PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 06/05/2015 16h46

Membre (2015)
Réputation :   1  

Bonjour,

A la lecture du BOI-RFIP, je comprends que c’est l’imputation du déficit foncier au revenu global qui génère l’obligation de louer le bien (en location vide) pendant 3 ans. Savez-vous si cette imputation au revenu global est une option ?

En d’autres termes, est-il possible de ne pas choisir d’imputer le déficit foncier au revenu global, mais de le reporter en intégralité sur les années suivantes, ceci afin de ne pas s’engager à louer le bien en location vide pendant 3 ans ?

Je me pose cette question car tous les appartements d’un immeuble que je vise sont loués vides et que j’aimerais les passer en meublé (LMNP) au fur et à mesure de leur disponibilité, sans renoncer au déficit foncier créé par les frais d’agence et de notaire…

Merci d’avance pour vos réponses.

Julien

Mots-clés : déficit foncier, fiscalité, imposition, lmnp, location vide

Hors ligne Hors ligne

 

#2 06/05/2015 17h19

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Je vais chercher la source mais il est obligatoire d’imputer le déficit foncier sur le revenu de l’année concernée.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 06/05/2015 17h41

Membre (2013)
Top 20 Année 2023
Top 20 Expatriation
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   423  

"sans renoncer au déficit foncier créé par les frais d’agence et de notaire…"

Déficit foncier en 2044 créé par les frais d’agence et de notaire ? Vous pouvez préciser ce que vous compter déduire, et sur quelle ligne de la 2044 ?

Hors ligne Hors ligne

 

#4 06/05/2015 18h09

Membre (2015)
Réputation :   1  

Je n’en suis pas à regarder les lignes de la déclaration, mais le BO fait mention du "déficit imputable sur le revenu global" (dans la limite de 10700€) et de "la fraction du déficit qui excède les 10700€ ou qui résulte des intérêts d’emprunt" qui est imputable exclusivement sur le revenu foncier des 10 années suivantes. Moi je voudrais n’imputer mes déficits qu’à mes revenus fonciers (en reportant d’une année sur l’autre le solde du déficit sur mes revenus fonciers).

xa, votre question signifie-t-elle que les frais de notaire et d’agence ne rentrent pas dans les frais à déduire des revenus fonciers ? C’est pourtant ce que je croyais avoir compris…

pierrejacques11, la question est justement de savoir si on doit l’imputer au revenu global ou si on peut seulement l’imputer au revenu foncier…

Hors ligne Hors ligne

 

#5 06/05/2015 18h43

Membre (2011)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   107  

la déclaration en ligne répondra a votre question.

En effet si vous avez un déficit non consituté d’intérêt d’emprunt et que vous décidez de ne rien mettre dans la case déficit sur le revenu global dans la limite de 10.700 € alors une erreur vous empêche d’aller plus loin.

CF experience que j’ai vécu hier soir même pour mon père !


Parrain Binance : 468564229 // Parrain Amex // Parrain Fortuneo : 12428190

Hors ligne Hors ligne

 

#6 06/05/2015 18h44

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

robby77 a écrit :

xa, votre question signifie-t-elle que les frais de notaire et d’agence ne rentrent pas dans les frais à déduire des revenus fonciers ? C’est pourtant ce que je croyais avoir compris…

En BIC (LMNP/meublé) oui, mais pas au foncier smile


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

Hors ligne Hors ligne

 

#7 06/05/2015 19h14

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

robby77 a écrit :

Je n’en suis pas à regarder les lignes de la déclaration, mais le BO fait mention du "déficit imputable sur le revenu global" (dans la limite de 10700€) et de "la fraction du déficit qui excède les 10700€ ou qui résulte des intérêts d’emprunt" qui est imputable exclusivement sur le revenu foncier des 10 années suivantes. Moi je voudrais n’imputer mes déficits qu’à mes revenus fonciers (en reportant d’une année sur l’autre le solde du déficit sur mes revenus fonciers).

xa, votre question signifie-t-elle que les frais de notaire et d’agence ne rentrent pas dans les frais à déduire des revenus fonciers ? C’est pourtant ce que je croyais avoir compris…

pierrejacques11, la question est justement de savoir si on doit l’imputer au revenu global ou si on peut seulement l’imputer au revenu foncier…

Global bien sûr

Hors ligne Hors ligne

 

#8 06/05/2015 20h07

Membre (2015)
Réputation :   1  

merci à tous.
Donc si j’ai bien compris non seulement je suis obligé d’imputer mes déficits sur mon revenu global (donc de m’engager à louer vide pour 3 ans), mais en plus, selon DDtee je ne peux pas non plus déduire les frais de notaire et d’agence de mes revenus fonciers, mais ce dernier point m’étonne beaucoup, parce que c’est pourtant ce que j’ai lu partout, y compris sur ce forum : en location nue au réel, on peut déduire les frais d’acquisition des revenus fonciers…

Hors ligne Hors ligne

 

#9 06/05/2015 20h28

Membre (2011)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   107  

Les frais d’agence je ne sais pas mais les frais de notaire seront déductible dans le calcul de votre plus value imposable.


Parrain Binance : 468564229 // Parrain Amex // Parrain Fortuneo : 12428190

Hors ligne Hors ligne

 

#10 06/05/2015 20h54

Membre (2015)
Réputation :   1  

Merci, mais là on ne parle pas de plus-value mais de revenu foncier imposable (location vide imposée au réel).

Hors ligne Hors ligne

 

#11 06/05/2015 21h37

Membre (2013)
Top 20 Année 2023
Top 20 Expatriation
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   423  

En nu, seul la part des frais de notaire liée à l’emprunt et sa garantie est déductible des revenus fonciers. Cf la notice de la 2044. Le BOFIP précise que la part des "frais de notaire" lié à la garantie de l’emprunt est imputable.

Les seuls frais d’agence imputables en 2044 sont les frais de gestion (activité), de mise en location (activité) ou de contentieux (activité encore). Pas les frais d’acquisition (possession, et non activité), d’autant que c’est le mandant qui les paie normalement, et qu’une convention transférant les frais du vendeur vers l’acheteur n’est pas opposable au fisc en la matière.

Point.

Le reste des déductions est très cadré, en nu.

En meublé (LMNP / LMP), c’est différent. On est en compta "entreprise", pour simplifier, donc on peut déduire beaucoup plus de choses qu’en nu.

Hors ligne Hors ligne

 

#12 06/05/2015 22h29

Membre (2013)
Réputation :   33  

Bonjour,
Pour les "frais de notaire" ce n’est pas la totalité mais uniquement la partie concernée PDD et/ou Hypothèque.

Voici un lien détaillè (je crois que le blogueur est actidfsur ce site)
Investissement immobilier : la déduction des frais de notaire


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

Hors ligne Hors ligne

 

#13 06/05/2015 23h41

Membre (2014)
Réputation :   18  

Bonjour,

Pour compléter les éléments précités, je dirais que le fait de déclarer ce déficit imputé sur le revenu global ne vous oblige en rien à louer nu pendant 3 ans.

Par contre, si vous décidez de ne plus louer nu avant la fin de ce délai, vous devez en informer l’administration et reprendre les déclarations des 3 dernières années.

Cordialement,

Hors ligne Hors ligne

 

#14 07/05/2015 08h11

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   491  

Je confirme la reprise… et confirme aussi que les impôts sont très tatillons sur ce point.

J’ai eu une proposition de redressement fiscal en 2009, pour des travaux que j’ai fait en 2003 dans un de mes appartements locatif. J’ai du occuper l’appartement à compter du 15/12/2006 pour mon compte durant 1 an.

L’administration a proposé un redressement fiscal parce que j’avais repris la jouissance du bien après 2 ans, 11 mois et… 15 jours au lieu de 3 ans. Finalement le redressement a été annulé car j’avais remis l’appartement en janvier 2008.


Faire et laisser dire

Hors ligne Hors ligne

 

#15 08/05/2015 11h08

Membre (2015)
Réputation :   1  

Bonjour,
Merci à tous pour vos réponses ! Pour la simulation en location vide, je vais donc me contenter de déduire les travaux, intérêts d’emprunt et charges diverses (assurances, taxe foncière…).
Je verrai une fois que je n’ai plus de déficit à reporter pour passer certains appartements en LMNP.

Hors ligne Hors ligne

 

#16 08/05/2015 11h35

Membre (2012)
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Invest. Exotiques
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   279  

N’oubliez pas que le principe général pour les revenus fonciers est de conserver le bien en location nue les 3 années qui suivent la dernière année où vous avez bénéficié d’un avantage fiscal (déduction frais travaux, dispositif fiscal type Pinel etc..)

Donc pas de passage en meublé dans 3 ans si vous déduisez les travaux en N+1 et N+2.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

Hors ligne Hors ligne

 

#17 08/05/2015 11h42

Membre (2015)
Réputation :   1  

Comme l’immeuble comprend 6 logement, tous loués vide pour le moment, je pourrai toujours ne passer en meublé que ceux dans lesquels je n’ai pas fait de travaux depuis 3 ans et au contraire les passer en meublé lorsque j’y fais des travaux (entre deux locataires). Après c’est la ventilation des intérêts d’emprunt entre vide et meublé qu’il faudra voir comment ventiler…

Ou bien : si j’ai un peu de chance et qu’au moment de la transaction certains lots sont sans locataires (ce qui peut être probable autour de l’été), je pourrais mettre directement les lots non loués en LMNP et les lots avec bail vide en cours en location vide…

Dans ce cas, je suppose que pour l’imputation des différentes charges, il faudra que je sépare ce qui relève de chaque lot (vide ou meublé) et que je répartisse les parties communes au prorata des surfaces.

Ca vous semble une solution viable ou est-ce infaisable ?

Bon w-e long.

Dernière modification par robby77 (08/05/2015 15h24)

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums