Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 25/08/2016 16h48 → Elodie01 : étude de cas immobilier (immeuble avec colocation) (colocation, immobilier, lmnp)

Membre
Réputation :   132 

Bonjour

Descriptif du bien

J’ai visité un bien ce jour, il s’agit d’une maison comprenant 8 chambres, 3 salles de bain, 3 toilettes et un salon cuisine salle à manger.
Il y a également quelques dépendances (un garage, une cave, une pièce avec « une laverie »).
Chaque chambre fait plus de 9m2 (donc éligible à l’aide au logement selon les ressources du locataire). Chaque chambre est meublée (lit+ armoire+bureau). Il y a également un point d’eau (lavabo) dans chacune des chambres, ainsi qu’une prise télé et internet.

Le salon est meublé (télé+ table basse + canapé).
La cuisine est équipée (cuisine intégrée + plaque de cuisson+ 3 frigos + table + chaises).

Le prix d’achat est de 170000€ hors frais de notaire, avec possibilité d’avoir le mobilier gratuitement si pas de négociation du prix du bien.

Le mobilier est entièrement d’occasion, acheté principalement dans des magasins du type Troc de L’isle. L’état est moyen mais pas complètement délabré non plus

Revenus

L’actuel propriétaire loue les chambres sous forme de bail à court terme en location meublée.
La cuisine, le salon, les salles de bains et les toilettes sont en communs.
Le loyer est de 380€ par chambre, charges comprises.
Il se décompose comme suit :
-    Loyer 300€
-    Charges 80€.
Le loyer peut être payé à la semaine ou au mois.
L’actuel propriétaire ne fait aucun calcul de charges en fin d’année. Il n’y a donc ni rétrocession ni appel de charge complémentaire. (j’ai un sérieux doute sur la légalité du truc).
Actuellement il y a 5 logements occupés avec des baux plus ou moins longs.
L’actuel propriétaire propose par principe des baux courts (afin de pouvoir virer rapidement les locataires en cas d’impayés), mais certains locataires sont là depuis longtemps (5 ans).
Il propose des baux à partir de 15 jours et jusqu’à plusieurs mois.

Charges

Les charges sont les suivantes :
-    Electricité : environ 3300€ / an
-    Eau : environ 530€/an
-    Internet : Environ 250€/an.
La taxe foncière est de 1220€
La taxe d’habitation est de 1414€.
Il y a également une assurance propriétaire non occupant.
Il n’y a aucune autre charge puisque pas de copropriété.
Fiscalement, l’actuel propriétaire m’indique déclaré ses revenus en LMNP.
En gros, compte tenu du nombre de logement actuellement loués (5 sur 8), on est sur du 13% brut de rentabilité et en net (avant impôt et avant crédit) on tourne à environ 9%.

Après crédit immo (j’ai fait une simul à la louche sur un prêt de 170KE sur 20 ans à 2%, on arrive grosso modo à 860e de mensualité), il resterait un cash flow disponible avant impôt de 5200€ (grosso modo 3% net avant impôt).

Il faudrait que je fasse une simulation pour connaitre l’impact fiscal mais nos revenus et la composition de notre famille allant évoluer l’année prochaine, c’est un peu compliqué de se projeter sur ce point.

Les particularités

L’actuel propriétaire indique que c’est un bien qui demande pas mal de suivi. Il passe toutes les semaines à tous les 15 jours pour voir comment se passe la colocation et recadrer si problème (ménage, vaisselle pas faite….). Il est à noter que son fils vit actuellement dans la résidence, ce qui canalise sans doute un peu les choses.
Les baux courts nécessitent plus de travail.
Les locataires ne sont clairement pas des profils avec CDI, mais plutôt des étudiants, des jeunes en contrat d’apprentissage, des ouvriers du batiment détachés, …..

Il est à noter que le bien se situe à 5 minutes en voiture de notre résidence principale, les allers retours  ne posent pas vraiment de problème.
Travaillant dans le social, je suis habituée aux situations un peu « compliquées » et ne voit pas d’inconvénients à faire de la location sur des profils un peu atypiques

Les interrogations

Ne maitrisant pas très bien l’immobilier, je me pose quelques questions.
Sur le statut LMNP :
-    Les charges sont-elles à inclure dans les revenus ?
-    Que se passe-t-il si une année je dépasse le seuil (en admettant que la totalité des chambres soient louées toute l’année, ça nous ferait dépassé le seuil du LMNP) ?
Sur le bail courte durée : avez-vous une expérience du sujet ? Existe-t-il des particularités ?

Toutes vos remarques et réflexions sont les bienvenues.

Mots-clés : colocation, immobilier, lmnp


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

Hors ligne

 

#2 25/08/2016 17h34 → Elodie01 : étude de cas immobilier (immeuble avec colocation) (colocation, immobilier, lmnp)

Membre
Réputation :   336 

Quelques réponses :

Bail courte durée : c’est légal seulement si la personne n’y établit pas sa résidence principale.
Exemples :
- stagiaire, ou travailleur détaché 3 mois : bail courte durée.
- Jeune travailleur qui s’installe pour travailler et habiter jusqu’à nouvel ordre = RP = obligation d’appliquer la loi de 1989 donc obligation de faire un bail d’1 an renouvelable.

Donc votre proprio actuel est clairement dans l’illégalité en proposant des baux courts à des gens qui habitent là comme RP.

Baux individuels (1 locataire = 1 bail) : depuis la loi ALUR, c’est considéré comme une colocation "imposée", donc le bailleur a l’obligation de fournir à chaque locataire un logement décent. Chaque chambre est interprétée comme étant un logement. Il faudrait donc, a priori, que chaque chambre fasse 14 m² et ait un point d’eau. Je crois qu’on est encore en attente du décrêt d’application, mais enfin, ce qui coincerait dans votre cas, c’est pas le point d’eau (il y est) ; c’est le 14 m² minimum. Il y a un fil avec une discussion très précise sur ce point, à rechercher.
En gros, il y a encore du flou. Certains foreumeurs en ont déduit : "pas de coloc avec baux individuels parce qu’on n’arrive pas à respecter les règles du logement décent". D’autres en ont déduit au contraire : "bon, ça a l’air de pas trop respecter la loi, mais c’est tellement rentable, je fais quand même !"

A l’inverse, s’il y a un seul bail, c’est considéré comme une colocation choisie : pourvu que chaque chambre fasse 9 m² c’est bon.

Il est bien évident que pour le bailleur, la coloc à baux individuels est plus rentable que la coloc à bail unique (somme des loyers individuels > loyer global du bien loué en une seule fois).

Charges au forfait : c’est légal en meublé. On peut aussi faire les charges au réel (avec régularisation annuelle), c’est au choix.

Le forfait doit correspondre à peu près aux vraies charges (= ne pas marger comme un cochon sur ce point). Notez qu’un forfait, c’est forfaitaire, donc on ne revient pas dessus. Si un locataire installe un aquarium tropical et une machine de minage de bitcoins et laisse la fenêtre ouverte tellement ça chauffe, votre facture d’élec va exploser sans que vous puissiez rien faire.

Pour le LMNP, les recettes brutes sont égales au loyer + charges. S’agissant d’une imposition de type BIC (bénéfice industriel et commercial), ce n’est pas un "revenu" mais des "recettes".

Le "revenu", c’est à dire le revenu imposable au sens des impôts, c’est le bénéfice lui-même :
- en micro-BIC, bénéfice = 50 % des recettes brutes
- au réel, bénéfice = recettes brutes moins charges moins amortissements (souvent bien plus faible que le micro-BIC ; voire nul grâce aux amortissements et travaux éventuels ; et s’il est négatif (déficit) on peut le reporter sur les années suivantes).

"Que se passe-t-il si une année je dépasse le seuil (en admettant que la totalité des chambres soient louées toute l’année, ça nous ferait dépassé le seuil du LMNP."

Si vous parlez du seuil LMNP/LMP, il y a 3 conditions cumulatives pour passer LMP. Il est peu probable que vous remplissiez les 3.

Si vous parlez du seuil au-delà duquel vous ne pouvez plus appliquer le micro-bic, c’est différent. Mais pour un tel montant de recettes, l’imposition au réel serait sans doute intéressante pour éviter de payer trop d’impôts, donc dans ce cas vous ne seriez pas au micro-bic donc la question ne se pose même pas !

Dernière modification par Bernard2K (26/08/2016 16h14)

Hors ligne

 

#3 25/08/2016 17h52 → Elodie01 : étude de cas immobilier (immeuble avec colocation) (colocation, immobilier, lmnp)

Membre
Réputation :   218 

Elodie01 a écrit :

-    Les charges sont-elles à inclure dans les revenus ?

Au réel, oui

Elodie01 a écrit :

Sur le bail courte durée : avez-vous une expérience du sujet ? Existe-t-il des particularités ?

Je pratique ainsi sur un lot, un studio. Comme vous l’avez noté c’est bien plus de travail que pour des baux de durée classique : plus de déplacements, d’entretient, de recrutement de locataires…. Pour 8 lots gérés ainsi prévoyez une vraie place dans votre emploi du temps !
Je note également :
- Une dégradation beaucoup plus rapide du mobilier et de l’appartement lui-même.
- L’inconvénient de recruter souvent des candidats par téléphone sans les avoir vu de visu (déplacement/détachement professionnel de l’autre bout de la France etc) avec de bonnes et moins bonnes surprises…

Particularités :
- Acquittement (selon réglementation de votre agglo/ville/métropole) de la taxe journalière de séjour.
- Les durées courtes permettent de faire des baux non plus pour une résidence principale (juridiquement très protégée, notamment en cas d’impayés) mais pour une résidence secondaire.
- Pour les durées vraiment courtes (1 mois et moins) payement d’avance assez sécurisant.

Note : quelques doublons avec bernard2k plus rapide que moi wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#4 25/08/2016 19h23 → Elodie01 : étude de cas immobilier (immeuble avec colocation) (colocation, immobilier, lmnp)

Membre
Réputation :   132 

En gros si je résume:
si je veux maintenir grosso modo le système de location actuel tout en étant dans la légalité:
- il faut que je m’assure que les chambres fassent au minimum 14m2 (ce qui est je crois le cas d’au moins 4 des chambres, les autres je ne sais pas).
- il faudrait que je fasse des baux en location meublée d’un an pour ceux qui ont établis leur résidence principale dans la colocation. Ce serait leur résidence principale avec toutes les contraintes légales qui vont avec en cas d’impayés mais aussi une base de location plus stable en contre partie.
- je peux rester en bail de courte durée pour les autres (avec je pense maximum 6 mois de location sur une année pour que ça ne se transforme pas en habitation principale ou alors je fais un nouveau bail d’un an).


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

Hors ligne

 

#5 25/08/2016 20h01 → Elodie01 : étude de cas immobilier (immeuble avec colocation) (colocation, immobilier, lmnp)

Membre
Réputation :   336 

Relire cette discussion, tout y est : Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…

Pour préciser ce que je disais plus tôt sur la colocation avec un bail par locataire :
14 m² minimum par "chambre-logement" : ça ça ne fait pas discussion puisque la loi de 1989 (article 8-1) dit clairement que le "logement" ainsi divisé doit respecter l’Article L111-6-1, qui dit à son tour 14 m² et 33 m3 minimum.
Chaque chambre doit le respecter ! S’il y a deux très petites, et les autres > 14 m², vous abattez une cloison, et vous avez 7 chambres conformes. S’il y en 6 sur 8 en revanche qui sont non conformes, c’est râpé.
Notez que chaque "logement" ainsi crée doit faire 14 m², mais chaque chambre elle-même doit faire 9 m² minimum, à condition qu’une surface du même "logement" fasse le complément jusqu’à 14 m². Par exemple s’il y a une chambre de 13 m² et un vestibule de 2m² rattaché à la chambre, c’est bon. Vous pourriez aussi "privatiser" des bouts de couloir ou de placards, en plaçant une cloison et une porte au bon endroit, pour que chaque "logement" atteigne la surface fatidique.

Pour ce qui est du décret en Conseil d’Etat pour "Adaptation aux logements loués en colocation des caractéristiques applicables aux conditions de décence" : toujours pas paru.

Bref, ça vous oblige :
- soit à agrandir les chambres en abattant des cloisons ou en y rattachant des bouts de couloir et autres vestibules et cabinets, pour que chaque "logement" fasse > 14 m2
- soit à passer sur un seul bail collectif
- soit à vous asseoir sur la loi…

je pense maximum 6 mois de location sur une année pour que ça ne se transforme pas en habitation principale ou alors je fais un nouveau bail d’un an

Là-dessus; quelques critères :
- "La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure" (article 2 de la loi de 1989).
- on n’a qu’une seule RP ! Si quelqu’un vous dit que sa RP est à tel endroit où il a sa femme et ses enfants, et qu’il est là pour 9 mois pour le boulot mais qu’il rentrera tous les WE, je serais tenté de le croire : votre logement ne sera pas sa RP. Autant l’écrire dans le bail, ça sera encore plus clair "Entre M. Untel, résident à telle adresse [ adresse de sa RP] (…) il est convenu : location d’une chambre à usage de résidence secondaire…".
- les critères classiques des impôts, c’est l’endroit où l’on a ses intérêts professionnels et familiaux. Le même gars, si pendant ses 9 mois, il divorce et qu’il se trouve une copine là où il travaille tout en restant dans votre chambre louée, ça ressemble de plus en plus à sa RP !
- Enfin, quelqu’un qui pense n’être là que pour quelque mois mais qui n’a pas d’autre adresse et met toute sa correspondance à l’adresse de votre logement, je serais tenté de considérer que c’est sa RP, même s’il n’est là que pour moins de 8 mois, ou moins de 6 mois, ou même pour 3 mois… puisqu’il n’en a pas d’autre. Ce qui vous oblige à lui faire un bail selon le modèle obligatoire, et pour un an renouvelable (même s’il voudrait moins) ; charge à lui de résilier un mois avant la date où il veut partir.

En fait, ce n’est pas la durée qui fait la résidence principale. A partir du moment où c’est une résidence secondaire, la location n’est pas encadrée par la loi de 1989 et on écrit à peu près ce qu’on veut dans le bail. On pourrait imaginer quelqu’un qui signe un bail de 3 ans pour une chambre, parce qu’il vient de temps en temps dans cette ville pour X raison : ça n’est pas sa RP, donc vous êtes dans un bail "libre". Vous prenez votre modèle de bail courte durée, vous mettez "3 ans", et c’est parfaitement légal.

Tiens d’ailleurs, quand ce n’est pas la résidence principale, la loi de 1989 ne s’applique pas, les 14 m² non plus ! Si vous avez une chambre de moins de 14 m², vous pourriez la réserver pour de la location de type résidence secondaire ou meublé saisonnier ; je pense que c’est légal. C’est peut-être bien pour ça que le proprio précédent fait des baux de courte durée !

Dernière modification par Bernard2K (25/08/2016 22h03)

Hors ligne

 

#6 26/08/2016 09h54 → Elodie01 : étude de cas immobilier (immeuble avec colocation) (colocation, immobilier, lmnp)

Membre
Réputation :   49 

Bernard2K a écrit :

Notez qu’un forfait, c’est forfaitaire, donc on ne revient pas dessus. Si un locataire installe un aquarium tropical et une machine de minage de bitcoins et laisse la fenêtre ouverte tellement ça chauffe, votre facture d’élec va exploser sans que vous puissiez rien faire.

Est-ce qu’il n’existe pas une possibilité pour éviter ça (ajouter au bail une clause style « usage/consommation en bon père de famille raisonnable ») ?

Bernard2K a écrit :

Si vous parlez du seuil au-delà duquel vous ne pouvez plus appliquer le micro-bic, c’est différent. Mais pour un tel montant de recettes, l’imposition au réel serait sans doute intéressante pour éviter de payer trop d’impôts, donc dans ce cas vous ne seriez pas au micro-bic donc la question ne se pose même pas !

+1. Aucune raison de privilégier le micro-bic dans votre cas Élodie donc pas de problème à se poser de ce côté là.

Dernière modification par Gog (26/08/2016 09h54)

Hors ligne

 

#7 26/08/2016 10h28 → Elodie01 : étude de cas immobilier (immeuble avec colocation) (colocation, immobilier, lmnp)

Membre
Réputation :   

J’ai envie de vous dire, fuyez vite cet investissement ou faites une proposition très basse vu la léglaité de ces locations actuelles…


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

Hors ligne

 

#8 26/08/2016 11h11 → Elodie01 : étude de cas immobilier (immeuble avec colocation) (colocation, immobilier, lmnp)

Membre
Réputation :   336 

Gog, en réponse à "Est-ce qu’il n’existe pas une possibilité pour éviter ça (ajouter au bail une clause style « usage/consommation en bon père de famille raisonnable ») ?"
Non, le locataire use de son logement comme il l’entend, pourvu qu’il ne troublee pas les autres occupants. Toute clause dans le bail qui tend à lui dicter sa façon d’user de son logement est illégale et réputée non écrite.
Par ailleurs, le proprio qui vend de l’électricité au forfait, c’est parce qu’il n’a pas installé un compteur par logement (sachant qu’en colocation "multi-baux", chaque chambre est considéré comme un logement), comme c’est obligatoire. Le bailleur ne peut pas gagner sur tous les tableaux : il fait une coloc multi-baux avec somme des loyers bien supérieure à un loyer unique ; il ne respecte pas l’obligation d’un compteur par logement ; et en plus il voudrait encadrer le forfait ?

La seule vraie solution, c’est de rester en baux de type résidence secondaire/saisonnier : le locataire qui a des consommations délirantes s’en va à la fin du bail et basta.

Fly : pour une fois, je ne suis pas d’accord avec vous !

En première approche :
- Pour les locataires qui sont vraiment en résidence secondaire ou saisonnière, les baux sont légaux.
- Pour ceux qui sont en RP, il suffira de régulariser en leur proposant un bail conforme au modèle "meublé" de la loi de 1989. Cela dit, le coup des 14 m² peut poser des contraintes.

Donc l’illégalité n’est tout de même pas monstrueuse.

Qui plus est, même si je suis plutôt un légaliste (vous aviez dû le remarquer), je pense que le risque juridique est faible. Dans les coloc et meublés, il y a plein de bailleurs qui ne respectent pas la loi ; ils se retrouvent rarement au tribunal. Vu qu’Elodie a l’intention de régulariser progressivement, le risque légal me semble bien faible (a condition de ne pas être trop bonne poire et de ne pas donner le bâton pour se faire battre : éviter de dire au locataire ce qu’il n’a pas besoin de savoir !).

Par contre, là où je suis d’accord avec vous, c’est sur la capacité de négocier le prix du bien.
En effet, il faut commencer par regarder combien coûte une maison similaire dans le même coin, vendue vide.
- Si c’est 170 k€ aussi, ça va.
- Si c’est par exemple 100 k€, ça veut dire que le vendeur vous valorise la rentabilité "exceptionnelle" de la colocation, telle qu’il l’a organisée, sous forme d’un surcoût 70 k€ ; mais 70 k€, c’est trop pour une rentabilité qui basée sur des baux illégaux et donc qui fait courir un risque à l’acheteur, et qui lui ajoutera des travaux et des adaptations pour se remettre dans les clous. Vous aussi, vous pourriez acheter une maison vide à 100 k€, organiser une colocation illégale, et gagner plein d’argent. Il n’y a donc pas à survaloriser son "invention".
C’est comme les vendeurs qui veulent vendre cher au motif qu’ils le louent en meublé saisonnier et qu’ils ont un chiffre d’affaires élevé en Airbnb : ça ne ne sert à rien de payer cher ce bien-là. On peut acheter un bien similaire vide (beaucoup moins cher), le meubler ’pour pas très cher), et louer sur Airbnb. Le mode de valorisation n’ayant rien de sorcier, il n’y a pas de raison de surpayer cette valorisation.

Toujours au sujet de la négociation :

possibilité d’avoir le mobilier gratuitement si pas de négociation du prix du bien

c’est un argument de margoulin. Et si vous refusiez d’acheter les meubles, il en ferait quoi ? Evidemment qu’il ne veut pas garder les meubles, donc son argument ne tient pas la route.

Vous établissez le prix qui vous semble correct pour le bien immobilier, sans compter les meubles.
Puis vous valorisez son mobilier disparate et défraîchi au prix qu’il vaut vraiment, c’est à dire sa valeur de revente sur LBC, c’est à dire pas grand chose.
Et la somme des deux, c’est ça qui fait votre offre. Et de toute façon, chez le notaire, vous aurez besoin de chiffrer séparément la valeur du mobilier, donc cette façon de réfléchir est la bonne.

Dernière modification par Bernard2K (26/08/2016 11h34)

Hors ligne

 

#9 26/08/2016 12h30 → Elodie01 : étude de cas immobilier (immeuble avec colocation) (colocation, immobilier, lmnp)

Membre
Réputation :   218 

Bernard2K a écrit :

Et de toute façon, chez le notaire, vous aurez besoin de chiffrer séparément la valeur du mobilier, donc cette façon de réfléchir est la bonne.

Je suis d’accord avec Bernard2k pour dire que l’argument du "cadeau" des meubles ne vaut pas tripette, il faut évidemment analyser le prix et négocier sans tenir compte de cela…

La pratique actuelle des notaires et d’exiger les factures des meubles pour pouvoir les prendre en compte et d’appliquer une décote de 20%/an. D’après mon notaire, ce point est de plus en plus observé par les impôts.
A ce régime, le montant de valorisation des meubles est souvent très faible voir inexistant !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#10 03/09/2016 17h47 → Elodie01 : étude de cas immobilier (immeuble avec colocation) (colocation, immobilier, lmnp)

Membre
Réputation :   132 

Suite à une deuxième visite en compagnie de mon conjoint, voici les nouveaux éléments recueillis:

Les chambres:

Au rez de chaussée:
- partie droite du bâtiment:
CH1: 11.69m2
CH2:13.22m2
CH3:11.30m2

- partie gauche du bâtiment:
CH4:13.23m2
CH5: 14.40m2

A l’étage:
CH6: 18.64m2
CH7: 17.31m2
CH8:16.51m2

Le salon cuisine fait 32.31m2.

On a donc 4 chambres qui respectent les 14m2 de décence du logement et 4 chambres qui ne respectent pas.
Il est possible de regrouper les chambres 1 et 2 pour faire un seul et même "logement".
Les chambres 3 et 4 ne peuvent pas être regroupées avec quoi que ce soit (pas de possibilité de privatiser quoi que ce soit) et resteront donc sur une surface inférieure à 14m2(donc location saisonnière uniquement).

L’actuel propriétaire m’a confirmé louer tous les logements en bail de courte durée sauf le logement louer à son fils qui est sur du 1 an renouvelable. Visiblement, il n’a pas utilisé le modèle de la loi Alur car quand on a parlé de cette loi avec lui, il semblait ne pas s’en être soucié.
Il ne s’est pas non plus soucié de savoir si c’était ou non la résidence principale de ses locataires.

Le propriétaire nous a montré les factures des travaux effectués toit refait (toilé) en 2007, rénovation électricité, changement des menuiseries et porte d’entrée (double vitrage mais pas de volets) en 2008.

Le diagnostic énergétique est annoncé à F (je ne sais pas si c’est basé uniquement basé sur le rapport conso sur surface du logement ou autre. Sinon les autres diagnostics n’indiquent que les risques habituels dans la région. 

Au vu de la configuration des lieux, il me semble possible à terme de transformer les chambres actuelles en appartements (1T2 et 2 T3 sachant qu’il y a déjà 3 salles de bain et 3 toilettes+ arrivé d’eau dans chaque chambre).

Néanmoins, il reste à voir les points suivants:
- vérification des conditions de décence des logements (notamment, je m’interroge sur le compteur électrique par logement)+ autre condition qu’on aurait raté
- vérification de la légalité du nombre de logement dans la maison. En effet, à l’origine, c’est une maison individuelle. Je ne sais pas combien de logements il est possible d’insérer à l’intérieur. La qualification en logement de la loi Alur me met le doute. Il sera également important d’avoir cette information si on envisage une rénovation du bien à terme (3 appartements). 

Je pense prendre rendez-vous avec l’ADIL pour faire le point sur ces différents plans.

Dernière info, l’actuel propriétaire a signé un compromis par le passé à 179000€ (évaluation du mobilier de 8000€ incluse). Les acquéreurs n’ont pas eu le financement.

Mon conjoint semble moyennement emballé par le projet. La location meublée ne le tente pas trop mais on continue d’y réfléchir.

Merci à tous ceux qui ont participés ou qui participent à cette file.

Bon week end

EDIT:

un dernier point. Nous avons constatés que le bien ne dispose que d’une seule boite aux lettres. Je pense que si on loue à titre de résidence principale pour une partie, il y a sans doute une obligation d’avoir une boite aux lettres par logement.

Dernière modification par Elodie01 (03/09/2016 17h53)


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

Hors ligne

 

#11 04/09/2016 13h24 → Elodie01 : étude de cas immobilier (immeuble avec colocation) (colocation, immobilier, lmnp)

Membre
Réputation :   336 

Bonjour,

quand vous louez des chambres à l’intérieur d’une maison, tout le monde comprend qu’il ne s’agit pas vraiment de logements indépendants.

En respectant les critères de la loi ALUR (14 m² et un point d’eau), vous faites déjà beaucoup, car les colocations avec baux multiples qui respectent cela ne doivent pas être nombreuses.

On attend toujours le décret d’adaptation des critères de décence aux colocations. Ce décret devrait clarifier les choses.

Cela dit, vous avez raison : si le législateur poussait la logique "une chambre = un logement" jusqu’au bout, il faudrait que les logements soient des lots cadastrés et que chacun ait un compteur d’électricité. Néanmoins, je ne serai pas trop inquiet sur ce point : vu que ça remettrait en cause totalement le principe de la colocation à baux multiples, ça ne devrait pas arriver avant longtemps.

PS : à votre place, je serai très tenté de considérer que les chambres à 13 m² et quelques font 14 m²… Personne n’est à l’abri d’une petite erreur de mesure. Dans ce cas il n’y en a plus que 2 qui sont non conformes-ALUR et qui devront être louées en résidence secondaire ou en saisonnier.

Dernière modification par Bernard2K (04/09/2016 13h25)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech