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#1 06/05/2015 16h46 → Obligation d'imputer le déficit au revenu global ? (déficit foncier, fiscalité, imposition, lmnp, location vide)

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Bonjour,

A la lecture du BOI-RFIP, je comprends que c’est l’imputation du déficit foncier au revenu global qui génère l’obligation de louer le bien (en location vide) pendant 3 ans. Savez-vous si cette imputation au revenu global est une option ?

En d’autres termes, est-il possible de ne pas choisir d’imputer le déficit foncier au revenu global, mais de le reporter en intégralité sur les années suivantes, ceci afin de ne pas s’engager à louer le bien en location vide pendant 3 ans ?

Je me pose cette question car tous les appartements d’un immeuble que je vise sont loués vides et que j’aimerais les passer en meublé (LMNP) au fur et à mesure de leur disponibilité, sans renoncer au déficit foncier créé par les frais d’agence et de notaire…

Merci d’avance pour vos réponses.

Julien

Mots-clés : déficit foncier, fiscalité, imposition, lmnp, location vide

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#2 06/05/2015 17h19 → Obligation d'imputer le déficit au revenu global ? (déficit foncier, fiscalité, imposition, lmnp, location vide)

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Je vais chercher la source mais il est obligatoire d’imputer le déficit foncier sur le revenu de l’année concernée.

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#3 06/05/2015 17h41 → Obligation d'imputer le déficit au revenu global ? (déficit foncier, fiscalité, imposition, lmnp, location vide)

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"sans renoncer au déficit foncier créé par les frais d’agence et de notaire…"

Déficit foncier en 2044 créé par les frais d’agence et de notaire ? Vous pouvez préciser ce que vous compter déduire, et sur quelle ligne de la 2044 ?

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#4 06/05/2015 18h09 → Obligation d'imputer le déficit au revenu global ? (déficit foncier, fiscalité, imposition, lmnp, location vide)

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Je n’en suis pas à regarder les lignes de la déclaration, mais le BO fait mention du "déficit imputable sur le revenu global" (dans la limite de 10700€) et de "la fraction du déficit qui excède les 10700€ ou qui résulte des intérêts d’emprunt" qui est imputable exclusivement sur le revenu foncier des 10 années suivantes. Moi je voudrais n’imputer mes déficits qu’à mes revenus fonciers (en reportant d’une année sur l’autre le solde du déficit sur mes revenus fonciers).

xa, votre question signifie-t-elle que les frais de notaire et d’agence ne rentrent pas dans les frais à déduire des revenus fonciers ? C’est pourtant ce que je croyais avoir compris…

pierrejacques11, la question est justement de savoir si on doit l’imputer au revenu global ou si on peut seulement l’imputer au revenu foncier…

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#5 06/05/2015 18h43 → Obligation d'imputer le déficit au revenu global ? (déficit foncier, fiscalité, imposition, lmnp, location vide)

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la déclaration en ligne répondra a votre question.

En effet si vous avez un déficit non consituté d’intérêt d’emprunt et que vous décidez de ne rien mettre dans la case déficit sur le revenu global dans la limite de 10.700 € alors une erreur vous empêche d’aller plus loin.

CF experience que j’ai vécu hier soir même pour mon père !


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#6 06/05/2015 18h44 → Obligation d'imputer le déficit au revenu global ? (déficit foncier, fiscalité, imposition, lmnp, location vide)

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robby77 a écrit :

xa, votre question signifie-t-elle que les frais de notaire et d’agence ne rentrent pas dans les frais à déduire des revenus fonciers ? C’est pourtant ce que je croyais avoir compris…

En BIC (LMNP/meublé) oui, mais pas au foncier smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#7 06/05/2015 19h14 → Obligation d'imputer le déficit au revenu global ? (déficit foncier, fiscalité, imposition, lmnp, location vide)

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robby77 a écrit :

Je n’en suis pas à regarder les lignes de la déclaration, mais le BO fait mention du "déficit imputable sur le revenu global" (dans la limite de 10700€) et de "la fraction du déficit qui excède les 10700€ ou qui résulte des intérêts d’emprunt" qui est imputable exclusivement sur le revenu foncier des 10 années suivantes. Moi je voudrais n’imputer mes déficits qu’à mes revenus fonciers (en reportant d’une année sur l’autre le solde du déficit sur mes revenus fonciers).

xa, votre question signifie-t-elle que les frais de notaire et d’agence ne rentrent pas dans les frais à déduire des revenus fonciers ? C’est pourtant ce que je croyais avoir compris…

pierrejacques11, la question est justement de savoir si on doit l’imputer au revenu global ou si on peut seulement l’imputer au revenu foncier…

Global bien sûr

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#8 06/05/2015 20h07 → Obligation d'imputer le déficit au revenu global ? (déficit foncier, fiscalité, imposition, lmnp, location vide)

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merci à tous.
Donc si j’ai bien compris non seulement je suis obligé d’imputer mes déficits sur mon revenu global (donc de m’engager à louer vide pour 3 ans), mais en plus, selon DDtee je ne peux pas non plus déduire les frais de notaire et d’agence de mes revenus fonciers, mais ce dernier point m’étonne beaucoup, parce que c’est pourtant ce que j’ai lu partout, y compris sur ce forum : en location nue au réel, on peut déduire les frais d’acquisition des revenus fonciers…

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#9 06/05/2015 20h28 → Obligation d'imputer le déficit au revenu global ? (déficit foncier, fiscalité, imposition, lmnp, location vide)

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Les frais d’agence je ne sais pas mais les frais de notaire seront déductible dans le calcul de votre plus value imposable.


Parrainage Binck, ING et assurancevie.com

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#10 06/05/2015 20h54 → Obligation d'imputer le déficit au revenu global ? (déficit foncier, fiscalité, imposition, lmnp, location vide)

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Merci, mais là on ne parle pas de plus-value mais de revenu foncier imposable (location vide imposée au réel).

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#11 06/05/2015 21h37 → Obligation d'imputer le déficit au revenu global ? (déficit foncier, fiscalité, imposition, lmnp, location vide)

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En nu, seul la part des frais de notaire liée à l’emprunt et sa garantie est déductible des revenus fonciers. Cf la notice de la 2044. Le BOFIP précise que la part des "frais de notaire" lié à la garantie de l’emprunt est imputable.

Les seuls frais d’agence imputables en 2044 sont les frais de gestion (activité), de mise en location (activité) ou de contentieux (activité encore). Pas les frais d’acquisition (possession, et non activité), d’autant que c’est le mandant qui les paie normalement, et qu’une convention transférant les frais du vendeur vers l’acheteur n’est pas opposable au fisc en la matière.

Point.

Le reste des déductions est très cadré, en nu.

En meublé (LMNP / LMP), c’est différent. On est en compta "entreprise", pour simplifier, donc on peut déduire beaucoup plus de choses qu’en nu.

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#12 06/05/2015 22h29 → Obligation d'imputer le déficit au revenu global ? (déficit foncier, fiscalité, imposition, lmnp, location vide)

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Bonjour,
Pour les "frais de notaire" ce n’est pas la totalité mais uniquement la partie concernée PDD et/ou Hypothèque.

Voici un lien détaillè (je crois que le blogueur est actidfsur ce site)
Investissement immobilier : la déduction des frais de notaire

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#13 06/05/2015 23h41 → Obligation d'imputer le déficit au revenu global ? (déficit foncier, fiscalité, imposition, lmnp, location vide)

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Bonjour,

Pour compléter les éléments précités, je dirais que le fait de déclarer ce déficit imputé sur le revenu global ne vous oblige en rien à louer nu pendant 3 ans.

Par contre, si vous décidez de ne plus louer nu avant la fin de ce délai, vous devez en informer l’administration et reprendre les déclarations des 3 dernières années.

Cordialement,

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#14 07/05/2015 08h11 → Obligation d'imputer le déficit au revenu global ? (déficit foncier, fiscalité, imposition, lmnp, location vide)

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Je confirme la reprise… et confirme aussi que les impôts sont très tatillons sur ce point.

J’ai eu une proposition de redressement fiscal en 2009, pour des travaux que j’ai fait en 2003 dans un de mes appartements locatif. J’ai du occuper l’appartement à compter du 15/12/2006 pour mon compte durant 1 an.

L’administration a proposé un redressement fiscal parce que j’avais repris la jouissance du bien après 2 ans, 11 mois et… 15 jours au lieu de 3 ans. Finalement le redressement a été annulé car j’avais remis l’appartement en janvier 2008.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#15 08/05/2015 11h08 → Obligation d'imputer le déficit au revenu global ? (déficit foncier, fiscalité, imposition, lmnp, location vide)

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Bonjour,
Merci à tous pour vos réponses ! Pour la simulation en location vide, je vais donc me contenter de déduire les travaux, intérêts d’emprunt et charges diverses (assurances, taxe foncière…).
Je verrai une fois que je n’ai plus de déficit à reporter pour passer certains appartements en LMNP.

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#16 08/05/2015 11h35 → Obligation d'imputer le déficit au revenu global ? (déficit foncier, fiscalité, imposition, lmnp, location vide)

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N’oubliez pas que le principe général pour les revenus fonciers est de conserver le bien en location nue les 3 années qui suivent la dernière année où vous avez bénéficié d’un avantage fiscal (déduction frais travaux, dispositif fiscal type Pinel etc..)

Donc pas de passage en meublé dans 3 ans si vous déduisez les travaux en N+1 et N+2.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#17 08/05/2015 11h42 → Obligation d'imputer le déficit au revenu global ? (déficit foncier, fiscalité, imposition, lmnp, location vide)

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Comme l’immeuble comprend 6 logement, tous loués vide pour le moment, je pourrai toujours ne passer en meublé que ceux dans lesquels je n’ai pas fait de travaux depuis 3 ans et au contraire les passer en meublé lorsque j’y fais des travaux (entre deux locataires). Après c’est la ventilation des intérêts d’emprunt entre vide et meublé qu’il faudra voir comment ventiler…

Ou bien : si j’ai un peu de chance et qu’au moment de la transaction certains lots sont sans locataires (ce qui peut être probable autour de l’été), je pourrais mettre directement les lots non loués en LMNP et les lots avec bail vide en cours en location vide…

Dans ce cas, je suppose que pour l’imputation des différentes charges, il faudra que je sépare ce qui relève de chaque lot (vide ou meublé) et que je répartisse les parties communes au prorata des surfaces.

Ca vous semble une solution viable ou est-ce infaisable ?

Bon w-e long.

Dernière modification par robby77 (08/05/2015 15h24)

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