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Forums des investisseurs heureux

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#1 10/05/2016 17h57 → Juliend21 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (bourgogne, déficit foncier, immeuble de rapport, immobilier, local commercial, petite ville)

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Bonjour à tous,

Nous revenons avec un nouveau projet, suite au premier qui avait avorté comme présenté à l’époque ici: Aménagement combles. Le bien est d’ailleurs toujours à la vente… Mais cette tentative a été enrichissante puisqu’elle nous a permis de nous faire une première idée d’un investissement, de rencontrer banquiers, agents, propriétaires et artisans, et de préciser un peu ce qui nous conviendrait ou non après avoir effectué d’autres visites et beaucoup étudié le marché pendant un an.

Compte tenu du fait que nous souhaitions optimiser la gestion locative de notre premier achat, nous avons donc concentré nos recherches sur un petit immeuble de rapport. Cela nous permettra d’avoir nos locataires au même endroit et de réaliser des économies d’échelles pour les travaux et la gestion. Nous sommes conscients que pour un premier investissement, cela peut vous paraître plus compliqué mais pas pour nous, puisque nous diversifions les logements et diminuons en conséquence les risques associés à cet investissement. Notre secteur de prédilection est la Bourgogne car il existe des opportunités intéressantes et il s’agit de notre région d’origine dans laquelle nous revenons à minima 1 fois/mois. 

PROFIL:

Couple marié de 27 et 28 ans, régime de la communauté, bientôt le deuxième bambin, TMI 14%, revenus mensuels net de 4800€. Mais je vous laisse voir ma présentation pour plus de détails.
Juriste de métier pour Monsieur, donc compréhension possible des différentes règles applicables, avec notions de comptabilité. Même si l’idée est de faire procéder à la rénovation des biens par des entrepreneurs, notre famille a quelques rénovations à son compteur, ce qui peut aider.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Un immeuble de rapport composé d’un local de 60m² entièrement refait, et de deux appartements à rénover (un F2 de 50 m² au 1er et un F3 de 55 m² au 2ème). Il est situé au pied de l’artère principale d’une petite ville de 6000 habitants, avec une forte demande locative. L’immeuble n’est pas occupé mais l’idée est de proposer des biens rénovés dans la moyenne des loyers pratiqués. Et je peux vous dire qu’après quelques visites et quelques frayeurs, les biens de qualité à un prix attractif sont nécessairement prisés. Le local est les appartements ont des compteurs électriques séparés.

RENTABILITÉ ET FINANCEMENT DU BIEN

Le prix d’acquisition négocié est de 35.000€, avec une estimations des travaux en fourchette haute à 65.000€ (une partie de la couverture à revoir mais nous réaliserons certains travaux par nous même), pour un investissement total de 105.000€ (frais de notaire et bancaires compris).

Le financement sera à 110% au taux de 1.9% sur 20 ans, avec franchise partielle sur 6 à 9 mois pour prendre en compte la durée des travaux et se constituer un petit matelas de sécurité au cas où.

Le rapport locatif estimé est de 1100€ mensuel si tout est loué. Sachant que nous sommes dans une petite ville, nous avons volontairement basé notre négociation sur l’absence de revenus pour le local afin de garder un cash-flow positif (même s’il devrait se louer en proposant un loyer dérisoire puisque bien situé, ou alors possibilité également de le transformer facilement en logement le cas échéant) .

Gestion locative en direct, TF 2015 de 1036€, pas de GRL prévue et PNO évaluée à 250€.

Ce qui nous fait une rentabilité brute de 12.6% (ou 8,6% déduction faite du loyer pour le local)
Le bien sera exploité en location nue et le montant des travaux permettra d’avoir une réserve de déficit foncier sur 5-6ans, avec un cash flow de 450€ (ou 55€ sans local).

Le point le plus problématique aujourd’hui étant que l’entrepreneur que nous connaissons et auquel nous souhaitions faire appel a des chantiers jusqu’à la fin de l’année. Il faudra donc en trouver un nouveau. Nous nous renseignons autour de nous et nous avons contacté un courtier local en travaux. Il y a donc une incertitude sur le montant des travaux envisagé mais le rapport locatif nous permettra d’éventuellement ajouter une rallonge.

N’hésitez pas à commenter ou nous faire part de vos remarques. Nous allons essayer de vous faire suivre ce projet puisque la lecture du forum nous a beaucoup aidé et que cela pourra encore aider d’autres personnes.

Message édité par l’équipe de modération (10/05/2016 18h37) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Juliend21 (10/05/2016 17h59)

Mots-clés : bourgogne, déficit foncier, immeuble de rapport, immobilier, local commercial, petite ville

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#2 11/05/2016 11h29 → Juliend21 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (bourgogne, déficit foncier, immeuble de rapport, immobilier, local commercial, petite ville)

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Bonjour,

Le point important ici me paraît être le local commercial. A-t-il été loué avant ? Quelle est la demande commerciale sur cette artère ? (ex: est-ce qu’il a des vitrines de magasins avec "à vendre ou à louer" ?)

Le cas échéant, au délà de la facilité manuelle de le transformer en logement, est-ce faisable selon le PLU ou autres règles de la mairie ?

Setanta

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#3 13/05/2016 17h03 → Juliend21 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (bourgogne, déficit foncier, immeuble de rapport, immobilier, local commercial, petite ville)

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Effectivement, le local est le point clé de cet investissement. C’est pour cette raison que nous avons basé notre calcul et notre proposition d’achat sur l’hypothèse d’une absence de loyer pour le local. Sa location serait bien entendu appréciable pour nous mais sa non location ne nous mettra pas dans l’embarras non plus.

Le local était loué pendant de nombreuses années avant que le locataire ne parte et que les propriétaires actuels ne s’occupent plus de sa gestion. Il est plutôt bien situé donc devrait attirer quelques contacts, quand bien même il ne s’agit que d’une petite ville. Même si le PLU n’interdit pas sa transformation, il sera nécessaire d’obtenir l’autorisation de la mairie. Nous comptons d’ailleurs les contacter pour voir s’ils n’ont pas une liste de commerçants qui seraient intéressés (nous contacterons également la CCI locale, en parallèle de la mise en ligne d’une annonce).

Prise de contact avec le courtier en travaux aujourd’hui. Nous allons fixer un rendez-vous prochainement afin de visiter l’immeuble et réaliser un premier chiffrage estimatif.

Pour vous donner une meilleure idée du projet, vous trouverez quelques photos par ici: https://fr.pinterest.com/juliend21/immeuble-de-rapport/

Dernière modification par Juliend21 (13/05/2016 17h03)

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#4 30/05/2016 16h33 → Juliend21 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (bourgogne, déficit foncier, immeuble de rapport, immobilier, local commercial, petite ville)

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Bonjour Julien,

Dites moi ça ne serait pas dans une ville commençant par A tout ça ??? ;-)


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

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#5 30/05/2016 16h55 → Juliend21 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (bourgogne, déficit foncier, immeuble de rapport, immobilier, local commercial, petite ville)

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Juliend21 a écrit :

Le financement sera à 110% au taux de 1.9% sur 20 ans, avec franchise partielle sur 6 à 9 mois pour prendre en compte la durée des travaux et se constituer un petit matelas de sécurité au cas où.

(…)

Le point le plus problématique aujourd’hui étant que l’entrepreneur que nous connaissons et auquel nous souhaitions faire appel a des chantiers jusqu’à la fin de l’année. Il faudra donc en trouver un nouveau. Nous nous renseignons autour de nous et nous avons contacté un courtier local en travaux. Il y a donc une incertitude sur le montant des travaux envisagé mais le rapport locatif nous permettra d’éventuellement ajouter une rallonge.

Bonjour,

Un point m’interpelle dans votre projet :

- Vous envisagez en effet une durée de travaux assez longue (6 à 9 mois) pendant laquelle vous ne générerez logiquement pas de revenu foncier sur l’immeuble en question.

- Vous allez donc engager la majeure partie de vos travaux en 2016 et vous risquez de ne commencer à percevoir vos premiers loyers qu’en 2017.

- Or en pareille situation, les travaux que vous aurez payés en 2016 et en face desquels vous n’aurez pas pu "mettre" de loyers pourront potentiellement ne pas être pris en compte pour calculer vos revenus fonciers nets (je suis actuellement sur un projet d’achat d’un logement à rénover et j’ai découvert ce risque qui découle de la règle d’annualité de l’impôt et qui va sans doute m’oliger à différer de 2 ou 3 mois le démarrage du chantier). A noter : c’est la date de paiement qui fait foi, pas celle à laquelle les travaux sont effectivement réalisés.

Quelles sont alors les solutions ?

n°1 : trouver un entrepreneur qui accepte de n’être payé que lorsque vos logements seront loués (bonne chance… smile…)

n°2 : commencer à rénover en priorité un des logements avec pour objectif impératif de le louer avant la fin de l’année.

n°3 : différer de quelques mois vos travaux, ce qui n’est pas très optimal mais vous permettra néanmoins de travailler avec votre entrepreneur habituel.

Cordialement.

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#6 30/05/2016 20h02 → Juliend21 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (bourgogne, déficit foncier, immeuble de rapport, immobilier, local commercial, petite ville)

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N°4 : avoir une description et un timing des travaux bien précis (il faut faire appel à un maître d’oeuvre ; peut-être le courtier peut-il s’en occuper) et, sur cette base, demander un rescrit à l’administration fiscale.

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#7 31/05/2016 10h16 → Juliend21 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (bourgogne, déficit foncier, immeuble de rapport, immobilier, local commercial, petite ville)

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grand21 a écrit :

Bonjour Julien,

Dites moi ça ne serait pas dans une ville commençant par A tout ça ??? ;-)

Bonjour Grand21. Si vous pensiez à Autun (quoique j’ai indiqué 6000 hab), ce n’est pas le cas. L’immeuble se situe dans la nièvre, à Decize.

@Tchouikov, @Bernard2K: merci pour vos conseils avisés. La franchise prévue est plus longue que la durée des travaux, qui devraient être terminés au plus tard fin octobre, ce qui laisserait Novembre et Décembre pour les loyers. Mais j’en tiendrais compte dans le scénario final qui sera défini avec les entreprises. D’ailleurs, nous avons visité le week end dernier avec le courtier qui fait venir des entreprises afin d’obtenir d’obtenir les devis détaillés et sélectionner les différents intervenants sous 15/20 jours. Le budget estimé des travaux semble être cohérent pour lui.

Bernard2K a écrit :

N°4 : avoir une description et un timing des travaux bien précis (il faut faire appel à un maître d’oeuvre ; peut-être le courtier peut-il s’en occuper) et, sur cette base, demander un rescrit à l’administration fiscale.

Avez-vous déjà procédé de cette manière ? Si je comprends bien, vous voulez dire qu’il est possible de faire confirmer par l’administration fiscale une dérogation au régime de droit commun, à savoir la possibilité de déduire des travaux alors que le logement en question n’est pas loué la même année ?

Dernière modification par Juliend21 (31/05/2016 15h30)

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#8 03/06/2016 07h15 → Juliend21 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (bourgogne, déficit foncier, immeuble de rapport, immobilier, local commercial, petite ville)

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Je n’ai pas déjà procédé de cette manière.

Mais j’ai déjà fait une demande de rescrit sur un autre sujet. Je peux vous dire que, si vous voulez une réponse satisfaisante, la question doit être particulièrement bien posée !
C’est à dire que vous devez :
- savoir exactement quels travaux vous allez faire, quand, pour quel montant, et l’établir à partir de pièces (devis, plans…). Bien séparer ce qu’il est prévu de payer en 2016 et ce qu’il est prévu de payer en 2017 (en fonction de l’échéancier des travaux et des paiements).
- vous exprimer dans le vocabulaire des impôts (savoir s’il s’agit de travaux d’amélioration etc. ; bien séparer la partie relative aux locaux d’habitation, au local commercial, et aux parties communes (attention à la présence du local commercial))
- bien exprimer votre intention de louer nu à usage d’habitation, à l’issue des travaux (avec une date prévisionnelle), et de louer nu pendant 3 ans minimum ; exprimer aussi la volonté d’opter pour le régime réel des revenus fonciers (c’est une option puisque vos revenus fonciers prévisibles sont de moins de 15000 € en 2016).

En gros, la question que vous leur poseriez serait :
Pour l’immeuble untel, sachant qu’il va y avoir X € de travaux payés en 2016 et Y € de travaux payés en 2017, sachant que ces travaux constituent des charges en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu d’un immeuble destiné à être loué en locaux d’habitation loués nus, sachant que la mise en location devrait intervenir dès tel mois de 2017, soit seulement Z mois après le début du paiement des premières factures, admettez-vous ces charges, payées en 2016 sur cet immeuble, en déduction des revenus fonciers de l’année 2016 ?

Et encore, il faudrait sans doute mieux détailler (par appartement et non pas pour l’immeuble entier).

Le rescrit vous protège, à condition que ce que vous fassiez ensuite soit conforme à ce que vous aviez décrit. Si vous vous en écartez de façon importante, l’administration peut considérer que la situation réelle est différente du rescrit et qu’elle n’est donc pas liée à appliquer ce rescrit.

Pour la possibilité de procéder ainsi, cela a été évoqué il me semble par plusieurs intervenants de ce forum, et notamment par belli79. Faites des recherches sur le forum.

Mais il vaut bien mieux finir les travaux dans l’année. Vous indiquez fin des travaux octobre, mise en location dès novembre. Très bien ! Faites cela !

Surtout, publiez des annonces de mise en location dès novembre (et même dès octobre), et imprimez-les, avec la date apparente. Si jamais vous ne trouviez un locataire qu’en janvier 2016, vous pourriez alors argumenter auprès des impôts que vous avez cherché à louer dès novembre.

Dernière modification par Bernard2K (03/06/2016 07h44)

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#9 03/06/2016 08h26 → Juliend21 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (bourgogne, déficit foncier, immeuble de rapport, immobilier, local commercial, petite ville)

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Merci pour cette réponse détaillée. J’imagine effectivement que la question doit être particulièrement précise afin de poser la situation et démontrer que nous savons de quoi nous parlons. Je vais y réfléchir mais comme vous indiquez, l’idéal serait de terminer les travaux et louer avant la fin d’année 2016. Si le planning est vraiment trop serré, je décalerai probablement à début 2017.

D’autant que je vais probablement acquérir un second immeuble ce qui me permettrait d’espacer les deux achats. Car avant de m’accorder sur l’achat de l’immeuble présenté, j’en avais visité un autre le mois dernier par l’intermédiaire d’une agence à laquelle j’avais confirmé l’achat aux conditions de l’offre (sans négociations aucunes, l’immeuble étant en bon état avec un rendement de 17%). Je savais ce que je voulais car en pleine recherche active et l’achat s’est fait 5 jours après la publication de l’annonce. De ce fait, le vendeur a probablement été surpris de vendre aussi rapidement et il a donc tenté de se retirer de la vente en arguant qu’un autre investisseur lui achetait l’immeuble pour un montant supérieur. Cependant, ayant déjà procédé à l’acceptation de son offre, je ne me suis pas laissé faire et lui ai fait parvenir une LRAR rappelant ses obligations lors de la publication d’une annonce en ligne, ainsi que l’interdiction de la surenchère et mon intention de faire procéder à l’exécution forcée de la vente car le contrat était déjà valablement formé (même en l’absence de compromis). Ce dernier m’a rappelé dès réception du courrier pour m’informer qu’il n’y avait pas d’autre acheteur et qu’il ne souhaitait tout simplement plus vendre son bien. Je suis resté sur ma position et après quelques autres échanges, il semblerait qu’il soit finalement prêt à faire procéder à la vente (mon notaire va lui faire parvenir un compromis sous peu). Rien n’est encore signé mais on m’a déjà fait le coup deux fois et j’en avais assez de visiter, et de ne pas pouvoir investir alors que le bien correspondait parfaitement à mes critères. Certains conseillent de ne pas s’engager dans des procédures judiciaires car les chances de succès paraissent parfois incertaines mais dans le cas d’espèce, je dispose de tous les éléments nécessaires. Il faut également que les gens comprennent qu’une offre les engage à partir d’une acceptation et qu’ils ne peuvent pas faire comme bon leur semble (or je vois encore beaucoup de réponses sur différents forums où l’on affirme que la signature du compromis est le saint graal et qu’un vendeur peut au préalable accepter des propositions plus intéressantes alors même qu’il avait déjà accepté une autre offre).

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#10 03/06/2016 09h51 → Juliend21 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (bourgogne, déficit foncier, immeuble de rapport, immobilier, local commercial, petite ville)

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On trouve toujours tout et son contraire sur internet.

En tout cas, la loi et la jurisprudence sont claires : un vendeur qui publie une annonce émet une offre de vente. S’il reçoit une offre d’achat au prix indiqué publiquement dans son annonce, il y a accord sur la chose et le prix, il y a rencontre entre la volonté de vendre annoncée publiquement et la volonté d’acheter émise par l’offre d’achat au même prix. Donc, la vente est parfaite.

Après, il peut y avoir des subtilités comme :
- la forme : est-ce que le bien est identifié clairement, s’agit-il d’un courrier signé ou d’un SMS, etc.
- lorsqu’il y a un intermédiaire (agence, notaire…) est-ce que la personne qui a répondu avait la capacité d’engager son mandant ?

Le vendeur qui refuse de vendre au prix indiqué, ou bien qui fait monter les enchères au-delà du prix indiqué prend un risque juridique considérable. Savoir qu’on est en tort et spéculer sur le fait que les acheteurs déçus n’iront pas jusqu’au tribunal est une attitude qui n’est ni sérieuse, ni confortable ! Après, chacun fait ce qu’il veut.

Dernière modification par Bernard2K (03/06/2016 10h43)

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#11 03/06/2016 11h15 → Juliend21 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (bourgogne, déficit foncier, immeuble de rapport, immobilier, local commercial, petite ville)

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Nous sommes bien d’accord. Et c’est justement pour éviter cette pseudo croyance que le vendeur n’est obligé en rien après la parution d’une annonce, que je ne lâche rien (bon je l’avoue, également parce que l’immeuble est particulièrement intéressant cool). Trop de vendeurs restent persuadés qu’ils peuvent agir comme bon leur semble et que l’acheteur se résignera au final à défendre ses intérêts en justice. Malheureusement, de par ma profession, je dispose des connaissances juridiques et des contacts nécessaires pour mener cette vente à terme.

Dernière modification par Juliend21 (03/06/2016 11h16)

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#12 03/06/2016 11h45 → Juliend21 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (bourgogne, déficit foncier, immeuble de rapport, immobilier, local commercial, petite ville)

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En tout cas c’est intéressant. J’espère que vous nous tiendrez au courant des évolutions.

J’avais lu quelque part sur le forum, mais je ne me rappelle plus sous la plume de qui, un cas où l’acheteur, qui était dans votre position, avait écrit au notaire du vendeur pour lui expliquer que, la vente était parfaite, il engagerait sa responsabilité s’il procédait à la vente auprès d’un autre acheteur.

C’est à dire que non seulement il mettait la pression sur le vendeur pour faire reconnaître la vente, mais aussi sur le notaire du vendeur, pour le prévenir de ne pas procéder à une vente envers un autre acheteur, vente qui serait illégale.

Il me semble que, dans ce cas rapporté, ça avait dû aller devant le juge soit 1 an ou 2 de délai, mais que le notaire du vendeur avait effectivement bloqué la vente en attendant le jugement.

A vous de voir si vous voulez réaliser cette démarche auprès du notaire du vendeur, et si vous la faites en direct ou si vous passez par votre notaire.

Dernière modification par Bernard2K (03/06/2016 11h45)

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#13 03/06/2016 14h15 → Juliend21 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (bourgogne, déficit foncier, immeuble de rapport, immobilier, local commercial, petite ville)

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Bernard2K a écrit :

En tout cas, la loi et la jurisprudence sont claires : un vendeur qui publie une annonce émet une offre de vente. S’il reçoit une offre d’achat au prix indiqué publiquement dans son annonce, il y a accord sur la chose et le prix, il y a rencontre entre la volonté de vendre annoncée publiquement et la volonté d’acheter émise par l’offre d’achat au même prix. Donc, la vente est parfaite.

Là dessus, vous êtes en désaccord avec le service juridique d’une réseau d’agence immobilier.
En vendant ma RP, offre par mail de l’agence, offre accepté par mes soins.
Mais d’après l’agence et après vérification avec leurs juristes, je ne suis engagé en rien temps que le compromis n’est pas signé.
Affirmation fourni par mail également (donc à l’écrit).

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#14 03/06/2016 14h55 → Juliend21 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (bourgogne, déficit foncier, immeuble de rapport, immobilier, local commercial, petite ville)

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Bernard2K a écrit :

A vous de voir si vous voulez réaliser cette démarche auprès du notaire du vendeur, et si vous la faites en direct ou si vous passez par votre notaire.

J’ai précisément rappelé au vendeur qu’il ne s’avise pas à tenter de vendre l’immeuble à quelqu’un d’autre, car je sais qui est son notaire habituel et je pensais justement l’informer de la situation. Ensuite rien ne lui empêche de chercher un autre notaire, d’autant qu’il n’est plus dans la région du bien en question.

gunday a écrit :

En vendant ma RP, offre par mail de l’agence, offre accepté par mes soins.

Désolé mais je ne comprend pas très bien votre situation, en l’absence de précisions. Vous indiquez être vendeur, de quel offre parlez-vous ? La publication d’une offre de vente via une agence ? L’acceptation d’une offre d’achat ? Car la confusion vient justement la plupart du temps de la définition de l’offre et de l’acceptation. Ensuite, je dirais que la profession de juriste n’échappe pas à la règle générale: certains sont compétents, d’autres non. La règle de l’article 1583 du Code Civil est pourtant claire: "[la vente] Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé"

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#15 03/06/2016 15h03 → Juliend21 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (bourgogne, déficit foncier, immeuble de rapport, immobilier, local commercial, petite ville)

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On ne va pas refaire ici la discussion qui dure déjà sur 5 pages dans ce fil : Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ?

Ca ne me dérange pas de  la continuer, mais autant la continuer dans le fil en question, elle sera au bon endroit.

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#16 03/06/2016 15h15 → Juliend21 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (bourgogne, déficit foncier, immeuble de rapport, immobilier, local commercial, petite ville)

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Pour une fois, c’est simple, clair et comme toujours accessible via légifrance :

La loi 2000-230 du 13 Mars 2000 portant adaptation du droit de la preuve aux technologie de l’information et relative à la signature électronique, à modifié les règles de preuves du Code Civil.

Dorénavant, l’article 1316-1 du Code Civil reconnaît que :
" L’écrit sous forme électronique est admis en preuve au même titre que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité. "

De plus, l’article 1316-4 du même Code édicte que :
"La signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie celui qui l’appose. Elle manifeste le consentement des parties aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l’authenticité à l’acte.
Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. "

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#17 04/07/2016 11h31 → Juliend21 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (bourgogne, déficit foncier, immeuble de rapport, immobilier, local commercial, petite ville)

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Bonjour à tous,

L’achat du second immeuble se confirme : j’ai repris contact avec le vendeur après qu’il soit revenu de vacances, juste pour m’assurer qu’il ne pensait tout de même pas que j’avais oublié notre transaction. Il m’a indiqué qu’il allait prendre contact avec l’AI, ce qu’il a fait. Le compromis est en cours de rédaction chez mon notaire (il souhaite que nous nous occupions des papiers).

En conséquence, et aussi parce que le courtier prend du temps à me répondre avec les devis et que je ne le sens pas forcément compétents sur certains sujets liés aux travaux (même s’il a plutôt un rôle de commercial ici, je m’attendais à une certaine expérience dans le domaine), les travaux du premier immeuble seront réalisés en début d’année prochaine avec mon prestataire habituel. Il me reste donc à essayer de m’arranger avec le vendeur afin de repousser au maximum la date de signature du contrat de vente final, ou au pire voir avec ma banque afin de payer des intérêts intercalaires en 2015. Néanmoins, je me pose la question de la déductibilité de ces intérêts en tant que charges (ainsi que les frais bancaires liés à l’achat), sachant qu’ils seront payé en 2016, et que les appartements ne seront donc loués qu’en 2017. La règle de l’annualité de l’impôt devrait ici s’appliquer également ce qui m’empêcherait de déduire ces frais. Qu’en pensez-vous ?

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