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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/04/2016 09h29 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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Bonjoru à tous,

Voici un petit aperçu de ce qu’il est encore possible de réaliser par chez nous…
Mardi prochain nous allons visiter un immeuble de rapport affichant une rentabilité brute de plus de 16% !
Il est affiché à 250.000 € depuis 2 semaines (en vente depuis 1 an à 330.000 € jusqu’à présent). D’après l’agent immobilier, les propriétaires ont maintenant besoin d’argent rapidement et l’immeuble serait encore un peu négociable.
Comme nous ne l’avons pas encore vu (de l’intérieur), nous ne savons pas dans quel état sont les logements autres que ceux des photos.
Voici la fiche du bien (anonymisée pour le moment, je donnerai plus d’infos par la suite)

fiche_bien_anonymized.pdf

Les caractéristiques du bien

- immeuble de rapport de 8 logements de 400m2 (hors communs)
- 3 F3, 2 F2, 3 F1
- cuisines équipées
- chauffage électrique
- tous compteurs individuels

Localisation du bien

- petite ville à la frontière luxembourgeoise
- dans une impasse, avec parking à côté
- transports pour le luxembourg à proximité

Travaux à envisager

- bon état général
- communs à raffraichir
- un coup de peinture sur la façade ne ferait pas de mal (mais pas indispensable)
- les fenêtres DV bois ont 20 ans, éventuellement à remplacer

Quelques chiffres

- prix de vente affiché (FAI) : 250 000€
- revenus mensuels de 3410 €
- TF: environ 2000 €
- financement envisagé : emprunt 15 ans avec apport frais notaire + FAI
- éventuellement emprunt de 30K supplémentaires pour façade + portes et fenêtres
- gestion en direct

Régime d’exploitation
- SCI IS vu les revenus, l’impossibilité de faire du déficit et notre taux d’imposition.
- pas de distribution des dividendes (nous n’en avons pas besoin pour le moment)

Mon simulateur donne un cashflow de 1000 € net par mois après charges et IS (avec emprunt de 270K sur 15 ans)
L’objectif serait de capitaliser les dividendes pour rembourser au plus vite (10-12 ans) et enfin pouvoir songer sérieusement à arrêter de travailler…

Je vous tiendrai au courant après la visite !

Mots-clés : immeuble, immobilier, rendement


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#2 01/04/2016 09h37 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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En plus, un an de mise en vente, il y a probablement moyen de négocier un peu!
Surtout si les entretiens ont été un peu négligés durant l’année.

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#3 01/04/2016 09h59 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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Bonjour,

beau projet !

A part les fenêtres en DV, c’est isolé ?

J’attire votre attention sur le très probable "droit de préemption" des locataires, dans le cas de la vente d’un immeuble de plus de 5 logements. Je l’avais détaillé ici :
Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse)

Il est possible que vous soyiez contraint, dans l’acte de vente, de vous engager à proroger les baux pour 6 ans. Ce n’est pas un drame puisque la rentabilité est déjà très bonne ; mais ça veut dire que je vous ne pourrez pas reprendre rapidement les logements pour les moderniser ou pour les passer en meublé, par exemple.

Après, si le vendeur n’a pas respecté cette obligation d’information des locataires sur le droit de préemption, et qu’aucun ne réclame, ça passe. Mais si un seul d’entre eux décide de porter le pet, ça met un gros grain de sable dans votre mécanique.

A vérifier soigneusement avec votre notaire.

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#4 01/04/2016 10h55 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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Je ne sais pas pour l’isolation…
Pour l’instant, hormis l’annonce et un rapide coup de fil à l’agent immobilier, je n’ai pas plus de détails.

Je vais vérifier pour le de droit de préemption, merci d’avoir levé le point.
Nous serions en effet dans le cadre de la vente en bloc d’un immeuble de plus de 5 logements.
Mais nous nous engagerions à louer pendant 6 ans, ça ne nous pose pas plus de problème que ça - les baux ultérieurs seront de toute façon d’une durée de 6 ans car réalisés par une SCI à l’IS

Concrètement ça devient compliqué pour le vendeur, ce droit de préemption. En effet, il est censé fournir le projet de règlement de copropriété et les diagnostics (dont certains ne sont valables que 6 mois) et le locataire a 4 mois pour répondre…  de quoi plomber une vente !


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#5 01/04/2016 11h04 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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C’est clair que c’est très contraignant. Je serais curieux de savoir combien de vendeurs d’immeubles de rapport respectent cette obligation !

PS : pensez aussi à vérifier si les appartements ont été déclarés comme autant de lots dans la matrice cadastrale.

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#6 01/04/2016 11h05 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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Bernard2K a écrit :

Il est possible que vous soyiez contraint, dans l’acte de vente, de vous engager à proroger les baux pour 6 ans…/…
Après, si le vendeur n’a pas respecté cette obligation d’information des locataires sur le droit de préemption, et qu’aucun ne réclame, ça passe. Mais si un seul d’entre eux décide de porter le pet, ça met un gros grain de sable dans votre mécanique.

Le notaire doit vérifier cela lors de la rédaction des actes (j’ai eu le cas lors d’un achat), si le droit existe, le notaire doit le faire appliquer, comment passer à travers..?

Ça c’est de la rentabilité wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#7 01/04/2016 11h11 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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Oui la rentabilité sort vraiment de l’ordinaire.
Dans ce coin on n’a pas trop de mal à trouver du 10%, y compris sur des appartements seuls, mais là c’est canon !


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#8 01/04/2016 11h32 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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Félicitation pour cette trouvaille !

J’espère que cette affaire sera toujours aussi intéressante après votre visite !
Après si vous n’avez pas d’autres photos, je vous conseille de vous méfier, j’ai vu beaucoup de vente d’immeubles avec quelques photos, ou l’extérieur et les quelques photos semblent sympathique, mais en fait ou la quantité de travaux est bien plus importante qu’il y en a l’air !

Après si tous les locataires sont en place depuis longtemps normalement c’est que les logements sont au moins décents ! J’ai déjà vu des immeuble ou plusieurs locataires venaient d’entrer, et j’aurais pu mettre ma main à couper qu’ils allaient quitter les lieux dès la transaction terminée ! (Loyer plus élevé que les autres dans l’immeuble, souvent même pas vraiment installés…).

P.S :  Vous me donnez envie de déménager, dans moins coin c’est du 5% max… Et quand je m’eloigne je suis dans une zone avec trop d’investisseurs…

Dernière modification par arkamoon (01/04/2016 11h33)

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#9 01/04/2016 11h33 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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Super projet d’immeuble.

Hâte d’en savoir plus une fois la visite effectuée.

S’il s’avère que les différents appartement n’ont effectivement pas besoin de travaux ou de grosses rénovations, c’est clair que 16% c’est une super trouvaille!

On croise les doigts avec vous.

Bruno


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#10 01/04/2016 11h36 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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Si le climat grisâtre qui règne ici ne vous dérange pas, alors oui, vous pouvez déménager, je vous ferai découvrir tous les bons coins de la région avec plaisir !

Euh en fait, non, il n’y a pas grand chose de joli ici smile
A part la proximité du Luxembourg qui est un réel avantage dans la vie des frontaliers !


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#11 01/04/2016 12h09 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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En tout cas, bravo pour cette trouvaille dans notre région ! La frontière LU aidant  :-)

Par contre, l’AI parle d’appart 7 et 8 sous les combles et encore d’un grenier à la fin. Bizarre.
Et aussi, étant donné les caves, l’humidité de celles-ci sera un point important vu notre région argileuse.

Sinon, le bien a l’air pas mal (extérieur à rafraichir de mon avis, mais la photo est moyenne), dans une impasse cela permet du parking et de la tranquilité et les locataires étant en place depuis longtemps c’est plutôt positif !

Bon courage pour la visite !

Setanta

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#12 01/04/2016 12h35 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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Oui à mon avis il s’est planté sur le grenier…


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#13 01/04/2016 13h35 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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Concernant le droit de préemption des locataires,

Sauf erreur de ma part, il ne s’applique pas sur les ventes d’immeubles entiers, ce qui devrait être votre cas.

’Il ne s’applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l’ensemble des locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel dudit bâtiment.’
Cf paragraphe III de l’article 10 ci-dessous
Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation | Legifrance

Il se serait appliqué si le vendeur avait divisé l’immeuble en plusieurs lots et que vous en achetiez un ou plusieurs. Mais sans division et vente d’immeuble entier, pas de droit de préemption des locataires.

A vérifier avec votre notaire.

Dernière modification par Whynot (01/04/2016 13h44)

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#14 01/04/2016 14h25 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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Vous avez fait une partie du travail en fournissant le lien… Il faut ensuite juste lire un peu plus loin :

Article 10-1 de cette même loi a écrit :

I. ― A. ― Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de plus de cinq logements au profit d’un acquéreur ne s’engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d’habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu’il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l’indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l’immeuble ainsi que l’indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu’il occupe.

Dernière modification par Siocnarf (01/04/2016 14h26)


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#15 01/04/2016 14h26 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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Whynot : lisez l’article 10-1 dans la même page (pas le 10 ni le 10-1 A, mais bien le 10-1).

EDIT : siocnarf a été plus rapide que moi.

Dernière modification par Bernard2K (01/04/2016 14h27)

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#16 01/04/2016 14h27 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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Non c’est le point A de l’article 10-1,
Pas l’article 10
Ni l’article 10-1-A (qui est différent de l’alinéa A de l’article 10-1)

Ouille c’est compliqué tout ça

Edit 14h29 : décidément, on ne fait que se croiser

Dernière modification par Siocnarf (01/04/2016 14h29)


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#17 01/04/2016 14h49 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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Le locataire a le droit de préemption si on lui signifie la fin du bail pour cause de vente, c’est à dire
    délai de 6 mois avant fin de bail avec offre du prix de vente,  si le vendeur ne leur dis rien, le bail
    continu à courir comme il se doit.

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#18 01/04/2016 14h58 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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Luc34, ce que vous décrivez vient de l’article 15 de la loi de 1989. Je résume : droit de préemption du locataire si congé pour vendre.

Mais il y a, en plus, cet article 10-1 de la loi de 1975. Je résume : en cas de vente en une seule fois d’un immeuble comportant plus de 5 logements :
- le vendeur doit adresser à chaque locataire une offre de vente, accompagnée des diagnostics et d’un projet de réglement de copropriété
- SAUF si l’acheteur s’engage, dans l’acte authentique de vente lui-même, à proroger les baux en cours pour 6 ans.

Donc, non, le bail ne continue pas à courir "comme il se doit". Le bail est renforcé, en quelque sorte, par cette prorogation de 6 ans.

Toutes les références ont été données ci-dessus, et l’article a même été copié-collé par siocnarf, lisez- le !

PS : on pourrait croire que cet empilement d’obligations venant de deux lois différentes, l’une datée de 1975 et l’autre datée de 1989, est un peu bizarre. On pourrait même se dire que la loi de 1975 est peut-être obsolète, qui sait ?

En fait, les articles des lois de 1975 et 1989, qui renforcent la protection du locataire, ont été modifiés et complétés par la loi ALUR en 2014 (lire son article 5). On n’est donc pas face à des dispositions un peu obsolètes et dépareillées. Le législateur, en 2014, avec la loi ALUR, a bien eu la volonté délibérée, coordonnée et cohérente, de renforcer les droits des locataires, aussi bien dans la loi de 1975 que dans celle de 1989. Par exemple, dans les deux cas, des obligations qui ne s’appliquaient auparavant qu’à des immeubles de "plus de 10 logements" sont passées à "plus de 5 logements".

Dernière modification par Bernard2K (01/04/2016 15h18)

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#19 01/04/2016 15h03 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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Je complète :

- le vendeur doit faire parvenir également le projet de vente à la mairie
- après avoir reçu l’offre de vente, le locataire a 4 mois (énorme !) pour faire connaître sa réponse.
- s’il veut faire jouer son droit de préemption, il a ensuite 2 mois pour finaliser la vente. SAUF en cas de recours à un crédit immobilier où le délais passe de 2 à 4 mois.

Dernière modification par Siocnarf (01/04/2016 15h04)


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#20 01/04/2016 15h08 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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Des chiffres qui font saliver…

En plus 1 an qu’il est en vente et besoin d’argent, s’il est intéressant vous pouvez tenter une proposition à 210k€, histoire que le propriétaire garde psychologiquement 200k€ après les frais d’agence (à adapter ensuite avec les frais de l’agence et la possibilité qu’il les réduise ou non).

A suivre!

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#21 01/04/2016 15h17 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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Siocnarf : pour compléter votre complément…
Si je lis bien, lorsque l’acheteur s’engage à proroger les baux pour 6 ans :
- ça fait sauter toutes les obligations pour le vendeur de notification aux locataires (offre de vente, diagnostics et projet de copropriété)
- mais ça ne fait pas sauter l’obligation pour le vendeur d’informer le maire.

Dernière modification par Bernard2K (01/04/2016 15h19)

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#22 01/04/2016 15h23 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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@Bernard :
Oui c’est comme ça que je comprends le texte de loi dont le lien figure plus haut.

La partie concernant les locataires est l’alinéa A de l’article 10-1
La partie concernant la mairie est l’aliéna B de ce même article :

Article 10-1 a écrit :

B. ― Préalablement à la conclusion de la vente mentionnée au premier alinéa du A, le bailleur communique au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l’immeuble le prix et les conditions de la vente de l’immeuble dans sa totalité et en une seule fois.

Je suis tout à fait d’accord avec vous sur la cohérence du renfort des droits des locataires, c’est également comme ça que j’avais compris ces modifications apportées par la loi ALUR.


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#23 01/04/2016 15h39 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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Très belle affaire sur le papier mais comme vous dites il reste à voir cela de vos propres yeux. Effectivement, si le bien est en vente depuis un an cela est à votre avantage dans la négociation. Après , et je ne pense pas vous apprendre grand chose en disant cela, il faut se demander pourquoi et chercher la petite bête. smile


Soyez craintifs quand les autres sont avides et avides quand les autres sont craintifs

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#24 01/04/2016 16h06 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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Bon, toute façon siocnarf veut les garder ses futurs locataires et je m’aperçois que le "choc de
   simplification" n’a pas du être démoulé.

  Par contre je viens d’en apprendre une au sujet des immeubles de plus de 5 appartements en cas de
    vente, il va falloir que je regarde vraiment de très prés

   Normalement  c’est le notaire qui envoie à la mairie la demande de  préemption?

Dernière modification par luc34 (01/04/2016 16h09)

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#25 01/04/2016 17h18 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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D’après cette même loi, "Préalablement à la conclusion de la vente mentionnée au premier alinéa du A, le bailleur communique au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l’immeuble le prix et les conditions de la vente de l’immeuble dans sa totalité et en une seule fois".

Logiquement, c’est le notaire du vendeur qui doit donc s’en charger. Notez qu’il s’agit seulement d’informer le maire du prix et des conditions de vente. Ce n’est pas une "demande de préemption".

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