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#1 20/01/2016 22h55 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

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Bonjour à toutes et à tous,

Ma question est d’ordre fiscale.

Je suis actuellement propriétaire d’un T2 en Auvergne (Depuis Juin 2015), loué en location nue, borloo Ancien avec 30 % d’impôts en moins.
Aujourd’hui cette appartement génère tous les mois 150 € de cash flow.
En comptant, la taxe foncière et les impôts, l’appartement offre un placement qui s’autofinance tout seul avec un peu de cash flow positif en fin d’année.

Aujourd’hui et après avoir étudié beaucoup de possibilité d’investissements, je me tourne vers l’investissement d’immeuble de rapport.
Je me suis tourné dans un premier temps vers la location saisonnière à Paris, mais les contraintes sont trop nombreuses.
Je parle des contraintes liées à la réglementation.
Autrement ! Le saisonnier, reste une super opportunité en terme de rentabilité.

Je me tourne donc vers l’achat d’immeuble de rapport avec travaux afin de dégager plus de rentabilité et pouvoir me servir du déficit foncier.

Ma banque m’accorde un prêt entre 300 et 350 000 pour investir dans 1 ou 2 immeubles de rapport.

Mon objectif est de générer environ 2 000 € / mois de cash flow avec ses investissements.

Ma stratégie est la suivante :

Acheter un immeuble de 60 000 / 80 000 jusque 120 000 euros en province.
Refaire les appartements à neuf en créant des appartements coup de coeur (cuisine équipée, belle salle d’eau, etc)
J’ai déjà la société de travaux donc aucun soucis pour cette partie.
Le budget travaux est variable de 80 à 180 000 € suivant l’immeuble (à étudier au cas par cas).
Le tout étant de rester dans ma fourchette 300 000 / 350 000 €.
Je précise que ses investissements seront financés à 110 % (ce point là est également validé par ma banque)
Suivant la configuration des immeubles, les passer en location nue, certains pourront être en location meublé si studio ( fiscalité avantageuse)

Ma question est donc lié sur les impôts et la fiscalité :

Disons que je mène ce projet à terme :

- Durant les 3 premières années, j’utilise le Déficit Foncier pour ne pas payer d’impôts.
- Ensuite, je négocie avec ma banque de décaler mes intérêts d’emprunts de 3 ans afin de pouvoir réduire mes impôts au delà des 3 ans.
-Enfin, je peux également passer mes appartements en Convention Anah pour réduire les impôts.

Mais au delà des 5 ou 6 ans, comment se calcule mon imposition ?
Les revenus fictifs prévus seraient autour de 50 / 60 000 € par An + 6000 € de mon premier appartement en province.

Ai-je intérêt à créer une SCI ?
Ma TMI seras t’elle de 30 % ?

Je précise que je suis fonctionnaire avec un salaire annuel d’environ 25 000 € / An

Merci au spécialiste de bien vouloir me donner leurs avis.

Mots-clés : deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier

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#2 24/01/2016 11h56 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

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Bonjour,

Je ne suis pas spécialiste, mais confronté aux mêmes questions que vous smile
Je vous donnes quelques éléments basiques pour démarrer la discussion qui pour le moment est à l’arrêt…
Vous avez le choix entre SCI à l’IS ou SCI à l’IR.
Une SCI à l’IR va être ’transparente’ fiscalement alors qu’une SCI à l’IS sera décorrélée de votre imposition personnelle.
En général, une SCI à l’IS paye très peu d’impôts durant sa vie, mais est très fortement fiscalisée à sa revente…
Ensuite il y a énormément d’autres subtilités concernant les SCI et la notion de plus value. Il m’est déjà arrivé d’acheter les parts d’une SCI plutôt que l’immeuble car c’était plus intéressant fiscalement sur de la plus value de revente.

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#3 24/01/2016 22h10 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

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Merci pour votre réponse pertinente.
J’ai en effet consulté un avocat et j’ai eu les mêmes réponses.
SCI à l’IR plus transparente mais plus d’imposition.
SCI à l’IS, moins d’imposition mais plus de taxation à la revente.

Mon but est de dégager des plus values de mes loyers (un peu comme vous il me semble) et pas de faire des plus values sur une éventuelle revente.

La ville se Saint-Etienne est une ville avec la possibilité d’avoir de bonne rentabilité mais pas de grosse plus valu à prévoir.

Il en est de même pour mes futurs investissements.
Encore merci pour votre réponse, je vais creuser le problème.

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#4 25/01/2016 14h02 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

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Bonjour,
pour esquiver les impôts, faire du meublé, en amortissant le bien ne serait il pas plus pertinent qu’une SCI pas forcément adapté à cette objectif ?

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#5 27/01/2016 13h19 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

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L’investissement meublé est en effet une solution.
A savoir, en tant que fonctionnaire, je ne peux pas dépasser un certain revenu avec la location meublé.
Il faut que mes revenus meublé soit inférieur à mon salaire annuel (environ 25 000 €)
Autre point important, je ne peux pas faire du meublé sur des grands appartements en campagne.
Par contre, sur du F1 et F2 ça me semble envisageable.

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#6 27/01/2016 13h34 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

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Une remarque en passant : si vous avez peu de réponses, c’est peut-être parce que vous posez à nouveau presque les mêmes questions à 15 jours d’intervalle :
Dreams63 : étude de cas immobilier (SCI familiale ou non ?)

Il eut été plus avisé de continuer sur la même discussion, ça évite (à tous…) de repartir de zéro.

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#7 27/01/2016 13h46 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

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-Enfin, je peux également passer mes appartements en Convention Anah pour réduire les impôts.

Excusez moi pour la question, je suis débutant, mais qu’est ce que la convention Anah ?

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#8 27/01/2016 13h53 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

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Un petit lien

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#9 27/01/2016 14h15 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

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#10 27/01/2016 16h22 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

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L’avantage de la SCI à l’IS c’est l’amortissement.
Maintenant si vous voulez avoir un max de revenus il faut bien calculer en fonction des revenus des loyers et de ce que vous aurez à payer comme mensualités de crédit.
Car la SCI à l’IS c’est pour vous reverser des dividendes, donc après IS à 15% (33 % pour la part des bénéfices supérieures à 38.000 €) et surtout 15.5% de contribution sociales -> vous allez donc laisser 28% environ à l’Etat entre bénéfice après impôts et dividendes empochés.
Faites bien les calculs dans tous les sens. Je ne suis pas un pro de la compta mais je pense qu’il y a un moment à partir duquel la SCI à l’IS est plus intéressante qu’à l’IR mais pas certainsque pour des revenus locatifs de l’ordre de 50.000 par an se soit le cas.

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#11 31/01/2016 21h58 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

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Je prends en compte vos remarques.
En effet, j’aurais sans doute dû continuer la conversation pour éviter de refaire une nouvelle discussion.

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#12 14/02/2016 12h27 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

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Bonjour à tous,

Je reviens vers vous car mon projet à bien avancé.
Aujourd’hui, je vous présente une simulation concrète de mon projet :

J’ai trouvé un immeuble d’environ 250 m² dans une petite ville de province (63), 3 500 habitants, emplacement de premier choix (centre ville) à 15 minutes de villes de 25 000 habitants.
La demande locative n’est pas un soucis sur ce secteur.

Je signe le compromis dans une semaine.

L’immeuble se compose au RDC d’un local commercial (métier de bouche) loué depuis 4 ans pour un montant de 500 €/mois.
Ensuite il y a 3 appartements de 50 m² chacun à refaire en intégralité (électricité, plomberie, sols, création de salle d’eau et cuisine) il y a juste les fenêtres en double vitrage pvc qui sont en très bonnes états.
Les appartements seront loués environ 400 € chacun soit envrion 1 700 € de loyers pour l’ensemble de l’immeuble.

Le chiffrage des travaux tournent autour de 70 000 € HT pour refaire les trois appartements complètement.
A cela s’ajoute le prix d’ERDF pour créer une colonne montante et poser 3 compteurs.
D’après l’électricien, il faut compter un montant grand maximum de 10 000 €.

Mes questions sont :

Peut-on récupérer la TVA sur les travaux ?
L’artisan me parle d’une récupération de TVA à hauteur de 10 % en nom propre et un peu supérieur si création d’une SCI.

Je n’ai aucune connaissance sur ce point la ! Si vous pouvez m’aider ou m’apporter des précisions sur ce sujet.

Je ne pense pas créer de SCI mais plutôt acheter cet immeuble en nom propre.

Ma stratégie fiscale actuelle est de décaler mes intérêts d’emprunt sur 3 ans afin d’utiliser le déficit foncier pendant les 3 premières années.
Ensuite, utiliser les intérêts d’emprunts pour réduire les impôts.
Une fois, les intérêts d’emprunts, signé une convention avec l’anah pour continuer à réduire la fiscalité.

Je m’interroge sur cette TVA pour les travaux et sur l’utilité de créer une SCI ou pas ?
Mon but est d’acheter un autre bien ou un autre immeuble similaire.

Merci par avance.

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#13 15/02/2016 05h57 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

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Bonjour,
Je reponds juste a la derniere ligne. Dans 6 mois ou un an vous aurez plus de visibilite pour prendre une decision sur l’opportunite d’un nouvel investissement ou pas. Cela paraitra plus evident dans un sens comme dans l’autre contrairement a maintenant.


Parrain de mon adorable filleule

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#14 15/02/2016 07h38 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

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Bonjour,

Pour la TVA, la location nue ou meublée à usage d’habitation n’est pas assujettis à la TVA
et il n’y a pas d’option pour l’être (sauf quelques exceptions Bofip)

Pour le local, s’il est meublé/aménagé vous êtes assujettis de plein droit, s’il est nu vous
pouvez choisir la TVA sur option.


Présentation - Parrainage Bourse Direct et Fortuneo (code 12583139)

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#15 15/02/2016 10h24 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

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Bonjour,

En très rapide :
- la récupération de TVA n’est possible que si l’activité est assujettie à la TVA. typiquement, le meublé de service. Possible aussi si vous passez par une société assujttie TVA. Mais dans ce cas, vous devez penser au fait que votre loyer sera soumis à TVA. Donc pour "toucher" 500 euros de CA, vous "facturerez" 600 euros de loyer TTC, dont 100 euros pour l’Etat (TVA collectée), dont vous déduirez la TVA payée à vos fournisseurs (TVA déductible). A prendre en compte dans les simulations.
- si société, l’artisan devra vous facturer la TVA pleine à 20%, mais elle sera déductible de la TVA collectée …
- tva 10% uniquement si location résidence principale ou secondaire. Pas de tourisme, de courte durée, etc …

- Anah + SCI IS --> impossible. Anah + SCI IR (location nue) --> A vérifier. Anah sur local commercial --> non. Donc il faudra justifier la part lié aux habitations pour l’aide.

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#16 15/02/2016 11h17 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

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Vous comptez louer nu ou meublé ? Ca fait une certaine différence.

Concernant le mode de location, les subventions ou avantages divers, il faut vous faire un tableur de simulation pour trouver la formule la plus intéressante. Il faut aller voir l’ADIL et votre point "Rénovation Info Service" pour connaître les aides applicables.

Comme dit précédement, on ne peut récupérer la TVA que si on y est assujetti, donc je pense que ça n’a pas d’intérêt de se retrouver avec des loyers majorés par la TVA.

Du coup, puisque vous ne récupérerez pas la TVA, il faut que vous soyez attentif à faire appliquer le taux le plus bas par les artisans, quitte à scinder les factures pour bien séparer ce qui est à des taux différents :
5,5 % pour ce qui relève de la "rénovation énergétique"
10 % pour ce qui relève des travaux d’amélioration et de transformation,
avec différents critères et contraintes.

Cf : Taux de TVA pour les travaux de rénovation d’un logement - professionnels | service-public.fr

PS : suivant l’ampleur des travaux, attention aussi à la notion de "travaux concourant à la production d’un immeuble neuf". Les impôts considèrent que lorsque qu’il plus de telle quantité de travaux exécutés à la fois, ce n’est plus de la rénovation mais assimilable à du neuf (donc TVA 20 %). Il faut vraiment une rénovation très lourde et généralisée pour atteindre ce cas-là, mais il vaut mieux savoir que ça existe.

Dernière modification par Bernard2K (15/02/2016 16h12)

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#17 15/02/2016 12h31 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

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xa a écrit :

Anah + SCI IR (location nue) --> A vérifier.

Bonjour,
Je confirme qu’il est possible de conventionner avec l’ANAH pour une SCI imposée à l’IR sur de la location nue. C’est ce que je fais régulièrement (dpt : 14).

Paul

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#18 19/02/2016 09h08 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

Banni
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Bonjour à tous, en tant que nouveau sur le site, et investisseur. Je n’ai pas encore rempli ma fiche de présentation, ne m’en voulez pas.
En ce qui concerne la TVA sur les travaux:
- elle sera dans tous les cas, sauf erreur de ma part, à 20 % sur votre local commercial. Vous pourrez la récupérer sous la double condition:
* d’être assujetti à la TVA pour ce qui est du bail commercial
* que votre locataire exerce lui-même une activité soumise à la TVA dans votre local
-elle sera à 10 % hors travaux d’amélioration énergétique (eux TVA à 5,5 %), quel que soit la valeur de vos travaux/votre prix d’acquisition (ex: nous avons nous-mêmes, en 2011 et 2012, réalisé 250 000 € de travaux dans un immeuble acheté 50 000 €) à Civray (86400) pourvu que, sur la période de 2 ans précédent ou suivant la réalisation de vos travaux ceux-ci :
- n’affectent ni les fondations, ni les éléments, hors fondations, déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage, ni la consistance des façades (hors ravalement)
- n’affectent pas plus de 5 des 6 éléments suivants:
* Planchers qui ne déterminent pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage
* Huisseries extérieures
* Cloisons intérieures
* Installations sanitaires et de plomberie
* Installations électriques
* Système de chauffage (pour les immeubles situés en métropole).
A mes yeux, dans tous les cas, il est préférable d’agir en utilisant la formule du rescrit.
C’est à dire:
-soit écrire aux Impôts en leur expliquant votre projet et en leur demandant de vous apporter une réponse claire/vos questionnements (qui doivent être clairs eux aussi)
- soit prendre directement contact avec la personne qui suit votre déclaration au service des Impôts, lui expliquer en face à face votre projet (elle vous orientera vers un de ses collègue si elle-même n’est pas une spécialiste du domaine pour laquelle vous l’interpellez), et lui demander une réponse écrite.
Cette réponse, en cas de contestation ultérieure par l’administration, vaudra.
Vos intérêts seront ainsi protégés.
C’est ainsi que nous procédons nous-mêmes.
N’hésitez pas à m’indiquer si j’ai fais une e
rreur quelque part…


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#19 24/02/2016 01h16 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

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Mon projet avance.
J’ai signé le compromis il y a 3 jours :
Achat : 56 500 € dont 5 500 € de frais d’agence.
Immeuble de 280 m²
3 Appartements T2 à rénover intégralement
90 000 € de travaux (du sol au plafond, une colonne montante est prévue ainsi qu’un raccordement par ERDF)

Pour le local commercial : Aucun travaux, loué actuellement 500 € / mois.
Taxe Foncière : 1 700 €

Revenus des appartements après rénovation :
380 X 3 = 1 140 €
1 Garage = 45 €

Soit au total :
1140 + 45 + 500 = 1685 €   

Emprunt total à 110 %
Crédit sur 20 ans : 2,3 % soit 815 € / mois.

Cash Flow avant Impôts : 870 €

J’ai fais un calcul avec le site rendement locatif.
En utilisant le déficit foncier ainsi que les intérêts d’emprunts je ne dois pas payer d’impôts les 5 premières années.
Ensuite, c’est une autre histoire.
Création d’une SCI à l’IS pour payer moins d’impôts, passage en meublé est une possibilité d’avenir.

J’ai également envisagé un différé total de 24 mois sur le crédit :
Ca consiste à payer seulement l’assurance sur 24 mois et ensuite il y a une augmentation de 100 € par mois sur 18 ans sur le crédit.

Avantage : Ne pas payer de crédit sur une période assez longue (profiter pleinement du cash flow de son investissement)

Inconvénients : Effacement du déficit foncier plus rapidement et augmentation du crédit sur les 18 années suivantes.

Concernant la TVA, je paye 10 % de tva sur les travaux de rénovation.

Merci à tous pour vos conseils et je vous donnerai des nouvelles au fur et à mesure de l’avancement du projet.

Message édité par l’équipe de modération (26/02/2016 00h40) :
- ajout de balises Url/Société/Quote/Livre
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)
- suppression de la citation du message immédiatement précédent
- anonymisation du message

Dernière modification par dreams63 (24/02/2016 01h17)

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#20 24/02/2016 10h38 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

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1)  Creation d’une SCI a posteriori --> apport à la SCI --> frais d’apports pour la SCI + imposition de la PV pour l’apporteur. Est-ce vraiment intéressant ?

Parade éventuelle : le rachat par la SCI, mais il faut le justifier par un peu plus que "pour ne pas payer d’impots". Une bonne raison peut être, par exemple : pour mettre en commun avec conjoint + enfants sans indivision un patrimoine propre et personnel au départ. Mais le "j’apporte à la SCI pour éviter de payer des impots" ……..

Au passage, l’apport est une mutation, avec des contraintes pour les emprunts actifs.

2) passage en meublé. Juste un rappel : meme à l’IS, la SCI doit avoir un objet civil. Donc prudence, parce qu’il y a meublé et meublé, et si l’activité est perçue comme commerciale (meublé de tourisme) …

Pour mémoire, meme si vous louez en nu classique, via une SCI IS, vous avez la même fiscalité qu’en meublé détention directe. Sauf pour la revente, puisque la SCI IS ne bénéficie pas du régime des plus values des particuliers. (cela dit, comme on entend dire que ce régime favorable risque de disparaitre pour les LMNP, la question n’a peut être pas grand intérêt)

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#21 24/02/2016 18h00 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

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dreams63 a écrit :

90 000 € de travaux (du sol au plafond, une colonne montante est prévue ainsi qu’un raccordement par ERDF)

Pouvez vous à titre informatif nous donner le montant consacré finalement à la colonne montante et raccordement. Ce sont des travaux qui reviennent régulièrement dans les projets présentés sur ce forum et leurs coûts sont souvent sous estimés, notamment l’intervention d’ERDF (très variable)…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#22 24/02/2016 21h35 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

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En ce qui concerne ERDF, c’est la seul devis manquant aujourd’hui !
J’ai contacté ERDF par téléphone. Ils demandent beaucoup de documents pour intervenir.
Mon plombier doit me transmettre tous les éléments constituants le dossier très rapidement.
Pour revenir à ERDF, j’ai annoncé le projet ! D’après le conseiller, le budget tourne autour de 2000 / 3 000 € maximum pour le raccordement ERDF.

Se rajoute les frais de colonne montante.
Le plombier souhaite être présent avec le conseiller ERDF car de son expérience, ERDF peux avoir des exigences et des contraintes qui peuvent alourdir le budget.

D’après mon plombier, le prix d’une colonne montante serait de 4 000 / 5 000 € maximum.

J’ai prévu un budget large de 10 000 € dans mon prévisionnel.

Dès que j’ai le retour d’ERDF et du plombier, je vous transmets les informations.

En ce qui concerne le dossier bancaire, je précise qu’il est bien possible de différé les remboursements du crédit :
Soit un remboursement classique (les mensualités sont les mêmes durant toute la durée du prêt)
Pour mon cas : 815 € environ assurances comprises (je vais négocier un peu l’assurance)

Soit un remboursement partiel (un peu de capital et d’intérêts d’emprunts)
Environ 300 € sur 24 mois + augmentation du prêt à partir du 24 eme mois.

Ou alors un remboursement différé total :
Environ 30 € d’assurances sur 24 mois (aucun remboursement de capital, ni d’intêrets)

C’est juste à titre d’information.

Dernière modification par dreams63 (24/02/2016 21h39)

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#23 25/02/2016 14h36 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

Banni
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Bonjour Dream63,

Bravo pour la signature de votre compromis.
Quelques détails:
Pour que vous disposiez pleinement du cash-flow que vous espérez avant amortissement de votre emprunt, il vous reste plusieurs éléments importants à voir avec ERDF et avec votre plombier-électricien:
Fournissez bien tous les documents exigés. Cas contraire, ils gardent le dossier quelques temps sans savoir pourquoi, et vous le retourne en marquant "incomplet" sans l’avoir étudié.
- il faudra qu’un technicien ERDF VALIDE l’installation électrique proposée par votre artisan mais aussi le travail à faire par un maçon (entaille et mise en place de coffrets à l’extérieur de votre immeuble).
Je viens d’avoir un exemple désagréable sur Ancenis (44): la technicienne ERDF demande de réaliser telle construction par l’entreprise de gros-oeuvre pour accueillir ses armoires de redistribution en 2014. Fait. Aujourd’hui, alors que les tranchées sont déjà réalisées, fourreaux passés, elle certifie à l’architecte (qui a un mail de sa part) qu’elle n’a jamais demandé ça et exige de tout refaire différemment, à nos frais…évidemment. Et le local spécifique…ne sert plus à rien !
- il faudra que le technicien ERDF qui viendra vous indique PAR ECRIT précisément ce qu’il va faire comme travaux, et qu’en fonction de la situation de votre immeuble/voie publique, il sollicite de la mairie une autorisation de travaux pour faire une tranchée dans le trottoir ou la voirie. Ca met du temps….
Pour rappel, voici le temps qu’a mis ERDF pour réellement installer ses compteurs, dans nos dossiers:
- Ancenis: pas encore fait
- Civray : 18 mois
- Béziers: 24 mois (doivent être posés la semaine prochaine, selon nos informations)
Cela jouera nécessairement sur votre faculté de louer.
N’oubliez pas non plus le consuel: votre artisan devra, là encore, prendre contact avec lui plusieurs mois à l’avance (nous: plus de 4 mois entre notre demande et sa venue).
Vous recevrez par la suite une attestation de conformité de l’électricité. Que tout soit très clair dès sa 1ère venue, sinon il mettra au moins 2 mois à revenir (ça nous est arrivé)
Vos travaux d’électricité peuvent être réalisés avant l’intervention d’ERDF.
En espérant que tout se passe super bien pour vous.
Vous aurez ensuite le choix:
Soit vous enverrez l’attestation du consuel, valable 2 ans, à un fournisseur d’énergie qui ouvrira les compteurs à votre nom et à vos frais (raisonnables). Et vos locataires prendront votre suite.
- soit vous laisserez faire vos locataires (petit délai, comme pour vous) et vous leur remettrez le document du consuel.
Attention, les fournisseurs d’énergie n’acceptent que les originaux. Pas de photocopie.
Si vous les perdez, seul votre artisan pourra en demander un duplicata pendant les 3 mois suivant leur édition.
Au-delà, le consuel ne vous remettra qu’un "visa de confirmation".
Le compromis signé, l’aventure démarre…
A vos côtés pour vous accompagner de bon cœur votre projet.


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#24 28/02/2016 22h53 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

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Merci pour cette réponse détaillée.

Pour le moment, mon électricien doit prendre rendez vous avec ERDF afin de faire un devis et de voir ou et comment installer la colonne montante, etc…

Je vais suivre les travaux et essayer d’être très réactif afin de perdre peu de temps dans les travaux.
Je vais bien entendu tout garder et vous faire un détails de mon projet jusqu’à la mise en location.

Une question concernant le déficit foncier.
J’ai fais une estimation avec le site rendementlocatif afin de voir la rentabilité du projet et la fiscalité.
D’après le logiciel, je peux déduire mes travaux pendant 5 ans pour réduire les impôts.

La première année, les impôts sur le revenu sont annulé avec le déficit foncier.
Cette déduction n’est possible que la première année d’achat de l’immeuble ou des travaux.

Si, j’achète un second immeuble en 2016, puis-je annuler mes impôts en 2017 ou alors je dois acheter un nouveau bien en 2017 pour annuler les impôts de 2017 ?

Merci de votre réponse.

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#25 10/04/2016 00h50 → Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI) (deficit foncier, immeuble de rapport, immobilier)

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Bonjour à tous,

Je reviens vers vous afin de vous informer de la suite des événements concernant l’achat de l’immeuble.
C’est avec regret que j’ai du renoncé à ce projet, je m’explique :
- Nous avons tenté (moi et mon électricien) de contacté ERDF afin de mettre en place une colonne montante (norme CP14 obligatoire quand il y a au moins 3 appartements)
ERDF à répondu : "Nous ne venons pas sur place, faîtes d’abord tout le boulot et ensuite nous viendrons vérifier l’installation et effectuer le raccordement.
- L’électricien est venu à de nombreuses reprises dans l’immeuble et après analyse, il a juger qu’il y avait un risque élevé de poursuivre les travaux.
Un risque élevé car ERDF ne souhaite pas se déplacer car ils détiennent le monopole du marché.
Il y a une grande cour dans l’immeuble et il y a donc des tranchées à faire, ce qui complique la tâche.
Autre point négatif, il y a actuellement un local commercial est le locataire est réfractaire aux travaux et risqué de poser problème pour le déroulement des travaux.
Après plusieurs analyses, les artisans m’ont conseillé de renoncé à ce projet car il y a trop d’incertitudes en terme de durée des travaux et une grosse incertitude en terme de budget, donc de rentabilité.
J’ai donc décidé de mettre un terme à ce projet en obtenant un refus de prêt.

Cette expérience m’a permis de connaitre pas mal de choses dans l’achat d’immeuble et aussi sur les travaux.

Aujourd’hui, je repars sur un nouveau projet plus simple.
Je regarde des biens sur ma région d’origine pour faire de la colocation.
J’ai fais une étude de marché sur ce secteur et il y a une forte demande.
Je regarde toujours les immeubles de rapport mais je n’ai pas encore trouver de solution pour chiffrer les travaux concernant les normes électriques.

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