Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 28/06/2016 14h33 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   

Bonjour j’ai une question j’ai trouvé un immeuble qui comprend 1 maison et 2 appartements pour un montant de vente de 170 000e (prix de vente sans négociation pour le moment) il génère annuellement 18800e de loyers.
tous les logements sont loués.

Ma situation:
J’ai 28ans
Je gagne un salaire de 1300e sans les primes (13e mois et diverses primes divisé par 12 montes mon salaire au minimum à 1500e) en CDI depuis 3 ans dans une grosse société.
J’épargne 1000e par mois minimum voire plus ( car j’ai une deuxième activité en VDI) car je vis chez mes parents (cela aide).
je n’ai aucun crédit.

Je voudrais faire un prêt à 100%, (les frais de notaire je les prends à ma charge) car le reste de mon épargne, je voudrais la conserver pour l’achat de ma résidence principal d’ici quelques années (et d’ici là j’augmente encore mon apport).
Je voudrais savoir si cela peut passer au niveau d’une banque ? (surtout que ma banque peut vérifier que j’épargne mensuellement)
Comme les logements sont loués il paraît que c’est un plus.

Concernant pour les abattements borloo
Dans le cas d’un achat d’un immeuble où les locataires sont déjà sur places, est ce que je peux en profiter où il faut attendre que les locataires partent ?

Merci de votre aide

Message édité par l’équipe de modération (28/06/2016 14h44) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Abel91 (29/06/2016 07h57)

Mots-clés : banque, barloo, emprunt

Hors ligne

 

#2 28/06/2016 15h37 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je suis dans le même cas que vous et je viens d’acheter un appartement.
Logé a titre gratuit, je mets un peu de cote tous les mois (dans les 1500 euros)
La banque m’a prêté a 100% sur 15 ans a 1.45% hors assurance.

Apres, il faut bien sur voir le montant de votre crédit et de vos mensualités. Pouvez vous detailler?

Hors ligne

 

#3 28/06/2016 16h00 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   

Bonjour Abel91,

Je ne connais personne qui s’est enrichi avec le Borloo, Duflot ou le Pinel smile à part l’état…ou peut être sur ce forum, merci de vous manifester !!

Vous rechercher des abattements donc des diminutions d’impôts ? Vous avez la chance d’épargner 1000e par mois pourquoi chercher encore des abattements, merci d’éclaircir votre stratégie ?

Hors ligne

 

#4 28/06/2016 16h04 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   

Je suis à 895e par mois avec assurance sur 20ans pour des loyers 1560e par mois

Mon objectif c’est d’avoir un complément ou des revenus  avec du locatif mais dans une période lointaine

Pour les abattements c’est d’après les calculs avec le site rendement locatif je passerai à 5000e d’impôt la deuxième année mais c’était plus une question secondaire car ce n’est pas le plus important pour moi.

Dernière modification par Abel91 (28/06/2016 16h16)

Hors ligne

 

#5 28/06/2016 16h32 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   

Je trouve que le bon moyen pour les impôts c’est le déficit foncier. Vous mettez en valeur le bien, qui prend de la valeur (plus value) et vous avez une réduction d’impôt.

Je pense qu’avec votre profil vous pouvez obtenir un prêt si votre dossier est solide, et de plus vous apporter les frais de notaire (c’est montrer à la banque que vous êtes prêt à prendre des risques également car vous croyez en votre projet).

Si vous avez analyser tout les paramètres sur rendementlocatif c’est déjà très bien, si vous avez également pris tout les informations concernant l’immeuble c’est une bonne chose.

La prochaine fois, commencer par demander votre capacité d’emprunt et ensuite chercher le bien smile

Sur le forum on ne pas déterminer si vous pouvez ou pas obtenir un prêt, vous pouvez trouver le même profil que vous, son prêt va passer et vous non.  Y a vraiment énormément de paramètres,
par exemple moi j’ai fait une dizaine de banque avant d’obtenir un oui alors que 3 courtiers ne m’ont plus donne signe de vie (dossier trop compliqué j’ai du aller au charbon moi même).

Hors ligne

 

#6 28/06/2016 16h33 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   342 

Je ne connais personne qui s’est enrichi avec le Borloo, Duflot ou le Pinel smile à part l’état

Ce genre de remarque est erronnée et ne sert à rien :
1) ces dispositifs sont très différents. Ca n’a pas de sens de les mettre dans le même panier.
2) s’il y a quelqu’un qui s’enrichit, ça ne risque pas d’être l’Etat, puisqu’il consent des réductions d’impôts, donc ça lui coûte ! Vous faites un contresens total.

Abel91, le Borloo ancien nécessite un certain nombre de conditions :
- que l’ANAH conventionne ces logements ; ça dépend de différentes choses (taille et type de logement, localisation (commune) ; sans doute aussi des quotas par département)
- conditions de ressource des locataires
- conditions de plafonnement des loyers.

Ca se vérifie au cas par cas avec l’antenne départementale de l’ANAH.

Si les logements et les locataires sont éligibles, peut-être le propriétaire actuel a-t-il déjà fait ce conventionnement ? Question à poser.

Dernière modification par Bernard2K (28/06/2016 16h36)

Hors ligne

 

#7 28/06/2016 16h56 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   

Bonjour avant…Bernard2K

Si il y a une charte pour les remarques merci de me l’indiquer wink

Ok donc si je comprend bien l’état à mis ces dispositifs pour perdre de l’argent et en faire gagner au propriétaire ?

Donc ma question a du sens, si des personnes ceux sont enrichis qu’elles se manifestent smile

Hors ligne

 

#8 28/06/2016 17h01 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   147 

aixee a écrit :

Je ne connais personne qui s’est enrichi avec le Borloo, Duflot ou le Pinel smile à part l’état…ou peut être sur ce forum, merci de vous manifester !!

Ce genre de montage enrichit ceux qui ont conçu le produit et surtout ceux qui l’ont commercialisé, avec des prix décorrélés de la réalité.

Hors ligne

 

#9 28/06/2016 17h03 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   

Bonjour Zebonder

je suis absolument d’accord avec vous

Hors ligne

 

#10 28/06/2016 17h52 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   

Je vous remercie

Je vais voir dans un premier temps avec ma banque et aussi visiter l’immeuble,mais il est un peut loin 3h de voiture, je n’ai pas trop le choix car je suis dans le 91 et il n’y a rien d’intéressant et quand je trouve c’est des prix hilarants.
Mais je ne pense pas que cela va me poser des problèmes car c’est des logements f4 f3 en duplex et un f2 normalement il doit pas avoir trop de turnover (sauf le f2 mais je vais avoir le proprio actuel)


J’avais un blocage par rapport à mon salaire qui est en bas de base ( sans compter les avantages)

Hors ligne

 

#11 28/06/2016 18h03 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   342 

aixee a écrit :

Bonjour avant…Bernard2K

Si il y a une charte pour les remarques merci de me l’indiquer wink

Oui, il y a une charte, vous l’avez validé en vous inscrivant : Mission, Vision, Valeurs et Charte des Investisseurs Heureux

Ce genre de montage enrichit ceux qui ont conçu le produit et surtout ceux qui l’ont commercialisé, avec des prix décorrélés de la réalité.

Sur le Pinel, ça ne fait aucun doute. Sur le Borloo ancien, ça existe vraiment, le Borloo ancien packagé qui vaut cher parce que les locataires "très sociaux" sont inclus dans le pack ? J’ai des gros doutes. C’est pour ça que je disais qu’il ne fallait pas tout mettre dans le même panier.

Dernière modification par Bernard2K (28/06/2016 18h11)

Hors ligne

 

#12 28/06/2016 18h10 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   

Abel91

3h c’est très loin, surtout si c’est votre premier investissement. Je vous conseil de confier la gestion à une agence car intervenir chez les locataires pour régler des problèmes (soit 6h dans la journée de trajet c’est énorme, le temps c’est de l’argent).

Bernard2K

Vous allez pas me mettre en prison j’espère wink

Dernière modification par aixee (28/06/2016 18h13)

Hors ligne

 

#13 28/06/2016 19h14 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   342 

Pour en apprendre plus sur le Borloo ancien en pratique : Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ?

aixee : non, je ne suis pas modérateur de toute façon. Je vous expliquais juste que les "yaka faukon", "tous des voleurs" et "le monde irait mieux s’il irait mieux", ça ne fait jamais avancer le schmiblick. Restons factuel et évitons les généralisations hâtives surtout quand elles sont erronées. Je vous l’expliquais gentiment parce que vous avez l’air capable de comprendre, et la suite le prouve. wink

Dernière modification par Bernard2K (28/06/2016 19h16)

Hors ligne

 

#14 28/06/2016 19h44 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   52 

Bonjour,

Sur le Borloo vous trouverez des retours positifs sur le forum de gens qui se sont enrichis avec ; certes moins qu’en meublé par exemple si le montage est possible, mais avec beaucoup plus de tranquillité d’esprit (ZX6-R ? cricri ? J’avoue ne pas me souvenir, mais les témoignages existent). Edit : ZX6-R…Ca c’est de l’exemple je pense.
Le Borloo est un dispositif gagnant gagnant et gagnant entre le bailleur qui a droit à sa remise fiscale, le locataire et l’ETAT qui certes perd de la rentrée d’Impôts mais évite de subventionner des bailleurs sociaux et remplit son rôle dans le "droit au logement" que tout un chacun devrait connaître en tant que citoyen Français : Droit au logement ? Wikipédia
On est loin des préjugés, lobbies, théorie du complot etc C’est juste un dispositif réellement social intelligent.

Dernière modification par Iqce (28/06/2016 19h46)

Hors ligne

 

#15 28/06/2016 22h01 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   

Pour Borloo si actuellement les logements  sont loués en Barloo est ce que je peux le faire sur des appartements déjà loué?
Car après renseignement 2 des 3 logements rentre dans le registre.

D’après le site rendement locatif il me resterait seulement 40e mensuel net (impôt, taxe foncière… inclus) de cash Flow la deuxième année.
Trouvez-vous cela intéressant?
car si je mets en gestion par une agence je pense que je passerai en négative car une partie est déduite des impôts mais je ne pense pas que cash flow restera positif

Dernière modification par Abel91 (29/06/2016 07h56)

Hors ligne

 

#16 28/06/2016 23h44 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   342 

Borloo, du nom du ministre Jean-Louis Borloo.

PS : j’ai déjà répondu à votre question, je crois : "Ca se vérifie au cas par cas avec l’antenne départementale de l’ANAH."

Visitez le bien, comprenez la situation, l’immeuble etc. Regardez en particulier s’il y a des travaux à faire.

Demandez impérativement à la personne qui fait la visite d’avoir accès à tous les appartements, ainsi que cave et grenier. A lui de se débrouiller pour que les locataires soient présents ou qu’ils laissent les clés au voisin. Vous n’allez pas faire 3 heures de voiture pour voir une façade et une cage d’escalier.

On en reparle après la visite.

Dernière modification par Bernard2K (29/06/2016 08h43)

Hors ligne

 

#17 29/06/2016 07h57 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   

J’ai corrigé

Hors ligne

 

#18 29/06/2016 09h32 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   84 

Abel91 a écrit :

Pour Borloo si actuellement les logements  sont loués en Barloo est ce que je peux le faire sur des appartements déjà loué?
Car après renseignement 2 des 3 logements rentre dans le registre.

D’après le site de l’anah, c’est possible.
Par contre contactez votre adil local car les règles sont assez spécifiques.
Dans le département où j’investis, seul la banlieue de la préfecture est éligible.

Abel91 a écrit :

Je vais voir dans un premier temps avec ma banque et aussi visiter l’immeuble,mais il est un peut loin 3h de voiture, je n’ai pas trop le choix car je suis dans le 91 et il n’y a rien d’intéressant et quand je trouve c’est des prix hilarants.

3h, c’est très loin.
Pour être franc, vous devrez trouver une personne compétente sur place, sinon, vous taper les trajets régulièrement va être fatiguant. (je l’ai fait temporairement avec un bien à 2h, et c’est vite saoulant)

aixee a écrit :

Je ne connais personne qui s’est enrichi avec le Borloo, Duflot ou le Pinel smile à part l’état…ou peut être sur ce forum, merci de vous manifester !!

Tout en haut de la page, vous avez une bande de couleur lila.
Sur la droite de cette bande, vous avez un encart blanc, précédez du terme "Utilisez la recherche :".
Dedans, vous rentrez le mot clé qui vous intéresse.
Concernant le Borloo ancien, c’est un sujet mainte fois évoqué, et souvent intéressant en province.
Dans mon cas, j’aurais économisé près de 50€ par mois et appartement si j’étais dans une zone éligible. (baisse du loyer largement compensé par la baisse de la fiscalité)

Pour le Pinel, je me souviens d’un témoignage où le Pinel était très intéressant (avec achat en direct et non en package). Mais il est vrai que majoritairement le Pinel est vendu en package, et comme souvent dans les packages, les frais sont importants (et gomme toute rentabilité).

Hors ligne

 

#19 29/06/2016 10h22 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   

Gunday la plus part de vos déplacements c’était  pour qu’elle démarche à peut près ?
Car c’est cette partie que je ne réalise pas encore

Hors ligne

 

#20 29/06/2016 11h00 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   84 

Abel91 a écrit :

Gunday la plus part de vos déplacements c’était  pour qu’elle démarche à peut près ?
Car c’est cette partie que je ne réalise pas encore

Etat des lieux et visites des nouveaux entrants sont inévitables (sauf à déléguer, mais dans ce cas, je préfère revendre, trop de mauvaise expérience).
Ajoutez les locataires payants en liquide (on avait un spécialiste de cela) …

Et rajoutez une variable, qu j’appellerai de présentéisme.
Ca parait idiot, mais le fait de vous voir de temps en temps sur place évite à certains locataires de déraper.
Déjà que demander des comptes à quelqu’un qui a 2 fois son age, ce n’est pas évident, mais si en plus, vous n’êtes jamais là, ça aide pas.

Ensuite, on a pas mal fait des travaux nous même donc ça limite les trajets.

Concrètement, nous l’avons fait, car c’était temporaire, nous avons maintenant déménager et ne sommes "plus qu’a" 40 minutes de trajet. (ce qui est quand même long si on y va juste pour une bricole).
Autre point, nous avions de la famille à 45/50 minutes du bien, donc on faisait souvent une escale en chemin! wink

Dernière modification par gunday (29/06/2016 11h01)

Hors ligne

 

#21 29/06/2016 11h27 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   342 

le "présentéisme" c’est aussi les petites réparations.

Quand une ampoule est grillée dans l’escalier commun ou que la porte d’entrée coince, c’est au bailleur de s’en occuper. S’il est loin, personne ne va s’en occuper. Même s’il y a une agence : elle va envoyer un menuisier pour une porte qui coince ? Un électricien pour changer une ampoule ? Une réparation à quelques centaines d’euros pour un truc qui aurait pu être fait en un tournemain ?

En tant que locataire, ce genre de petites dégradations non résolues peut vraiment contribuer à construire un ressentiment contre "le proprio qui ne fait rien". Parce que la cage d’escalier non éclairée et la porte qui coince, il les voit au moins 2 fois par jour, donc ça dégrade vraiment la qualité perçue de l’immeuble.

Dernière modification par Bernard2K (29/06/2016 11h29)

Hors ligne

 

#22 29/06/2016 11h31 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   

Merci de vos réponses

L’immeuble concerné a des lots assez grands 2 f4 sauf un f2 de 40m2 car il y a une maison et une autre partie divisé en 2

Normalement les périodes de départ sont moins souvent dans des logements de ce type

Mais cela me fait réfléchir par rapport à la distance

Dernière modification par Abel91 (29/06/2016 11h47)

Hors ligne

 

#23 30/06/2016 11h33 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   

Abel91,

Vous pouvez également attribué une réduction des charges si les locataires participent au nettoyage des communs.

ou l’attribué à un seul locataire sur son loyer qui s’occupera de l’immeuble (petit travaux, sortir les poubelles, nettoyage des communs, etc…)

Hors ligne

 

#24 30/06/2016 15h02 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   342 

aixee : ça paraît de bon sens mais ça peut vous mettre en porte à faux vis à vis des impôts (c’est une sorte de rémunération déguisée).

Par ailleurs, ces sujets ont déjà été abordé de nombreuses fois sur le forum, ça serait bien de faire une recherche avant de poser ces questions. Voilà par exemple deux fils pertinents  par rapport aux questions posée par Abel91 :
Gérer un immeuble de rapport à 300 km de distance : est-ce possible ?
Nettoyage et poubelles : gestion par le locataire ou facturé par le propriétaire ?

Hors ligne

 

#25 02/07/2016 14h43 → Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo) (banque, barloo, emprunt)

Membre
Réputation :   

vous m’avez bien aidé merci
Je vais voir pour ce bien, je ne vais pas me précipité

Dernière modification par Abel91 (02/07/2016 14h43)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech