Icade : une foncière française de bureau et de santé

Flouzamax · #201

OK, je suis donc borné, comme l’est le management d’Icade, et visiblement comme tout ceux qui osent ne pas avoir le même avis que vous. Dont acte

busquet · #202

Votre réaction me fait sourire:
Je ne dois pas être le seul à avoir cet avis négatif sur le management d’Icade, vu les commentaires des analystes financiers hier lors de la conférence de présentation des résultats semestriels et vu l’ampleur exceptionnelle de la décote du cours sur ANR, alors même que l’entreprise regorge désormais de liquidités. Tout le marché boursier (sauf peut-être vous?) ne semble guère apprécier ce management …

Flouzamax · #203

Tout le marché boursier (sauf peut-être vous?) ne semble guère apprécier ce management …

Non, je n’ai jamais mentionné d’avis spécifique sur le management d’Icade, honnêtement je n’ai pas les éléments en ma possession pour juger. Mais ce ne sont probablement pas des abrutis bornés qui font n’importe quoi comme on a un peu tendance à le juger de manière péremptoire ici. Ils sont dans un contexte, et possèdent des informations et/ou des contraintes que nous ne connaissons probablement pas entièrement. C’est difficile de juger que telle ou telle solution est la meilleure et que le management est de manière "évidente" en train de faire des conneries. J’essaye juste d’avoir un avis un peu mesuré sur la question, au delà du discours "le rachat d’actions s’impose dans tous les cas" en prenant comme postulat de départ "cours < NAV ⇒ bonne affaire", qui me paraît simpliste et pas forcément vrai, surtout dans ce contexte.

Mais plus sérieusement, j’aimerais mettre un certain nombre de choses au point:

busquet a écrit :
…je commence à penser que vous le faites exprès.
…nombre d’analystes financiers font la même erreur
…il faudrait être borné pour contester cette évidence, comme est borné l’actuel management d’Icade
… vous vous trompez pour le 3e fois depuis hier […] Cela devient lassant
… peut écrire un tel non sens? […] nombre d’analystes financiers font la même erreur - vous êtes en bonne compagnie
… vraiment autistes et croyant avoir toujours raison

Je tient à rappeler que ce forum nécessite un minimum de correction, et qu’il serait bon de cesser ce genre d’insultes ou d’invectives à tout va à ceux qui osent ne pas être d’accord avec vous, ou avec le monde en général.

J’aimerais juste ne pas être insulté comme "borné" et proférant des "non-sens" de votre part, même si ce n’est pas votre opinion. Et je préférerai continuer avec un argumentaire sérieux plutôt que ce genre de discussion.

R3dSqu4re · #204

Je viens de regarder la vidéo de la présentation des résultats.

A court terme, il est précisé ce qui sera fait du cash -> il sera placé : 1,45Mds à 3,5%, soit +/- 50 millions d’euros d’intérêts en annualisé.

A titre de comparaison : pour le S1 :
- le cash-flow net courant de l’activité tertiaire était de 99,6 millions d’euros
- le cashflow net courant de l’activité santé était de 86 millions d’euros
- le résultat financier était de 35,5 millions d’euros

Il faut multiplier tous ces chiffres par 2 pour les mettre en regard des intérêts à venir, mais la rémunération du cash pourrait représenter "un bonus" de l’ordre de 25% des cash-flows de la tertiaire en annualisé, de quoi amortir les performances de la promotion dans les prochains trimestres, ou rendre la dette nette presque gratuite, par exemple.

Concernant l’utilisation à moyen terme, il semble que la plupart des foncières de bureaux cotées ait décidé de conserver leurs actifs les plus centraux et de placer les autres en revue stratégique.

On voit mal où Icade trouverait les biens à acheter pour améliorer la qualité / centralité de son portefeuille, sauf foncière à bout de souffle contrainte de céder des bijoux de famille.

Dans le domaine des foncières cotées françaises, rien ne semble trouver grâce aux yeux des investisseurs de toute façon :
- Gecina, qui cède son joyau à un prix faramineux se fait critiquer car vente d’un trophy asset
- Icade, qui se protège en réalisant une grosse vente permettant de baisser très fortement son LTV, se fait critiquer car trop de tréso à ne pas savoir qu’en faire
- Covivio, qui ne cède presque rien et garde un LTV très élevé avec peu de tréso, est mis sous pression pour son endettement
- URW (dans les commerciales), qui achète du temps en gardant ses cashflows en trésorerie (suspension du dividende) est critiquée pour des ventes qui traînent et le dividende suspendu

Vraiment hâte de voir ce que va devenir le secteur ces deux prochaines années

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Woyal · #205

Signe de la morosité ambiante sur le secteur immobilier en bourse, l’ANR au 30/06 de 79,3€ par action incluant 33,6€ de quasi-cash (15,1€ au titre de la participation résiduelle dans Icade Santé dont la promesse de vente est engageante et 18,5€ de trésorerie) n’est pas prise en compte par le marché dont l’action est à ce jour inférieure à 33€.

Certes côté corpo il existe des risques quant à l’utilisation du cash généré post-distribution du dividende lié au régime SIIC, mais c’est quand-même relativement intéressant de voir le massacre sur le secteur…

Le point d’entrée me semble intéressant, dorénavant actionnaire.

MisterVix · #206

Ce que le marché semble prendre en compte c’est qu’une fois ledit cash distribué (ou reinvesti?) on ignore ce que Icade va faire. Donc on valorise uniquement l’immobilier sans ke cash.

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nobuko · #207

Sans être aussi définitif que busquet, un rachat d’action semblerait en effet très opportun : le cours est très bas, l’endettement réduit, et ce serait beaucoup plus rentable pour les actionnaires qu’un dividende qui sera lourdement taxé. Je ne connais pas suffisamment bien le statut des foncières pour savoir si leur statut permettrait cette optimisation.

A quasiment 30€ on peut acheter une foncière
- peu endettée
- avec une distribution de dividende à venir importante (environ 15€ selon invest securities si la vente va à son terme, dont il faut retrancher les taxes)
- et un portefeuille dégradé (bureaux de périphérie parisienne, dont un quart selon la direction est inadaptée au marché et à réorienter - ce qui sera vraisemblablement couteux-, ainsi qu’une activité promotion - secteur en difficulté-).

J’ai essayé de retrouver le cash flow net par action hors activité santé mais je dois me tromper : je trouve 3,6€ quand Icade annonce 2,9 pour 2023. Néanmoins à ce niveau le cours semble déjà intégrer beaucoup de mauvaises nouvelles.

Je partage l’étonnement sur le massacre du secteur, particulièrement en france et en belgique.

InvestisseurHeureux · #208

Tandis que je fais la maj mensuelle du rapport foncières cotées, je note une dégradation dans le business risk et la competitive position pour Icade d’après S&P.

S&P a écrit :
The divestment would likely deteriorate the group’s portfolio quality, diversity, and size, in our view. Pro-forma transaction, Icade’s portfolio size would reduce to around €7.9 billion by 2025 (at the end of a three-step divestment), from €11.8 billion at end-2022 (on a group share basis). Its EBITDA generation would become more concentrated, with 75%-80% stemming from rental income of its office portfolio and 20%-25% of EBITDA from property development.

S&P a écrit :
As such, we assume Icade’s higher exposure to the office segment pro forma the transaction (75%-80% of EBITDA versus 45% currently) would increase the impact of potential negative rental reversion, occupancy decline, or valuation losses on the group’s performance.

Sur cette base, on peut dire que pour l’investisseur buy & hold, ce désengagement est une belle conne###.

peakykarl · #209

Totalement aligné

J’ai fait mes amplettes sur Icade (et aussi Altarea).

Je ne sais pas si vous avez vu mais Brad Thomas en a même parlé avec Gecina et Vonovia…
Il précise que la décote et l’upside avec le dividende généreux est si intéressant qu’il a fait ses amplettes sur l’hexagone.

A croire qu’il se lasse des foncières US 😂

Je regarde du côté de Société Foncière Lyonnaise (SFL) et immobilière Dassault.

Dernière modification par peakykarl (30/08/2023 23h00)

MisterVix · #210

Euh. Je suis navré mais quelquechose m’échappe. Le message d’IH me semble très négatif sur Icade. Où voyez vous une confirmation de vos achats Peakykarl?

Personnellement je suis collé sur ce titre. J’aimais bien les ratio et le côté aligné à la caisse des dépôts.
La vache a lait santé disparue et l’évolution étant incertaine j’ai plutôt envie de sortir du titre, moyennement intéressé par la promotion immobilière. J’avoue que faute de meilleure idée et dans l’attente du dividende (ce qui est illogique si je vends après détachement), je procrastine et ne vends pas…

Kiwiste · #211

L’avenir semble clairement incertain pour Icade après cette décision stratégique d’importance dont beaucoup s’accordent à dire qu’elle est - a minima - risquée.

La valeur avait pour elle sa distribution de dividendes exceptionnelle mais l’avenir à ce sujet semble bien incertain, de même que les perspectives de revenus.

D’autres foncières françaises préalablement citées (Gecina, Dassault, SFL) me semblent en meilleure position sur le marché de demain et représentent, à mes yeux, davantage des valeurs d’avenir.

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Caribou56 · #212

Le vrai sujet qui me pose question :

la société Primonial REIM va t’elle être en capacité de racheter les 36% restants du portefeuille santé d’ICADE ?
Ne serait ce pas une bonne chose pour les actionnaires d’icade de conserver une QP de cette machine à cash flows ?
Si PREIM n’achète pas tout de suite comment va réagir le marché ?

Je n’arrive pas à me positionner … pour l’instant. J’attends le T2 2024.

Woyal · #213

Dans ce cas là, une indemnisation d’Icade serait à discuter pour la rupture d’accord. Icade ne serait pas perdant sur toute la ligne

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ArnvaldIngofson · #214

ICADE publie demain 23 OCT. à 08:00 (avant bourse) son activité au 3ème trimestre (T3).
Il y a un WEBCAST à 10:00.
On devrait en savoir plus sur l’activité de ce qui est maintenant une foncière tertiaire et promoteur.
Et j’espère sur la cession du pôle santé, le dividende exceptionnel à venir, l’utilisation du cash encaissé et à encaisser.
Quoique qu’il faudra peut-être attendre novembre pour connaître la stratégie.

Woyal a écrit :
Signe de la morosité ambiante sur le secteur immobilier en bourse, l’ANR au 30/06 de 79,3€ par action incluant 33,6€ de quasi-cash (15,1€ au titre de la participation résiduelle dans Icade Santé dont la promesse de vente est engageante et 18,5€ de trésorerie) n’est pas prise en compte par le marché dont l’action est à ce jour inférieure à 33€.

Certes côté corpo il existe des risques quant à l’utilisation du cash généré post-distribution du dividende lié au régime SIIC, mais c’est quand-même relativement intéressant de voir le massacre sur le secteur…

A moins de 29 € c’est pire qu’un massacre !

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Pauriak · #215

Publication de l’activité au 30 septembre.

ICADE, communiqué T3 a écrit :
Foncière Tertiaire : Revenus locatifs à 272 M€, quasi stables dans un contexte de fortes cessions 2022 ; hausse de +2,5% des revenus à périmètre constant
Promotion : Chiffre d’affaires économique1 à 844 M€, +5,4%
Trésorerie disponible à fin septembre : 1,25 Md€, placé à des conditions attractives (taux de placement moyen de c. 3,20% depuis le 1er janvier)
Taux d’occupation en hausse (87,5 vs 86,5% au 30/06)

Perspectives :

Guidance CFNC : Cash-flow net courant Groupe pro forma par action 2023 attendu entre 2,95 € et 3,05 €, incluant l’effet des cessions 2023
o Perspective sur la politique de distribution : sous réserve de l’approbation par l’Assemblée Générale 2024, dividende au titre de l’exercice 2023 attendu en hausse de plus de 10% par rapport au dividende versé au titre de l’exercice 2022
• Dividende récurrent : montant correspondant à l’obligation de distribution légale minimum3
• Dividende exceptionnel : a minima 2,54 € par action (versement en 2024 de 50% de l’obligation SIIC sur les plus-values de cessions liées à la finalisation de l’étape 1 de l’opération de cession de la Foncière Santé

Annonce du plan stratégique début 2024

Avis personnel : je ne m’attendais à rien, et bien je suis quand même déçu.

L’opérationnel sur le bureau est plutôt bon : réversion positive, taux d’occupation financier en hausse. La promotion ne s’en sort pas si mal mais des nuages s’annoncent à l’horizon.

La cession se déroule en ordre, il y a 1,25 Mds en Banque (1,4 Md Cession effectuée). Il reste 700M€ (1/3 de l’opération Icade Santé) + 850M€ (Vente à venir d’Icade Healthcare Europe) à rentrer. Il y a donc actuellement 3,1 Md de Cash ou de cessions programmées, et 3,05 Md de patrimoine (NTA) pour une capitalisation de 2,2 Md.

Le marché n’a aucune confiance dans l’entreprise et/ou le management alors que celui-ci prend son temps pour présenter sa nouvelle stratégie.

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Dernière modification par Pauriak (23/10/2023 11h33)

Betcour · #216

Effectivement, le verre a moitié plein c’est des résultats opérationnels plutôt bons, mais à moitié vide sur un plan stratégique qui se fait attendre. Il leur faut vraiment 1 an pour décider quoi faire de leur cash ? Alors que le titre est en plus sur des plus bas et une décôte absurde ?

Le titre en légère baisse confirme que le marché n’est pas très convaincu dans un sens ou dans l’autre. Seule consolation, au moins cette trésorerie fait un peu d’intérêts en attendant que la direction se réveille.

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ArnvaldIngofson · #217

Petite remarque : le lien plus haut ne fonctionne pas,
c’est un lien local en "file:///C:/Users/…/Downloads/…"
avec votre nom court d’utilisateur.

Il faut utiliser
Résultats semestriels 2023
puis télécharger.

Concernant le dividende :

ICADE a écrit :
Perspective sur la politique de distribution : sous réserve de l’approbation par l’Assemblée Générale 2024,
dividende au titre de l’exercice 2023 attendu en hausse de plus de 10% par rapport au dividende versé au titre de l’exercice 2022
• Dividende récurrent : montant correspondant à l’obligation de distribution légale minimum3
• Dividende exceptionnel : a minima 2,54 € par action (versement en 2024 de 50% de l’obligation SIIC sur les plus-values de cessions liées à la finalisation de l’étape 1 de l’opération de cession de la Foncière Santé)

Il serait plus simple de donner les chiffres !
Le dividende versé au titre de l’exercice 2022 était de 4,33 EUR.
Le dividende au titre de l’exercice 2023, attendu en hausse de plus de 10% par rapport au dividende versé au titre de l’exercice 2022, serait donc au moins de 4,76 EUR, se répartissant en :
. dividende récurrent : au plus 2,22 € par action
. dividende exceptionnel : a minima 2,54 € par action.
Sur la base d’un cours de 28,540 EUR, le rendement récurrent est de 7,79 %.

Le bilan est très solide

ICADE a écrit :
la liquidité du Groupe composée de la trésorerie et des lignes de RCF, est renforcée : elle couvre à fin septembre, l’intégralité des échéances de dette (capital et intérêts) des 5,6 prochaines années.

Comme les autres intervenants et sans doute le marché en général,
je déplore le manque de stratégie à ce jour.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

zendoi · #218

Bonjour

M.er. à ArnvaldIngofson j’étais en train d’éplucher le site pour chercher certaines infos
J’ai une question d’ordre théorique, je croyais que le dividende "récurrent " dépendait aussi du statuts de la société et donc devait être de 85% du résultat?
1/ Je me trompe et donc mea culpa
2/ je n’ai pas le bon taux
3/ c’est exact et donc cela sous entend qu’Icade craint une grosse chute pour la fin 2023?

Je n’arrive pas à retrouver les obligations du status sur le site de Icade

Mais en questionnant le moteur de recherche je trouve toujurs cette information là:

Les SIIC bénéficie d’un régime fiscal spécifique, inspiré des Reits américain. Elles sont dotées de la transparence fiscale, et exonérées d’impôt sur les sociétés. Les bénéfices réalisés dans le cadre de leurs activités (location ou cession d’actifs) ne sont donc pas amputés avant d’être distribués. Les dividendes sont uniquement imposés entre les mains des actionnaires qui les perçoivent. En contrepartie de ce statut, les SIIC ont l’obligation de distribuer 85 % des bénéfices exonérés provenant des opérations de location des immeubles et 50 % des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles.

Je vous souhaite à tous une bonne semaine

Pauriak · #219

Bonjour Zendoi,

L’obligation est bien à 85% mais si les "statutory results" sont en cumulés en négatifs, il n’y a pas d’obligation de paiement du dividende (Ce qui permet donc d’en payer moins de 85%). Ces résultats négatifs proviennent de la baisse de la valeur des actifs.

Voici ce qu’écrit URW à ce sujet :

Résultats Annnuels 2022 URW a écrit :
Given the statutory results of URW SE in 2022 (+€90 Mn in 2022 and cumulated negative retained earnings of -€2,341 Mn), the Group has no obligation to pay a
dividend in 2023 for the fiscal year 2022 under the SIIC regime and other REIT regimes it benefits from. Consequently, URW SE’s total carry forward SIIC distribution obligation, standing at €1,720 Mn as at December 31, 2022, will be delayed until URW SE has sufficient statutory results to meet this obligation. These statutory results do not prevent URW SE from making distributions out of its premium.

Avec la baisse des valeurs de ses actifs, Icade peut tout à fait contourner l’obligation à 85%.

Je ne sais pas exactement commence cela se cumule avec les plus-values qui sont réalisées sur les cessions en revanche.

BullAndBear · #220

Quand on mentionne que le cash peut couvrir la dette des 5-6 prochaines années, on peut penser qu’ils n’ont pas l’intention de le distribuer.

BullAndBear · #221

Pauriak, le 23/10/2023 a écrit :
Publication de l’activité au 30 septembre.

Il reste 700M€ (1/3 de l’opération Icade Santé) + 850M€ (Vente à venir d’Icade Healthcare Europe) à rentrer. Il y a donc actuellement 3,1 Md de Cash ou de cessions programmées, et 3,05 Md de patrimoine (NTA) pour une capitalisation de 2,2 Md.

Le marché n’a aucune confiance dans l’entreprise et/ou le management alors que celui-ci prend son temps pour présenter sa nouvelle stratégie.

Comme mentionné dans un message plus haut par Caribou56, le reste des transactions est incertain et soumis a la capacité de Primonial a lever de l’argent, a la volonté de Primonial d’utiliser ces capitaux pour cette transaction et a la valorisation du patrimoine au moment de la transaction (On peut penser que Primonial n’a pas trop intérêt a ce que celle-ci baisse trop). Ca fait beaucoup d’incertitudes. On ne peut donc considérer qu’il y a 33 euros de cash par action.

Flavius · #222

Icade annoncera son nouveau plan stratégique le 19 février 2024

L’action monte de 2,20% sur la nouvelle. Il me semble raisonnable de voir cette action bien se comporter , surperformer même, à l’horizon de sa journée investisseurs.
Je fais l’analogie avec la Société Générale qui a effectué un gros rattrapage dans la période précédent l’annonce de sa stratégie.
Cette analogie n’est pas innocente compte tenu de la très forte sanction reçue pour un plan peu suffisemment ambitieux.

En espérant que les analystes faiseurs de rois boursiers soient convaincus.
A cette date: 9 ont une opinion "buy" 4 "neutre" et 1 "vente" pour un target price moyen de 39.32, soit
10% (seulement) au-dessus du prix actuel de 35,76

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ArnvaldIngofson · #223

Lundi 19 février avant l’ouverture de la bourse, résultats annuels 2023.
ICADE étant aujourd’hui une foncière de bureaux, pas toujours bien situés et aux normes environnementales,
on risque une nette baisse des actifs et de l’ANR NTA.
L’activité de promotion risque d’être très impactée par la hausse des taux d’intérêt.
Mais la décote et le rendement pourraient être intéressants.

On devrait aussi en savoir plus sur le (gros) dividende exceptionnel,
conséquence de la plus-value suite à la cession du pôle santé.

ICADE présentera aussi (enfin !) ses orientations stratégiques et les perspectives du Groupe à moyen terme.

30.660 (c) EUR -0.39% vendredi.

Suspense …

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Kratos · #224

Je vais essayer de l’acquérir via des ventes d’options PUT entre 27-29. Ou comment être payé pour attendre d’avoir le titre

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Betcour · #225

Les résultats 2023 sont dispos, le plan stratégique aussi.

Grosse baisse de l’ANR NTA à 67,20 € mais hausse du dividende à 4,84 €, les actionnaires récupérant une partie de la cession du pole santé (donc pas un dividende pérenne à priori). La dette est évidemment bien maîtrisée (LTV à 33,5%) avec tout le cash qui rentre.

Sur le plan stratégique, on peut le résumer avec la page 68 de la présentation : 4,2 milliards de cessions, qui seront utilisée avec 0,7 Mds en dividendes, 1,7 Mds en réduction de dette et 1,8 Mds en investissements (mise à jour de l’existant et achats sur le marché des résidences étudiantes, locaux pro spécialisés et datacenters). Le but étant de générer environ +30% de loyers en plus.

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#202 25/07/2023 16h24

[+2] #203 25/07/2023 16h59

busquet a écrit :

[+3] #204 31/07/2023 19h11

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#207 20/08/2023 13h04

#208 28/08/2023 12h35

S&P a écrit :

S&P a écrit :

#209 30/08/2023 22h58

#210 31/08/2023 08h33

#211 31/08/2023 09h33

#212 22/10/2023 10h07

#213 22/10/2023 11h05

#214 22/10/2023 11h42

Woyal a écrit :

[+2] #215 23/10/2023 09h54

ICADE, communiqué T3 a écrit :

#216 23/10/2023 10h40

#217 23/10/2023 11h02

ICADE a écrit :

ICADE a écrit :

#218 23/10/2023 11h31

[+1] #219 23/10/2023 11h39

Résultats Annnuels 2022 URW a écrit :

#220 24/10/2023 11h58

#221 24/10/2023 13h46

Pauriak, le 23/10/2023 a écrit :

#222 19/12/2023 12h35

#223 17/02/2024 13h56

#224 17/02/2024 15h18

[+2] #225 19/02/2024 10h40

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