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#1 26/11/2014 16h35 → Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ? (emprunt, sci is)

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Bonjour à tous,

Je fais appel à vous pour quelques questions que je me pose, dans le cadre d’un peut-être futur achat réalisé via une SCI soumise à l’IS.

Après avoir abordé quelques conseillers bancaires, je me rends compte que faire un crédit pour une SCI à l’IS n’est pas forcément aussi facile que pour un achat en nom propre / en SCI à l’IR.
En effet, bon nombre d’entre eux me répondre qu’il s’agit alors - dans leur établissement -  d’un prêt pro, et que les conditions sont beaucoup moins avantageuses, tant sur les taux que sur la durée (max 15 ans.)

D’où une première question pour ceux d’entre vous qui ont fait un achat avec ce type de structure : avez-vous réussi à faire un financement aux mêmes conditions qu’un achat en nom propre ?

Si trouver un financement dans ce cas s’avère trop difficile, j’ai bien une petite idée, mais je ne suis pas sûr qu’elle fonctionne :
il s’agirait de monter une SCI à l’IR pour faire le dossier de prêt, et d’exercer immédiatement après l’accord du prêt ou l’acte de vente l’option pour l’IS.
D’où ma question : est-il possible d’exercer cette option pour l’IS immédiatement après la création d’une SCI IR ?
(l’idée étant de pouvoir déduire les frais d’achats, car si l’option est exercée l’année d’après, la déduction est perdue)

Mots-clés : emprunt, sci is


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#2 26/11/2014 18h38 → Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ? (emprunt, sci is)

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Encore une arnaque des banquiers ….

Essaye de passer par un courtier pour voir le retour.

A savoir qu’avec un compte pro , il faut bien négocier car tout se paye , les relevés , les accès , l’information annuelle des associés pour indiquer le niveau d’endettement de la SCI.

Je n’ai pas eu ce type de problème.

Pour l’option à l’IS, je ne vois quel serait le problème puisque tu feras un bilan annuel   , en général à la fin de l’année calendaire.

A savoir que les associés sont solidaires , il faut faire attention à ne pas inclure des enfants dans un premier temps.
Il est toujours possible de modifier les statuts ensuite pour les intégrer comme associé.

Philippe


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#3 26/11/2014 22h39 → Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ? (emprunt, sci is)

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J’aurais tendance à dire que l’option pour l’IS n’est qu’un "facteur aggravant" pour les banques afin de considérer que l’activité est professionnelle et que les besoins de financement doivent être satisfaits au moyen de prêts pros.

La tendance de la jurisprudence en matière de protection des acquéreurs emprunteurs est de considérer qu’une SCI translucide (à l’IR donc) peut être considérée comme exerçant une activité professionnelle, alors même que son objet social est un objet classique, du style :

"l’acquisition, la propriété, l’administration et l’exploitation par bail, location, ou autrement, de tous biens et droits immobiliers et généralement toutes opérations quelconques se rattachant directement ou indirectement à cet objet, pourvu qu’elles ne modifient en rien le caractère civil de la société"  (Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 11 octobre 1994, 92-20.563, Publié au bulletin | Legifrance),

et ce faisant lui dénier, par exemple, le droit au délai de rétractation offert aux non professionnels lors de l’acquisition immobilière (cf l’affaire récente de la villa Leopolda, sur la côte d’Azur), et à certaines autres protections issues du code de la consommation.

Par voie de conséquence, je me dis que les banques pourraient même considérer que toutes les sociétés civiles immobilières, sauf exception, doivent souscrire un prêt pro. Les exceptions seraient les SCI à l’IR utilisées aux fins d’acquisition de la RP, pour l’essentiel, et selon la rédaction de leur objet social.

Conclusion : si çà passe pour une SCI à l’IR, comme dans la plupart des banques certainement, votre stratégie d’opter pour l’IS a posteriori est peut être la bonne. En tout cas je ne connais pas de disposition sur laquelle s’appuyer pour leur dénier la légitimité de solliciter un prêt pro.

PS : pour ce qui est des frais d’acquisition, vous pourrez toujours les amortir si vous ne pouvez les déduire. Si vous voulez passer en frais, l’option doit être souscrite dans les trois mois de l’exercice en cours, comme vous le savez surement. Par exemple vous créez en janvier 2015, vous optez avant le 31 mars.

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#4 27/11/2014 08h10 → Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ? (emprunt, sci is)

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Bonjour Pierrejacques, et merci pour cette réponse.

Concernant l’amortissement des frais d’acquisition, je suis en effet au courant que c’est possible, mais mes simulations montrent qu’il est plus intéressant (dans ce cas précis au moins) de les déduire.

Concrètement, je ne suis pas assez pointu dans le domaine, donc non je ne savais pas qu’il fallait exercer l’option dans les 3 mois mois de l’exercice en cours… Merci donc pour l’info.
Un (bon) comptable devrait être au courant également je suppose…


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#5 27/11/2014 09h11 → Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ? (emprunt, sci is)

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Bonjour,

Pour moi il est tout à fait possible de faire un prêt à l’IR et d’immédiatement exercer l’option IS en parallèle de la finalisation du prêt votre banque n’ayant pas de lien avec l’administration fiscale ça passera inaperçu.

Vous semblez être motivés dans votre choix par la déduction des frais d’acquisitions. Il faut préciser que les différences essentielles entre les 2 régimes sont.
SCI à l’IR = pas d’amortissement et pas de déduction des frais d’acquisition
SCI à l’IS = Déduction des frais d’acquisitions et amortissement (obligatoire) mais imposition de la plus value à la revente (prix de cession - (Prix d’acquisition - amortissements) + établissement d’une liasse fiscale qui nécessite d’avoir recours à un expert si vous n’avez pas de notions en comptabilité.

Après il faut faire ses calculs … L’IS est plus intéressant les premières années mais si le but est de revendre à terme avec une grosse plus value ça peut changer la donne. De plus l’option à l’IS est irrévocable donc il ne faut pas se tromper !

Bonne chance dans votre projet!

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#6 27/11/2014 09h27 → Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ? (emprunt, sci is)

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Bonjour BaDLuSk,

Je connais assez bien les différences entre IR et IS au niveau de ce qui est déductible.
Je ne suis du tout pas motivé par la déduction des frais d’acquisition, mais plutôt par la possibilité de réduire la charge fiscale, qui commence à être lourde pour nous à l’IR, et qui le serait encore plus avec un immeuble supplémentaire acquis en nom propore (ou en SCI à l’IR)

L’impact de l’imposition des plus-value est en effet plus lourd, mais nous souhaitons conserver les biens. L’idée serait de ne pas distribuer les dividendes, de les conserver pour d’autres achats. Et rester le plus longtemps possible au taux d’imposition réduit.

Concernant la comptabilité, je me suis déjà  rapproché d’un comptable (avec qui je travaille déjà pour un logement meublé). Ses tarifs sont raisonnables me semble-t-il. Pour tenir la comptabilité d’une SCI IS avec un immeuble de 5 logements, il me demande 670 € HT ou 900 € HT (sans ou avec option juridique : gestion de l’AG de fin d’année si j’ai bien compris, bien que je ne sache pas trop quel sera réellement le travail du comptable dans ce cas… à creuser si je concrétise)

Dernière modification par Siocnarf (27/11/2014 09h50)


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#7 27/11/2014 09h48 → Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ? (emprunt, sci is)

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Bonjour,

Par rapport à votre problème de base sur l’obtention d’un credit pour une sci a l’IS, je vous conseille d’aller voir d’autres banques. Pour moi, et plusieurs banques le prêt professionnel ou immobilier dépend de l’objet du credit. Si c’est un immeuble qui a en majorité des locaux professionnels cela peu se comprendre et encore car vous effectuez un investissement patrimoniale et le risque est donc bien patrimonial et non professionnel.
Pour essayer d’être plus claire, un taux pro est pour un crédit dont le loyer du bien financé sera remboursé par l’entreprise. Le risque porte donc sur l’entreprise, le taux est donc plus élevé car la banque considère que le risque est plus élevé pour une entreprise que pour un investissement patrimonial ou vos revenus peuvent prendre le relai. Si vous êtes donc le gérant d’une entreprise, et que vous acheter vos locaux dans une sci a l’IS ou l’IR le taux pro est logique.
Dans votre cas il s’agit pour moi d’un souci d’interlocuteur mal informé.

Le taux est en fonction du risque, non pas de la fiscalité choisi, sinon un credit pour une sas, une sarl ou autre avec les mêmes interlocuteurs (associés, gérant etc) devrait avoir des taux différents, cela n’a pas de sens.

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#8 27/11/2014 10h04 → Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ? (emprunt, sci is)

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Autant je pense qu’il ne faut pas faire ses premiers achats à l’IS, autant je pense que la situation de Siocnarf pourrait le justifier après avoir acheter 2 premiers immeubles à l’IR et atteint une pression fiscale forte

La fiscalité française est faite de stop and go. Il faut essayer d’en profiter et d’être le plus flexible possible

Pour l’IR par exemple, on est passé de 15 ans à 30 ans, puis 22 ans, avec des abattements spécifiques pendant certaines périodes …  bref, ca va, ca vient ; le gouvernement ouvre par moment des fenêtres d’opportunités pour vendre. De même, l’imposition à 15% ou son seuil ne sont pas forcement figé dans le temps pour une structure à l’IS

C’est pourquoi j’ai choisi une « 3eme  voie », une situation intermédiaire pour mon bien le plus « gras », plus flexible, qui a ses avantages et inconvénients

C’est une SCI IR dont les parts sont détenues par une SAS (IS)
Les résultats de la SCI sont donc calculés selon la méthode BIC

Quelques Avantages /inconvénients que j’ai en tête (je ne reviens pas sur l’aspect IS versus IR en dehors du fait de rappeler qu’il est toujours plus facile de payer l’impôt après cession, c’est à dire quand on a récupéré le cash, que années après années quand on a un emprunt à rembourser….) :

- cout supérieur (2 structures) ;
- CRL ;
- exigibilité immédiate du prêt si banque apprend la cession ;
+ Cession possible à moi même personne physique des parts sociales de la SCI en cas de fenêtre d’opportunité IR en conservant l’antériorité de l’achat de l’immeuble pour le calcul de l’abattement de PV IR ;
+ Valeur des parts sociales de la SCI pouvant s’écarter plus facilement de la valeur vénale du bien (décote, CAA, dette bancaire … ) et DE réduit car sur valeur nette ;
+ Peu de contrôle sur cession parts sociales ;
+ volant de charges un peu gonflé sur la SAS ;
+ Optimisation treso, CCA, intérêts, dividendes au niveau de la SAS ;
+ Disparation du bien de la 2044/2042 … pour pouvoir remonter dossier bancaire (pas même banque …)

Bref, à étudier comme pour tout ….

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#9 27/11/2014 10h55 → Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ? (emprunt, sci is)

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@Tssm

Pourquoi avoir monter une SAS au lieu d’une SCI IS pour la détention des parts sociales de la SCI IR ?

Je vois avec la SAS le risque de paiement de cotisations sociales comme c’est devenu le cas avec les SARL où le versement des dividendes est assujetti proportionnellement au montant du capital social. 

J’ajoute un lien intéressant sur le sujet des dividendes pour les SARL
Transformer la holding patrimoniale (SARL) en société civile pour éviter le RSI sur les dividendes

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (27/11/2014 11h01)


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#10 27/11/2014 11h02 → Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ? (emprunt, sci is)

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@ Tssm : Pouvez-vous préciser comment vous avez procédé pour le prêt immobilier svp?

@ Philippe30 : bien vu. Assemblée nationale ~
                    PLFSS POUR 2015(no 2252) - Amendement no
                    876

Dernière modification par pierrejacques11 (27/11/2014 11h07)

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#11 27/11/2014 11h11 → Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ? (emprunt, sci is)

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Une telle niche fiscale ne pouvait pas durer ……….

Philippe


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#12 27/11/2014 14h48 → Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ? (emprunt, sci is)

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Bonjour,

Quelques précisions :

Pour Siocnarf, Apres vérification, l’option IS/IR n’apparaît ni dans mes statuts de SCI, ni dans les Kbis. Il n’y a aucune raison que la banque soit au courant de votre option fiscale

PierreJacques : je n’ai pas signalé la cession des parts de la SCI à la SAS. C’est pourquoi j’indique en inconvénient que le prêt pourrait être exigible par la banque
Mais, L’immeuble reste hypothéqué et je demeure caution à titre personnel de l’emprunt de la SCI. La banque est toujours surprotégée…

Pour l’amendement au projet de financement de la SS 2015 : il a été enlevé à la demande du gouvernement. Cela devrait rester « une niche fiscale » puisque vous l’appelez comme cela. On en discute içi :

SAS : imposition des dividendes aux charges sociales en 2015 ?

De toute manière dans le cas contraire et en admettant que je puisse être concerné (je suis NR), je passerai par le blocage de mon CCA, ce qui règle le problème.

Philippe30 : Car j’ai mis d’autres participations dans ma SAS en dehors de cette SCI, car je facture quelques menus frais à droite, à gauche, car je peux passer des charges plus librement que dans une SCI IS. C’est donc plus flexible qu’une SCI IS à mon gout

BaV

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#13 27/11/2014 20h32 → Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ? (emprunt, sci is)

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Philippe

"Une telle niche fiscale ne pouvait pas durer ………."

Il me semble que l’amendement a été rejetté par le Sénat, à la demande du gvt, et qu’il en a profité pour aligner les sarl sur les sas en la matière, contre l’avis du gvt.
En attendant un retour devant l’AN puisque le texte a été amendé.

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#14 27/11/2014 23h56 → Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ? (emprunt, sci is)

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Bonjour Tssm,

Vous avez acquis un bien avec une SCI à l’IR dont vous avez ensuite cédé les parts à une SAS. Quelle taxation vous a été appliquée ? A ma connaissance une taxe de 5% est due (Cession de parts de SCI), étiez-vous concerné ? Est-elle calculée sur la base de la valeur du bien ou sur la base de l’actif net réévalué (valeur du bien - capital restant dû) ?

Merci pour ces précisions.

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#15 28/11/2014 05h27 → Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ? (emprunt, sci is)

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Valeur des parts sociales = Actif - Passif
Actif = Le bien
Passif = Emprunt + dettes à des tiers  + Compte Courant Associé + capital social

5 % est la fiscalité de mutation des parts sociales

Philippe


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#16 01/12/2014 12h15 → Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ? (emprunt, sci is)

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Bonjour,

Je suis (presque) dans le même cas de figure que siocnarf pour un immeuble dont la promesse a été signée le 21/11.
Dans mon cas, la banque refuse par défaut un prêt immobilier classique non pas à cause de la SCI I.S mais parce que cette dernière sera détenue par une SARL Holding. Je suppose donc que les critères peuvent différer d’un établissement à un autre.

Une demande de dérogation est en cours auprès de cet établissement bancaire. La directrice a bon espoir (la holding appartiendra à ma femme et moi-même et nous serons bien entendu caution sur le prêt immobilier).

Si la demande de dérogation était rejetée, deux solutions :
- la SCI I.S acquiert le bien avec prêt immo classique, et une fois la vente effectuée, nous transmettons les parts de la SCI à la Holding,
- je cherche un autre établissement bancaire (le notaire m’a conseillé de me rapprocher d’établissements plus "haut de gamme" comme HSBC ou CIC)

J’ai négocié le délai d’obtention du prêt à 60 jours afin de bien dormir la nuit !

J’avais interrogé un courtier que je connais qui m’a presque raccroché au nez quand j’ai évoqué la notion de Crédit Professionnel d’Investissement.

L’investissement immobilier n’est pas un long fleuve tranquille. Mais ça ne serait pas amusant autrement…

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#17 06/10/2016 10h50 → Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ? (emprunt, sci is)

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Bonjour,

Je suis en train de faire quelques acquisitions, et dans un souci de fiscalité, et de développements de mon activité immobilière, je suis en train de plancher sur la solution de l’is.

Je n’aborderai pas ici la structure, ce n’est pas mon point.
Je cherche à savoir sur quel type de prêt (et donc de durée) on est pour faire de l’investissement immobilier de logements.

Pour information, lors de prêts professionnel, les taux ne sont pas les mêmes, et les durées non plus.

en consultant MeilleurtauxPro, on peut voir :
Murs commerciaux 10-15 ANS
Fonds de commerce et Investissements 5-7 ANS
Trésorerie 1 AN
Dans mon cas, ou j’essaie de ne faire aucun apport, il est évident que la durée la plus longue est la plus avantageuse.
seulement je ne sais pas dans quel type de catégorie on peut ranger l’investissement locatif de logements.
Des gens ayant déjà franchi le pas ? sur ce site , on peut voir que dans le cas des murs commerciaux, on peut aller jusqu’a 20 ans, ce qui serait l’idéal.

Merci de vos éclairages.

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#18 06/10/2016 11h17 → Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ? (emprunt, sci is)

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ImmoLove a écrit :

Je n’aborderai pas ici la structure, ce n’est pas mon point.

Ce n’est peut-être pas l’avis du banquier.

Croyez-vous que les banquiers raisonnent juste sur "IS", indépendamment de savoir si la structure est une SCI, une SARL, ou encore un marchand de biens en nom propre ?

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#19 06/10/2016 11h24 → Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ? (emprunt, sci is)

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Et bien oui, il me semble que la durée du prêt n’est pas en corrélation avec le type de structure, mais avec le type d’activité smile

peut-être que je me trompe ?

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#20 06/10/2016 12h47 → Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ? (emprunt, sci is)

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Le type de structure implique des différences sur la responsabilité des associés/actionnaires : limités aux apports ou illimités. Cela doit jouer sur la possibilité de prêter à long terme.

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#21 06/10/2016 13h08 → Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ? (emprunt, sci is)

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ImmoLove a écrit :

Et bien oui, il me semble que la durée du prêt n’est pas en corrélation avec le type de structure, mais avec le type d’activité smile

peut-être que je me trompe ?

Avant d’aborder la durée, la première chose est d’obtenir un prêt. Il est évident que la structure utilisée, et les personnes qu’il y a derrière, l’expérience acquise sur des opérations similaires réussies, tout cela joue un rôle. Le banquier raisonne en termes de risque et de garantie. Les prêts aux "professionnels" (au sens large), c’est du cas par cas. Vouloir faire des généralités comme vous le faites sans même préciser le type de structure, AMHA, c’est se fourrer le doigt dans l’oeil.

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#22 06/10/2016 13h26 → Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ? (emprunt, sci is)

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"Et bien profond" si je puis me permettre… Je prends exemple de mon cas:
- les murs immo de ma société ont été financés sur une structure type SCI car on a les durées de prêts immo (et taux pro)
- les potentiels prêts pro à la société (type SARL) sont de durée max de 7 ans (dixit notre banque) pour la simple raison que vous ne financez pas des murs mais un bien…

Donc oui la forme de l’emprunteur et la destination de l’emprunt importe beaucoup.

Par ailleurs, comme l’a dit Kangoorico, les liens entre le prêt et l’emprunteur sont divers et variés en fonction de la structure …

Setanta

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