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Forums des investisseurs heureux

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#1 12/03/2014 11h23 → Achat d'un immeuble de rapport et vivre ds un des appartements... (immeuble habiter dedans)

Membre
Réputation :   -3 

Bonjour

Je suis en cours de négociation pour acheter un immeuble de 3 appartements. Chacun des appartements on une cave + encore une.

Les loyers sont de 400€ chacun (non meublé). je compte les passer a 440€ et mettre une connexion internet a disposition

j’habiterai l’appartement du haut

Le banquier prends 70% des loyer soit (2*440)/1.3
et 33% de mon petit salaire (1400€) soit 462€
j’ai une entreprise Individuel, ai je le droit de louer une ou deux cave à cet entreprise (250€) soit 192€.

ceux qui me ferai une capacité d’emprunt de 1331€ et donc pouvoir emprunter 200 000€ sur 25ans avec des mensualités de 1125€

est ce que vous pensez que c’est réalisable?
Merci
Bonne journée

Mots-clés : immeuble habiter dedans

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#2 12/03/2014 11h33 → Achat d'un immeuble de rapport et vivre ds un des appartements... (immeuble habiter dedans)

Membre
Réputation :   127 

oui vous pouvez le faire.
J’imagine pour "augmenter" vos capacités d’emprunt.
vous allez vous heurter à 2 problèmes (pas forcément insolubles)

- le département étude quand il va se pencher sur votre dossier, probablement il trouvera le loyer élevé et prendra une autre valeur.
- si vous le faites réellement, 250*12*0,7 = 2100 € de revenus supplémentaires sur lesquels vous aller payer 700€ d’impôts (pour un TMI = 14%).

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#3 12/03/2014 11h37 → Achat d'un immeuble de rapport et vivre ds un des appartements... (immeuble habiter dedans)

Membre
Réputation :   -3 

Merci pour votre reponse rapide

j’ai peur que si je loue pas assez chère cela risque d’être louche. 700€ d’impôt juste sur ca?
ah ouai quand meme smile

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#4 12/03/2014 11h57 → Achat d'un immeuble de rapport et vivre ds un des appartements... (immeuble habiter dedans)

Membre
Réputation :   -3 

Avec les valeurs que je vous ai donné plus haut, il me reste 206€ / mois
est ce grave si je tombe à quazi zero? ou il faut une marge de manoeuvre

comment je peux calculer les impôts que je vais payer sur un projet comme ca

Merci encore

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#5 12/03/2014 12h19 → Achat d'un immeuble de rapport et vivre ds un des appartements... (immeuble habiter dedans)

Membre
Réputation :   39 

Boubouka a écrit :

- si vous le faites réellement, 250*12*0,7 = 2100 € de revenus supplémentaires .

mais  2100€ de charges en plus pour l’entreprise…


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#6 12/03/2014 16h25 → Achat d'un immeuble de rapport et vivre ds un des appartements... (immeuble habiter dedans)

Modérateur
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Bienvenue yannickinlive !

Vous semblez fâché avec les mathématiques quand vous écrivez :

yannickinlive a écrit :

Les loyers ../… , je compte les passer a 440€ …/…
Le banquier prends 70% des loyer soit (2*440)/1.3

car diviser par 1.3 n’a jamais permis de trouver 70% d’une somme (mais 76.9%).
(Cette notion est supposée acquise pour le certificat d’étude, même si vous ne devez pas être un cas isolé)

Si vous pensez qu’une ou deux caves valent 250€ de loyer quand un appartement en vaut 400 ou 440€, ça signifie sans doute que ces caves sont très très grandes (genre 50-100 m²) ou très belles…. En général, une cave, c’est un loyer de quelques dizaines d’€uros par mois.

Si votre "salaire" actuel provient de l’entreprise individuelle, je ne pense pas que la banque acceptera d’augmenter votre capacité d’emprunt sous prétexte que l’entreprise verserait aussi un loyer (qui viendrait diminuer le bénéfice de votre entreprise, donc peut-être aussi votre "salaire").

Dans votre situation, allez rencontrer votre banquier, et expliquez-lui votre projet (en évitant les incohérences relevées ci-haut, qui vous décrédibiliseraient), en mettant en avant surtout votre "reste à vivre", pour savoir s’il est disposé à vous suivre. A mon avis, c’est surtout le montant de votre apport qui pourra le convaincre de vous suivre ou pas (sans apport, vous pouvez oublier ce projet), ainsi que la situation financière de votre entreprise individuelle (si elle a été créée il y a peu, ou si elle fait des résultats irréguliers, vous pourrez sans doute oublier ce projet à court terme).

Avant de négocier l’achat éventuel d’un immeuble, il est préférable d’avoir déjà obtenu de son banquier un accord de principe sur un certain budget (quitte à tenter de trouver les meilleures conditions auprès d’une autre banque après signature du compromis de vente). A défaut, c’est beaucoup d’énergie dépensée potentiellement en vain.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#7 12/03/2014 17h34 → Achat d'un immeuble de rapport et vivre ds un des appartements... (immeuble habiter dedans)

Membre
Réputation :   -3 

Merci pour votre réponse

Je sais pas pourquoi je me suis mis dans la tête 1.3 smile

Je vois des artisans qui se loue desfois une pièce des leur maison pour faire leur bureau, c’est pas légal ca?

L’été je compte louer mon appart à la semaine (250€) est ce que cela peut être pris en compte ou le banquier s’en fou?

Merci pour vos reponses

Dernière modification par yannickinlive (12/03/2014 17h35)

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#8 12/03/2014 19h27 → Achat d'un immeuble de rapport et vivre ds un des appartements... (immeuble habiter dedans)

Membre
Réputation :   313 

C’est toujours compliqué de vivre dans un immeuble en tant que propriétaire avec des locataires en place.

Je comprends votre démarche mais attention aux problèmes de voisinage exacerbé par le fait que vous soyez le propriétaire.

De plus croiser un mauvais payeur tous les jours dans la cage d’escalier avec votre voiture garée en bas ne facilite pas une expulsion ….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#9 12/03/2014 19h44 → Achat d'un immeuble de rapport et vivre ds un des appartements... (immeuble habiter dedans)

Membre
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Merci pour votre reponse
en faite c’est l’appart ou je suis qui m’interresse et comme j’avais pas trop envie que mon propietaire vende les deux autres appartements a des imbeciles, j’avais préféré faire une proposition pour l’immeuble.
Mais je me rends compte qu’il saura plus facile de faire passer un dossier a la banque d’un appart qu’un immeuble

appart  65.000  (50000+5500)
salaire 1400€
sur 20 ans  360€ / mois  reste 100€

pour l’immeuble

Emprunt          Achat                      Frais de notaire     Prix total
€ 200,000.00    € 175,000.00      € 14,000.00         € 189,000.00

Loyer 1   € 450.00    € 315.00
Loyer 2   € 460.00    € 322.00

315+322=637€

sur meilleur taux . com sur 25 ans il me donne 1100€ de remboursement. si j’ai bien compris il me faut 1100*3=3300 en revenu? soit

3300-637 = 2667€  de salaire?

c’est ca ou je me suis trompé quelque part?

merci

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#10 12/03/2014 19h48 → Achat d'un immeuble de rapport et vivre ds un des appartements... (immeuble habiter dedans)

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Réputation :   313 

Voyez sur vers vousfinancez.com , ils sont bien meilleur que les soi disant meilleurs taux et surtout beaucoup plus impliqué.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#11 12/03/2014 20h17 → Achat d'un immeuble de rapport et vivre ds un des appartements... (immeuble habiter dedans)

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yannickinlive a écrit :

pour l’immeuble

Emprunt          Achat                      Frais de notaire     Prix total
€ 200,000.00    € 175,000.00      € 14,000.00         € 189,000.00

Avez-vous un apport ? (avec ces chiffres, il semble plutôt que vous avez déjà 11 000€ de découvert)


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#12 13/03/2014 10h46 → Achat d'un immeuble de rapport et vivre ds un des appartements... (immeuble habiter dedans)

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Bonjour
J’aurai 10 000€ d’apport
Pourquoi je suis a 11 000 de decouvert?

175 000 + 14 000 =189000€

j’ai 10 000 d’apport

merci

Bonne journée

Dernière modification par yannickinlive (13/03/2014 11h05)

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#13 13/03/2014 10h56 → Achat d'un immeuble de rapport et vivre ds un des appartements... (immeuble habiter dedans)

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Philippe30 a écrit :

Voyez sur vers vousfinancez.com , ils sont bien meilleur que les soi disant meilleurs taux et surtout beaucoup plus impliqué.

Philippe

Merci pour votre lien

les mensualités s’élèvent a 1028€

quel est le bon calcul

1028-637=391€

33% de mon salaire 1400€ soit 462€

462-391=71€

ou

1028*3= 3084

3084-637= 2447€ de salaire

Merci encore pour vos lumieres

Dernière modification par yannickinlive (13/03/2014 11h01)

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#14 13/03/2014 12h33 → Achat d'un immeuble de rapport et vivre ds un des appartements... (immeuble habiter dedans)

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Je n’ai pas bien compris votre question ….

Pour un achat locatif les banques prennent en compte 70 à 80 %  des revenus locatifs , le reste correspondant aux charges , impôts etc …
C’est une règle des banques qui est variable suivant les établissements.

Vos revenus sont pris en compte mais la règle  des 33 % n’est pas utilisé dans les investissements immobiliers locatifs.

Philippe


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#15 13/03/2014 16h49 → Achat d'un immeuble de rapport et vivre ds un des appartements... (immeuble habiter dedans)

Modérateur
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yannickinlive a écrit :

Pourquoi je suis a 11 000 de decouvert?
…/…
j’ai 10 000 d’apport

J’avais cru, parce que vous prenez un emprunt de 200 000 € pour financer un bien qui ne vous en coute que 189 000. Avec 10 000€ d’apport, il vous faut un emprunt de 179 000€ seulement….

Comme indiqué par Philippe, les règles sont variables selon les établissements (et selon d’autres caractéristiques de votre dossier). Allez vérifier chez votre banquier combien il serait disposé à vous prêter dans votre situation pour un immeuble de ce type…


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#16 19/03/2014 17h47 → Achat d'un immeuble de rapport et vivre ds un des appartements... (immeuble habiter dedans)

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Bonjour
Je rejoint Philippe30, attention si vous habitez sur place.
C est le cas pour mes parents pour un immeuble que nous avons en SCI. Même si nous n avons pas de soucis de mauvais payeur les locataires ont tendance a venir taper a la porte pour un oui ou un non : une ampoule grillée, l eau chaude qui ne démarre pas, la douche bouchée… (Il est vrai que nous avons beaucoup d étudiants et ils sont vite perdus).
Cordialement

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