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Forums des investisseurs heureux

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#1 24/09/2016 01h37 → Zaser [68] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 250 Euros le m2) (immobilier, mulhouse, travaux)

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VOTRE PROFIL

- Statut - particulier, age -32, TMI 30, revenus 70k de salaires, et 6k de foncier

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables Je me débrouille
- Fiscales – j’arrive à remplir mes déclarations
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) – bonnes mais peu de temps
- Sociales – j’y travaille
- Temps disponible – 5h en semaine, 5h le WE

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : partie d’un immeuble
- Année de construction environs 1950
- Étage 1er et dernier étage, luminosité bonne (sauf studio), F2 50 m2, F1 35 m2, studio 25m2, pas d’ascendeur
- Inhabité, car non habitable dans l’état.
- Si appartement : pas de syndic, car copropriété à 2.
- Chauffage individuel électrique
- Volets roulants
- Espaces verts dans la copropriété -Non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun. Télé-relevés pour l’eau manuels pour l ’électricité
Études de la copropriété :  ventes aux enchères forcées – mis à prix 15k, mais j’ai péféré ne pas prendre le risque d’enchères montant plus haut que 30k et ai proposé un prix raisonnable pour les deux parties et négocié avec la banque du débiteur pour une vente à l’amiable et négocié également une division des lots dans ce prix (règlement de copro et géomètre).
- Concierge-non
- Décoration : les appartements sont à refaire dans leur intégralité

LOCALISATION DU BIEN

- 68, Mulhouse
- périphérie
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Agglo de 300000 habitants, assez dynamique
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Pas de projet particulier pour ce quartier.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 33,5k
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 1400
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation

- Travaux immédiats : 83k
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : 0
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : 0

- Taxe foncière hors TEOM : 900
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 500
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés –non - je prendrais plustot des locataires très solvables ou papa/maman en caution

- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 13%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : frais de notaire -3500
- Type de crédit : amortissable,
- Taux du crédit avec assurance 1,5%
- Durée du crédit 15 ans
- Frais de tenue de compte: 0
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.)
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons – je pense avoir pesé le + et les -

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue : foncier réel dans 8 ans - location meublée LMNP

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ? positif

Bonjour, après avoir remplis le questionnaire, je me permet un peu de prose smile

Je souhaite exposer mon projet d’achat pour une partie d’immeuble de 120 m2 à 30kEur FAI.

Le prix de départ était de 64k, mais ça n’était clairement pas le bon prix, car à 500 eur/m2 on peut trouver des bien habitables en l’état dans le centre-ville. Ici on n’est ni au centre ville, ni habitable de suite.

L’immeuble se situe dans un quartier tranquille de Mulhouse-Dornach (proche du palais des sports pour ceux qui connaissent).

Les point positifs que j’ai évalué :
prix au m2 très faible
immeuble assez bien situé (5 min à pied d’un arrêt de tram, 15 min à pied du pole universitaire, commerce de proximité dans un rayons de 200m)
surfaces des futurs appartements F2 50m2, F1 35m2 , studio 25m2 biens proportionnées
pas d’appartement au rdc
l’achat se fera avec division de mon lot (en plusieurs plus petits lots - les appartements et le garage) et rédaction d’un règlement de copropriété à la charge du vendeur - ce qui faciliter les reventes à terme
en plus des 120m2 il y a un garage avec fausse au rdc de env. 40 m2.

Les point négatifs –
-beaucoup de travaux – pratiquement tout à refaire - dont toiture en plaques fibrociment amianté  (estimé à 7-8k) et façade (2k) - l’ensemble pour en faire des beaux produit de location que j’ai évalué à 81000 en fourchette basse
-pas vraiment une mono-prorpiété, car une partie du rdc est occupé par un bar (copropriété à 2 – donc par nature difficile, en particulier quand il faudra faire payer le proprio du bar pour supprimer les fuites du toit qui ne le dérangent aucunement)
-un appartement au dessus du bar (d’habitués tranquilles – le bar ferme à 21h)
-un unique compteur électrique dans le garage, qui pour le moment alimente l’ensemble des 3 appartements, mais j’ai un accord écris du service d’urbanisme pour faire installer 4 compteurs EDF supplémentaires (aucune idée du coût – j’ai extrapolé par rapport à une installation dans une maison individuelle à 300 eur/compteur à changer soit 1200 eur – en même temps li faut juste tirer un câbles dans les fourreaux qui seront déjà installés par mon électricien
-Partie administrative à gérer de division légale pour les taxes d’habitation.
-Pas simple de stationner devant l’immeuble, mais sans problèmes à 200m.

Je ne ferais pas les travaux moi-même, mais superviserait uniquement le artisans (qui est aussi un sacré boulot).

Loyer projeté pour les surfaces remises à neuf F2 :530, F1 :420, studio 350, garage:100 soit (1400*12-1450)/(30k+3,5k+83k)=13% avant impôts. Loin des 18% de cricri - mon engagement personnel ne sera pas le même, mais ça se défend !

On peut même gratter un peu plus en louant le garage comme surface commerciale, mais je laisse ca en bonus pour effacer les incontournables "surprises " de la rénovation.

Je suis sur que cricri aurait fait explosé la renta à plus de 20% avant impots si ce projet était le sien.

Un peu plus sur la genèse du projet : cela fait longtemps que je cherche un immeuble avec beaucoup de travaux (pour générer du déficit foncier). En 2 ans j’ai vu passer 3 immeubles, à des prix au m2 comparables, disons 300m2 pour 100k environs, avec également tout à refaire.

Pourquoi je ne m’y suis pas engagé? - Car on était donc sur des budgets trois fois plus gros par rapport à ce que j’envisage aujourd’hui. Les immeubles était dans des quartiers plus « sensibles » où je ne serais pas allé habiter en tant que étudiant.

Ici les biens seront comme neuf à la fin des travaux, le projet parait être assez rémunérateur et économise l’impôt sur les futurs loyers pendant 5 ans, sans me faire prendre de risques financier démesuré ( je pourrais presque acheter le bien sans crédit).

Aujourd’hui ma banque me propose du 1,25 sur 15 ans pour emprunter 110k, soit une mensualité de 700 eur environs – je n’ai pas cherché à approfondir, car compromis toujours pas signé.

Je serais reconnaissant d’avoir des avis sur le projet.

Désolé pour le roman

Zaser

Message édité par l’équipe de modération (24/09/2016 04h57) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, mulhouse, travaux

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#2 24/09/2016 05h53 → Zaser [68] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 250 Euros le m2) (immobilier, mulhouse, travaux)

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Je ne suis pas de la partie et aurai donc peu de valeur ajoutée sur ce projet.
Je constate juste que c’est un véritable savoir-faire et prise de risque que d’investir dans l’immobilier rentable, ce n’est pas donné à tout le monde comme certains gourous voudraient le faire croire.
Et ce n’est pas non plus sans risque.

Je donnerai juste un commentaire que j’avais retenu de mes lectures des files immo: ne jamais aller sur une copropriété à 2. C’est la pire des configurations, sans espoir amiable de règlements des conflits.
Il parait que les personnes qui ont vécu un divorce difficile savent cela.


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#3 24/09/2016 07h27 → Zaser [68] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 250 Euros le m2) (immobilier, mulhouse, travaux)

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Bonjour,

vous avez bien identifié les points faibles :
- copropriété à 2, pas facile surtout quand l’autre propriétaire n’a pas d’intérêt direct à faire les travaux. Que se passe-t-il s’il refuse de voter les travaux ? Vous les faites quand même, à vos frais ? Vous allez devant la justice ? Il faut bien approfondir ce point.
- les travaux qui peuvent déraper (en coût, en temps, en complexité (par exemple un artisan qui arrête son chantier en plein milieu ou un gros défaut qui apparaît en cours de chantier)). J’ai quelques doutes sur certains de vos chiffres : 7-8 k€ pour la toiture y compris l’évacuation du fibro-ciment ? 2 k€ pour la façade : ça paraît peu (ne serait-ce que le coût de montage-démontage d’un échafaudage). Electricité 1300 € pour pose de compteurs aux normes actuelles… Je me rappelle avoir lu 8-10 ke mais je suppose que chaque cas est particulier. Je pense en tout cas qu’il faudra chiffrer très précisément l’ensemble des travaux (au moins un devis, mais si possible plusieurs, pour chaque corps de métier).

Je rajouterai 5 points :
- avant tout, y a-t-il obligation de la création de places de parking ? A voir en lisant le document d’urbanisme et en échangeant avec le service d’urbanisme.
- pas facile de faire financer des travaux importants par une banque sur le prêt immobilier. Si c’est un prêt spécifique travaux, souvent le taux est plus élevé et la durée plus courte.
- l’éligibilité de l’ensemble de ces travaux à la déduction des charges au réel (pour créer du déficit) n’est pas évidente. Premièrement, il y a la nature des travaux. Exemple de travaux non éligibles : augmentation de la surface de logement ; des travaux touchant le gros œuvre, modifiant des ouvertures… Deuxièmement, il faut aussi veiller à ne pas dépasser 2 ans avant la mise en location.
- durée totale de l’opération ?
- le risque principal, sur un tel projet, c’est de rester coincé. Si on n’arrive pas tout au bout des travaux pour pouvoir mettre en location, le revenu foncier n’arrive jamais, avec la difficulté de devoir rembourser les emprunts quand même. C’est pour ça qu’on voit de temps en temps des immeubles à vendre avec des travaux faits seulement à moitié !

Il faut donc réfléchir à ce qui peut vous bloquer totalement :
1) obligation de création de parking
2) refus du copropriétaire de voter les travaux
3) surcoût sur les travaux. S’il y  30 k€ de travaux en plus, arrivez-vous à les financer de votre poche pour terminer le projet (mieux valent des loyers qui rentrent avec un moindre rendement, que pas de loyer du tout)

PS : quel niveau d’isolation (murs, fenêtres ?). Si non isolé, il faudrait profiter des travaux pour isoler. Parce que du chauffage électrique à Mulhouse sans isolation…

Dernière modification par Bernard2K (24/09/2016 07h42)

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#4 26/09/2016 02h13 → Zaser [68] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 250 Euros le m2) (immobilier, mulhouse, travaux)

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Bonjour Jef,

Jef56 a écrit :

certains gourous

De qui parlez vous? Des forumeurs qui ont investi dans l’immobilier en direct et sont présents sur le forum, je pense qu’ils avouent en toute transparence qu’ils ont pris des risques et faits des sacrifices - au point malheureusement d’y laisser un peu de leur santé (pas directement certes).

Si c’est des coach de l’immobilier ; alors eux ils ont forcement intérêt à dire que "l’immo c’est facile, l’immo c’est pour tout le monde, on peut commencer avec 0" car leur formation est leur fond de commerce je sais d’expérience que ce n’est pas vrais.

J’ai pleinement conscience du volume du travail que je devrais fournir: l’équivalent de 1-1.5 mois temps plein jusqu’à la mise en place de l’ensemble des locataires, le tout étalé sur 5-6 mois.

@Jef&B2K
ici à mes yeux la copropriété à 2 est relativement "simple" à contourner. Le bien convoité possède un garage qui deviendra un lot indépendant après la rédaction du nouveau règlement de copro. Je vendrais alors ce garage à ma compagne, qui prendra les décisions à l’AG allant dans mon sens.

La situation devient plus favorable, mais dans ce cas là toujours aucune garantie que le bar voudra payer pour des travaux qui ne le concernent pas directement (façade + toiture) et l’obliger reviendrait à aller au tribunal - même si gain de cause au final, ça sera lent de toute façon.

Je pense qu’il vaudra mieux user de diplomatie et si ça ne donne aucun résultat refaire la toiture et façade à mes frais uniquement. Le bar représente 30% des tantièmes soit l’équivalent de 3000 pour la façade et la toiture - que je perdrais en loyer si les discussions durent plus de 2 mois.

@B2K
Merci de soulever ces interrogations.

Je peux à chaque fois y apporter une réponse
Parking - le garage est en fait considéré comme 3 garages par les documents cadastraux. C’est je pense pour cette raison que les services d’urbanisme m’ont délivré un avis favorable pour l’ajout des compteurs. Sans ce document je ne serais pas allé signer le compromis.

-le copropriétaire s’oppose aux travaux - déjà répondus au dessus - création d’un troisième copropriétaire ( 1 mois de délais pour une vente à ma compagne) et sans contrepartie financière du proprio du bar.

-surcout des travaux de 30k - on serais donc sur du 1k/m2 - peu probable. Dans ma région un tarif "tout compris" pour une telle surface mené par un architecte est aux alentour de 900 eur/m2 TTC.

J’ai déjà une certaine expérience dans les travaux (déjà fait pour plus de 200k de rénovation) et les chiffres que j’ai donné ne tombent pas du ciel:

700 eur TTC transport et retraitement de 2 tonnes de plaques fibrociment. Fourniture nouvelle couverture 10 eur/m2 TTC, soit 1200 eur + 300 eur d’accessoire, soit un total de 2200 eur. Il reste 4.8-5.8 pour la main d’œuvre. Les plaques ce ne sont pas des tuiles, on en pose une c’est déjà 1.5 m2 voir 2m2 de couvert!!! Si en une semaine à 2 personnes la dépose + pose ne sont pas finis, c’est que mes couvreurs sont très très lents. Ca fait 2400-2900 brut/semaine/personne, bref je pense qu’on est dans les prix et qu’il reste même encore de la marge.

Pour la façade ce n’est pas très haut - pas besoins d’échafaudage fixe - des échelles ou échafaudage mobile suffiront. A peindre uniquement sur 2 faces soit 100 m2. 20 eur/m2 on est dans les prix.

Si surcout modéré (10-15k), je pourrais le financer sur mes fonds propres.

Ma seule incertitude c’est les compteurs. 300 eur c’est ce que m’a coûté l’intervention d’un prestataire de ERDF il y a 3 ans pour brancher un tableau dans ma RP. Tout le travail en amont avait déjà été effectué par mon électricien, il ne leur suffisait plus qu’a tirer 15m de câble dans un fourreau entre le coffret en limite de propriété et le tableau et a clipser un compteur dans le tableau en moins de 2 heures les gars avaient terminé.

L’immeuble est dans une situation comparable. Je table donc sur 4*300=1200.

Tous les travaux sont déductibles - gros œuvre :pas de création de surface, pas de modification d’ouvertures, uniquement de la démolition de quelques murs intérieurs.

Pour ce qui est de l’isolation j’ai prévus de doubler tout les murs périphériques par l’intérieur avec 10 cm de polystyrène gris collé au dos du placo, la même chose en sous face ’plafond du garage) + 10cm de laine dans le plafond des appartements + dérouler 30 cm ou 2x20 cm  croisés dans les combles perdus.

Je suis content d’avoir pu répondre à toutes les questions - j’irais plus serein au compromis.

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#5 26/09/2016 08h02 → Zaser [68] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 250 Euros le m2) (immobilier, mulhouse, travaux)

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C’est rassurant de voir que vous avez bien approfondi votre projet ! Si toutes les études de cas étaient aussi approfondies, on aurait moins de boulot sur le forum.

Juste encore quelques remarques :
- la solution "copro à trois" est un peu contradictoire avec la question du parking. Si les services de l’urbanisme découvrent que les garages ont été vendus juste après avoir servi de parking pour l’autorisation de lotir… Peu de probabilité que ça arrive mais quand même…
- comme vous dites, si le propriétaire du bar ne veut pas payer, ça va être compliqué, même si vous êtes majoritaires à l’AG. Il vaut mieux chercher à bien s’entendre avec lui, car l’inverse sera pénible et pour longtemps.
- sur les prix des travaux, c’est certain que c’est du cas par cas. Vous avez bien réfléchi, tant mieux. Perso, j’ai laissé tomber un projet un peu comparable (petit immeuble) à cause de travaux à la fois coûteux et, pour une partie, presque impossibles à faire (remettre aux normes un ANC qui était dans un minuscule jardin inaccessible).
- vous n’avez pas répondu sur le financement bancaire. Vous avez trouvé une banque qui accepte de financer sur le même prêt immobilier les 30 k€ du bien plus les 83 k€ de travaux ?

Au total, ce projet est loin d’être facile, mais personne n’a jamais prétendu que c’était facile, en tout cas sur ce forum, n’est-ce pas Jef56 ? wink

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#6 26/09/2016 11h15 → Zaser [68] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 250 Euros le m2) (immobilier, mulhouse, travaux)

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Bonjour.

Pour les compteur EDF, il faut compter 800/1000 euros le compteur .. enfin dans ma région.

J’avais travaillé sur un immeuble avec une copropriété à 2, lorsqu’on a évoqué des travaux à faire sur les parties communes  ( qui était vraiment nécessaire ) j’ai vite vu que c’est   compliqué et je me suis désisté  d’un jolie 16% brut … mais d’avoir travaillé sur ce projet m’a donné de l’expérience et c’est toujours bon à prendre..

Vous êtes le seul décideur, vous avez bien approfondie votre projet et je sais que c’est compliqué de lâcher un projet ou vous avez consacrer beaucoup de temps mais parfois c’est nécessaire.

Maintenant que je commence à avoir quelques locataires et que j’ai une vision sur la gestion, dans un projet, il faut tout faire pour avoir le moins de soucis possible.

Personnellement, tout ce qui est copropriété, je fuis.
SAUF pour un premier investissement pour ce faire la main sur un appartement afin de le revendre à moyen terme si vous passer sur un immeuble de rapport..


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#7 26/09/2016 11h40 → Zaser [68] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 250 Euros le m2) (immobilier, mulhouse, travaux)

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J’ai oublié un point :

- location nue : foncier réel dans 8 ans - location meublée LMNP

Si je comprends bien, votre projet est de rester aux revenus fonciers imposés au réel pendant 8 ans (le temps d’utiliser le déficit foncier, sans doute), puis de passer au LMNP.

Deux remarques à ce sujet :
- vous ne pourrez pas passer soudain en meublé sur tous les logements. Si un locataire se trouve bien chez vous et reste 20 ans, vous ne pourrez pas passer son bail en meublé, sauf à le convaincre de vous vendre ses meubles, de résilier le premier bail et d’un faire un autre à la place, ce qui peut se pratiquer mais qui franchit tout de même une ligne rouge vis à vis des impôts et vis à vis de la loi de 1989.
- si vous démarrez en LMNP sur tous les logements, c’est avantageux aussi du point de vue de la fiscalité. Et ça présente l’avantage que vous ne risquez pas d’avoir le locataire "incrusté" en location nue qui refuse de changer. Il faut bien regarder la différence entre cette solution et les revenus fonciers au réel.

Dernière modification par Bernard2K (26/09/2016 11h44)

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#8 26/09/2016 12h25 → Zaser [68] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 250 Euros le m2) (immobilier, mulhouse, travaux)

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Bonjour,

Je reviens sur les points de la toiture et la façade, notamment vos estimations. Je trouve toute de même cela un poil sous-estimé.

Nous avons sur une de nos structures un projet de refonte de toiture (en fibro pour des plaques en acier, moins cher que la tuile, localisation Moselle):
- 1240€ d’échafaudage
- dépose du fibro, on est à 50€ du m² incluant les frais administratifs, la dépose dans les normes, le transport sur site spécialisé etc etc. (en tout 180m² de toiture) soit un peu plus de 9000€
- 1000€ de gouttières et cheneaux
- 1600€ de bâche respirante et étanche
- 6500€ de bacs aciers (36 bacs pour 181,4m²)
- quelques divers frais pour 2000€ pour les faitières, frontons, etc.

En plus nous avons des frais que vous n’aurez peut être pas (style charpente à refaire etc.) mais cela vous donne une idée. La dépose coûte beaucoup plus cher que ce que vous annoncé car par la loi vous avez beaucoup de frais obligatoire, types analyse en labo, dépose avec équipements de protection des couvreurs etc…

Avec une couverture de 100m2 à refaire, je tablerais plutôt sur 10 à 12k€ si j’étais vous.

Pour la façade, à voir la hauteur mais tout de même, avec un étage je doute qu’il n’y ai absolument pas besoin d’échafaudage. Néanmoins vous aurez sûrement la possibilité de négocier une pierre deux coup, vu que j’imagin que vous en aurez besoin pour la toiture.

Setanta

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#9 26/09/2016 15h06 → Zaser [68] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 250 Euros le m2) (immobilier, mulhouse, travaux)

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Juste un point a prendre en consideration pour tous les investissements ou le prix facial au metre est très très faible: les travaux. Le cout des travaux est juste incompressible, meme en province, meme avec des ouvriers bulgares et meme au noir. Le problème est que, avec l’entretien des immeubles (toiture tous les 15 ans au moins a reprendre), les facades (au moins a nettoyer tous les 10 ans), les huisseries, l’evolution des normes etc… Ca fait qu’il est très facile de sous estimer complètement le cash que génère, le long de sa vie, un immeuble dont le cout d’achat est très bas.

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#10 26/09/2016 15h40 → Zaser [68] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 250 Euros le m2) (immobilier, mulhouse, travaux)

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Je ne suis pas d’accord avec vous, justement le fait de tout refaire de A à Z permet d’avoir une tranquillité d’esprit ( garanties décennales , si problème allo artisans ect. .)
On part avec quelques choses de propre et rénové.
De plus fiscalement parlant c’est bien car vous générer du déficit et où stock en fonction de la fiscalité choisi.
Par la suite c’est de l’entretient simple.


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#11 26/09/2016 16h34 → Zaser [68] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 250 Euros le m2) (immobilier, mulhouse, travaux)

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@ Bernard2K
Oui le plan c’est bien imposition au réel pendant 8 ans, puis passage en LMNP

Je ne comprends toujours pas: sur des projets avec de gros travaux et éventuellement coût travaux > prix d’achat (donc frais de notaire restreints) prenons mon exemple achat 30000, FdN 3500, travaux 80000, comment il peut être plus intéressant de faire :

LMNP directement

plutôt que

1) déficit foncier 2) attendre 3 ans 3) passage en LMNP et on amortit les appartements sur une estimation d’AI à ce jour (idéalement dans 8 ans)

Dans le deuxième cas on perd l’amortissement des frais de notaire (3000 eur), mais on gagne le déficit foncier (45.5% du cout des travaux soit 36400 eur)

Certes c’est plus compliqué : il faut attendre 3 ans après imputation du dernier déficit et payer l’impôt plein pot pendant ces 3 ans, il y a le risque qu’un locataire s’éternise (faible en louant des petites surfaces aux étudiants, jeunes actifs) mais on n’a rien sans rien.

Pour le financement – j’ai vu avec ma banque,  ça n’a pas l’air de poser problème 1.25 sur 15 ans dont 1 an de différé, je reste à 26% d’endettement. Je vais quand-même déposer un dossier chez la concurrence, on ne sait jamais (je vais signer sans condition suspensive de prêt).

Pour le fait de revendre le garage à ma compagne, cela ne prive pas de fait mes locataires de parking, je peux m’engager à avoir une location longue durée, ou quelque chose de ce genre, mais qui irait fouiller si profond ?

@Setanta,
Je vous remercie pour votre exemple, je ne remets pas en cause ces chiffres, je pense juste qu’on peut faire moins cher, et que 50 eur/m2 pour la dépose c’est hors de prix, par rapport au travail à effectuer (bien que cela nécessite une protection etc…).

Vous m’avez tous fait peur j’ai relu également le sujet de Philippe 30 – 3000 eur pour dépose et évacuation de 100m2 de plaques fibrociment.

Je viens d’appeler Veolia environnement : 35 cts/kg HT pour retraitement + forfait transport 110 eur HT et on ne m’a pas parlé d’analyses labo (peut-être pour du flocage ?)

J’ai calculé 1600 kg soit env. 800 eur TTC. Il faut chiffrer la main d’œuvre pour la dépose, le filmage, 3 palettes, film polyane transparent etc… Je suis certain qu’en une bonne journée à 2 c’est plié – je doute que cela chiffre à 2000 eur, sinon je change de métier !

La configuration ici est assez spécifique qui facilite le travail: toit plat en béton, doublé d’une charpente un seul pan qui repose sur le toit plat pour créer une pente. Donc très facile de circuler sur l’ensemble de la toiture et pas besoin d’échafaudage - on accède au toit plat par l’intérieur du bâtiment. Je reposterais ici quand j’aurais un vrai devis.

@ cricri
C’est noté pour le prix des compteurs, en renouvelant tous les 5 peut être il y aura une « économie d’échelle ». Le problème avec ERDF c’est qu’on ne peut pas faire jouer la concurrence – c’est à prendre ou à laisser

Je me suis également investi pas mal sur les 3 autres immeubles où j’ai finalement décidé de ne pas poursuivre. Ici le quartier étant bien mieux et de ce fait compense le problème lié à la copropriété. Avec le bar je n’aurais que la toiture et la façade en commun. Une fois ces éléments remis à neuf (et même si je dois le faire seul) j’espère ne plus en entendre parler.

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#12 27/09/2016 19h58 → Zaser [68] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 250 Euros le m2) (immobilier, mulhouse, travaux)

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Vous dites : pourquoi ne pas faire deux fois des réductions d’impôts, d’abord avec le déficit foncier, puis avec le LMNP ? Dans l’absolu, vous avez parfaitement raison.

Avec quelques remarques quand même :
1) Il n’est pas sûr que le super système du LMNP au réel soit encore là à l’identique dans 8 ans, à vous tendre les bras. Ce régime est menacé. Peut-être que le coup de rabot concernera tout le monde ; peut-être que les meublés déjà en LMNP réel au moment du changement seront préservés, et que les conditions désavantageuses ne s’appliqueront qu’aux nouveaux meublés. Du point de vue d’une évolution future des conditions fiscales, il est peut-être avantageux de se mettre d’emblée en LMNP ; peut-être pas. bien malin qui peut le dire.
Si jamais les avantages du LMNP disparaissaient pour les futurs projets, mais restaient acquis aux actuels, le LMNP serait légèrement plus favorable que le déficit foncier (économie d’impôt globale d’environ 45,5 % de 105 k€ au lieu de 45,5 % de 80 k€ ; par contre durée de l’avantage plus étalée puisqu’en LMNP le déficit n’est pas déductible des autres revenus).

Inversement, si les avantages du LMNP étaient remis en cause même pour les amortissements en cours, alors il faut préférer le déficit foncier. En 5 ans, on a pris l’avantage fiscal, et l’on est à l’abri des modifications fiscales ultérieures. En LMNP, il faut 10-15 ans pour profiter du plus gros des amortissements (suivant le mode d’amortissement adopté par l’EC) ; si ce beau système est remis en cause au bout de 5 ans, on perd beaucoup.

2) location saisonnière, résidence secondaire, est-ce envisageable ? Ca peut permettre d’augmenter les revenus. Accessoirement, n’étant pas une RP, on s’affranchit de la loi de 1989. Ce type de solution serait en faveur du meublé.

3) le choix de la stratégie dépend aussi de la durée de conservation envisagée. Si vous envisagez de revendre par appartement d’ici 5 ans, 8 ans, 10 ans, peut-être que le calcul sera différent.

4) loyers un peu plus élevés en meublés qui, en général, apportent un plus même en tenant compte du coût des meubles. Mais coût de l’expert comptable en plus. Mais, vacance supérieure ? Au total, cumulé sur une longue période, ça peut finir par être significativement en faveur d’une solution ou une autre.

Bon, je n’écris cela que pour être sûr d’avoir fait le tour des solutions possibles… Mais au final vous avez raison : il est très probable que votre stratégie soit la meilleure.

Dernière modification par Bernard2K (27/09/2016 20h11)

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