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Forums des investisseurs heureux

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#1 17/05/2016 18h02 → Queenstown : étude de cas immobilier (où investir à 1h30 de Paris pour un rdt > 8% ?) (immobilier, province, rendement)

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Bonjour à tous,

Après avoir commencé à investir en actions je souhaite à présent me diversifier dans l’immobilier.
Cependant et comme tout bon investisseur je cherche avant tout à bénéficier d’un cash flow positif et d’une rentabilité supérieure à 8% pour pouvoir autofinancer mon investissement.
Je précise que je souhaite commencer ’petit’ et ne pas investir plus de 70/80K max max (hors travaux éventuels) 

Pour trouver une rentabilité nette > 8% et à 1h30 de Paris (plus facile pour se déplacer en cas de problème et plus rassurant pour un premier investissement) j’ai éliminé  Paris et toutes les villes de la première et deuxième couronne car rendement trop faible.

Les 2 villes de RP avec des rendements acceptables que j’ai trouvées sont Grigny et Clichy sous bois… donc no go.

En m’éloignant un petit peu j’ai remarqué et toujours en cherchant de bons rendements que Orléans pouvait répondre à mes critères
- Ville dynamique niveau emploi (tout est relatif) et population (solde migratoire positif)
- A 1h40 de Paris
- Prix au m² très raisonnable (à partir de 1000€) permettant des rendements nets > 8% net
- Salaire moyen de 22K€/an donc faible mais population non paupérisée comme à Grigny…

Du coup je souhaitais savoir si cela vous semblait une bonne option pour un premier investissement locatif et sinon quelles autres options s’offrent à moi au niveau ville.

en vous remerciant

Mots-clés : immobilier, province, rendement


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#2 18/05/2016 09h02 → Queenstown : étude de cas immobilier (où investir à 1h30 de Paris pour un rdt > 8% ?) (immobilier, province, rendement)

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Bonjour et bienvenu !

Queenstown a écrit :

Les 2 villes de RP avec des rendements acceptables que j’ai trouvées sont Grigny et Clichy sous bois… donc no go.

big_smile étant natif du coin je comprends …

Queenstown a écrit :

En m’éloignant un petit peu j’ai remarqué et toujours en cherchant de bons rendements que Orléans pouvait répondre à mes critères

Je ne connais pas Orléans personnellement, néanmoins je sais que certains sont prêts à habiter Orléans (ou Reims, c’est similaire) afin de profiter d’une vie à la campagne tout en bossant à Paris (car le boulot s’y prête étant à côté d’un grande gare par exemple), après ce ne doit pas être une majorité et je ne connais pas du tout le dynamisme local.

Etude INSEE

D’après l’étude tout de même, entre 2007 et 2012 l’emploi est en déclin, mais la population augmente (faiblement). Le revenu médian (50% au dessus et 50% au dessous) est à 18k€ et il y a autour de 10% de logement vacant.
88% des logements sont des RPs, mais seulement 36% de propriétaires de leur RP.

Après pour le reste, vos critères sont encore assez flous que ce soit ici ou votre présentation. Comment comptez vous opter pour la fiscalité ? Combien cherchez vous à financer ?

Setanta

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#3 18/05/2016 09h15 → Queenstown : étude de cas immobilier (où investir à 1h30 de Paris pour un rdt > 8% ?) (immobilier, province, rendement)

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Les villes très pauvres autour Paris sont très intéressantes … pour les marchands de sommeil, ils louent leur taudis une fortune, ne paient ni charges ni travaux, à des gens précaires et exclu du marché classique de la location.
Le prix d’un appartement dans les grandes barres de Grigny est ridiculement bas.

Dernière modification par ZeBonder (18/05/2016 12h16)

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#4 18/05/2016 09h36 → Queenstown : étude de cas immobilier (où investir à 1h30 de Paris pour un rdt > 8% ?) (immobilier, province, rendement)

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Bonjour,
A 1h30 de Paris en TGV ou train de grande ligne, il y a pléthore de ville intéressante.

Par exemple Rouen, Lille, Orléans, …
Proche de mon secteur, il y a Troyes, qui a beaucoup de logement vacant, mais où d’après 2 locataires que j’ai eu, trouvé un bien en bon état est compliqué.
Je précise que je ne connais pas plus que cela le marché de cette ville, étant hors de ma zone de recherche.

Donc outre les statistiques, il y a l’état du marché local qui joue.

Dernière modification par gunday (18/05/2016 09h37)

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#5 18/05/2016 11h17 → Queenstown : étude de cas immobilier (où investir à 1h30 de Paris pour un rdt > 8% ?) (immobilier, province, rendement)

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Rennes aussi va passer a 1h35 de Paris en 2017, mais difficile de trouver du rendement car le marché reste à des niveaux élevés.
Sinon Le Mans à 50 min, je ne connais pas l’état du marché immo ni le dynamisme de la ville.


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#6 18/05/2016 12h03 → Queenstown : étude de cas immobilier (où investir à 1h30 de Paris pour un rdt > 8% ?) (immobilier, province, rendement)

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ZeBonder a écrit :

Les villes très pauvres autour Paris sont très intéressantes … pour les marchands de sommeil, ils louent leur taudis une fortune, ne paient ni charges ni travaux, à des gens précaires et exclu du marché classique de la location.
Le prix d’un appartement dans les grandes barres de Grigny sont ridiculement bas.

Ce qui ne veut pas dire que tout le mondre rêve d’être marchand de sommeil … Idem sur le prix, je doute que le prix d’un appartement dans les grandes barres à Grigny remonte un jour… N’est pas Jawad qui veut smile

Setanta

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#7 18/05/2016 16h04 → Queenstown : étude de cas immobilier (où investir à 1h30 de Paris pour un rdt > 8% ?) (immobilier, province, rendement)

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Bien d’accord avec Setanta, la rentabilité des marchands de sommeil est certes incroyablement élevée mais disons qu’il faut avoir un profil bien ’particulier’ pour profiter de la misère humaine..

Je pense me rendre sur place voir l’état réel du marché locatif Orleannais et profiter pour visiter la ville. J’exclue Rennes, voire Lille que je connais bien car les prix sont franchement plus élevés même si les villes sont plus dynamiques.

affaire à suivre donc 

Ps: je n’avais pas penser à Troye mais pourquoi pas


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#8 18/05/2016 16h31 → Queenstown : étude de cas immobilier (où investir à 1h30 de Paris pour un rdt > 8% ?) (immobilier, province, rendement)

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Vous n’envisagez que 4 villes actuellement ?
Quels sont vos critères de sélections pour choisir les villes ?

Car le nombre de ville "proche" me semble bien plus élevé :
Par exemple, que dire de Soissons, de Rouen, de Meaux, de Chartres, d’Evreux, de Reims, de Sens, de Beauvais, de Compiègne, du Mans, …

Après, on pourrait attaquer les villes plus petites.
Chateau Thierry, Clermont, Etampes, Nemours, Montargis, Dourdan, Nogent sur seine, …

Le choix est ample, mais il vous faut réduire un peu le champ des recherches, sinon vous risquez de vous disperser.
Surtout si le but est de connaitre un peu près correctement le marché local avant de faire un choix.

Ps : je précise que certaines de ses villes font partie de mon périmètre de recherche! wink

Dernière modification par gunday (18/05/2016 16h32)

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