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Forums des investisseurs heureux

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#1 22/04/2016 14h03 → Dreams63 : étude de cas immobilier (appartement en colocation dans une ville étudiante) (colocation, fiscalité, immobilier, imposition)

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Bonjour,

Je reviens vers vous pour vous faire part d’un projet que je mène simultanément avec l’achat d’un immeuble de rapport (voir étude de cas précédent)

Je vous fais un résumé rapide de ma situation et de mes objectifs ;

Fonctionnaire, 24 000 € de revenus annuel, 33 ans, ancien agent immobilier, je m’intéresse beaucoup à l’immobilier physique.

Achat d’un T2 loué en Auvergne en Septembre 2015 : 60 000 €
Emprunt à 110 % sur 20 ans : 350 € de remboursement de prêt
Loué actuellement 495 € HC avec une convention Anah (borloo Ancien, loyer modéré à 30 %)

En discutant avec ma banque, celle-ci est prête à me suivre dans mes projets d’investissements (d’après nos discussions, elle suit jusque environ 300 000 € de financement)

Je suis sur un projet d’immeuble (Voir mail précédent)
Achat d’une maison transformé en immeuble :
95 000 € prix d’achat et 1320 € de loyer.

Pour l’autre projet :

Il s’agit d’un grand appartement de 114 m² à 5 minutes du centre ville, ville de 150 000 habitants, étudiante avec une forte demande en location et colocation.

L’appartement est au 4 eme étage sans ascenseur, il est le seul appartement au dernier étage, 2 portes indépendantes, 2 caves, 2 parkings, 4 chambres actuellement dont 2 balcons privatif pour 2 chambres, 2 salle de bains, 2 toilettes.

Le bien est parfait pour la colocation car il est déjà agencé de manière à avoir deux appartements bien séparés, il y a seulement la cuisine séjour qui est commune (environ 18 m²)

Il est possible de créer une 5 ème chambre.

Le but est de faire des chambres meublés équipé (wifi, lit, armoire, bureau, écran plat dans chaque chambre) entre 13 et 18 m².
Seulement les 2 salle de bains et la cuisine sont en commun.
Les co-locataires serait exclusivement des étudiants ou des jeunes salariés.

Chaque chambre peut être loué entre 320 et 370 € HC.

Les charges sont de 100 € / mois (Hors chauffage, individuel au gaz)
Taxe foncière : 1500 €
travaux pour remettre tout à neuf et équipé : 25 000 €

Le prix d’achat est d’aujourd’hui de 130 000 € mais il y a une marge de négociation.

J’ai fais un calcul sur le site rendement locatif, il y a plus de 10 % de rentabilité après impôts les premières années.

J’utilise le statut du LMNP.

Ce bien me semble être une bonne opportunité car en cas de problème avec la colocation, il peut être utiliser en location meublé classique ou alors en location saisonnière.

Si je mène à terme ses 2 projets, j’aurais des investissements différents :
1 Appartement T2 en location loi Borloo (Achat de juin 2015)
1 Immeuble de 3 appartements dans une campagne (rentabilité locative mais aucune valeur à la revente)
1 Bien en colocation dans une ville de taille moyenne dynamique avec une réelle demande locative.

Je pense pouvoir mener à terme ses projets en Mai 2016.
Mon but est de me créer des rentes locatives et de réduire mon activité de salarié.
A court terme, profiter des rentes locatives des premières années pour prendre une ou deux années de disponibilité.

Qu’en pensez vous et merci pour vos réponses ?

Je précise prendre en compte l’aspect de la fiscalité.
J’étudie en ce moment la fiscalité si je mène à bien ses 2 projets + mon appartement actuellement loué en borloo ancien.

Message édité par l’équipe de modération (25/04/2016 15h11) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : colocation, fiscalité, immobilier, imposition

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#2 22/04/2016 14h18 → Dreams63 : étude de cas immobilier (appartement en colocation dans une ville étudiante) (colocation, fiscalité, immobilier, imposition)

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Bonjour,

Beau projet que vous avez la, c’est exactement le type d’appartement que j’ai cherché dans un premier temps et que je n’ai pas trouvé !

La première question qui me vient a l’esprit, c’est connaissez vous les différents fonctionnement de bail en colocation? Et lequel comptez vous utiliser et pourquoi?
Quand vous dites une vrai demande locative comment la définissez vous?

N’avez vous pas peur qu’avec un 4 ème étage sans ascenseur le turnover soit élevé?

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#3 22/04/2016 22h22 → Dreams63 : étude de cas immobilier (appartement en colocation dans une ville étudiante) (colocation, fiscalité, immobilier, imposition)

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Pour répondre à vos questions :
Je me suis beaucoup renseigné sur les différentes stratégies en immobilier.
J’ai passé beaucoup de temps sur le site (il y a d’ailleurs des gens très compétents ici) j’ai participé à des réunions à Paris avec des investisseurs et j’en ai rencontré quelques uns afin de me faire ma propre idée.
J’ai acheté une formation sur la colocation d’Audrey Perrin (390€)
Mon avis : c’est très simple et clair mais il y a rien de vraiment innovant par rapport aux conseils que vous pouvez trouver sur ce site.
En tant que débutant, c’est bien  ! Autrement je ne renouvellerai pas l’expérience et je n’achèterai plus de formations via internet.
Pour la location de ce projet (colocation) j’utiliserai un bail meublé avec un engagement de caution solidaire.
Pour le 4 ème étage sans ascenseur, je pars du principe que si vous avez un emplacement de premier choix et si les chambres de l’appartement sont refaites à neuf avec l’effet coup de coeur, il y a  de quoi se démarquer des autres.
Pour la demande locative, j’ai simplement passer une annonce fictive sur le bon coin pendant 1 semaine.
J’ai annoncé disposé de chambres sur la ville ou je souhaite investir (chambre entre 300 et 350 €) et j’ai fais un bilan de cette annonce.
Bilan : 1 annonce sur 7 jours
19 demandes entres des étudiants et des jeunes actifs.

Précision importante : je n’ai pas encore acheter cet appartement
Je donne le maximum d’informations afin d’avoir le retour des personnes confirmés sur le site.
C’est toujours bien d’avoir un maximum d’avis.

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#4 16/05/2016 15h31 → Dreams63 : étude de cas immobilier (appartement en colocation dans une ville étudiante) (colocation, fiscalité, immobilier, imposition)

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Bonjour,
Votre projet de colocation semble très intéressant.
Comment comptez vous vous organiser concernant la facture d’électricité, de gaz et l’assurance habitation ?

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