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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/05/2016 16h56 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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Bonjour,

Guidé par les discussions suivies ici-même, je m’intéresse à l’achat d’immeubles. J’en ai trouvé un plutôt bien dans ma zone de recherche, centre-ville avec boutiques, 3min de la gare. Là où je peine, c’est savoir à quel montant il faudrait que je propose pour ne pas me retrouver en négatif (sachant que c’est mon premier achat en locatif, je préfèrerais ne pas me louper).

Les chiffres :
- immeuble : 156000 euros
- notaire : 12500 euros
- emprunt sur 20 ans à 1,65% : 9900 euros / an
- loyers HC : 9600 euros / an
- TF : 800 euros / an

Je calcule une rentabilité brute de 5,65% / nette 5,18%

Plusieurs questions :
- à combien devrais-je proposer raisonnablement, ou bien est-ce définitivement trop cher ?
- on est bien d’accord qu’il faut inclure tous les frais pour calculer le rendement, donc y compris les intérêts d’emprunt ? pour cela j’ai pris le total d’intérêts, que j’ai divisés en 20, mais est-ce le bon calcul (puisque les intérêts sont plus importants au début et moins à la fin)
- y a-t-il un intérêt à faire un apport ou bien à tout emprunter ?
- est-il envisageable de prendre un emprunt sur 25 ans ou bien ce n’est pas pertinent (en plus du fait que les banques seront sûrement frileuses)

J’arriverais à du 5,94% net en proposant 136000 euros, mais est-ce envisageable ? faut-il aller plus bas / plus haut ?

Merci d’avance de vos lumières.

Message édité par l’équipe de modération (10/05/2016 18h41) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, location, rentabilité

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#2 02/05/2016 09h15 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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Bonjour,
généralement, pour le rendement brute, on fait loyer / cout d’achat.

Donc dans votre cas : 9,6 / (156+12,5) => 5,69%

Pour le rendement net, faut retirer la TF (hors TEOM qui est récupérable), et les charges diverses (entretien, réparation, …)
Ensuite, vient le moyen de financement.
L’inconvénient de mettre le moyen de financement dans le rendement, c’est que si vous hésitiez entre achat à crédit et cash, l’achat à crédit serait moins rentable, alors que la rentabilité est lié au bien.

Pour revenir au bien, y a t’il des logements vacants dans celui-ci ?
Est il sous conventionnement ANAH ?
Car le rendement me parait plutôt faible.
Si tout est loué au prix du marché, j’aurai tendance à dire qu’il ne vaut pas plus de 100k€.

Une remarque pour finir : pour un rendement brut de 5,69%, optez plutôt pour des SCPI : rendement net entre 4 et 6%, et des efforts limités et un risque réparti.
En immobilier direct, surtout en immeuble, viser 10% pour du résidentiel me semble correct (plus si vous avez un commerce avec)

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#3 02/05/2016 09h44 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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Bonjour,

Je doute que vous obteniez 25 ans, les banques ont de plus en plus de mal à dépasser 20 ans.

Par ailleurs, vous "oubliez" quelques frais dans vos calculs, notamment l’assurance PNO et si vous le souhaitez, l’assurance GRL (loyers impayés) …

Setanta

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#4 02/05/2016 10h24 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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Non les 2 logements sont occupés depuis 2005 et 2010. Pour la convention je ne sais pas, je vais me renseigner. Il me semblait bien également qu’il n’était pas au bon prix. Tout le problème est qu’il n’est pas évident de trouver des biens à 10% de rentabilité… pensez-vous qu’il soit pertinent de faire une offre très en-dessous, ou bien ce serait juste grossier ?

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#5 02/05/2016 10h43 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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En comparant aux marchés, quel sont les loyers envisageables ?

Sinon, le bien est en vente depuis longtemps ?
Car un bien avec ce rendement, ça risque de pas partir.

Le marché localement est il tendu ? (Paris est par exemple un cas particulier)

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#6 02/05/2016 11h08 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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Il est difficile de commenter la rentabilité sans savoir :
- la localisation du bien
- le type de locaux (surface et état de chaque type de local ; vis à vis de son loyer HC).

Je comprends si vous ne voulez pas être plus précis ; mais alors ne vous attendez pas à ce que nous puissions donner un avis sur ces points.

S’il est courant par exemple de trouver 10- 12 % de rentabilité brute sur de petites villes de province (à mettre en relation avec le risque de décroissance démographique et de vacance locative), c’est sûr qu’en IDF c’est plus difficile.

Par ailleurs, on arrive plus facilement à des rendements élevés quand on achète bon marché un immeuble avec beaucoup de travaux. Pour un immeuble déjà aménagé et loué, il est fréquent que la rentabilité soit plus basse car c’est davantage "clés en mains" donc davantage recherché (puisque beaucoup d’acheteurs se contentent de 5-6 % de rentabilité brute, pourquoi le vendeur vendrait-il moins cher ?).

Pour ce qui est de faire une offre très basse : peu importe de paraître grossier. La question c’est : quelle rentabilité êtes-vous prêt à accepter ? Plus vous baissez le prix offert pour augmenter votre rentabilité, moins vous avez de chances de l’avoir. Mais peut-être vaut-il mieux ne pas l’avoir, suite à une offre basse, que d’avoir un bien faiblement rentable, suite à une offre haute ?

Par ailleurs, soyez attentif au fait qu’une offre vous engage. Si vous multipliez des offres très basses sur différents biens (stratégie qui peut être bonne), attention à ne pas vous retrouver engagé à acheter plusieurs immeubles ! Il faut prévoir, dès l’offre, des clauses qui vous permettent de vous dégager (durée de validité de l’offre ; autre clause suspensive).

Dernière modification par Bernard2K (02/05/2016 11h48)

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#7 02/05/2016 12h53 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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Pensez également à regarder votre future fiscalité et l’impact que risque d’avoir un tel investissement sur vos impôts.

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#8 02/05/2016 15h16 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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En effet pour l’instant je souhaiterais garder la localisation pour moi. Il s’agit de 2 F2 de 41 m² dans un petit immeuble. Je ne l’ai pas encore visité (ce soir). Bien en vente depuis 2 mois, donc je suppose que tout le monde fait le même calcul : trop cher. Les loyers sont un peu en-dessous de la moyenne sur le quartier. Le marché est en croissance.

Très pertinent la durée de validité de l’offre, merci pour ce conseil.

Concernant la future fiscalité, j’ai 40k de latitude avant de rejoindre une nouvelle tranche, donc pour l’instant ce n’est pas ce qui m’inquiète le plus.

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#9 03/05/2016 08h11 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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Des informations supplémentaires suite à la visite :
- il s’agit d’une succession, les autres lots sont déjà vendus
- un seul appart est accessible (1er étage), occupé par une personne seule ne travaillant pas, apparemment malade, mais payant régulièrement son loyer (à vérifier)
- le second appart (rdc) est occupé, mais le locataire vit ailleurs depuis 1 an
- les caves n’étaient pas visibles / jardin à l’arrière

Pour l’appart visité :
- huisseries ok
- plomberie pas visibles (très encombré)
- électricité ok, neuve
- salle de bain à refaire
- peintures à refaire
- appartement sain
- chaudière gaz ancienne (10 ans)
- vieux radiateurs

Je suis un peu méfiant de ces deux locataires. L’idéal serait que les 2 partent, refaire tout comme il faut, puis relouer (probablement un peu plus cher). Mais le locataire du 1er étage ne compte pas partir.

Je vais demander toutes les pièces justificatives, faire mon évaluation de prix, puis éventuellement  proposer avec des clauses suspensives notamment sur l’état du toit (à faire vérifier par un couvreur).

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#10 03/05/2016 08h17 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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Bonjour,

Ce n’est donc pas un immeuble, contrairement à ce que vous disiez, mais 2 appartements en copropriété.

Déjà, ne faites pas d’offre sans avoir visité de fond en comble. Un appart accessible sur deux, les caves inaccessibles : c’est du foutage de gueule de la part de la personne qui vous a fait visiter. Vous devez absolument voir ce que vous achetez.

Après, ce que vous en dites ne fait pas envie. Se charger de tels appartements pour 5 % de rentabilité, bof.

Dernière modification par Bernard2K (03/05/2016 08h17)

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#11 03/05/2016 08h36 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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5% de rentabilité avant travaux et avec en plus des locataires moyen pour moi a fuir!
Avec cette rentabilité achetez des SCPI , vous y gagnerai en tranquillité et certainement en rendement…

Dernière modification par julien62 (03/05/2016 08h37)


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#12 03/05/2016 09h17 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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il faut aussi prévoir le remplacement de la chaudière, car 10 ans, vous avez le risque qu’elle arrête de fonctionner du jour au lendemain.

Au final bien estimer les travaux, car là ça me semble quand même plutôt conséquent.

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#13 03/05/2016 09h49 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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C’est une maison entière si vous préférez, mais c’est bien l’intégralité du bâtiment qui est à vendre (rdc + 1 étage).

Je suis d’accord pour la visite, c’est à revoir.

Concernant la rentabilité, attention, depuis le début, je ne pense pas offrir au prix. Actuellement je pars plutôt de votre proposition de 100k, à laquelle il me reste à déduire les travaux (que je vais chiffrer). Vous m’avez bien dit qu’une rentabilité à 10% s’obtient généralement en ayant des travaux, c’est ce vers quoi je me dirige.

Concernant les locataires, c’est ce qui me chagrine le plus. Vous me confirmez dans cette opinion. Il n’y a pas de solution, genre imposer un congé pour vente au vendeur (qui du coup s’en occupe) ? ça ajoute 6 mois, mais à la limite…

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#14 03/05/2016 10h20 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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marvolo a écrit :

Concernant les locataires, c’est ce qui me chagrine le plus. Vous me confirmez dans cette opinion. Il n’y a pas de solution, genre imposer un congé pour vente au vendeur (qui du coup s’en occupe) ? ça ajoute 6 mois, mais à la limite…

Dans un 1er temps, si après une grosse négociation, les loyers actuels vous donne un rendement correct, pourquoi ne pas rester ainsi.
Surtout que dans les 1ères années, les intérêts d’emprunt sont importants, diminuant d’autant la fiscalité.
D’ailleurs, pourquoi faire partir des locataires sérieux payant en temps et en heure, pour prendre un risque de tomber sur un locataire moins sérieux ?

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#15 03/05/2016 17h36 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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En effet. Je vais lister les documents que je demande, et j’inclurais un extrait de compte par exemple, ou bien tout document justifiant les dates de paiement des locataires.

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#16 04/05/2016 09h47 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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Donc, les 2 appartements sont les deux seuls de la maison. OK. Ce qui m’a induit en erreur, c’est ça "il s’agit d’une succession, les autres lots sont déjà vendus" : j’ai cru qu’il s’agissait d’autres lots dans le même immeuble.

Est-ce qu’il y a des compteurs individuels ? C’est obligatoire pour l’électricité et le gaz. S’il y a des parties collectives à éclairer, il devrait y avoir un 3e compteur, au nom du bailleur.

Je répète qu’il faut visiter à nouveau, de fond en comble. Essayez de vous faire accompagner par une personne du bâtiment. La personne qui vous fait visiter doit s’arranger pour avoir l’accord des deux locataires et les clés des caves : c’est son boulot !
Regardez si vous pouvez accéder aux combles : ça donne déjà une idée de l’état de la charpente. Si par chance il y a une fenêtre de toit, ça peut permettre de voir aussi l’état extérieur de la couverture (à condition d’avoir un escabeau).

Pour les locataires, c’est difficile de déterminer lesquels sont fiables et lesquels ne le sont pas. Vous pouvez avoir des locataires "sociaux" qui paient régulièrement, et d’autres biens sous tous rapports qui ne paient pas (genre avocat, médecin ou fonctionnaire). L’idéal est d’avoir une caution solidaire. Mais s’il n’y a pas actuellement de caution, ou si la durée de l’engagement de caution est expirée, ça va être délicat de demander une caution à des locataires déjà en place…

Dernière modification par Bernard2K (04/05/2016 09h53)

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#17 08/05/2016 18h52 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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Bon point pour la charpente, en effet je vais planifier une revisite plus complète.

Compteurs individuels oui, dont un 3e compteur électrique pour les parties communes.

Je m’interroge sur un autre point : quelles sont les obligations de travaux énergétiques dans le cas où on est l’unique propriétaire d’un immeuble ? Car je lis partout que les copropriétés vont être très contraintes (donc impact financier) jusqu’à atteindre en 2050 les normes BBC actuelles. Cependant qu’en est-il pour les propriétés uniques, pas d’obligation ? je suis étonne que le législateur ait laissé cette population de côté, ou alors je n’ai pas trouvé l’information, si certains d’entre vous connaissent la réponse, elle m’intéresse…

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#18 09/05/2016 09h14 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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marvolo, l’état suppose peut être, que lorsqu’une majorité du marché sera au norme BBC, ceux qui ne le seront pas seront délaissé, donc que l’investisseur privé devra s’aligner.

Mais l’obligation à l’investisseur privé peux difficilement se faire du jour au lendemain, beaucoup d’investisseur n’ayant pas les moyens de rénover lourdement les anciens bâtiments.

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#19 12/05/2016 14h11 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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Ok, bien noté.

Pour info mon affaire est toujours en cours, j’attends les justificatifs de la part du vendeur (la semaine prochaine a priori).

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#20 23/05/2016 10h55 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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J’ai du nouveau.

J’ai l’une des deux factures d’entretien de la chaudière (Acléis ELM Leblanc), mais ce n’est pas ce que j’avais demandé (facture d’installation pour connaître la date). Je vais relancer.

J’ai l’avis de TF : 850 euros.

Enfin j’ai les deux baux de location, qui donnent beaucoup de renseignements :
- 1 locataire installé en 2003, F2 de 35m², loyer de 320e (donc a priori 385 euros en 2016, que je vais faire confirmer par le vendeur), pas de caution mais versement des APL direct au propriétaire
- 1 locataire installé en 2004, F2 de 40m², loyer de 313e (donc a priori 368 euros en 2016, à confirmer), avec une caution
Charges = 15 euros chacun.

La consommation d’eau confirme que le premier appartement n’est plus occupé depuis un an.

Selon moi, il me manque :
- factures d’installation des chaudières
- facture du dernier ravalement (si possible)
- facture de réfection / inspection du toit (si possible)
- montant des loyers et leur régularité de paiement
- éventuellement un métrage des surfaces

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#21 23/05/2016 11h27 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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Avez-vous les diagnostics obligatoires ? On y apprend déjà beaucoup de choses.

Une chaudière murale, ça peut durer très longtemps, et ce n’est pas très cher à remplacer. Je vous conseille de ne pas accorder trop d’importance sur ce point.

A noter : une caution est souvent limitée dans le temps. Si le locataire de 2004 est toujours en place, demandez copie de l’acte de caution et lisez le attentivement pour voir s’il est toujours valable.

Concernant le loyer actuel, il faut vérifier 2 choses :
- est-ce que le bail prévoyait bien une clause de révision annuelle avec indexation des loyers ?
- est-ce que cela a bien été appliqué ? Il y a souvent des bailleurs qui inscrivent cette clause (ou utilisent des baux tout prêts avec clause) mais ensuite ne l’appliquent pas.

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#22 23/05/2016 13h51 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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Non, je n’ai pas eu les diagnostics. Je vais les demander également quand j’aurai eu une réponse, c’est une bonne idée (quoique je pense qu’ils n’ont pas encore été faits, car il me semble me rappeler qu’ils ont une durée limitée dans le temps, ce qui oblige à les refaire pour le compromis si on les fait trop tôt).

Bien noté pour la chaudière. J’ai regardé la valeur neuve sur internet, il y en a pour 1300 euros par chaudière (valeur médiane) + MO. Je pensais 10-15 ans pour une chaudière, donc si elles ont plus de 10 ans, je prévoyais de provisionner ce coût dans mon offre d’achat.

Pour l’acte de caution, il est annexé au bail, et il s’agit effectivement d’un bail tout prêt avec le logo de l’INPI. La seule référence à la durée est la reproduction du second alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 (réécrite manuellement par la caution) : "Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.".
Il faut peut-être que je demande un engagement sur l’honneur que la caution n’a pas été résiliée ? mais s’agissant d’une succession, cela me paraît difficile à éclaircir, même pour le vendeur… et une contrepartie serait difficilement exigeable, si je découvre 10 ans après qu’il n’y a plus de caution.

Pour les deux baux, il y a une clause de révision annuelle, avec mention de l’indice de référence et de la valeur moyenne à la date du bail. J’ai quand même demandé confirmation de la valeur actuelle des loyers.

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#23 24/05/2016 12h49 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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Si l’acte de caution ne mentionne pas de durée, et que la caution n’a pas résilié son engagement (peu de gens y pensent), elle est toujours valable.

Pour les diags, c’est vrai que le vendeur peut avoir intérêt à les fournir le plus tard possible pour éviter qu’ils ne se périment. Mais du point de vue de l’acheteur, c’est quand même bien de les avoir avant le compromis, pour les lire attentivement. En particulier, il peut y avoir des défauts acceptables, ou nécessitant seulement de menus travaux, et d’autres beaucoup plus gênants.

Pour la chaudière, une chaudière bien construite et bien entretenue peut durer 20 ans ou plus. En cas de panne, on peut parfois s’en sortir en remplaçant seulement une pièce. C’est comme si vous demandiez la durée de vie d’une télé ou d’une voiture… ça dépend de la fiabilité de la marque, de la fiabilité du modèle, de la façon dont il a été utilisé… et d’une part de hasard.

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#24 24/05/2016 15h54 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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Attention tout de même, l’acte de cautionnement doit respecter un formalisme particulier. A défaut, il peut être considéré comme nul …

Setanta

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#25 24/05/2016 17h53 → Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport) (immobilier, location, rentabilité)

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Pour la caution c’est un document tout fait de l’INPI, où les parties prenantes ont rempli les blancs, et la caution a recopié tout un laïus et signé. Ca me semble correct, mais bon évidemment je ne suis pas expert en droit.

Pour info j’attends de nouvelles nouvelles, ils ne sont pas pressés mais moi ça ne me dérange pas, et ça joue plutôt pour moi au cas où j’aurais des concurrents impatients…

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