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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/09/2016 12h22 → Djtall : étude de cas immobilier (vendre à Paris pour racheter en banlieue ?) (distance, endettement, locatif)

Membre
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Bonjour à tous

J’aimerais vous solliciter pour avoir qq points de vue smile

Depuis qq temps je commence à regarder pour d’éventuels investissements immobiliers.

Je suis propriétaire d’un appartement sur Paris d’une valeur de 250 000 e.
Investir sur paris ou proche banlieue serait l’idéal car proche géographiquement, mais la rentabilité dans le coin est bien faible.
Même en province ça semble difficile de trouver un bien s’autofinançant totalement…

Je me pose donc qq questions :

1) Serait il intéressant de vendre mon appartement, puis d’investir dans plusieurs biens locatifs.
Exemple : Vente 250k
Achat 1 : Achat 100k (Apport 40Ke, Crédit 70Ke)
Achat 2 : Achat 100k (Apport 40Ke, Crédit 70Ke)


2) Est il + intéressant d’investir dans 4 biens à 100k chacun ou plutôt dans 2 biens à 200k chacun ?
3) A quel moment la banque pourrait stopper mes achats ? (endettement)
4) Est ce vraiment faisable d’investir loin de chez soi ?

Merci smile

Message édité par l’équipe de modération (28/09/2016 01h16) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : distance, endettement, locatif

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#2 27/09/2016 12h59 → Djtall : étude de cas immobilier (vendre à Paris pour racheter en banlieue ?) (distance, endettement, locatif)

Modérateur
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Question subsidiaire : Est-il vraiment impossible pour vous le lire et de respecter la charte que vous avez acceptée en vous inscrivant, en commençant par vous présenter ici, et lire les nombreux messages qui répondent déjà à la plupart de vos questions (avec l’outil de recherche, tout en haut à droite de cette page) ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 27/09/2016 14h31 → Djtall : étude de cas immobilier (vendre à Paris pour racheter en banlieue ?) (distance, endettement, locatif)

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Présentation effectuée.

Oui en effet je peux (j’ai fais et je continue) passer des centaines d’heures à éplucher les différents sites, et articles concernant l’investissement, l’immobilier, et les nombres aspects associés,… puis en faire une synthèse, puis essayer de la projeter sur mon cas.

J’ai peut être déjà mon idée sur les questions que je pose.

Mais j’ai pensé que je pouvais peut être simplement exposer une situation qui m’est propre et probablement pas si complexe, et avoir en qq mots le ressenti de personnes ayant du vécu sur qq sujets.

Dernière modification par Djtall (27/09/2016 14h31)

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#4 27/09/2016 14h47 → Djtall : étude de cas immobilier (vendre à Paris pour racheter en banlieue ?) (distance, endettement, locatif)

Membre
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Ce n’est vraiment pas simple de se mettre à votre place.
Personnellement je suis bien incapable de vous conseiller de vendre votre RP pour investir ou de la garder.
Quant à acheter "4 biens à 100k chacun ou plutôt dans 2 biens à 200k chacun", cela dépend complètement du type de biens que vous visez et de la région d’investissement.
Avez-vous déjà pensé à louer votre appartement aux touristes lorsque vous partez en vacances?

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#5 27/09/2016 14h53 → Djtall : étude de cas immobilier (vendre à Paris pour racheter en banlieue ?) (distance, endettement, locatif)

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Merci pour votre réponse.

J’ai bien pensé loué mon appartement à des touristes, mais pour qq semaines ca demande beaucoup d’organisation pour peu de revenus.
J’ai pensé aussi le louer en locatif classique, mais il semble (apparemment) + intéressant de le revendre et faire avec cet argent de nouveaux investissements immobiliers.
J’ai aussi pensé à la location saisonnière sur de longues périodes. Mais apparemment limité à 4 mois sur Paris. Donc pas assez rentable…

Je n’ai pas de type de biens précis. Parmi ce qui compte beaucoup, il y a apparement la rentabilité et elle est faible sur Paris hmm

Dernière modification par Djtall (27/09/2016 15h05)

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#6 28/09/2016 13h43 → Djtall : étude de cas immobilier (vendre à Paris pour racheter en banlieue ?) (distance, endettement, locatif)

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Sur l’opportunité de vendre votre RP : ça vous rapporte 250 k€ mais cela vous oblige à louer. Pour un bien comparable, le loyer est de combien : 1000 € par mois ?
Rapporté à votre salaire de 3200 € par mois, rien que le loyer vous met déjà presque aux 33 % fatidiques de taux d’endettement. Vous aurez du mal à obtenir un prêt immobilier, sauf à faire valoir les revenus locatifs apportés par l’achat du bien, mais les banques analysent cela diversement (elles retiennent comment revenu entre 50 et 80 % du loyer brut… voire rien du tout si elles considèrent que le loyer n’est pas acquis).

Par ailleurs, vous prévoyez un apport conséquent sur les projets immobiliers. Avec les taux actuels, il vaut mieux s’endetter : 100 % voire 110 % (voire 130 % si travaux) de financement par le crédit.

Donc, SI vous investissez à crédit dans l’immobilier locatif, il vaut mieux garder votre RP et financer votre investissement par l’emprunt.

Sur l’opportunité même de faire ces investissements dans l’immobilier locatif :
- l’immobilier, ça peut rapporter à condition de tout bien optimiser : acheter pas cher un bien sans gros défaut rédhibitoire ; faire des travaux à coût maîtrisé… et louer dans de bonnes conditions : se prémunir notamment contre les impayés ; une bonne caution solidaire peut suffire à condition de ne pas se planter (rédaction valide etc.) et de ne pas mollir quand il s’agira d’envoyer les rappels puis les mises en demeure de payer. Le LMNP peut permettre d’optimiser la fiscalité, car en location nue votre revenu sera amputé de 45 % d’imposition (30 % de TMI + 15,5 % de prélèvements sociaux).
- inversement, ça peut tourner au cauchemar si vous payez cher (disons avec une rentabilité brute 3 %), puis que le locataire ne paie pas et/ou que de gros travaux s’avèrent nécessaires.

Donc, faire de l’immobilier locatif à crédit, pourquoi pas… à condition d’être sûr de votre coup. Lisez des bouquins, lisez le forum, renseignez-vous autour de vous… on n’est jamais trop bien préparé !

Dernière modification par Bernard2K (28/09/2016 13h46)

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#7 28/09/2016 14h08 → Djtall : étude de cas immobilier (vendre à Paris pour racheter en banlieue ?) (distance, endettement, locatif)

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1/ Investir d’abord dans un seul bien, sans apport, avec un prêt à 110%, facile pour vous, vu votre salaire et votre résidence principale acquise. Apprendre ainsi l’immo avant d’envisager un second bien.
2/Je préfère quatre biens à 100 que deux à 200 : question de diviser le risque.
3/Tranquille jusqu’à 300 000, voire 500 000, après il faut souvent changer de banque. Voir les posts de ZX sur le sujet.
4/ 1h de trajet maxi, à mon avis.

Enfin, je garderais la résidence principale, si elle vous convient, pour deux raisons : les taux d’intérêt faibles et votre situation qui autorise le 110%, et le fait de rassurer le banquier pour des emprunts locatifs. Ils me posent souvent cette question (je suis locataire). Choisissez votre banlieue et spécialisez vous…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#8 28/09/2016 14h56 → Djtall : étude de cas immobilier (vendre à Paris pour racheter en banlieue ?) (distance, endettement, locatif)

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Excellent. Merci pour vos avis. C’est exactement ce type de conseils, de reculs et d’expériences que je cherche smile

Ma nouvelle optique serait donc de garder mon résidence principale actuellement.

Reste à placer ou investir, et si oui dans quoi :
- 1 bien locatif. Quel montant ? 100k ? 200k ?
Pour la durée de crédit, prendre autour de 15/20 ans j’imagine vu les taux…
- 1 bien locatif Pinel ?
- Bourse (j’ai via mon assurance qq achats) ?
- Autre ?

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#9 28/09/2016 15h03 → Djtall : étude de cas immobilier (vendre à Paris pour racheter en banlieue ?) (distance, endettement, locatif)

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Si immobilier, pour l’ancien, je répète :

acheter pas cher un bien sans gros défaut rédhibitoire ; faire des travaux à coût maîtrisé… et louer dans de bonnes conditions : se prémunir notamment contre les impayés ; une bonne caution solidaire peut suffire à condition de ne pas se planter (rédaction valide etc.) et de ne pas mollir quand il s’agira d’envoyer les rappels puis les mises en demeure de payer. Le LMNP peut permettre d’optimiser la fiscalité

Pinel : très mauvaise rentabilité, comme expliqué de très nombreuses fois sur le forum et encore tout récemment : Investir dans un appartement via la loi Pinel ? Faites des recherches sur le forum, tout y est. Je dois avouer qu’en ce moment, le simple mot "Pinel". me provoque des démangeaisons des voies respiratoires. Un peu comme la moutarde qui monte au nez, vous voyez. Quand vous aurez lu le fil donné en lien, vous comprendrez pourquoi. wink

Dernière modification par Bernard2K (28/09/2016 15h05)

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#10 28/09/2016 16h04 → Djtall : étude de cas immobilier (vendre à Paris pour racheter en banlieue ?) (distance, endettement, locatif)

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Bernard2K a écrit :

Donc, SI vous investissez à crédit dans l’immobilier locatif, il vaut mieux garder votre RP et financer votre investissement par l’emprunt.

Surtout qu’une RP de 250k€ intégralement payé, signifie un capital immobilisé de 250k€ pour un banquier.
Donc un profil potentiellement intéressant!

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#11 28/09/2016 20h24 → Djtall : étude de cas immobilier (vendre à Paris pour racheter en banlieue ?) (distance, endettement, locatif)

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1/ Je recommande 50 à 120 000 euros, studio ou deux pièces en banlieue.
2/ Pour étudier le Pinel, deux solutions.
Sérieuse : lire "Investir dans un appartement via la loi Pinel ? ", une discussion assez longue, avec des calculs savants de Bernard 2K sur la question, lestée d’un troll pinel au style de drh ivoirien.
Rapide : Résoudre une équation simple
Pinel - nel + geon = ?
3/ Je ne connais pas la Bourse.
4/ Investissez d’abord dans vos connaissances et dans ce blog, lisez en particulier les posts de ZX, Philippe30, DDtee et Cricri. 1, Connaissances, 2, Stratégie, 3, Action.
Rastignac


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