (17/02/2013 07h24)


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#10 17/02/2013 08h56 → Vente d'un appartement locatif dans 5 ans : simulations... (simulation vente)

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Philippe30 a écrit :

Salut Kool31,

Pourquoi un abattement de 4991 en 2013 et ensuite rien ?
C’est quoi cet abattement ?
Philippe

http://www.fiscalonline.com/Le-Senat-porte-de-15-a-20-l,4692.html a écrit :

L’article 10 du PLF 2013 prévoit un aménagement du régime d’imposition des plus-values immobilières afin de luter contre la rétention foncière. Les mesures proposées diffèrent selon qu’il s’agit de terrains à bâtir ou de biens autres que des terrains à bâtir.

S’agissant plus particulièrement des plus-values immobilières de biens immobiliers autre que les terrains à bâtir, l’article 10 (Tel qu’adopté par l’Assemblée Nationale le 23 octobre dernier) institue, pour l’année 2013, un abattement exceptionnel de 20% sur les plus-values nettes imposables (après prise en compte de l’abattement pour durée de détention dans les conditions de droit commun). Cet abattement sera applicable au seul impôt sur le revenu, et non aux prélèvements sociaux.

Le rapporteur Général de la commission des finances du Sénat, François Marc a déposé un amendement proposant de porter à 15 % au lieu de 20 % le taux de l’abattement, de manière à modérer le coût du dispositif sans remettre en cause l’incitation à mettre des biens fonciers sur le marché.


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#11 17/02/2013 09h02 → Vente d'un appartement locatif dans 5 ans : simulations... (simulation vente)

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Philippe30 a écrit :

Pourquoi tes impôts sur le revenu changent à la baisse dans le temps ?

C’est un mauvais intitulé c’est simplement les 19% prélevé sur l’assiette imposable. Vu qu eje baisse le prix de vente année par année mon assiette imposable baisse ainsi qu emon prélèvement de 19%.


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#12 17/02/2013 09h21 → Vente d'un appartement locatif dans 5 ans : simulations... (simulation vente)

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Philippe30 a écrit :

Tu as l’obligation de rembourser ton emprunt ?
C’est dommage car au début tu payes beaucoup d’intérêt et ensuite tu rembourses plus de capital , moi je ne rembourse jamais en anticipé à ces escrocs.

Il faut que je vérifie sur le contrat et qu eje négocie avec mon banquière mais je pense en effet que je dois rembourser l’emprunt si je vend le bien.
Je me demande si je n’ai pas des frais en plus à rapport la prise de privilège du prêteur de deniers…

Philippe30 a écrit :

Le fait de revendre , te fait payer de la plus value , des IRA  générant de la perte de capital  ….
Pourquoi ???

Va au bout de ton emprunt et prépare un dossier solide pour un nouveau financement

Philippe

Je réfléchis à peut être vendre ce bien car :
- il a une rentabilité 5.8% nette et que j’ai un cash flow négatif car j’ai augmenter les mensualités,
- il est louer nu,
- je peux le vendre presque le double que j’ai acheter,
- je peux réinvestir les 25k€ dans 2 appartements ou un petit immeuble.

Je réfléchis à le garder car :
- la taxation de 19% + 15.5%,
- les IRA en gardant 5 ans de plus j’économise 500€,
- si je me base sur une perte de valeur de 5k€ /an, mon cash flow reste constant aux alentours de 25k€.

Si vous avez des arguments pour vendre ou pour garder je lirez attentivement vos réponses.


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#13 17/02/2013 10h13 → Vente d'un appartement locatif dans 5 ans : simulations... (simulation vente)

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D’après ce que j’ai lu l’abattement est de 20 % de la plus value immobilière mais cela ne supprime pas la plus value.

Je suis plus trop où ils en sont avec leur plus value qui change tous les six mois, j’avais entendu qu’il était question de revenir vers une imposable des plus value dans l’IRPP mais c’est pas passé à ma connaissance donc je ne comprends pas pourquoi ça

Kool31 a écrit :

Vu qu eje baisse le prix de vente année par année mon assiette imposable baisse ainsi qu emon prélèvement de 19%.

La plus value est calculé lors de la vente par le notaire comme je te l’ai indiqué à partir de 5 ans tu peux déduire 22,5 % sans justificatif.
Si tu a acheter ton bien 100.000 et que tu le revends 200.000 , tu pars sur une base de plus value de 200.000 - 122.500 = 77.500 à 33% cela fait à la louche 22.000 € et toi tu conserves 67 % du gain.
Mais ton problème reste ton emprunt

Première chose à mon avis est de voir si tu dois rembourser ou pas, attention si le bien est sous  hypothèque tu es cuit

Si tu ne dois pas rembourser alors il faut faire tes calculs et voir si en conservant le bien et en utilisant l’argent tu ne peux pas trouver un autre bien donc la rentabilité serait supérieure PAR CONTRE tu ne pourras plus imputer les intérêts d’emprunt du premier sur le nouveau bien.

Pourquoi ne pas racheter ton emprunt , le mettre sur une durée plus longue pour en baisser les mensualités et rendre ton investissement neutre à défaut d’être rentable ?

Philippe


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#14 17/02/2013 10h25 → Vente d'un appartement locatif dans 5 ans : simulations... (simulation vente)

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Si je reprend tes chiffres , voila ce que j’obtiens

Achat 65.000
revente 105.000

Prix d’achat corrigé 65.000 + 22.5 % ( 14900 ) = 80.000
Plus value imposable 25.000

Soit à 34,5 % 8.000 € ( 19 % de plus value et 15,5 % de CSG )

Regarde sur ce site , j’ai fait la simulation et je tombe à 8754 e de plus value imposable en prenant en compte 5 ans de détention et en cochant frais par défaut de notaire et de travaux.

Prix de cession corrigé    105 000 €   
   
-       
Prix d’acquisition corrigé    79 625 €   
   
   
=   
Plus-value brute imposable    25 375 €   
   
   
-   
Abattement pour durée de détention    0 €   
   
   
-   
Abattement général    0 €   
   
   
=   
Plus-value nette imposable    25 375 €   
   
   
Impôt à payer       
   
   
Impôt sur le revenu    4 821 €   
   
CSG/CRDS/Prélèvements sociaux    3 933 €   
   
Taxe additionnelle    0 €   
   
   
Total    8 754 €   
   
   
Plus-value nette d’impôt    16 621 €

Simulateur de calcul de plus-value immobilière - Achat-Vente - Le Particulier

Philippe


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#15 17/02/2013 13h12 → Vente d'un appartement locatif dans 5 ans : simulations... (simulation vente)

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Bonjour kool

Tu t es prete a une exercice un peu perilleux car il y a quelques incertitudes que tu dois bien connaitre mais qui sont difficilement quantifiable

5% par an ton calcul doit être vrai sur long terme  mais si tu vends dans  les 2/3 ans cela peut etre faux

Peut être que tu devrais faire plusieurs estimations ( grosse , moyenne, faible) chute de l immobilier et ristourne éventuelles 

A ta place je ferai aussi une estimation basse et haute sur tes revenues locatifs ( un changement de loi, un locataire qui paie plus, des travaux pour refaire l appart suite un locataire a expulser qui déglingue l appart)

J ai conscience que cela ne doit pas arranger tes calculs mais cela me semble plus juste d avoir plusieurs hypothèses dans ta prise de décision

Dernière modification par francoisolivier (17/02/2013 13h14)

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#16 17/02/2013 16h56 → Vente d'un appartement locatif dans 5 ans : simulations... (simulation vente)

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Philippe30 a écrit :

L’escroquerie tient au fait que pour obtenir un prêt il faut accepter des conditions au delà du raisonnable en terme d’ouverte de compte assurance du bien , d’assurance GRL par les les filiales de la banque, de transfert de salaire , d’ouverture de livret A , B , C  etc …
L’escroquerie tien au fait que si vous ne prenez pas l’assurance d’emprunt de la banque votre prêt sera refusé.
L’escroquerie tient au fait que lorsque que vous remboursez de manière anticipé il y a les IRA etc ….

Si j’en crois Escroquerie ? Wikipédia , "L’escroquerie est le fait, soit par l’usage d’un faux nom ou d’une fausse qualité, soit par l’abus d’une qualité vraie, soit par l’emploi de manœuvres frauduleuses, de tromper une personne physique ou morale et de la déterminer ainsi, à son préjudice ou au préjudice d’un tiers, à remettre des fonds, des valeurs ou un bien quelconque, à fournir un service ou à consentir un acte opérant obligation ou décharge.".
Ceci n’a rien à voir avec le fait de négocier et d’être éventuellement dur en affaire.
J’ai donc l’impression que vous n’utilisez pas le mot approprié pour qualifier les banques pour les motifs que vous décrivez. Mais je comprend l’esprit de votre intervention…

Kool31 a écrit :

Si vous avez des arguments pour vendre ou pour garder je lirez attentivement vos réponses.

Si vous pensez pouvoir placer le cash (et les flux de trésorerie à venir) mieux avec une autre investissement qu’avec le bien que vous envisagez de vendre, ceci en tenant compte des divers frais associés à la vente et à l’autre acquisition (IRA, impôts/PV, frais de garanties, frais de notaire, etc.), sans que vos risques n’augmentent (ou alors que la différence de rendement justifie ce risque augmenté), alors vendre est le bon choix. Sinon mieux vaut conserver.

Attention toutefois si ça augmente votre exposition au marché immobilier (vous semblez anticiper une baisse constante…. louer pour 7%/an en finançant un emprunt à 4% n’a guère d’intérêt si la valeur du bien baisse de 3%/an).

Autres arguments à prendre en compte (pour vendre) :
  - possibilité d’obtenir un financement sur une plus longue durée (que le financement sur le bien que vous envisagez de vendre), si la trésorerie vous limite. 
  - si vous estimez que le bien actuel risque de se dévaloriser, alors que ça ne serait pas le cas d’un autre (mais il faudra savoir pourquoi…).
  - si vous voulez diminuer votre exposition au marché immo (replacer le cash obtenu en vendant dans autre chose que l’immo)

Vos autres "arguments" me semble discutables :
   "rentabilité 5.8% nette" -> pertinent seulement si mieux ailleurs, tous frais pris en compte
   "cash flow négatif"  -> gênant seulement si la trésorerie vous limite
   "il est louer nu"   -> pas un inconvénient en soi (impacte juste le rendement après fiscalité)
   "vendable le double que j’ai acheté"  -> pertinent seulement si surévalué vs marché actuel
   "je peux réinvestir …"  -> pertinent que si ça améliore le rendement au final, tous frais inclus
   "taxation de 19% + 15.5%, IRA"  -> ça impacte juste le prix net vendeur (ce qu’il vous restera)


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#17 17/02/2013 18h38 → Vente d'un appartement locatif dans 5 ans : simulations... (simulation vente)

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Philippe30 a écrit :

Si je reprend tes chiffres , voila ce que j’obtiens

Achat 65.000
revente 105.000

Prix d’achat corrigé 65.000 + 22.5 % ( 14900 ) = 80.000
Plus value imposable 25.000

Soit à 34,5 % 8.000 € ( 19 % de plus value et 15,5 % de CSG )

Regarde sur ce site , j’ai fait la simulation et je tombe à 8754 e de plus value imposable en prenant en compte 5 ans de détention et en cochant frais par défaut de notaire et de travaux.

J’ai bien compris votre méthode de déduire 15% des travaux + 7.5% pour les frais d’acquisition après 5 années de détention du bien

http://www.avocatparis.org/questionsreponses/droit-fiscal/932-la-plus-value-immobiliere.html a écrit :

Comment calcule t-on les frais à déduire ?

Trois types de frais peuvent être déduits :

- les frais d’acquisition (frais de notaire…) au coût réel ou 7,5% du prix d’acquisition du bien.

- Les dépenses liées aux travaux effectués sur le bien avec factures à l’appui ou au-delà de 5 ans de détention, il est possible d’évaluer les travaux à 15% du prix d’acquisition sans justificatifs.

- Les frais de voirie, réseaux et distribution

Mon tableau a été fait en fonction de ce site, cependant mes frais de notaire sont supérieur à 7.5% et donc au lieu de prendre un forfait de 7.5% soit 4875€ je peux déduire au réel soit 5991.21€
Avec les frasi de notaire réel j’otiens :

Prix de cession corrigé    105 000 €   
   
-       
Prix d’acquisition corrigé    86 741 €   
   
   
=   
Plus-value brute imposable    18 259 €   
   
   
-   
Abattement pour durée de détention    0 €   
   
   
-   
Abattement général    0 €   
   
   
=   
Plus-value nette imposable    18 259 €   
   
   
Impôt à payer       
   
   
Impôt sur le revenu    3 469 €   
   
CSG/CRDS/Prélèvements sociaux    2 830 €   
   
Taxe additionnelle    0 €   
   
   
Total    6 299 €   
   
   
Plus-value nette d’impôt    11 960 €

Avec tes calculs j’obtiendrais 8 754 € d’impôts contre 6 299 € avec le réel.

Dernière modification par Kool31 (17/02/2013 18h55)


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#18 17/02/2013 19h26 → Vente d'un appartement locatif dans 5 ans : simulations... (simulation vente)

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GoodbyLenine a écrit :

Kool31 a écrit :

Si vous avez des arguments pour vendre ou pour garder je lirez attentivement vos réponses.

Si vous pensez pouvoir placer le cash (et les flux de trésorerie à venir) mieux avec une autre investissement qu’avec le bien que vous envisagez de vendre, ceci en tenant compte des divers frais associés à la vente et à l’autre acquisition (IRA, impôts/PV, frais de garanties, frais de notaire, etc.), sans que vos risques n’augmentent (ou alors que la différence de rendement justifie ce risque augmenté), alors vendre est le bon choix. Sinon mieux vaut conserver.

Attention toutefois si ça augmente votre exposition au marché immobilier (vous semblez anticiper une baisse constante…. louer pour 7%/an en finançant un emprunt à 4% n’a guère d’intérêt si la valeur du bien baisse de 3%/an).

Autres arguments à prendre en compte (pour vendre) :
  - possibilité d’obtenir un financement sur une plus longue durée (que le financement sur le bien que vous envisagez de vendre), si la trésorerie vous limite.  Réponse : la durée sera sans doute supèrieur avec un taux meilleur vu que j’ai un crédit de 25ans que j’ai augmenter la mensualité d’où le cash flow négatif sur cet appartement
  - si vous estimez que le bien actuel risque de se dévaloriser, alors que ça ne serait pas le cas d’un autre (mais il faudra savoir pourquoi…).
  - si vous voulez diminuer votre exposition au marché immo (replacer le cash obtenu en vendant dans autre chose que l’immo) Réponse : ce n’est pas ce que je souhaite, je souhaite au contraire réinvestir plus dans l’immobilier avec 2 studio ou un petit immeuble

Vos autres "arguments" me semble discutables :
   "rentabilité 5.8% nette" -> pertinent seulement si mieux ailleurs, tous frais pris en compte
   "cash flow négatif"  -> gênant seulement si la trésorerie vous limite Réponse : l’augmentation des mensualités est la conséquence que ce bien sera le prochain que je vendrais donc j’essaie au maximum de rembourser ce  crédit avec le cash flow des autres appartements, le cash flow immobilier est proche de 0 par an
   "il est louer nu"   -> pas un inconvénient en soi (impacte juste le rendement après fiscalité)
   "vendable le double que j’ai acheté"  -> pertinent seulement si surévalué vs marché actuel Réponse : oui je pense que le marché va baisser mais mes d’après mes calculs le cash flow après la vente serait le même si je vendais cette année à 105k€ que dans 5ans à 80k€
   "je peux réinvestir …"  -> pertinent que si ça améliore le rendement au final, tous frais inclus
   "taxation de 19% + 15.5%, IRA"  -> ça impacte juste le prix net vendeur (ce qu’il vous restera)


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