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#1 05/03/2013 20h43 → Emprunter pour acheter des SCPI en nue-propriété ? (emprunt scpi nue propriété)

Membre
Réputation :   66 

Je recherche sans succès (on ne fait pas ! les conditions sont épouvantablement couteuses en frais annexes) à financer à crédit des parts de SCPI en nue propriété.

J’ai déjà beaucoup entendu sur le sujet, on m’a opposé la non déductibilité des intérêts, des TRI fastueux en pleine propriété… tout cela reposant sur des hypothèses de revalorisation du prix des parts et des revenus qui n’engagent que ceux qui les croient
L’avantage de la NP est que l’on connaît dès le départ le rendement interne de l’opération (à valeur de la part constante)
Dans ce cas, en regardant uniquement les flux de trésorerie net (par exemple 1000 euros par mois pendant 10 ans), et avec un TMI à 30% le résultat est meilleur en NP

Bon je ne cherche à convaincre personne mais si quelqu’un sait où trouver un financement pour cela je suis preneur

Merci !

Dernière modification par bajb (05/03/2013 20h45)

Mots-clés : emprunt scpi nue propriété


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#2 05/03/2013 23h06 → Emprunter pour acheter des SCPI en nue-propriété ? (emprunt scpi nue propriété)

Modérateur
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Autant pour un investissement financé comptant (donc sans intérêts et frais d’emprunts à déduire du bénéfice foncier) la nue-propriété offrira souvent un rendement meilleur que la pleine propriété, autant pour un investissement financé à crédit ça sera généralement l’inverse (d’autant que la banque demandera des garanties supplémentaires en raison de la non liquidité du bien).

Si vous trouvez l’inverse pour une opération donnée, je veux bien que vous décriviez les caractéristiques de l’opération et votre prévisionnel.

Schématiquement, si on suppose une SCPI générant 5% de revenus, 5% de bénéfice fiscal à déclarer, un TMI IR de 30%, un emprunt à 3.63% in-fine, une valeur de l’usufruit 10 ans de 30% (70% pour la NP), une inflation et une revalorisation des parts et des revenus de 0%, on arrive à :
    rentabilité nette en achetant comptant la NP = ((100/70)^(1/10))-1 = 3.63%
    rentabilité nette en achetant la NP à X% à crédit = 3.63%
    rentabilité nette en achetant la PP à crédit pour X% = (5 - 3.63X)*(1-0.30-0.155) /(1-X) 
              soit 2.73% pour X = 0    (aucun emprunt)
              soit 3.47% pour X = 0.5 (emprunt de 50% du montant investi)
              soit 3.84% pour X = 0.6 (emprunt de 60% du montant investi)
Un emprunt amortissable donnera un résultat proche de celui avec X=0.6 sur la durée de l’emprunt, mais et une bien meilleure rentabilité pendant les premières années.


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#3 06/03/2013 17h16 → Emprunter pour acheter des SCPI en nue-propriété ? (emprunt scpi nue propriété)

Membre
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Arghhh !
Vous me faites douter de moi (le début de la sagesse…).

Je refais mes calculs et les communique
Merci

Voilà mes hypothèses et mes calculs :
Hypothèse 1 : mon prêt est sur 10 ans pour un remboursement de 500 euros par mois
Hypothèse 2 : dans le cas d’un emprunt en pleine propriété les revenus net d’impôts sont réinvestis en nouvelles parts (fictivement 1 €)
Hypothèse 3 : démembrement à 70% sur 10 ans (c’est le max, je trouve selon la SCPI entre 66 et 69.5)
Hypothèse 4 : rendement de la SCPI 5.2% (sur 10 ans)
Hypothèse 5 : pas de revalorisation de la part sur 10 ans (plus simple pour comparer)
Hypothèse 6 : taux emprunt 3.5% en PP

Avec ces hypothèses je peux emprunter en pleine propriété 50563 euros (autant de parts fictives)  Les intérêts déductibles sont les suivants pour chaque année : 1701,18 / 1548,27 / 1389,95 / 1225,99 / 1056,19 / 880,36 / 698,27 / 509,71 / 314,44 / 113,2
Ainsi chaque année je connais le rendement net d’impôt et donc le nombre de parts supplémentaires que je peux acquérir et qui produisent elles aussi des revenus… ainsi on obtient par année :
1 888   
1 894   
1 898   
1 900    L’augmentation du nombres de parts est compensée par une imposition plus lourde
1 901   
1 900   
1 897   
1 893   
1 886   
1 877 parts en plus
Au final au bout de 10 ans j’ai 69 497 parts

En NP si j’ai la chance d’emprunter au même taux (soit 50563) je dispose à la sortie de 72 233
parts   
Pour obtenir le même "rendement" en NP soit 69 497 parts je peux emprunter jusqu’à 4.28% soit 48 648 euros

Et pour moi l’avantage de la NP est double et significatif :
- le rendement (en nbr de parts) est bloqué dès le départ en NP, celui de la PP dépend du rendement servi chaque année. Le risque à mon avis de mauvaise surprise est supérieur à celui de bonne surprise dans ce dernier cas
- pas de déclaration d’impôt supplémentaire, de calculs…
L’inconvénient majeur et j’espère non rédhibitoire reste la difficulté de trouver un financement. Je suis sidéré par mes difficultés alors que 500 euros par mois me laisse encore largement en dessous de 30% de taux d’endettement !

Bon peut-être je me plante dans les grandes largeurs…

Dernière modification par bajb (06/03/2013 19h09)


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#4 18/03/2013 10h26 → Emprunter pour acheter des SCPI en nue-propriété ? (emprunt scpi nue propriété)

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- Pour ce type d’opération, je vous invite également à considérer l’achat de parts de SCPI de capitalisation (Pierre 48). En achetant Pierre 48 à crédit, vous pourrez déduire les intérêts de l’emprunt de vos autres revenus fonciers (éventuels).

- Il est également possible de considérer un achat mixte, pour mieux maîtriser l’incidence fiscale de l’opération (scpi de capitalisation + sci de rendement) et améliorer la trésorerie disponible.

- Comment peut-on financer de la nue-propriété à crédit ?

. Il me semble que le Crédit foncier accepte ce type de dossier,
. il est également possible de faire du crédit non affecté, si vous mettez en garantie un bien immobilier et que vous disposez de revenus d’un bon niveau,
. une avance sur un contrat d’assurance-vie,
. un prêt à la consommation non affecté est également une bonne solution (sur 7 voire 10 ans maximum, dans les banques classiques).

En fait, tout est fonction du volume de votre projet et de votre situation personnelle.

Dernière modification par stephane (18/03/2013 10h39)

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#5 18/03/2013 14h13 → Emprunter pour acheter des SCPI en nue-propriété ? (emprunt scpi nue propriété)

Modérateur
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@stephane :  En cas de financement par "crédit non affecté" ou "avance sur un contrat d’assurance-vie", est-il possible de déduire les intérêts d’emprunt (des revenus fonciers) ?  Si oui, y a-t-il des précautions particulières à prendre ?

(Ceci ne concerne pas forcément que le cas d’achat de NP, où les intérêts ne sont pas déductibles …. quoique si l’usufruit temporaire dure 5 ans, et que l’emprunt dure 15 ans….)

Dernière modification par GoodbyLenine (18/03/2013 14h16)


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#6 19/03/2013 10h07 → Emprunter pour acheter des SCPI en nue-propriété ? (emprunt scpi nue propriété)

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Au cas présent, je parlais de nue-propriété de parts de SCPI. Dans ce cas, les intérêts ne sont pas déductibles et votre question est donc sans objet.

Dans l’hypothèse d’un achat en pleine propriété, il faut, pour que les intérêts soient déductibles, que le prêt soit affecté à l’opération, ce qui implique, à minima, pour une question de preuve, une mention de l’utilisation des fonds dans l’acte de prêt.

Cela résulte de l’article 31 du CGI : "d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés, y compris celles dont le contribuable est nu-propriétaire et dont l’usufruit appartient à un organisme d’habitations à loyer modéré mentionné à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, à une société d’économie mixte ou à un organisme disposant de l’agrément prévu à l’article L. 365-1 du même code ;"

Il me semble que nous en avons déjà parlé dans une autre discussion…

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#7 21/03/2013 22h40 → Emprunter pour acheter des SCPI en nue-propriété ? (emprunt scpi nue propriété)

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Vous connaissez des banques qui financent a 100% la NP ?
Car je me suis heurté a des refus alors qu’entre nous il est dur d’avoir un dossier meilleur….

Et je sais qu’il est moins interessant de faire appel au crédit pour la NP que de le faire en cash wink c’est par curiosité

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#8 21/03/2013 23h16 → Emprunter pour acheter des SCPI en nue-propriété ? (emprunt scpi nue propriété)

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stephane a écrit :

. Il me semble que le Crédit foncier accepte ce type de dossier,


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#9 23/04/2013 10h24 → Emprunter pour acheter des SCPI en nue-propriété ? (emprunt scpi nue propriété)

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Je me suis renseigné auprès des banques pour mon cas personnel concernant l’emprunt pour investir en NP, et il  y a possibilité de le faire avec toutes. Bien sûr, tout dépend du dossier de l’emprunteur.
De plus, les intérêts d’emprunt ne seront pas déductibles d’impôt car on le perçoit pas de revenu foncier sur cet investissement.

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#10 23/04/2013 10h47 → Emprunter pour acheter des SCPI en nue-propriété ? (emprunt scpi nue propriété)

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Vous vous êtes bien renseigné alinetho. Je pense qu’il est inutile d’investir NP par crédit, il n’y a aucun intérêt. Mieux vaut investir en cash ou investir en SCPI classique par crédit et bénéficier des taux extrêmement bas du marché en ce moment.

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#11 03/05/2013 19h56 → Emprunter pour acheter des SCPI en nue-propriété ? (emprunt scpi nue propriété)

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Je me permets de m’inscrire en faux
A partir d’un TMI à 30% (+15.5 prélèvement sociaux) le TRI d’un achat en NP à crédit sur 10 ans (avec une clef autour de 67%) et celle en PP sont sensiblement les mêmes
C’est bien beau de défiscaliser (quel mot magique pour beaucoup) les intérêts mais ceux-ci décroissent rapidement.

A taux d’emprunt constant le TRI en PP est constitué par 3 paramètres :
- la revalorisation de la part
- le rendement servi
- la fiscalité

Celui de la NP dépend juste par la revalorisation de la part et la clef de répartition
Par ailleurs si le rendement montait, le prix de la part en serait impacté ’toutes choses étant égales par ailleurs)

Intérêt de la NP :
- moins d’aléas sur le rendement (surtout fiscalité)
- pas de déclaration de fiscale

Enfin si je reconnais qu’il y a quelques mois il était impossible (pour moi) de trouver des prêteurs pour de la NP (d’où ce post), depuis une dizaine de jours j’ai 3 offres similaires (2 CGP et une banque) certainement  issues de la même banque ; à savoir :
10 ans (comme la NP)
3.2% hors assurance
25000 euros par SCPI en insistant sinon 50000 euros

Dernière modification par bajb (03/05/2013 20h37)


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