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#1 07/03/2017 19h59
- revilo
- Membre (2013)
- Réputation : 1
Ce post car je suis entrain de monter un gros projet d’investissement immobilier sur Toulouse.
<le pret demandé est de 1 500 000€. Pour certains cela doit etre peu mais pour moi c’est beaucoup.
autant dire que je n’ai jamais encore demandé de pret si important
J’ai beaucoup entendu parler de POOL BANCAIRE
pour ceux qui ne connaissent pas et avec mes mots (je ne suis pas banquier)
C’est le fait d’obtenir le financement de la part de plusieurs banques qui s’associent en répartissant le risque entre elles.
QUESTIONS : comment cela fonctionne exactement ?
le montant doit il etre exactement le meme entre les 2 (ou plus) banques ?
et quand à la prise de garantie type hypotheque qui est rang 1 et rang 2 ?
Merci pour vos questions
PS : j’ai déjà cherché sur le forum mais n’ai trouvé rien de tel
Mots-clés : credit, financement, immobilier, pool, pret
Hors ligne
[+1] #2 07/03/2017 20h12
- stanny
- Membre (2015)
Top 10 Actions/Bourse - Réputation : 412
Bonsoir Revilo,
Dès lors qu’il s’agit d’un prêt immobilier, les choses sont relativement simples.
On parle d’ailleurs plutôt de cofinancement que de pool bancaire…
Le prêt peut être fait par 2, voire 3 banques dans le cas présent.
Il n’y a pas de règles pré établies concernant la quote-part de chacune (l’une peut prêter 1 MEUR et l’autre 0.5 MEUR pour l’exemple)
Les garanties (l’hypothèque et/ou le PPD) sont prises pari passu (à rang égal).
Pour plus de renseignements, l’idéal serait de connaître l’objet exact du prêt sollicité auprès de plusieurs banques.
Le plus souvent, une fois les accords de prêts obtenus (lettres d’offres), chacune des banques édite un projet d’acte qui est adressé au notaire ; celui-ci compile tous les actes dans un seul document pour signature ; les fonds sont alors débloqués directement chez le notaire pour une acquisition et/ou virés sur les comptes bancaires ouverts pour payer les factures des professionnels réalisant les travaux.
@+
Stan
stock picker de small et micro caps - France -
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#3 07/03/2017 22h43
- Nek
- Membre (2014)
Top 50 Invest. Exotiques
Top 20 Entreprendre - Réputation : 98
Les "vrais" pool / crédits syndiqués c’est pour des tickets beaucoup plus importants ( avec une banque arrangeuse, de l’underwritter suivi de placement, des participations en risque et en trésorerie variées etc…)
Pour des montants plus modiques , ça va principalement être du billaterale, ou vous allez négocier et vous engager contractuellement avec chaque banque.
Une banque chef de file peut éventuellement organiser et fluidifier les relations voir établir un contrat cadre unique (rare pour les "petits" montants) contre rémunération supplémentaires.
Comme précisé les garanties sont prises en pari passu, donc tout le monde est inscrit au même rang pour une hypothèque par exemple.
L’usage fait qu’on intervient généralement dans les mêmes conditions (montant, taux, frais).
Pourriez-vous nous en dire plus sur votre projet ?
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#4 07/03/2017 22h44
- revilo
- Membre (2013)
- Réputation : 1
bonsoir Stan,
merci pour votre réponse rapide et super précise
je vois que vous etes bien calé sur le sujet c’est super.
pour info, le pret vise en l’achat d’un terrain avec maison (500 000€) et la construction d’entrepots voués a la location pour (1 200 000€ht)
apport de 250k€
a vous lire, vous diriez que sur un tel montant cela serai plutôt 3 banques qui pourraient financer ?
y a t’il des banques qui sont plus habituées a cela ? crédit mutuel ? credit agricole ? banque courtois ?
du coup comment cela se passe pour le montage du dossier ?
j’ai cru comprendre que la banque ’chef de file’ s’occupait de monter le dossier et traitait elle seule avec le client ? ou alors je recherche moi meme des banques et dès qu’elles sont pretes a me financer je leur demande une lettre d’intention ?
merci pour vos infos
Hors ligne
#5 08/03/2017 06h57
- Nek
- Membre (2014)
Top 50 Invest. Exotiques
Top 20 Entreprendre - Réputation : 98
Toutes les banque font du cofinancement ou du crédit syndiqué (elles ne font pas toute le rôle de chef de file par contre).
Honnêtement, ne vous focalisez pas trop sur ça. Rencontrez plusieurs banques et présentez votre projet.
Comme expliqué le montant ne justifie pas spécialement l’intervention de plusieurs banques et la nature de votre projet non plus.
Si jamais ça tique avec vos interlocuteurs, vous pouvez évoquer l’idée d’un cofinancement s’ils sont frileux.
Voyez ça comme un plan B. Gardez en tête que plus il y a d’intervenants, moins vos conditions de financement seront bonnes.
Tout en sachant que si ça se fait en pool, il est rare pour ce type de montant que ce soit très formalisé (chef de file, contrat unique). Ce sera à vous de négocier en bilatérale avec les différentes banques.
Au niveau de votre projet, ce sera plutôt de la logistique, des locaux d’activités industrielles ?
En fonction de la destination, il y a des caractéristiques particulières lié à la demande
(hauteur sous plafonds, proximité axe autoroutiers, bassin d’emploi local …)
En terme de surface totale, et par lot qu’est ce que ça représente ?
Dernière modification par Nek (08/03/2017 06h59)
Hors ligne
#6 08/03/2017 07h22
- stanny
- Membre (2015)
Top 10 Actions/Bourse - Réputation : 412
revilo a écrit :
pour info, le pret vise en l’achat d’un terrain avec maison (500 000€) et la construction d’entrepots voués a la location pour (1 200 000€ht)
apport de 250k€
a vous lire, vous diriez que sur un tel montant cela serai plutôt 3 banques qui pourraient financer ?
y a t’il des banques qui sont plus habituées a cela ? crédit mutuel ? credit agricole ? banque courtois ?
du coup comment cela se passe pour le montage du dossier ?
j’ai cru comprendre que la banque ’chef de file’ s’occupait de monter le dossier et traitait elle seule avec le client ? ou alors je recherche moi meme des banques et dès qu’elles sont pretes a me financer je leur demande une lettre d’intention ?
merci pour vos infos
J’ai longtemps exercé comme arrangeur de prêts pour des TPE/PME/ETI dans tous types de situation (création, transmission yc LBO, build up, développement structurant yc immobilier), je connais donc forcément le sujet.
Une maison pour quel usage (résidence principale, autre -à détailler SVP)
Un entrepôt de quel nature ?
Loué à qui (un ou plusieurs tiers déjà identifiés ?, une société d’exploitation dont vous contrôlez le capital et dont vous êtes le dirigeant ?)
A ce stade, il vous faut avant de rencontrer une ou plusieurs banques pour présenter votre projet, établir un mémo complet (Business Plan) que vous pourrez commenter lors des RDV…
Faites vous aider par un expert comptable…
La forme compte autant que le fond !
@+
Stan
Dernière modification par stanny (08/03/2017 07h26)
stock picker de small et micro caps - France -
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#7 08/03/2017 09h40
- revilo
- Membre (2013)
- Réputation : 1
Bonjour Stanny,
merci encore pour ces infos. Je vois que vous etes LA personne qui est le mieux a meme a m’aider.
je ne peux pas en dire plus sur le forum car le concept est un peu particulier et a une grosse rentabilité (14% net).
j’ai déja : étude de marché réalisée par une société, business plan à 3 ans, bilan prévisonnel à 3 ans de mon expert comptable, tout est au top et dépasse meme mes meilleurs espoirs.
+ j’ai réalisé un ppt présentant le projet, mes activités et investissements passés, les stratégies en place pour la commercialisation, le plan de financement
+ chiffrages archi etc etc
j’ai mon dossier complet.
j’ai présenté le dossier à ma banque (le CA tlse) et j’attends leur retour.
Mais ne souhaitant pas etre dépendant d’une seule proposition je cherche a frapper a la bonne porte en étant paré a tout afin de réussir dans mon entreprise.
Auriez vous un collegue sur Toulouse qui pourrai présenter mon dossier ?
si oui on peut continuer en MP que je vous donne mon tel
MERCI encore a vous pour votre temps.
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