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#1 16/04/2016 18h47 → Dreams63 : étude de cas immobilier Immeuble de rapport en province (fiscalité, immeuble de rapport, imposition, rentabilité)

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Bonjour,

Je souhaite vous soumettre l’étude et recueillir vos avis concernant un immeuble de rapport en vente depuis 1 an.
J’ai visité l’immeuble il y a 1 an et aujourd’hui il y a une forte baisse.

Voici plus de détails :

Maison de 175 m² dans une petite ville en Auvergne (3 500 habitants, lycée, centre commercial, un peu de tourisme, se trouvant à 20 km d’une ville de 40 000 Habitants)
Il y a aussi une usine qui tourne bien dans la ville.

La maison est divisée en 3 appartements : 1 T2 + 1 T3 + 1 T5 avec jardin privatif de 60 m²
Les loyers sont de 1320 € net
Taxe foncière de 2 000 €
2 Compteurs individuel (donc création d’un autre compteur + colonne montante)
Les baux sont déclarées en meublés pour une fiscalité avantageuse alors qu’il y a aucun meuble du propriétaire dans les appartements.

Le propriétaire est prêt à me montrer les comptes pour me prouver le bon versement des loyers depuis 4 ans.

Les appartements sont en très bon état et ne nécessite aucun travaux, à part les travaux d’usage.
Le chauffage est au gaz de ville.

Prix 95 000 € hors frais de notaire.

J’ai fais un calcul sur le site rendement locatif, il ressort :
12 % de rentabilité net sur la 2 eme année
540 € de cash flow / mois
Taux actuel de ma banque sur 20 ans : 1,55 % hors assurance

Imposition de :

Entre 2000 € et 3800 € par an de la 2 éme année à la 6 eme année
Au delà de la 6 éme année : plus de 6 000 € d’impôts

Je déclare environ 24 000 € de salaire.
La simulation a été faîtes sous le statut de LMNP au réel

A savoir que le but de cette transaction serait uniquement la rentabilité
Il ne faut pas espérer une plus value, ce n’est pas le but.

Merci pour vos avis.

Message édité par l’équipe de modération (16/04/2016 23h26) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : fiscalité, immeuble de rapport, imposition, rentabilité

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#2 16/04/2016 19h48 → Dreams63 : étude de cas immobilier Immeuble de rapport en province (fiscalité, immeuble de rapport, imposition, rentabilité)

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Bonjour,

Le rendement est à coup sûr intéressant mais je suis étonné par le montant de l’impôt dès la 2ième année.

Par ailleurs, vous aurez du mal à faire croire au fisc que vous louez un T5 en meublé. Comment comptez vous aborder la chose? Rachats de meubles des locataires? Ils refuseraient sans doute.

Enfin, quel est le profil des locataires et pourquoi le vendeur souhaite-t-il vendre cette poule aux oeufs d’or? :-)
Quelques questions qui méritent d’être élucidées!

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#3 17/04/2016 12h00 → Dreams63 : étude de cas immobilier Immeuble de rapport en province (fiscalité, immeuble de rapport, imposition, rentabilité)

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Pour le montant de l’impôt, j’ai simplement rentré toutes les informations au plus juste possible sur le site rendementlocatif (version premimum)
J’ai ajouté 5 000 € de travaux pour la création d’une colonne montante afin de régulariser la situtation (passage de 2 compteurs à 3 compteurs EDF)

La simulation n’est pas vraiment juste car j’ai également un T2 que je loue sous une convention Anah en loyer modéré.

Pour le moment, le site ne prend pas en compte plusieurs investissements pour le calcul de l’impôts.

Pour le statut de lMNP, je suis d’accord avec vous et pourtant le propriétaire actuelle loue toujours ses 3 appartements sous ce statut.

Je m’aperçois que beaucoup de propriétaires en campagne utilise ce mode de fiscalité pour payer moins d’impôts.

Aprés, il peut y avoir des conséquences.

La raison de la vente, c’est un divorce.
La maison est en vente depuis 1 an au prix de 130 000 €.

J’ai rencontré les locataires qui sont en place depuis plusieurs années, certains sont mêmes natifs de la ville.
En discutant avec eux, ils étaient inquiets que j’augmente les loyers en cas d’achat.
Ils m’ont bien fait comprendre qu’ils ne souhaitent pas partir.
C’est un point positif pour un investisseur.

Autrement, la structure de la maison est saine.

De mon point du vue, la rentabilité est bonne mais contrairement à un immeuble avec beaucoup de travaux (déficit foncier) il y a pas de possibilités de faire des travaux importants, donc pas mal d’impôts assez rapidement.

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#4 18/04/2016 09h31 → Dreams63 : étude de cas immobilier Immeuble de rapport en province (fiscalité, immeuble de rapport, imposition, rentabilité)

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dreams63 a écrit :

Le chauffage est au gaz de ville.

Question bête : chaudière centrale avec répartition des charges, ou chaque locataire à sa chaudière et donc son abonnement ?

dreams63 a écrit :

De mon point du vue, la rentabilité est bonne mais contrairement à un immeuble avec beaucoup de travaux (déficit foncier) il y a pas de possibilités de faire des travaux importants, donc pas mal d’impôts assez rapidement.

Dans un sens, payer des impôts n’est pas un drame.
Il faut juste vérifier que les impôts ne mange pas tout le cash flow.

Ceci dit, vous avez déjà la colonne électrique a refaire, donc la 1ère année, sans impôts.
Ensuite, si c’est du LMNP, vous amortissez la valeur du bien non ?
(donc un impôts faible durant quelques années)

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#5 18/04/2016 12h50 → Dreams63 : étude de cas immobilier Immeuble de rapport en province (fiscalité, immeuble de rapport, imposition, rentabilité)

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Habitez vous sur place ?
Sinon, comment avez vous prévu de gérer le bien ?

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#6 19/04/2016 06h41 → Dreams63 : étude de cas immobilier Immeuble de rapport en province (fiscalité, immeuble de rapport, imposition, rentabilité)

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Il y a un risque évident, du fait que c’est loué meublé alors que ce n’est pas meublé : le redressement fiscal.

Il y a deux façons de régulariser :
- passer en location nue. Ca veut dire, à l’échéance des baux en cours, passer en baux de location nue. Ca veut dire aussi déclarer en revenus fonciers dès l’achat (il me semble plus correct et plus défendable vis à vis des impôts de déclarer en nu dès le début, même si le bail est meublé, puisque, de fait, les conditions de la location meublée ne sont pas réunis). Mais attention, le changement de régime fiscal pour le même bien pourrait attirer l’attention des impôts (si vous le faites dès l’achat, je ne pense pas qu’on puisse vous reprocher quoi que ce soit ; c’est surtout le propriétaire précédent qui devrait s’inquiéter).
- régulariser la location meublée, mais il faudrait acheter les meubles aux locataires (en tout cas la liste de meubles minimum), ce qu’ils risquent de refuser ou en tout cas de trouver très bizarre. Imaginez que votre proprio veuille vous acheter votre lit, votre couette, votre vaisselle et votre matériel de ménage, ça fait bizarre !
Ou bien vous leur fournissez de force les meubles obligatoires. C’est envisageable si vous avez un espace de stockage disponible ; dans ce cas, vous dites aux locataires "moi, je vous fournis ce tas de meubles qui est devant votre porte, parce que c’est obligatoire ; si vous n’en voulez pas, vous pouvez les stocker gratuitement à tel endroit". Pour être tout à fait en règle, faites un avenant au bail où vous indiquez la liste précise des meubles mis à disposition.
Deux approches possibles, d’ailleurs : acheter des meubles vraiment adaptés au logement, utilisables au départ du locataire ; ou bien acheter du très bas de gamme et/ou de l’occase, sachant qu’ils ne seront pas utilisés et qu’ils vont pourrir dans une cave. En très bas de gamme et/ou occase, on doit pouvoir meubler un appart pour moins de 1000 € (en se limitant à la liste obligatoire), donc ce n’est pas la dépense qui coince, c’est surtout d’avoir la place pour stocker ce fatras. Laissez les meubles non montés, ça tient moins de place. wink

Ou sinon, vous continuez la fraude fiscale du propriétaire précédent.

A mon sens, c’est cela le problème principal de cet immeuble :
- une régularisation vers la location nue possible mais qui amènera une imposition plus élevée
- une régularisation vers la location meublée possible mais difficile à réaliser, en pratique.
- ou bien continuer la fraude fiscale, avec le risque inhérent. Essayez de calculer combien vous coûterait un redressement fiscal après plusieurs années d’exercice indû en LMNP…

Avec un dilemme : se mettre en règle mais risquer de lever le lièvre ; ou bien continuer la fraude fiscale et risquer le redressement à tout instant.

C’est une patate chaude, cet immeuble.

Tout bien réfléchi, la meilleure solution me semble être de régulariser la location meublée en fournissant de force des meubles aux locataires. Faire 2 à 3000 € d’achats pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse en étant en règle, c’est intéressant. Il suffit de disposer d’une cave, d’un débarras ou d’un grenier où stocker les meubles surnuméraires.

Dernière modification par Bernard2K (19/04/2016 07h11)

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#7 19/04/2016 23h31 → Dreams63 : étude de cas immobilier Immeuble de rapport en province (fiscalité, immeuble de rapport, imposition, rentabilité)

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Merci pour vos réponses :

En effet, bernard2K à bien résumer la situation :
L’immeuble dispose d’une cave ou pourrait être stocké les meubles et je préfère de loin régulariser la situation en achetant des meubles plutôt que de risquer le redressement.

Je choisis sans hésitation la tranquillité en dépensant entre 2000 et 3000 € de meubles, etc…Tout en continuant la fiscalité en LMNP qui est beaucoup plus avantageuse.

C’est en effet le problème de cet immeuble :
- Faire une colonne montante pour que chaque appartement dispose de son propre compteur EDF (à ce jour 2 compteurs sur 3)
- Régulariser la situation du LMNP en achetant des meubles.

Et il y a un autre soucis, celui du chauffage :

A ce jour, le chauffage est calculé au prorata des surfaces, c’est à dire une chaudière collective pour 3 appartements, pour l’eau un compteur d’eau générale dans la cave, et chaque appartement à ses sous compteurs individuels, d’après le propriétaire "ça n’a jamais posé aucun problème, ni de calculs, ni de règlement de facturation à chaque locataires".

Pour moi, c’est un problème. Pour être en règle, il faut avoir une chaudière dans chaque appartement, ce qui engendre des travaux supplémentaires.

En ce qui concerne la gestion du bien, j’ai de la famille dans le coin, aucun soucis pour trouver de la famille en cas de soucis.

C’est un bien que je suis depuis un moment, j’ai appris pas mal de choses sur ce site et aujourd’hui je comprends pourquoi ce bien n’est pas encore vendu.

Certes, les travaux et la mise en légalité du bien n’est pas énorme mais il y a quand même un coût.

En parallèle de ce bien, je suis sur un autre projet, moins rentable mais beaucoup plus sécurisant, il s’agit d’un grand appartement dans une ville étudiante en colocation.
Je suis en attente des devis des artisans concernant les travaux.
J’aimerai vous exposer ce projet.
Dois-je ouvrir un nouveau sujet ou je continue sur celui-ci ?
Je n’ai pas envie de monopoliser le site avec plusieurs études de cas.

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#8 19/04/2016 23h44 → Dreams63 : étude de cas immobilier Immeuble de rapport en province (fiscalité, immeuble de rapport, imposition, rentabilité)

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Il n’est absolument pas nécessaire d’avoir une chaudière par appartement.

Quand il y a une chaudière collective, vous avez 2 solutions pour répartir les factures de chauffage :
- au pro-rata des millièmes.
- installer des compteurs de chaleur et répartir à la consommation réelle. Notez que c’est coûteux à l’installation et pas toujours très fiable dans la durée.

Sachant qu’en meublé, il est admis que les charges soient forfaitaires, contrairement à la location nue où les charges doivent être exactes. La première solution (aux millièmes) est parfaitement acceptable.

Dernière modification par Bernard2K (19/04/2016 23h48)

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#9 20/04/2016 00h40 → Dreams63 : étude de cas immobilier Immeuble de rapport en province (fiscalité, immeuble de rapport, imposition, rentabilité)

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Parfait pour ses réponses très intéressantes.
Le chauffage et les compteurs d’eau ne sont donc pas un problème.
Il reste seulement à régler le soucis du 3 ème compteur électrique et de la colonne montante, ainsi que la régularisation du statut de LMNP en achetant des meubles afin de se couvrir d’un éventuel redressement.

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#10 20/04/2016 09h00 → Dreams63 : étude de cas immobilier Immeuble de rapport en province (fiscalité, immeuble de rapport, imposition, rentabilité)

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Bernard2K a écrit :

La première solution (aux millièmes) est parfaitement acceptable.

Par contre, il préférable que le calcul de la répartition soit indiqué dans le bail, afin qu’aucune contestation ne soit possible.

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#11 03/06/2016 22h34 → Dreams63 : étude de cas immobilier Immeuble de rapport en province (fiscalité, immeuble de rapport, imposition, rentabilité)

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J’ai finalement acheté l’immeuble (j’ai signé le compromis par procuration ne pouvant me rendre sur place pour des raisons professionnel)  à un prix de 95 000 € hors frais de notaire.

Je remercie l’ensemble des intervenants du site m’ayant apporté leurs conseils et remarques très intéressantes.

Voici ma démarche pour cet immeuble :

A la base, les 3 appartements de cette maison sont loués en meublé et le propriétaire déclare ses logements en meublé avec un abattement de 50 %, il ne se sert pas de la déclaration au réel.

De mon côté, j’ai pris les remarques des investisseurs et de mon notaire et j’ai fais les démarches suivantes:

REMISE AUX NORMES DE L’ELECRICITE :

- Devis d’un électricien pour remettre aux normes l’électricité (Colonne montante)
J’ai fais appel à un électricien ayant déjà fait des colonnes montantes.

Son avis : il ne voit pas de réel problème, les 2 autres compteurs sont aux normes et un 3 ème compteur semble facile à poser.
Bien entendu, il faut faire les démarches auprès d’ERDF et avoir leurs avis avant d’entamer le chantier.
J’ai un devis gonflé de 5 700 € pour mettre aux normes l’électricité.
D’après l’électricien, 3 000 € sont largement suffisants mais nous avons pris une fourchette haute en cas de complication.

PROBLEME DE LOGEMENT MEUBLE :

Ensuite, le propriétaire utilise le statut LMNP en ayant que peu de meuble dans les appartements.
A noter, les locataires sont des gens sympas, ayant de très bon rapport avec le propriétaire, les baux sont de 2006, 2011 et 2015 pour le dernier.
Ils ont acceptés de signer des baux meublés en ayant que peu de meubles dans l’appartement.
Pour éviter ce problème, j’ai suivi les conseils de Bernard2K et de mon notaire.
J’ai demandé un additif de meubles obligatoire dans la loi Alur pour être couvert.
Les locataires et le propriétaires ont signés une grande liste de meubles et cette liste est certifié sur le compromis.
D’après mon notaire, le fait d’avoir des baux signés en LMNP avec la liste des meubles signés des deux parties me couvrent en cas de contrôle.
Pour être parfaitement en règle, je vais ajouter des meubles que je vais déposer dans la cave.

Voici un résumé de la situation.
Je vous donne maintenant des chiffres :

Achat 95 000 € dont 5 000 € de meubles + frais de notaire
Je fais un crédit à 110 % sur 20 ans à un taux de 1,55 % hors assurance
Ma mensualité tourne autour de 558 €

Mes 3 loyers sont de 1 320 € hors charges.

Je compte utiliser le statut de LMNP au réel afin de réduire la fiscalité.
Ma prochaine démarche est de trouver un bon comptable en LMNP afin de gérer l’amortissement du bien et les autres frais déductibles.

Pourquoi un comptable ?
Beaucoup d’investisseurs m’ont conseillé d’en prendre un car dans les 3 premières années au LMNP au réel, je risque d’avoir un contrôle fiscal.

Je veux bien votre avis sur le sujet et je vous remercie encore pour tous vos conseils.

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