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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/11/2014 11h29 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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Bonjour,
je m’apprête à faire la visite d’un immeuble comprenant 5 appartements studios et un commerce dans un secteur passant. Il est dans une rue piétonne en plein centre ville de mon agglomération.

Mise à prix de 105000 € pour 130 m2. des travaux sont à prévoir mais dans l’annonce il est écrit que comme l’immeuble est dans un secteur sauvegardé, les travaux peuvent être subventionnés.
De quel nature sont les travaux subventionnés et à quelle hauteur ? mystère pour le moment.

Toujours est il que j’imagine un bon rendement pour cet immeuble. Si j’arrive à l’avoir pour 100000 euros frais de notaires inclus + 50000 € de travaux, j’aurai 5 studios plus un local commercial rénovés pour 150000 euros dans un secteur recherché …

Je n’arrive pas à mettre de photos mais je vais regarder ça plus tard.

Le soucis est que j’ai pris 50000 euros un peu au hasard et je vais donc devoir essayer de faire une estimation plus précise lors de la visite.

Que dois je regarder d’après vous ?
J’ai déjà listé :

- toiture
- charpente
- état fenêtre et nombre
- isolation des mûrs
- état des plafonds
- plomberie
- électricité
- mode de chauffage
- taxe foncière

Je compte y aller avec des artisans.
D’après vous quel est l’artisan qu’il faut emmener sur ce genre de projet ?
j’aimerais éviter de devoir en emmener 10 …
merci d’avance

Mots-clés : chek liste - artisan - rénovation - immeuble

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#2 23/11/2014 20h57 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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Bonjour , vous comptez faire les travaux vous même ou passer par des artisans ? Si ce sont des artisans qui effectuent les travaux , on approche très vite de 1 000€ du mètre carré .

Niveau subvention , cela dépend de la ville , certaines subventionnent , d’autres non . Contactez la mairie si vous comptez effectuer un ravalement de facade par exemple . Combien d’habitants compte cette ville ?

Pour les points a regarder ,rajoutez la vérification des compteurs eau/électricité , les portes d’entrée des studios , l’état des sols .

L’artisan a enmener ? Un chef de chantier d’une entreprise multitâche sérieuse !

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#3 23/11/2014 21h51 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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merci pour votre réponse !
je compte faire appel à des artisans car il y a pas mal de boulot. Mais bon si je peux faire certaines choses pourquoi pas !
Le prix de départ 100000 € pour 5 studios et un local commercial me paraît très intéressant. L’emplacement est très bien lui aussi.
Même si j’ai 100000 euros de travaux, je serai encore gagnant je pense…
Je suis dans une ville de 60000 habitants. Il y a bien une subvention mais je ne sais pas sur quoi.

bonne idée le chef de chantier !

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#4 23/11/2014 23h19 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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Bonjour,

Vérifiez bien si le nombre de compteurs eau et edf correspond bien au nombre de lots + 1 pour les parties communes.
D’une manière générale, les subventions sont complexes à obtenir et cela vous impose ensuite trop de contraintes à respecter.
A voir si vous aimez les démarches administratives et remplir des dossiers interminables.

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#5 23/11/2014 23h21 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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Dans votre check-list vous avez oubliez de vérifier l’isolation phonique entre les appartements.
Important si vous voulez évitez que vos locataires s’étripent smile

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#6 24/11/2014 10h13 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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Bonjour,

Pour mes visites j’amène avec moi cette check-list que j’ai trouvée sur le net, elle couvre les points essentiels à vérifier :
http://www.bienacheterbienrenover.fr/fi … isite1.pdf

Pour les spécificités d’un immeuble de rapport :
- achat de l’immeuble en direct ou via SCI ?
- le nombre de lots au cadastre, et le nombre de compteurs EDF (+1 pour parties communes) doit correspondre au nombre réel d’appartements. C’est moins important pour les compteurs d’eau, où un compteur général + 1 décompteur individuel par appartement est généralement admis
- si achat occupé, le plus d’infos possibles sur les baux en cours et le profil des locataires
- si commerce : faire relire le bail par votre notaire (ils sont en général complexes). Situation et ancienneté de la société ?
- état général des parties communes
- porte d’entrée : interphone ? Vigik ?
- sécurité anti-feu (à priori pas d’obligations légales, mais vous serez surement plus serein si l’immeuble dispose de portes coupe-feu, issues de secours, détecteurs de fumée, pas de matériaux inflammables ni d’encombrants dans les parties communes)

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#7 24/11/2014 10h45 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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Permettez moi d’être direct, dans le seul but de vous aider à vous poser les bonnes questions.

Dans votre présentation vous semblez être perdu par les questions de fiscalité, ici par les questions techniques sur le bâtiment, je pense que vous risquez d’aller un peu vite en achetant directement un immeuble de 6 lots.
Il serait peut-être plus pertinent de commencer petitement avec un seul appartement pour apprendre progressivement les multiples aspects à prendre en compte avant d’investir ?

Faire intervenir des artisans peut-être une excellente chose, se constituer fur à mesure un carnet d’adresse de professionnels fiables parait indispensable. En effet nombre d’entre eux ne respecterons pas les délais, feront un travail décevant…
En faisant faire des devis, les prix auront sans doute une échelle de grandeur de 1 à 3. Sans les bonnes adresses vous perdrez beaucoup de temps (si l’affaire est bonne elle risque de partir) et vous risquez d’agacer les vendeurs avec de multiples visites.
A mon opinion, il faut apprendre à chiffrer soi même la plupart des travaux courant et être capable en fin de visite d’avoir en tête un prix de rénovation global pour éventuellement pouvoir faire une offre en connaissance de cause.

De mon expérience les vraiment bonnes affaires se font soit avant d’être sur le marché (par connaissance, réseau…) ou avec une négociation importante mais jamais/extrêmement rarement au prix proposé sur le marché…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#8 24/11/2014 11h41 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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Pour réussir votre projet, il faut connaitre la demande locative.

Beaucoup de centres-ville sont "sinistrés " pour la location.

Estimer les loyers que vous percevrez et comparer avec le montant de votre investissement !

Faites attention aux faux documents remis par les candidats locataires…..

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#9 24/11/2014 11h43 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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D’accord avec vous DDtee,
Où alors vous visitez dans la journée de parution de l’annonce et faites une offre immédiatement sans même négocier !
Encore faut il être capable de se rendre compte soi-même à la fin de la visite que c’est une excellente affaire.
Cela revient à votre remarque d’être capable de chiffrer soit-même les travaux. Et ça cela ne s’acquière qu’avec l’expérience je pense.
Il faut aussi connaitre parfaitement son marché pour prendre une décision rapide.

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#10 24/11/2014 13h20 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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merci pour toute vos réponses.

Je conçois que ma démarche puisse sembler prématurée.

En fait j’ai depuis cette année 2 appartements (un vide et un meublé).

Je comptais passer à l’immeuble dans les 2-3 ans mais en regardant les annonces, je me suis dit que cette annonce là était hyper intéressante.

L’immeuble se situe dans une rue piétonne où j’ai habité donc je sais que c’est un coin recherché par les étudiants. A l’heure actuelle, out l’immeuble est vide et un peu à l’abandon depuis quelques temps. La façade est en pan de bois et bon état. C’est l’intérieur qui laisse à désirer. je vais tâcher de mettre des photos mais pour le moment je n’y arrive pas …

Pour la visite je compte me faire accompagner du propriétaire de l’appartement que je louais dans cette rue.
Il a plusieurs immeubles qu’il a rénové. Il pourra me donner son avis sur les travaux, les artisans à choisir et lesquels, ainsi que sur la facilité à louer où non.

Niveau fiscalité je débute mais je lis pas mal et j’espère bientôt être au point.
Je vais passer par un expert comptable de toute façon mais je voulais pouvoir faire quelques projections moi même.
J’ai d’ailleurs mis un exemple de  déduction de charges et amortissement pour un meublé dans ma présentation mais je n’ai pas de retour pour l’instant.

Je me permets de le remettre ici :

Bien acheté 10000 euros avec 5000 euros de frais de notaires.
10000 euros de travaux dont 2000 avec des factures de 500 euros et 8000 amortissable dur 10 ans.
300 euros de charges de copro annuelle
400 euros de taxe foncière
loyer de 4000 euros à l’année charges comprises

la première année :
je déduis 300 (charges)  + 400 (TF) + 3300 euros de frais de notaires

la 2nde année :
je déduis 300 (charges)  + 400 (TF) + 1700 restant de frais de notaires + 1600 de travaux (avec facture de moins de 500 euros)

la 3ème année :
je déduis 300 (charges)  + 400 (TF) + 400 de travaux (avec facture inf. à 500) + 1000 intérêt d’emprunt année 1 + 950 intérêt d’emprunt année 2 + 950 intérêt emprunt année 3 donc BIC =0

la 4ème année
je déduis 300 (charges)  + 400 (TF) + + 900 intérêt d’emprunt année 4 +une part des 3 % de la valeur de l’appart (environ 3300)  pour arriver à BIC =0

etc …

Peut être qu’au final je n’achèterai pas mais c’est en faisant des visites que je pourrai acquérir de l’expérience pour chiffre les travaux , voir les bonnes affaires …

Concenrnat les loyers je pensais louer 350 / studio et 400 pour le local commercial . On arrive à 2150 de loyer / mois soit 25800 / an soit pour un investissement de 200000 € une rentabilité de 12,9 % brut ce qui vraiment bien !

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#11 24/11/2014 13h45 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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Attention aux calculs de rentabilité réalisés sur un coin de table, il est courant d’oublier certains paramètres ou de faire des erreurs.

Je vous recommande d’utiliser un petit simulateur de calcul qui vous permettra de prendre en compte votre situation personnelle (apport, TMI…), différents scénarios pour l’emprunt et le régime fiscal, ainsi que d’autres paramètres que vous n’avez pas encore pris en compte : assurance PNO, entretien des parties communes, provision pour travaux, frais éventuel de location (agence, garantie), variation de l’IRL… celui de rendementlocatif.com est souvent évoqué ici car créé par un membre du forum, mais il en existe d’autres.

Si la rentabilité est excellente malgré des hypothèses prudentes sur les rentrées locatives (loyers, vacances, travaux) il vous faudra surement vous positionner rapidement au prix demandé car le bien risque de partir vite. Dans tout autre cas prenez votre temps, faites vous assister (notaire, artisans, banquiers, courtiers, ce forum…) et éventuellement faites une offre au prix calculé en fonction du rendement que vous recherchez.

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#12 24/11/2014 15h45 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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Avant même d’aller visiter le bien:

- aller à la mairie consulter les projets en cours, les permis de construire etc…

rien de plus ballot que d’acheter un immeuble ancien et d’apprendre le lendemain de la signature que la mairie à un projet de 3 immeubles BBC dans la même rue  (par exemple)

bref, tenez compte de l’environnement avant tout

- alllez sonner chez les habitants de l’immeuble qui sont toujours très contentes de partager leur expériences (on en apprends des choses cachées sur les fuites, le bruit etc…)

- préparer bien votre "business plan" fiscal et prévoir des cacahouètes de côté parce qu’un toit qui fuit sur un immeuble c’est pas le même prix que pour une maison et il faut être capable de sortir le cash (et ça arrive plus vite qu’on pense…)

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#13 24/11/2014 22h57 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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quelle est le taux d’un rendement "excellent" ?
J’entends souvent parler de 10 % brut mais est ce excellent ?
Ne devrait on pas parler en rendement net d’ailleurs ?

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#14 25/11/2014 09h45 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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Il y a probablement autant de réponses à votre question qu’il y a d’intervenants sur ce forum, néanmoins voici ma façon de voir les choses :

Rendement calculé tel que : loyers HC annuels / (prix d’achat après négo + FAI + FDN + travaux)

Le chiffre de 10% est souvent évoqué comme le Graal de l’investisseur, car il s’agit d’un bon proxy, simple et rapide à calculer, pour déterminer le cash-flow. En effet 10% de rendement brute permettent généralement d’obtenir, avec des hypothèses standards (régime LMNP, vacances locatives 1 mois / an pour des petites surfaces, crédit sur 18 ans avec apport des FDN…), un cash-flow neutre ou légèrement positif. C’est donc un bon chiffre en première approximation lors des recherches, à valider par une étude approfondie du bien et par un calcul détaillé de la rentabilité prenant en compte toutes les hypothèses, etc…

Après tout dépend de votre situation personnelle, fiscale, de vos objectifs… même à 7 ou 8% de rendement brut, pour un actif de qualité bien placé, vous vous enrichirez très certainement sur le long terme par rapport à la situation où vous n’auriez pas investi. A l’inverse les rendements bruts à 10% ou plus concernent plus souvent des investissements risqués ou à forte probabilité d’emmerdement (travaux imprévus, faible surfaces avec turn-over des locataires important, emplacements de second choix à plus forte vacance locative et risque d’impayés plus élevé…) que des bonnes affaires à proprement parler.

Pour l’anecdote, j’ai failli concrétiser récemment un achat sur un immeuble à 12% de rendement théorique brut… qui cachait en fait des travaux importants (remise aux normes électriques, plomberie) et une situation un peu bancale du point de vue de l’urbanisme. Depuis je réoriente mes recherche vers des immeubles au rendement théorique brut moindre mais avec un risque plus faible.

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#15 25/11/2014 09h58 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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C’est évident qu’en théorie plus le rendement est élevé et plus vous allez devoir mettre "les mains dans le cambouis" ou gérer des problèmes.
Au final, il y a une logique dans tout ça : l’argent ne tombe pas du ciel, cela demande un minimum d’investissement personnel, surtout avec l’immobilier physique à fort rendement.
Pour moi un rendement brut de 10% n’est pas excellent, je dirais que c’est un bon rendement.
Dernière chose, j’ai l’impression que pour beaucoup ici, le Graal est le statut LMNP.
Je trouve la technique du déficit foncier beaucoup plus efficace.

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#16 25/11/2014 10h20 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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@perecastor Le niveau de rendement correspond effectivement à un niveau de risque vous avez parfaitement raison d’un point de vue théorique. Cependant, il existe des anomalies de marché : des biens avec un risque "standard" et un rendement "supérieur" évidemment ce sont pas les biens les plus faciles à trouver…

@Guillaume33 Il n’y a sans doute pas entre foncier et BIC une formule meilleure pour tous ou "à la mode" comme vous l’écrivez par ailleurs chaque situation fiscale est différente, la réponse doit être adaptée à cette situation ainsi qu’au bien… cependant, à l’étude posée de nombreuses situations, l’amortissement du LMNP s’avère souvent une opportunité fiscale sans égal.

L’immobilier physique implique effectivement un engagement personnel et sans rendement le rémunérant il s’avère de peu d’intérêt…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#17 25/11/2014 10h36 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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Guillaume 33: le LMNP n’offre pas que des avantages au nivaux fiscal, il y a plus de souplesse au niveau du bail (moins maintenant merci Duflot), ça se loue bien plus cher

Le déficit foncier est interressant quand on a beaucoup de revenus fonciers à éponger, moins quand ce n’est pas le cas, et on doit garder le bien 3 ans etc etc

moi je fais les deux et chacun pour des raisons différentes

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#18 25/11/2014 10h52 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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Les 2 ont des avantages différents, nous sommes bien d’accord.

Personnellement je déteste aller me perdre chez Ikea pour acheter des meubles et j’ai le dos "bousillé" par mes 15 années "d’esclave en grande distribution". Donc je ne fais pas de locations meublées smile

Et le gros avantage du déficit foncier c’est qu’il ampute également vos revenus globaux contrairement au LMNP qui "n’efface" que des BIC .

Je respecte chaque stratégie.

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#19 25/11/2014 16h57 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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merci pour les avis,
personnellement je préfère reporter un déficit sur un revenu BIC l’année d’après plutôt que sur mon revenu global l’année du déficit.
En effet, l’économie en reportant sur les revenu BIC sera de 15,5 % supérieure étant donné que c’est taxé à TMI + CSG alors que le revenu global n’est taxé qu’à TMI …

ex avec TMI à 14 %

si je déduis 100 € de mon revenu global en année N , j’économise 14 €

si je déduis 100 € de mon revenu BIC en année N+1, j’économise 29,5 €

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#20 25/11/2014 17h24 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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Vous avez totalement raison MrDupont.

Le déficit foncier dans la location nue est bien moins intéressant qu’en meublé.
La CSG vous rattrape très vite car une fois votre quota de déficit passé , l’imposition augmente vite ensuite.

Dans une location nue , vous amortissez comptablement et vous déduisez vos charges.

Je préfère également déduire mes charges de revenus BIC me permettant de n’avoir aucun revenu BIC
à déclarer plutôt que de baisser mon revenu imposable par le déficit foncier.

Par contre il est difficile de louer des 3 pièces en meublé….

Meubler un logement  demande peu d’investissement en utilisant les annonces d’occasions.
Pour les frigidaires et machines à laver , une bonne adresse est electro depot avec un diable pour la livraison c’est pas difficile.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#21 25/11/2014 18h29 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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qu’entendez vous par

La CSG vous rattrape très vite car une fois votre quota de déficit passé , l’imposition augmente vite ensuite

?

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#22 25/11/2014 18h58 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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Vous pouvez déduire 10.700 € par an de déficit foncier et reporté sur 10 ans vos déficits foncier.

Le déficit correspond aux travaux d’entretien , de rénovation que vous avez effectué dans votre bien.

Ne sont pas pris en compte les travaux d’agrandissement , de construction , d’extension.

En respectant à la lettre la loi , on obtient des aberrations

Pas de cuisine ou salle de bain , si j’en crée une c’est une construction.
Si elles existent,  c’est de la rénovation

Pour l’aspect CSG , cela signifie que certains travaux réalisés ne seront pas pris en compte.

Sans prise en compte de travaux vous allez devoir déclarer des revenus locatifs rapidement et de fait payer de la CSG à 15,5 % sur des revenus à déclarer que vous n’aurez pas perçu en trésorerie.

Le danger de la location nue réside dans le fait qu’au début vous pouvez déduire des intérêts , des travaux mais ensuite vous êtes fiscalisés doublement par l’ajout des revenus locatifs dans votre IRPP et par le paiement de la CSG.

Ce n’est aps la gracieuse rétrocession de 5,1 % l’année suivante qui va transformé votre fiscalité en paradis.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#23 25/11/2014 21h44 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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ça c’est sûr !
c’est pour ça que je vais passer par le borloo ancien pour l’appartement que je loue nu. Le loyer s’y prête déjà …ça sera toujours ça de prit !
Y a t il d’autres moyens pour déficaliser en location nue à part déduire des travaux ?

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#24 25/11/2014 22h14 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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Borloo ancien 60% (ou même 30%) + Intérêts d’emprunt + taxe foncière + 20 euros/local + travaux +
prime d’assurance

Je pense qu’en déduisant tout ça vous aurez déjà effacé tout vos loyers !

Finalement pas besoin d’aller chez Ikea pour défiscaliser smile

Alors je sais, les plus grincheux vont me dire que le montant des intérêts d’emprunts va diminuer avec le temps et que rapidement vous n’aurez plus de travaux à déduire.

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#25 25/11/2014 22h42 → Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (chek liste - artisan - rénovation - immeuble)

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par rapport au loyer , j’aurai une déduction de 30 %. Mais au final, je paye quand même des impôts car pas de travaux sad

par contre pour le meublé j’ai 6000 de travaux donc en ajoutant l’amortissement, les frais de notaires et les charges annuelles, je suis tranquille pur 4 ans je pense.
Par contre je comprends pas comment font ceux qui disent qu’ils ne vont pas payer d’impôt pendant 10 ans.
Peut être font ils plus de travaux ?

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