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Forums des investisseurs heureux

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#1 05/06/2016 17h01 → Caro62 [62] : étude de cas immobilier (immeuble avec commerce) (commerce, immobilier, travaux)

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Je vous sollicite pour un bien qui vient d’etre mis en vente dans une agence qui m’a de suite contacté

Je vous présente donc les élements du dossier :

- Statut, age, TMI, revenus : Couple de cadres, 3 enfants,  TMI 14%, revenus 5 k nets mensuels

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyenne (lecture de bilan)
- Fiscales : ok pour investissement locatif à nu (pas encore de lmnp ou de bail commercial)
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : renovation légère
- Sociales : corrects
- Temps disponible : limité, je deleguerai les travaux et leur suivi à un maitre d’oeuvre si besoin

TYPE DE BIENS
Immeuble de rapport composé par une boucherie au RDC 100 m²  et un grand T4 de 150 m² occupant le 1er etage et les combles aménagés. (a priori occupé par l’exploitant du fonds de commerce )
localisation sur une petite place avec parking gratuit, dans un bourg de 5500 hab.
2 autres commerces sur la commune, mais moins bien placé et moins fréquenté (j’ai la chance d’avoir de la famille sur le secteur et ce commerce est celui qui a la faveur de tous mes proches : qualité, prix, amabilité…)
Je suis passée ce matin au commerce, j’ai discuté avec les clients qui faisaient la queue sur le trottoir pour rentrer dans le magasin ( comme tous les dimanches de 9h à 12h smile )
Le fonds a été repris il y a environ 3 ans par le couple actuel, je pense que l’immeuble appartient encore à l’ancien boucher qui a du ceder son affaire pour raison de santé.

RENTABILITÉ DU BIEN
prix affiché 130000 FAI soit 140000 avec les frais de notaire
loyer actuel : 1270 E mensuel ( je ne connais pas la répartition entre le loyer commercial et le loyer du T4)
L’ancien exploitant et propriétaire du commerce n’a jamais investi ni rénové les lieux. C’est propre mais trés vieux et démodé. Les nouveaux exploitants ont mis un petit coup de jeune sur la facade, mais  à l’intérieur, il y a encore beaucoup à faire. Le carrelage au sol est usé et félé à l’entrée,  la porte à pousser pour entrer est hors d’àge et peu large …idem pour le comptoir en bois …
Je ne sais pas où ils en sont concernant la mise en conformité pour l’accessibilité (dossier déposé??).
Seul point positif : pas de marche ni d’escalier à lentrée

Pour le logement, aucune info car l’agent immobilier vient juste d’avoir le dossier et n’a encore aucune photo.
L’immeuble parait sain vue de l’exterieur, la toiture semble ok.

Montant taxe foncière : ??

Rentabilité brute avant négociation : 10,7%

Je rencontre l’agent immobilier demain, j’ai des milliers de questions à lui poser (avant de programmer une visite jeudi, prochain jour de fermeture du commerce).
-type et âge du bail
-les lots sont ils indépendants (2 compteurs?)
-dossier accessibilité, travaux prévus?
-santé de l’entreprise (les résultats ne sont pas publiés)
- etc…

Quels sont selon vous les points à ne pas oublier?

Merci

Dernière modification par caro62 (05/06/2016 20h12)

Mots-clés : commerce, immobilier, travaux


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#2 05/06/2016 18h47 → Caro62 [62] : étude de cas immobilier (immeuble avec commerce) (commerce, immobilier, travaux)

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Bonjour caro62

Quel est l’âge des exploitants ?
Quid de la concurrence dans le secteur ? Je pense notamment aux grandes surfaces .
5500 habitants c’est peu

Ne craignez vous pas de mettre tous vos œufs dans le même panier avec notamment un  exploitant vivant sur place ?

Vous habitez le littoral , n’est il pas possible de developer de la location en lien avec le tourisme ?

Bien à vous

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#3 05/06/2016 20h11 → Caro62 [62] : étude de cas immobilier (immeuble avec commerce) (commerce, immobilier, travaux)

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bonjour,
les exploitants ont 35 ans environ. Ce qui est un bon point.
Mais c’est vrai que s’ils partent, je me retrouve avec un bien totalement vide.
Je me disais que tant que les gérants actuels étaient en place, je pouvais capitaliser le cashflow positif lié au bien  (1270-850)*12 - TF- impôts .
Et j’en profiterai alors pour faire des travaux conséquents de rénovation (sol, electricité…dans le commerce), voir même à changer la destination du lieux.

Je n’ai pas précisé dans ma présentation que nous sommes en fin de remboursement de notre Résidence principale et donc dans 18 mois, nous aurons une capacité d’épargne mensuelle d’environ 2500 E. On pourrait donc faire face financièrement au départ du locataire.
Nous pourrions alors essayer de louer le T4 seul  550-600E(il possède une entrée indépendante du commerce) et profiter de la vacance du commerce pour faire des travaux conséquents de rénovation (sol, electricité…dans le commerce), voir même à changer la destination du lieux.

Je cogite, je cogite. Le critère principal pour moi est l’emplacement. Et ici il est pour moi très bon. Le parking gratuit ne desemplit pas avec un va et vient continu de clients vers les différents commerce de cette place (banque, boucher, boulanger, impot, coiffeur…).


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#4 05/06/2016 20h24 → Caro62 [62] : étude de cas immobilier (immeuble avec commerce) (commerce, immobilier, travaux)

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Attention, le document d’urbanisme peut avoir repéré les commerces ne pouvant faire l’objet d’un changement de destination ; mais est ce le cas ? Cela ne me surprendrais pas en effet si ce petit chef lieux draine les gens aux alentours grâce à l’offre en place sur ce secteur précis.
En tout cas, à vous lire, ce n’est pas vraiment un soucis, bonne chance à vous dans vos réflexions.

Dernière modification par Iqce (05/06/2016 20h25)

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#5 06/06/2016 09h18 → Caro62 [62] : étude de cas immobilier (immeuble avec commerce) (commerce, immobilier, travaux)

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Parmi les points à ne pas oublier :
- loyer HC ou CC ? Bien s’assurer qu’on parle en HC.
- un bail ou deux baux ? Je dois avouer que je connais pas ce cas d’un local commercial + un logement, mais je redoute que la loi nous dise que le local commercial devrait être loué en bail commercial, et le logement en bail loi de 1989. C’est à dire que le même locataire a beaucoup plus de droits en tant qu’occupant du logement qu’en tant que locataire du commerce. Il faudrait vérifier que le bail ou les baux sont rédigés correctement, et les conséquences de cette situation.
- fréquence de paiement du loyer ? Pour les baux commerciaux, ce n’est pas toujours au mois.
- bien voir dans le bail commercial ce qui est à la charge du proprio et à la charge du preneur. Vous envisagez de faire des travaux ; or, autant pour le local d’habitation, il y a beaucoup de réparations qui sont à la charge du propriétaire, autant pour un bail commercial, tout dépend de ce qu’on a marqué dedans.
- état de l’immeuble, travaux à prévoir… Quand on est propriétaire en plein d’un immeuble ancien, il n’y a pas de copro pour se partager les frais.

Dernière modification par Bernard2K (06/06/2016 09h21)

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#6 06/06/2016 09h40 → Caro62 [62] : étude de cas immobilier (immeuble avec commerce) (commerce, immobilier, travaux)

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Vu qu’on parle de commerce, il faut regarder le bail en détail pour voir les obligations de chacun et la répartition des charges.

Edit, Bernard2K a déjà évoqué le sujet. (j’ai pas été assez rapide! wink )

Dernière modification par gunday (06/06/2016 09h41)

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#7 06/06/2016 09h44 → Caro62 [62] : étude de cas immobilier (immeuble avec commerce) (commerce, immobilier, travaux)

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Il serait intéressant de savoir pourquoi les exploitants ne souhaitent pas eux-mêmes devenir propriétaire de leur murs, car on a forcement dû leur proposer en amont.

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#8 06/06/2016 10h13 → Caro62 [62] : étude de cas immobilier (immeuble avec commerce) (commerce, immobilier, travaux)

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Bonjour,

Stamina : S’ils viennent d’investir pour acheter le fond de commerce, ils n’ont peut être pas 140k€ à ajouter en plus à titre perso…

Je ne sais que rajouter pour le moment aux points précédemment dis :
- l’importance du bail commercial
- la concurrence de vos locataires du local commercial
- l’emplacement du local pour une relocation rapide si l’affaire se casse la figure

Setanta

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#9 06/06/2016 10h15 → Caro62 [62] : étude de cas immobilier (immeuble avec commerce) (commerce, immobilier, travaux)

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Comme le dit STAMINA, vérifier si les exploitants ont eu connaissance de la vente et pour quel motif ont ils refusé.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#10 06/06/2016 10h31 → Caro62 [62] : étude de cas immobilier (immeuble avec commerce) (commerce, immobilier, travaux)

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Setanta a écrit :

Bonjour,

Stamina : S’ils viennent d’investir pour acheter le fond de commerce, ils n’ont peut être pas 140k€ à ajouter en plus à titre perso…

Je ne prétends rien, je conseille seulement de se renseigner sur ce point en allant demander directement au principal intéressé. Je lis que le fond a été repris il y a 3 ans et Caro laisse entendre que le commerce fonctionne très bien (queue sur le trottoir…). Les banques aiment financer ce genre de montage, je parle en connaissance de cause. C’est une occasion pour eux d’acquérir à la fois leur leur local et leur RP, occasion qui ne représentera peut être pas si Caro venait à acheter. Cela porte forcement à reflexion.

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#11 06/06/2016 18h36 → Caro62 [62] : étude de cas immobilier (immeuble avec commerce) (commerce, immobilier, travaux)

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bonjour,

j’ai rencontré l’agent immobilier cette après-midi.
Il avait peu d’informations sur le bien qu’il venait de rentrer en agence. Il a noté toutes mes interrogations et m’a rappelé en fin d’après-midi après avoir joint le vendeur.
Donc le bien n’appartient pas aux anciens exploitants du commerce comme je le pensais. Ils étaient eux même en location depuis des années auprès du même propriétaire.
Celui-ci a fait reprendre le commerce par les nouveaux exploitants aux mêmes conditions que les anciens à savoir un seul bail commercial pour le commerce etl le logement dont le terme est 2021.(taxe foncière et travaux à la charge du preneur du bail)
Cela explique surement ce qui suit à savoir que les locataires n’ont jamais entretenu non plus le logement donc il y a a priori fort à faire aussi de ce côté. ( L’agent immobilier m’a signalé qu’une partie de l’appartement est carrelé au dessus du parquet donc tout est à revoir).

Les deux lots ont toutefois des compteurs indépendants.

Je vais essayer d’obtenir une visite pour fin de semaine, mais il est certain qu’une décote sur le prix demandé est indispensable.


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#12 06/06/2016 19h11 → Caro62 [62] : étude de cas immobilier (immeuble avec commerce) (commerce, immobilier, travaux)

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En prenant le temps de faire quelques recherches, j’apprends que c’est effectivement l’usage de faire ainsi un seul bail "mixte", régi par le code du commerce, lorsqu’il y a un commerce et un logement qui vont ensemble.

Cf : Dissociation du logement du local commercial lors d’un bail commercial - Sénat
Un bail mixte commercial et d’habitation

Dans un bail commercial classique, il y a une grande liberté pour écrire à qui incombe tel et tel type de réparation.

Dans le bail mixte, la CC a validé le fait que, pour la partie logement, le bailleur doit livrer un logement "décent" et l’entretenir en état d’usage, dès lors que c’est la résidence principale du preneur ; les clauses contraire sont donc nulles :
Bail mixte : obligations de réparation du bailleur et indemnisation des désordres du locataire - Maitre anthony bem

Ca peut donc être un argument pour négocier le prix à la baisse : "au moins sur le logement, il y a des travaux qui vont incomber au futur propriétaire".

Dernière modification par Bernard2K (06/06/2016 19h12)

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#13 10/06/2016 13h10 → Caro62 [62] : étude de cas immobilier (immeuble avec commerce) (commerce, immobilier, travaux)

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Bonjour,

Je reviens vers vous car j’ai visité le bien hier et rencontré bailleur et locataire.

Le bien n’a été entretenu qu’au minimum par le propriétaire, qui n’ a jamais fait aucun investissement sur le logement depuis 20 ans ( fenêtres bois simple vitrage, electricité vetuste, salle de bain des années 1960…)
L’immeuble possède malgré tout un charme certain (hauteur sous plafond, grosse poutre en chêne et parquet).

Pour le local commercial, l’ancien exploitant n’a pas non plus investi et s’est contenté d’un simple coup de peinture en 20 ans. "Il a engrangé un maximum durant toute sa carrière avant de vendre dixit les nouveaux exploitants".
Ceux ci ont du beaucoup investir pour racheter le fond et investir dans du materiel donc ils ne souhaitent ou peuvent pas se lancer dans l’achat des murs.(qui nécessitent un budget travaux conséquent)

Pour ce qui est du bail mixte, le proprétaire actuel considère qu’il est de nature commercial et qu’aucun travaux ne lui incombent selon les termes qu’il a inscrit au bail. Je lui ai fait part  de mes réserves à ce sujet.
J’ai n’ai pas abordé ce point avec les locataires, ne sachant pas si je devais les alerter à ce sujet.
Je sais qu’aucune démarche n’a été réalisée concernant la mise aux normes handicapés : aucun diagnostic, ni devis. Toutes les parties font l’autruche …


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#14 10/06/2016 13h37 → Caro62 [62] : étude de cas immobilier (immeuble avec commerce) (commerce, immobilier, travaux)

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Bonjour,

Si l’affaire vous plaît, il faut prendre le risque et le temps d’aller plus loin ; en faisant des devis même approximatifs et en retenant les hypothèses les plus défavorables, de manière à négocier avec des arguments ?
Dans le détail voici quelques idées qui me viennent et qui seront à critiquer :
- la hauteur sous plafond : cela peut être "joli" mais d’expérience c’est surtout bien pour créer des mezzanines ; sinon c’est du chauffage en plus et souvent on ne peut pas baisser les plafonds à cause des fenêtres qui vont avec, très hautes, et elles sont coûteuses à mettre aux normes (sur mesure et surface, difficulté de pose parfois) ainsi que les volets qui vont avec. Je dois avoir quelque part des factures sur le sujet, je vous les communique volontiers si besoin.
- si vous intervenez sur les croisées et les volets, ou encore la façade, attention à l’avis d’un éventuel ABF - vu le contexte "centre bourg" cela ne serait pas surprenant - qui renchérira la dite facture
- sur l’accessibilité de cet ERP 5éme catégorie (? je fais une supposition) vous trouverez facilement de la doc sur le net ; mais peut être que la Commune à déjà fait une petite partie de la réflexion pour ce qui concerne la liaison avec le domaine public ?

Bon courage en tout cas !

Dernière modification par Iqce (10/06/2016 13h43)

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