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#26 08/04/2016 10h11 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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Mise à jour de l’affaire : visite faite, voici un petit compte-rendu :

Rappel des données
Immeuble de 8 appartements (3 F3, 2 F2, 3 studios)
Superficie des appartements : 403 m2
Prix de vente : 250.000 €
Loyers HC : 39.200 €
Montant à prévoir pour les travaux (hors caves) : 55.000 € (moyenne des devis)
TF : 1900 €

Les points positifs
- la situation (dans une impasse, parking à 30m), proximité immédiate de la
frontière lux, avec un centre commercial en cours de construction
- à 5mn de route de chez nous, montre en main
- la configuration des appartements (grandes pièces, beaux volumes)
- compteurs individuels, eau également
- des belles caves voutées
- tous les loyers sont payés par virement, extraits de compte du
propriétaire à disposition
- l’agent immobilier a de nombreux devis à sa disposition
- gros potentiel d’amélioration de la qualité des appartements et des
revenus locatifs
- le PRIX, vendeur pris à la gorge en plein divorce

Les inconvénients
- manque d’entretien de l’immeuble
- planchers bois
- les locataires actuels n’ont pas vraiment de bons profils
- appartements à rafraîchir : électricité, sols, salles de bain,
cuisines mais tout à fait utilisables tels quels (tout est loué)
- pas mal de travaux : communs à refaire (escalier et rampe),
raccordement tout à l’égout à faire, fenêtres, caves (problèmes
d’humidité), façade

Nous allons tenter une offre inférieure au prix, nous verrons bien ce que ça donne…
Il y avait une autre visite juste après la nôtre, d’après l’agent immobilier ils veulent aussi faire une offre.
La suite au prochain épisode…

Dernière modification par Siocnarf (08/04/2016 12h03)


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#27 08/04/2016 10h48 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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Bonjour !

Suite a cette mise à jour, c’est décidé, je viens m’installer par chez vous ! (j’espérais (humour) qu’après votre visite vous alliez déchanter, mais la cet affaire me semble incroyablement intéressante !). Je pense que les parisiens qui investissement a Saint-Etienne pour des hauts rendements n’ont rien compris !

Par contre je m’interroge sur votre offre, en l’état n’avez vous pas peur que votre concurrent fassent une offre au prix? Ne trouvez pas la rentabilité suffisamment intéressante au prix?
Est-ce une affaire banale par chez vous?

Lorsque vous dites que les locataires n’ont pas des bons profils, c’est à dire?
Sont-ils la depuis longtemps?

Lorsque vous avez visiter, avez vous parlé au locataires? Avez vous eu des informations à propos des planchers bois? Si c’était un problème?

En tout cas ça semble une affaire super intéressante ! Je vous souhaite que ça réussisse !

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#28 08/04/2016 12h11 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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Vu qu’il y a encore au moins 50K de travaux, je pense que le concurrent fera également une offre plus basse.

Mon épouse travaillant en partenariat avec  l’agent immobilier, il se peut que nous ayons des informations nous permettant de nous positionner face à cette concurrence.

Par rapport aux profil des locataires :
Disons que ce ne sont pas des personnes qui ont des CDI et gagnent 3 fois le loyer… C’est à dire pas des conditions permettant de souscrire une assurance loyers impayés. Certains d’entre eux perçoivent les aides au logement. Ce point ne nous dérange pas fondamentalement, mais nous avons déjà un immeuble dans le même style.
Autre point : une des locataires continue à verser son loyer (virement automatique) mais n’a plus donné signe de vie depuis quelques mois… Ca sent l’embrouille future…
Si l’affaire se fait, nous avons dans l’idée de refaire les appartements au fur et à mesure en montant en gamme.

Par rapport aux planchers bois, c’est quand même moins solide qu’une dalle béton et le bois craint les fuites… Mes beaux-parents ont actuellement le cas dans 2 appartements : infiltration d’eau dans les salles de bains et planchers pourris. (c’est pris en charge par l’assurance mais si ce point peut être évité, autant qu’il le soit !)


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#29 08/04/2016 13h07 → Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%) (immeuble, immobilier, rendement)

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Vérifiez si les locataires ont une caution, et si oui, vérifiez soigneusement la forme de la caution (formalisme respecté ; durée de l’engagement).

C’est clair qu’on est plus rassuré avec soit une caution, soit une assurance loyers impayés. S’il n’y a pas de caution et qu’ils ne sont pas éligibles à l’assurance loyers impayés, ça vous fait un risque.

Notez quand même que les locataires qui payaient mais ne paient plus, ça peut venir soit parce qu’ils ont des problèmes financiers, soit parce qu’ils se sont font justice eux-mêmes car ils trouvent que l’immeuble n’est pas assez entretenu. S’ils paient actuellement alors que l’entretien est en retard, quand vous améliorerez les communs, ça devrait d’autant plus supprimer la seconde cause possible de non paiement. Reste la première.

Dernière modification par Bernard2K (08/04/2016 13h10)

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