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#1 09/11/2012 15h20 → Financement d'un second bien immobilier : apport ou prêt ? (amortissement, financement, impot)

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Bonjour, suite à ma présentation dans la rubrique accueil, je viens maintenant vous apporter quelques précisions à partir des-quelles je suis ouvert à toutes discussions et conseils de votre part.

Voici les quelque lignes de ma présentations:

Mon profil est le suivant:
40 ans marié 3 enfants. habitant d’une ville moyenne de Bretagne;
Des revenus variable de la famille compris entre 5500 et 6000€
1 Résidence principale quasi payée, reste 300€x40mois à régler, valeur marché actuel environ 350000€
1 Maison en loc, cout construction 110K€, en loc à 650€ depuis 2007, remboursement prêt:800€, valeur sur le marché: environ 160000€
1 Maison en loc à partir de 2013, loyer 810€,remboursement prêt: 1050€(15ans), cout construction 160K€, valeur sur le marché: 240000€.

Concernant la 1ere maison, j’effectue un amortissement dans le cadre Borloo neuf (amortissement 6%par ans sur 110000).
Mon impot IR s’élève à 1780€ pour 4 part.

J’ai quelques interrogation sur le type de déclaration à faire pour le second bien qui sera mis en loc en janvier 2013. (déclaration au réel, amortissement). Je finance ce bien par un prêt de 135000€, pour le reste je suis hésitant, soit apport perso ou déblocage d’un prêt que j’ai signé mais rien de débloqué à ce jour.

La rentabilité des biens n’est pas exceptionnelle sur le court terme mais les valeurs de reventes et actuelles sont à mon sens encourageantes, néanmoins ces investissements demandent un effort de 150+250€ pour le financement.

Merci à tous pour vos remarques.

Mots-clés : amortissement, financement, impot

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#2 10/11/2012 00h24 → Financement d'un second bien immobilier : apport ou prêt ? (amortissement, financement, impot)

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Bienvenue buzhug !

Pour votre second bien, qui je suppose sera loué nu (ce serait différent pour une location "meublée", avec le régime LMNP), vous ne pourrez pas procéder à des amortissements. En effet "Depuis le 1er janvier 2010, les contribuables qui achètent un logement destiné à la location (nue) ne peuvent plus bénéficier que de la réduction d’impôt Scellier."  (lisez Robien-Borloo : amortissements des logements).

Vous devrez déclarer comme revenu foncier vos loyers moins vos charges (y compris les intérêts et frais d’emprunt). Selon votre taux marginal à l’IR (sans doute 14% actuellement) tel que vous l’anticipez pour les N années à venir, le taux de l’emprunt que vous avez obtenu, et le taux auquel vous pensez pouvoir placer votre cash, il sera plus ou moins avantageux de débloquer des fonds.
(lisez aussi Info). Mais vous devez déjà savoir ceci, car avec votre 1ere maison vous devez remplir chaque année une déclaration n°2044 des revenus fonciers (Impots.gouv.fr).


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#3 10/11/2012 21h17 → Financement d'un second bien immobilier : apport ou prêt ? (amortissement, financement, impot)

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Bonjour et merci pour votre commentaire,

Effectivement je rempli déjà la 2044. Le prêt qu’il me reste à débloquer porte sur un montant de 32000€ à 3.53 fixe (TEG de 3.76) sur 10 ans. Ne pas le débloquer me permet d’avoir un endètement moins important et une capacité d’emprunt plus forte (pour une prochaine opération). En outre cela me met moins la pression.
Maintenant je ne suis pas rentré dans de grande simulation pour voir si il ya un intéret financier ou pas.
Je pense donc déclarer les revenu da seconde loc au réel sauf si il y’a une autre formule qui vous parait plus avantageuse.

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#4 11/11/2012 02h46 → Financement d'un second bien immobilier : apport ou prêt ? (amortissement, financement, impot)

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Votre raisonnement me semble étrange :    il est certain que "Ne pas le débloquer" vous "permet d’avoir un endètement moins important et une capacité d’emprunt plus forte (pour une prochaine opération)" mais si vous le débloquez, vous conservez le cash qui vous permettra de financer la prochaine opération (et donc de ne pas avoir besoin d’emprunter autant), au moins aussi bien si les taux n’ont pas baissé d’ici la.

Il vous faut surtout évaluer si le rendement net que vous pouvez obtenir avec votre cash est meilleur ou plus mauvais que ce que l’emprunt coute, soit TAEG * (100% - votre TMI IR - 15.5%), et savoir si vous anticipez une hausse ou une baisse des taux d’emprunt, et un durcissement ou pas des critères de la banque pour accepter ou pas une demande d’emprunt.


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#5 11/11/2012 19h23 → Financement d'un second bien immobilier : apport ou prêt ? (amortissement, financement, impot)

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Effectivement je ne suis peut etre pas très clair, ma question pourrait se résumer de cette facon mieux vaut il emprunter ou débloquer son épargne?
J’ai bien compris que ceci dépend de plusieurs paramêtres.

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#6 11/11/2012 20h14 → Financement d'un second bien immobilier : apport ou prêt ? (amortissement, financement, impot)

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Quel est votre TMI IR (taux marginal d’imposition à l’impôt sur le revenu) ?
Anticipez-vous qu’il augmente ou baisse dans les années à venir ?

Quel est le taux nominal et TAEG de votre emprunt ?


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#7 11/11/2012 20h45 → Financement d'un second bien immobilier : apport ou prêt ? (amortissement, financement, impot)

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Désolé mais je ne maitrise pas tout les termes et les ficelles de la ficalité,
mais si le taux mariginal est la tranche max d’impot je suis sur 14%
Mon taux d’impot d’imposition est de 3.49%

Le taux de l’emprunt est de 3.53 fixe sur 120 mois, le teg de 3.76.

le niveau de revenu devrait rester à peu pret identique.

Dernière modification par buzhug (11/11/2012 20h46)

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#8 12/11/2012 01h18 → Financement d'un second bien immobilier : apport ou prêt ? (amortissement, financement, impot)

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Donc votre emprunt vous coute en fait  3.76 * (100% - 14% - 15.5%) = 2.65% net, c’est à dire 0.1% de plus que ce que rapporte actuellement le livret A.

Si vous pensez pouvoir placer votre cash mieux que ceci, ou si vous pensez que les taux seront plus haut quand vous souhaiterez refaire un emprunt (ou que la banque pourrait le refuser), il vaut mieux débloquer le prêt. Sinon, il vaut mieux utiliser votre cash (et prévenir le banquier, qui pourrait quand même vouloir vous facturer des frais, si vous avez accepté le prêt).

Le plus probable est que la différence enter les deux soit faible, et que les 2 alternatives soient presque aussi intéressantes.


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#9 12/11/2012 08h02 → Financement d'un second bien immobilier : apport ou prêt ? (amortissement, financement, impot)

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Ok merci pour votre réponse très claire.
A réfléchir.

Dernière modification par buzhug (12/11/2012 08h02)

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#10 12/11/2012 10h23 → Financement d'un second bien immobilier : apport ou prêt ? (amortissement, financement, impot)

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Si vous êtes investisseur et qu’un prêt vous coûte 0,1 point de plus que le livret A, vous ne mettez pas 2 secondes à réfléchir, vous le prenez de suite!!!  Vous pouvez toujours placer à plus de 2,25 net (bforbank, carrefour…) Et surtout vous gardez "une puissance de feu" non négligeable.


Left the Rat Race in 2013

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#11 12/11/2012 14h50 → Financement d'un second bien immobilier : apport ou prêt ? (amortissement, financement, impot)

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J’ai mis plus de 2 secondes, et je vais le prendre!
Merci pour vos conseils.

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#12 27/11/2012 22h59 → Financement d'un second bien immobilier : apport ou prêt ? (amortissement, financement, impot)

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Bonjour,

ZX-6R que voulez vous dire dans puissance de feu non negligeable?

SI je comprend bien tant qu’on a du cash il vaut mieux le garder pour l’injecter quand les taux remonteront afin d’être plus souple dans les mensualités ?

vous personnellement tout vos apparts sont finançés sans apport ?

cordialement

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#13 27/11/2012 23h28 → Financement d'un second bien immobilier : apport ou prêt ? (amortissement, financement, impot)

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Non, ce que je veux dire c’est que si un crédit coute du 3,5% net, et que vous pouvez placer votre argent à 3,4% net, autant emprunter le maximum et garder le cash. Vous "perdez" 0,1%, mais la somme en cash vous permet de vous positionner sur un ou plusieurs autres biens si des opportunités se présentent. Et puis les taux ne baisseront plus, donc c’est maintenant qu’il faut emprunter. Dans 10 ans, vous rembourserez toujours un crédit à 3%, et si l’inflation est repartie (ce qui me semble probable vu les liquidités injectées par les banques centrales) vous serez largement gagnant.


Left the Rat Race in 2013

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#14 28/11/2012 09h36 → Financement d'un second bien immobilier : apport ou prêt ? (amortissement, financement, impot)

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Merci pour votre réponse je comprend mieux maintenant.

J’ai une autre question,  pour pouvoir continuer a investir auprés des banques le mieux est de:

prendre un crédit à 100%  sur 20ans en ne finançant que les frais de notaire (et donc dégager du cashflow) ?

ou  bien un crédit sur 12 à 15ans avec 30% d’apport et en ayant un cashflow nul ou légerement déficitaire?

pour la 2e hypothése , fiscalement cela peut plomber car moins d’interêt à déduire…

mon but étant d’acheter 1 ou 2 studios par an ..mais sans apport au bout du 3e la banque dira stop non?

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#15 28/11/2012 09h56 → Financement d'un second bien immobilier : apport ou prêt ? (amortissement, financement, impot)

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le mieux est de partir sur des durées entre 15 et 20 ans (taux de crédits très bas en ce moment) ,dégager du cash ,pour éventuellement le réinvestir (apport pour autre bien) ,déduction des intérêts.

Éventuellement ,juste payer les frais de notaire ,j’ai lu sur des forums ,que le fait de les payer permettait de minorer le taux de crédit ,pas grand chose ,genre 0.1 ou 0.2 ,a voir avec votre banquier.

30 % d’apport me parait beaucoup dans une logique d’investissement ,a la limite ,je préférerais faire un remboursement anticipé sur ma RP (si propriétaire) ou placement.

Pour mon prochain achat ,ce sera emprunt a 100 ou 110 % .

L’inconvénient des crédits courts est qu’une fois remboursé ,l’imposition va vite monter ,autre solution reste le meublé (amortissement du bien).

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#16 28/11/2012 14h51 → Financement d'un second bien immobilier : apport ou prêt ? (amortissement, financement, impot)

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De toute facon je ne compte faire que du meuble, c’est beaucoup plus interessant fiscalement parlant. Après je suis encore etudiant et je suis plus dans une optique d’apprentissage en ce moment! J’aurais tendance a penser qu’en injectant 10 000e a chaque bien acheter cela equivaut a gaspiller un peu d’argent sachant qu’en degagant du cash chaque mois sur un bien et en le mettant de cote on peut faire un remboursement anticipe interressant au bout de 10ans.. J’aurais aime avoir quelques avis de personne ayant achete plusieurs biens.. Desole pour l’ortographe, suis sur telephone!

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