Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 08/10/2011 16h00 → Financement SCPI : quel taux et combien d'années emprunter ?

Membre
Réputation :   

Bonjour

je suis nouveau sur le forum, je le lis régulierement mais c est mon 1er post.

Je viens de m’engager sur l achat de 100K€ en SCPI (50% Immorente et 50% PFO2)
Je cherche à trouver une banque qui me fasse un taux intéressant pour le pret.
quel est ce taux pour un achat en SCPI ?
sur combien d’année il faut mieux emprunter? 15 20 ou 25 ans?

je pensais emprunter sur 25 ans pour avoir un meilleur effet levier
mais est ce la bonne statégie?

merci pour vos retours

Hors ligne

 

#2 08/10/2011 16h07 → Financement SCPI : quel taux et combien d'années emprunter ?

Administrateur
Réputation :   1307 

Bonjour miggy,

Pour le financement et des simulations sur les trois durées en question, vous pouvez contacter le partenaire du site :
Investissez facilement dans les SCPI

Le partenariat est fait pour ça.

Hors ligne

 

#3 08/10/2011 16h24 → Financement SCPI : quel taux et combien d'années emprunter ?

Membre
Réputation :   

merci pour ce retour rapide

sans souscrire des parts SCPI à Hedios, il peuve me faire une proposition de crédit?
car j’ai déjà fait ma demande de parts SCPI par l’intermédiaire d un CGP.

Hors ligne

 

#4 08/10/2011 16h37 → Financement SCPI : quel taux et combien d'années emprunter ?

Modérateur
Réputation :   1078 

@miggy :   si le CGP n’aide pas à optimiser le financement, … changes de CGP !


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#5 08/10/2011 16h46 → Financement SCPI : quel taux et combien d'années emprunter ?

Membre
Réputation :   

il m a conseillé de financer mon achat en SCPI sur 25 ans pour avoir un meilleur effet de levier..

moi je pensais plutot prendre un credit sur 15 ans car je pensais limiter le coût des interets…
mais je peux reduire mes impots (TMI à 30%) avec les interets d’emprunts.

j’avais juste envie d’entendre des avis neutre pour savoir si je faisais le bon choix..:-)

Hors ligne

 

#6 08/10/2011 17h12 → Financement SCPI : quel taux et combien d'années emprunter ?

Membre
Réputation :   25 

Lors d’un entretien téléphone avec un spécialiste Hédios il y a un mois, celui-ci me disait qu’actuellement, sur 15 ans, le taux hors assurance serait de l’ordre de 4,1%.

Maintenant, il semblerait que les taux vont baisser d’ici quelques mois.


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

Hors ligne

 

#7 10/10/2011 22h43 → Financement SCPI : quel taux et combien d'années emprunter ?

Membre
Réputation :   151 

Vous ne précisez pas votre âge, ni votre capacité d’épargne et votre niveau actuel d’endettement (propriétaire de la RP ?).

Il est difficile de vous donner un avis tranché sans connaitre ces quelques informations.

S’agissant de SCPI vous investissez pour constituer un capital qui, à terme, a vocation à générer un revenu complémentaire.

Gardez en tête que votre investissement est fait pour bonifier votre retraite et, non pour "enrichir vos héritiers". 25 ans, c’est très long !

Pour ma part, je recommande souvent d’emprunter sur une durée de 20 ans maximum en se réservant la possibilité de solder par anticipation, sans pénalité, au bout de 15 ans.

Cela permet de bénéficier d’un meilleur levier financier, tout en évitant une durée d’emprunt exagérément longue, et cela donne une certaine souplesse quant à l’utilisation de votre capacité d’épargne.

Les taux ont un peu baissé depuis le début de l’été. Il est possible d’obtenir environ 4% hors Ass sur 15 ans, un peu plus sur 20 ans.

En pratique, essayez d’avoir un différentiel d’au moins 1,5% entre le taux de l’emprunt et le rendement de la SCPI.

Si vous êtes en dessous de ce seuil, il vaut mieux patienter jusqu’au moment où ce critère pourra être respecté !

Hors ligne

 

#8 11/10/2011 07h55 → Financement SCPI : quel taux et combien d'années emprunter ?

Membre
Réputation :   

Stéphane,
Je vous lit depuis plusieurs mois sur ce forum et je sais que les SCPI n’ont aucun secret pour vous. Je suis en cours de finaliser un projet de 50 000€ de SCPI avec HEDIOS (merci l’investisseur heureux pour ce partenariat;j’en reparlerais sur la file dédié à ce sujet).
Vous parlez souvent de cette différence de 1.5% entre le taux du pret (pour etre plus précis le TEG si j’ai bien compris) et le rendement des SCPI. Cette différence est de plus en plus dur à atteindre car il faut l’avouer le rendement des SCPI diminuent de plus en plus au alentours d’un 5.3 à 5.5% actuellement. Ce qui impliquerait un taux max de 3.8% (peut etre réalisable sur une durée courte mais pas sur du long).
Je me trompe peut etre

Hors ligne

 

#9 11/10/2011 10h33 → Financement SCPI : quel taux et combien d'années emprunter ?

Membre
Réputation :   82 

Je partage l’avis de Fred sur la difficulté d’obtenir 1,5% d’écart.
Surtout sur du 20 ou 25 ans!

Et en prenant le TEG (frais de dossier et de nantissement compris), on augmente encore le taux.

Hors ligne

 

#10 11/10/2011 12h37 → Financement SCPI : quel taux et combien d'années emprunter ?

Membre
Réputation :   35 

Il est peut-être difficile d’avoir un différentiel positif significatif entre taux du crédit et rendement des SCPI, mais si on ne l’a pas, cela veut peut-être dire aussi tout simplement que le timing n’est pas bon et qu’il vaut mieux passer son chemin comme le conseille Stéphane.

Le principal avantage d’un tel montage est de profiter d’un effet de levier qui vous fait gagner chaque année la différence nette d’impôts entre coût du crédit et rendement des actifs sur le capital restant dû.

Si vous n’êtes pas dans cette situation, vous n’avez que la revalorisation des parts comme seul facteur de rentabilité de l’opération. Rien ne l’assure, a fortiori quand vous exposez 10 à 12% de frais d’entrée  avec les SCPI (il faut les rattraper avant de repasser en positif).

Chacun voit midi à sa porte, mais pour ma part je me suis fixé comme règle de ne pas me lancer s’il n’y avait pas d’écart minimum de 2% entre TEG du crédit et rendement raisonnablement attendu sur la durée. Si les conditions ne sont pas réunies aujourd’hui, je passe mon tour et je regarde les trains passer.

Hors ligne

 

#11 11/10/2011 20h56 → Financement SCPI : quel taux et combien d'années emprunter ?

Membre
Réputation :   

Je comprends tout à fait votre raisonnement sijetaisriche, mais comment obtenir de nos jour 2% entre le TEG et le rendement des SCPI. Il faudrait un rendement de plus de 6.5% sur 20 ans. Quasi impossible…

Hors ligne

 

#12 11/10/2011 23h11 → Financement SCPI : quel taux et combien d'années emprunter ?

Modérateur
Réputation :   1078 

Dans la situation actuelle, où les prix des SCPI sont élevés (donc peu de perspectives de plus-values, et même des risques de baisse des prix), où il y a des signes de tassement des dividendes (voyez Pierre Plus, voyez les rapports des SCPI qui évoquent beaucoup plus de baisses de loyers que de hausses, voyez les normes de locaux BBC  qui nécessiteront des travaux assez lourds…..), le risque  semble significatif d’investir à crédit sur des SCPI si le taux du crédit n’est pas significativement plus bas que taux de rendement qu’on peut raisonnablement attendre des SCPI (pour disposer d’une "marge de sécurité, un peu comme Graham en buy&hold d’actions).

On peut très bien décider de ne pas investir en SCPI maintenant, et d’attendre un meilleur moment.

Cependant, si vous attendez 2% d’écart, ou plus, vous risquez aussi d’attendre très longtemps. 1.5% est déjà une bonne marge…

Un rendement de 6.5% (voire plus) sur 20ans est possible (on ne le connaitra qu’après), sous réserve que le prix des parts augmente sensiblement sur la période. Si ceci est votre anticipation (par exemple si vous anticiper une hausse de l’inflation), alors allez-y !

Dernière modification par GoodbyLenine (11/10/2011 23h11)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#13 12/10/2011 19h25 → Financement SCPI : quel taux et combien d'années emprunter ?

Membre
Réputation :   

Un point qui me semble important: l immobilier commercial va t il continuer a s apprécier:
Les valeurs de réalisation  des scpi vont elles augmenter dans les années avenir?
Pour,l,immobilier d habitation il m apparait qu il y a plus de chances de baisse que de hausse,mais chaque fois on me  rétorque que le cycle n est pas le même pour les bureaux et les commerces.
Hors la seule expérience que j ai c est de 1990 a 1996 ou l habitation et le commercial avaient baisse de la même façon
Donc si quelq un pouvait apporter des données historiques et des comparaisons sur l évolution  des prix de l immobilier d habitation , des Scpi,et des foncières en particulier pendant les périodes de crise ,cela m intéresserait

Hors ligne

 

#14 19/10/2011 18h07 → Financement SCPI : quel taux et combien d'années emprunter ?

Membre
Réputation :   151 

S’il n’y a pas de différence significative entre le taux de l’emprunt et le rendement de l’investissement, je ne vois pas bien l’intérêt d’investir à crédit dans des parts de SCPI.

En l’absence de marge de sécurité, il faut donc chercher à faire autre chose pour le moment…

J’ai effectivement donné, par le passé, cette valeur butoire de 1,5%, qui dans mon esprit n’englobe pas les éventuelles augmentations du prix des parts.

Certains ont des exigences plus grandes quant au différentiel, ce que je comprends aisément, même si 2% est difficile à atteindre dans la période que nous connaissons, sauf à diminuer de manière significative la durée de l’emprunt.

Hors ligne

 

#15 10/01/2013 18h39 → Financement SCPI : quel taux et combien d'années emprunter ?

Membre
Réputation :   

Il me semble que la variation du TMI est un élément à prendre en compte.

Je m’explique :

Je suis actuellement imposé à un TMI de 30% (2.5 parts). Dans 7 ans, je risque de l’être moins et mon TMI risque de passer à 14% (3 parts).

Dans ce cas, pour améliorer la rentabilité, il est préférable de faire un prêt sur une durée courte (7 ou 10 ans) pour les raisons suivantes :
- Le taux obtenu sera plus intéressant => et donc le différentiel entre taux crédit et rendement SCPI plus important
- Les charges d’emprunts déductibles plus importantes les 7 années où mon TMI sera à 30% => Gain sur la non imposition des revenus fonciers
- Au bout de 7 ans, je touche le revenu foncier sans charges d’emprunts lorsque mon TMI est réduit

Est-ce que ma logique est bonne ?

Bien évidemment, l’effort d’épargne est plus important.

Dernière modification par ludo (11/01/2013 10h54)

Hors ligne

 

#16 19/01/2013 10h56 → Financement SCPI : quel taux et combien d'années emprunter ?

Membre
Réputation :   -2 

Y a t il un minimum à emprunter pour acheter des scpi pour que les intérêts d’emprunts soient déductibles?

Hors ligne

 

#17 19/01/2013 13h59 → Financement SCPI : quel taux et combien d'années emprunter ?

Membre
Réputation :   

InvestisseurHeureux a écrit :

Bonjour miggy,

Pour le financement et des simulations sur les trois durées en question, vous pouvez contacter le partenaire du site :
Investissez facilement dans les SCPI

Le partenariat est fait pour ça.

Pourquoi ce partenariat n’existe il plus ?
Pb avec Hélios ?

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech