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Forums des investisseurs heureux

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#1 18/04/2016 22h28 → Aizen : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Bretagne) (1er investissement locatif, avis, immeuble)

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Bonjour à tous,
J’ai 32 ans, je suis employé dans une société d’une trentaine de personnes en Bretagne dans une ville d’environ 10000 habitants, salaire d’environ 22000e annuel, je fais environ 40h par semaine, pacsé et 2 enfants. Ma Tmi est de 14%. Il nous reste 12ans à rembourser pour notre RP.

J’écris ce sujet car j’aimerais connaître votre avis sur mon projet d’investissement locatif.
Il porte sur l’acquisition d’un immeuble de 200m² divisé en 5 logements ( 2 studio, 1 T1 et 2 T2 ) pour un loyer total de 1380e. Ceux-ci ont chacun leur propre compteur.
La taxe foncière est de 1500e. Le prix demandé est de 170000e FAI mais, pour économiser les frais d’agence, j’ai réussi à trouver ce bien moi même. J’ai sonné à cet immeuble pour pouvoir parlé à un des locataires et me procurer le numéro du propriétaire .Le prix est donc passé à 160000e.
Je dois le visiter prochainement et si il correspond à mes attentes, je pense en proposer 135000e.
A noter que les logements sont tous loués, que je pense faire un prêt (15 ou 20 ans ?) avec possibilité d’un apport d’environ 9000e et que cette acquisition sera mon 1er investissement locatif.

Qu’en pensez-vous ?
Merci d’avance pour vos réponses et commentaires.

Mots-clés : 1er investissement locatif, avis, immeuble

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#2 18/04/2016 23h12 → Aizen : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Bretagne) (1er investissement locatif, avis, immeuble)

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Bonsoir aizen,

Votre projet peut être bien, reste à bien regarder l’état général de l’immeuble,
 
Les futurs travaux entre deux locataires, essayer de savoir depuis combien de temps les locataires
   sont là
   
Comparez les loyers du secteur pour savoir si ils sont moins cher. regarder également le profil des
   locataires actuel ( cdi, cdd, apl) et surtout n’hésiter pas à casser le prix(je le trouve cher)  c’est
   quand on achète que l’on fait une bonne affaire, pas quand on vend

    il faut également anticiper votre fiscalité pour les prochaine années, si vous êtes au foncier sans
      travaux, vous allez payer plein pots des le début

          tenez nous au courant de votre visite

Dernière modification par luc34 (18/04/2016 23h15)

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#3 18/04/2016 23h28 → Aizen : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Bretagne) (1er investissement locatif, avis, immeuble)

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Bonsoir luc34,

Quelques travaux ont apparemment été réalisés en 2008 et 2014, donc il n’y en a pas de prévu pour moi dans un premier temps à part un rafraichissement si un locataire venait à partir.

Au sujet des loyers, ils ne me semblent pas élevé par rapport à la "concurrence" et c’est peut-être pour cela que ces appartements sont tous loués.

Et en ce qui concerne les locataires : une étudiante, 2 CDI, un allocataire du rsa et l’autre je ne sais pas pour le moment mais il n’y a aucun retard de paiement sur les loyers.
Si vous avez des idées pour faire baisser ma fiscalité, je suis preneur!

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#4 19/04/2016 00h10 → Aizen : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Bretagne) (1er investissement locatif, avis, immeuble)

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Point de vu fiscalité,

  Si vous déclarez vos loyers en revenus foncier:

  total des loyers sans les charges moins taxe foncière moins intérêts d’emprunt moins assurance du
    bâtiment moins 20 euro par logement(forfaitaire)

Cela vous fait le revenu imposable, sur ce revenu imposable vous payer 15.5 de csg(une partie est
    déductible l’année prochaine)

  ce revenu est à rajouter à votre salaire, ce qui va gonfler le montant de votre impôt,

  en gros vous allez payer de la csg et de l’ir sur du capital que vous remboursez à la banque,

   les intérêts diminuent chaque année alors votre impôt va augmenter

   si vous achetez un immeuble avec des travaux, vous pourrez déduire les travaux et ne pas payer
     d’impôts sur les loyers pendant quelque années

  Mais d’autres ih seront à même de vous expliquer la meilleur fiscalité pour votre cas

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#5 19/04/2016 07h18 → Aizen : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Bretagne) (1er investissement locatif, avis, immeuble)

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A 135000 € c’est intéressant, à 160000 € ça l’est moins. Restez ferme sur le prix (avec le risque de perdre l’affaire).

Niveau banque, ça va passer ? Vous êtes déjà endetté. Il vous faut calculer votre taux d’endettement.

il vous faut aussi déterminer qui achète :
- vous seul ?
- vous et votre conjointe ? Comment : indivision, SCI ?

Pour les impôts : calculez le revenu foncier net (au réel, puisqu’à 16000 € de revenu brut annuel vous êtes forcément au réel) ; ajoutez-le à votre revenu actuel pour voir si vous restez dans la tranche 14% ; et sinon, de combien vous dépassez dans la tranche 30 %. Parce qu’être imposé à 29,5 % ou 45,5 % (en comptant les contributions sociales), ça fait une différence…

Dernière modification par Bernard2K (19/04/2016 07h37)

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#6 19/04/2016 08h08 → Aizen : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Bretagne) (1er investissement locatif, avis, immeuble)

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Bonjour Aizen,

Effectivement je pense que vous devriez rester ferme sur la négociation.
135k€ fera 12,2% de renta brute. A 160k€ vous êtes à 10,2%, ce qui est peut-être un peu juste dans une ville de 10k habitants…

Essayez de vous faire accompagner d’une personnes qui pourrait bien évaluer le bâtiment. Et de lister tout les petites choses qui ne vont pas. Ca pourrait permettre d’argumenter votre proposition de prix.

Tous les compteurs sont individuels? Est-ce que tous les appartements sont bien des lots différents?

En tout cas comme le dit @Bernard2K, des fois il vaut mieux perdre une "bonne affaire" que s’engager dans une "affaire moyenne". Celle-ci peut être bien mais dans votre zone il pourrait y avoir aussi mieux.

Moi par exemple, pour ma première affaire, je pense avoir été trop rapide. J’aurais du faire plus de visites et plus de propositions. Enfin pour l’instant je ne regrette rien (c’était quand même 12,5% brute)

Bonne journée,

Bruno


Partage d'expériences de multiples investisseurs immo sur le Podcast Invest Immo Club.

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#7 19/04/2016 13h26 → Aizen : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Bretagne) (1er investissement locatif, avis, immeuble)

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Bien compris Luc34, a voir lors de la visite s’il y a quelque travaux à faire (dans les communs par exemple)

Bernard2K, j’emprunte seul (mon amie est un peu réticente en ce qui concerne les investissements sur le long terme)
Au niveau de la banque, j’avais déjà pris rendez-vous et pour mon conseillé, pas de problème. Il m’a juste conseillé de ne pas dépasser les 41% d’endettement. A préciser que je met entre 30 et 40% de mon salaire de coté. Il sait que même si 1 ou 2 appartements étaient vacants je pourrais quand même rembourser. D’après moi je suis assez loin de la tranche supérieure à celle de 14%.

BrunoIIC, pour la visite, mon père et mon frère son du bâtiment, ils vont m’accompagner.
En effet tous les compteurs sont individuels et oui il y a bien 5 lots différents (je ne comprend pas bien la question sur les lots ?)

Merci à vous trois pour ces commentaires, n’hésitez pas si vous avez d’autres questions ou suggestions à me faire.
C’est un plaisir de trouver un forum ou les gens peuvent s’entraider même sans ce connaître.

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#8 19/04/2016 14h00 → Aizen : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Bretagne) (1er investissement locatif, avis, immeuble)

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Bruno voulait dire : qu’il y ait, au sein de la même parcelle, un lot par logement sur la matrice cadastrale. C’est la façon correcte de scinder un immeuble en logements. Les propriétaires oublient parfois de le faire. Il faut interroger le cadastre pour le savoir (souvent en mairie).

Dernière modification par Bernard2K (19/04/2016 14h01)

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#9 19/04/2016 14h11 → Aizen : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Bretagne) (1er investissement locatif, avis, immeuble)

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Je vais prendre le temps d’interroger la mairie.
Mais si ce n’était pas le cas, quel problème cela pourrait-il engendrer ?

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#10 20/04/2016 17h06 → Aizen : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Bretagne) (1er investissement locatif, avis, immeuble)

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Je visite actuellement plusieurs immeubles où la matrice cadastrale ne fait pas apparaître les différents lots. A chaque fois, on m’assure que les impôts connaissent bien l’existence des différentes surfaces car toujours louées indépendamment.

Comme Aizen, je me pose donc la question de l’impact de cette division incomplète.
Quelqu’un peut-il nous éclairer ? merci par avance

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#11 20/04/2016 17h41 → Aizen : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Bretagne) (1er investissement locatif, avis, immeuble)

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Bonjour,

En lots ou pas en lots, je pense que c’est juste pour la revente au  détail de l’immeuble, quand à la
   
     taxe foncière, vous en faite pas,elle doit être à jour, ça m’est arrivé d’augmenter le nombre
     
     d’appartements dans un immeuble et l’année d’après, les impots avait augmenté la tf en fonction

      des locataires déclarés

     Quand ils se sont aperçu de l’augmentation du nombre de logements, ils m’ont écris pour connaitre
       la superficie de chaque logement l

Dernière modification par luc34 (20/04/2016 17h47)

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#12 20/04/2016 19h23 → Aizen : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Bretagne) (1er investissement locatif, avis, immeuble)

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Il semblerait que le risque soit aussi le problème suivant, assez kafkaïen :

Lorsqu’on veut mettre à jour la matrice cadastrale (pour vendre un seul appartement), ou lorsqu’on veut réaliser des travaux, on va aux services d’urbanisme de la ville.

Ceux-ci peuvent considérer que cette modification "créé" des logements ou "aménagent" un immeuble existant. Et donc, que ça constitue un cas d’obligation de la création de stationnements.

Sachant qu’il n’est plus possible de payer à la place une "taxe parking", ça peut poser de gros problèmes si on doit acheter un parking (ou prendre une concession longue durée) pour chaque logement !

Ca dépend des obligations relatives au stationnement inscrites dans le PLU. Il faut donc consulter le PLU. Je crois que vous avez parlé d’une petite commune : avec un peu de chance, il n’y a rien de tel dans le PLU.

Une solution pourrait être de faire jouer la prescription en prouvant que la division effective de l’immeuble date de plus de 10 ans. Encore faut-il pouvoir le prouver.

Le "lièvre" a été levé notamment par perecastor. Lire par exemple ce fil :
(2/2) Suppression de la taxe parking (PNRAS) en 2015 : cas concret

Je ne prétends pas tout comprendre sur ce sujet, je ne fais que relever ce qui a été écrit ailleurs.

Ce qu’il y a de sûr, c’est que quand la division par lots a été réalisée sur la matrice cadastrale, on est tout à fait sûr de ne pas tomber sur ce problème de création de parking, et de plus on pourra facilement revendre un seul appartement si on le souhaite.

Après, à chacun d’apprécier l’importance qu’il veut donner à ce critère. Pour un petit immeuble en zone rurale qu’on ne souhaite pas modifier, je crois qu’il ne faut pas se faire des nœuds au cerveau. Mais pour un immeuble dans une ville qui a ces obligations dans le PLU, et si on compte aménager de nouveaux logements dans cet immeuble, il vaut mieux bien le regarder à l’avance. Quand on reçoit l’opposition au PC pour cause de non création de stationnement (comme on en trouve des témoignages sur ce forum et ailleurs), on a les boules, et les conséquences sont coûteuses.

Dernière modification par Bernard2K (20/04/2016 19h28)

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#13 20/04/2016 22h41 → Aizen : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Bretagne) (1er investissement locatif, avis, immeuble)

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Ok, donc en gros, si on ne veut pas revendre un appartement de l’immeuble à une tierce personne,
ça ne pose pas de problème.

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#14 22/04/2016 14h43 → Aizen : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Bretagne) (1er investissement locatif, avis, immeuble)

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Une réponse particulière: attention à ce qu’ichigo ne vous empêche pas de faire l’acquisition smile


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#15 22/04/2016 22h36 → Aizen : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Bretagne) (1er investissement locatif, avis, immeuble)

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à Flyz57 : Pas de problème, il a pas encore vu mon bankaï !!!!!

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#16 25/04/2016 14h51 → Aizen : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Bretagne) (1er investissement locatif, avis, immeuble)

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Bonjour,

J’ai une autre question qui est au sujet des travaux déductibles des revenus fonciers :

Le montant total des travaux est-il à déduire ?
Exemple : imaginons que j’ai 1000e à payer d’impôt avec cet immeuble par an et que je change des fenêtres pour un montant de 1000e, je ne paierai pas d’impôt ? Et si ces mêmes fenêtres me coutent 1500e, j’aurais un crédit de 500e d’impôt ?
Merci de m’éclairer.

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#17 25/04/2016 15h00 → Aizen : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Bretagne) (1er investissement locatif, avis, immeuble)

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C’est pas aussi simple.

Partons des 1.000€ d’impôts annuel lié aux revenus foncier.
Avec une TMI à 14%, ça représente 3390€ de revenu foncier déclaré. (14% + 15,5% de ps).

Si vous avez 1.000€ de frais (une fenêtre par exemple), vous déduirez cette somme des revenus fonciers, donc vous ne déclarerez plus que 2390€ de revenu foncier.

Il vous restera donc à payer 705€ d’impôts.

Dit autrement, votre impôt baisse de vos frais * TMI+PS. (1000*(14%+15,5%)= 295€)

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#18 25/04/2016 15h05 → Aizen : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Bretagne) (1er investissement locatif, avis, immeuble)

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A gunday :

Donc si je comprends bien, je prends la somme totale x 29.5% pour savoir combien j’ai de déduction.
Et si cette déduction est plus importante que le montant de mon impôt, cela fonctionne comment ?

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#19 25/04/2016 16h54 → Aizen : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Bretagne) (1er investissement locatif, avis, immeuble)

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aizen a écrit :

A gunday :

Donc si je comprends bien, je prends la somme totale x 29.5% pour savoir combien j’ai de déduction.
Et si cette déduction est plus importante que le montant de mon impôt, cela fonctionne comment ?

Dit autrement, les dépenses s’impute sur les revenus et non sur l’impôt final.

Si il y a trop de dépenses, 2 solutions.
La plupart des dépenses sont mise en réserves pour l’année suivante (déficit reportable), et ce sur une durée maximal de 10 ans de report.
Certaines dépenses sont déductible de ses revenus d’autres sources. (un lien assez clair en parlant)

Mais là, je sais pas trop le calcul, la seule fois où j’ai profité du report du déficit sur mes revenus, l’outil des impôts a fait son boulot tout seul.

Donc dans votre cas, la règle est bien *0.295. Sauf si vous changez de tranche en cours de route! wink

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#20 26/04/2016 07h48 → Aizen : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Bretagne) (1er investissement locatif, avis, immeuble)

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Pour les revenus fonciers au régime réel, et à condition de louer sous ce régime pour au moins 3 ans :

Ce qu’il faut retenir : le déficit foncier vient réduire l’ensemble de vos revenus de l’année N. Si ce déficit dépasse 10700 €, la partie qui dépasse est reportée sur les années suivantes.

Après, parmi les charges, il y a une subtilité concernant les intérêts d’emprunt. Ils se déduisent seulement du revenu foncier, pas des autres revenus. S’ils sont supérieurs au revenu foncier brut (c’est à dire supérieurs aux loyers), on calcule d’abord la partie des intérêts qui dépasse, qui se reporte sur le revenu foncier des années suivantes. Une fois qu’on a fait ce calcul, on peut ensuite déduire les autres charges, qui viennent, elles, réduire le revenu global l’année N, jusqu’à 10700 €.

Dernière modification par Bernard2K (26/04/2016 08h14)

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