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Forums des investisseurs heureux

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#1 24/11/2015 11h33 → Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ? (déficit, fiscalité, foncier, imposition)

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Bonjour,

S’il y a un déficit foncier, est ce qu’il est imputable sur notre impôt des revenus?

cordialement

Message édité par l’équipe de modération (24/11/2015 12h10) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : déficit, fiscalité, foncier, imposition

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#2 24/11/2015 11h47 → Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ? (déficit, fiscalité, foncier, imposition)

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Bonjour,
Le déficit foncier, les dépenses  sont déductibles des autres revenus à hauteur de 10 700€ pendant 10 ans

Petit article
http://votreargent.lexpress.fr/immobili … 24698.html


Quasi Full immo physique mais je me soignerai un jour

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#3 24/11/2015 12h10 → Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ? (déficit, fiscalité, foncier, imposition)

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Ce point a été de nombreuses fois abordé sur ce forum, merci de faire une recherche avant de poser une question…

Je vais toutefois préciser la réponse de Chrism qui peut paraître ambigüe, bien que l’explication fournie dans le lien soit claire.

Le déficit foncier généré l’année N s’impute sur le revenu global de l’année N+1 dans la limite de 10.700 € en effet.
MAIS la part qui dépasse les 10.700 € consituera un déficit reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, pas sur le revenu global.

Pour pouvoir imputer à nouveau des dépenses sur le revenu global, il à nouveau générer un déficit l’année suivante.

Dernière modification par Siocnarf (24/11/2015 12h11)


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#4 24/11/2015 13h52 → Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ? (déficit, fiscalité, foncier, imposition)

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Le calcul cité dans cet article est pourtant faux !

Démonstration : un investisseur taxé à 41%, réalisant 30 000 euros de travaux peut déduire la première année 4387 euros de son revenu imposable (10 700 x 0,41). Le reliquat de 25 613 euros n’est pas perdu puisqu’il pourra les déduire de ses revenus fonciers les 10 années suivantes. Si par exemple, il a déclaré 6600 euros de revenus fonciers. Il pourra les effacer en totalité et il aura encore un solde de 19 013 euros à reporter l’année suivante et ainsi de suite jusqu’à épuisement.

Premièrement, il ne faut pas oublier le revenu foncier ! A supposer qu’il ait une demi-année de location après avoir fait ses travaux (donc revenu foncier de 6600 €/2 = 3300 €), son déficit est :
3300 € de revenus  moins 30 000 travaux (moins taxe foncière, intérêts d’emprunt etc. mais simplifions) = 26700 € de déficit.

sur ces 26700 €, 10 700 € sont déduits en totalité de son revenu imposable (et non pas à 41 %).

La réduction de son impôt sur les revenus de cette année sera, elle, de 4387 € = 41 % de 10700 €.
Pour avoir une telle réduction, encore faut-il qu’il ait au moins 10700 € de revenus au-dessus de la limite basse de la tranche de 41%. S’il n’a que 2000 € dans la tranche 41%, il va se retrouver avec une réduction d’impôt de 41 % x 2000 € + 30 % x (10700 - 2000). Ce qui est moins intéressant.

Pour le report sur les années suivantes, c’est donc 26700 - 10700 = 16000 € qu’il lui reste à reporter.

Voilà un article où le calcul est juste et qui de plus prend en compte le mode de calcul particulier pour les intérêts d’emprunts :
Le déficit foncier, l’une des dernières astuces pour diminuer vos impôts avec l’immobilier - 14 mai 2014 - Challenges.fr

Mais le mieux c’est de lire le BOFIP, c’est limpide :
RFPI - Revenus fonciers - Règles d’imputation des déficits -  (immeubles ordinaires)

Dernière modification par Bernard2K (25/11/2015 00h07)

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#5 25/11/2015 11h27 → Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ? (déficit, fiscalité, foncier, imposition)

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alsa67 a écrit :

Bonjour,

S’il y a un déficit foncier, est ce qu’il est imputable sur notre impôt des revenus?

cordialement

Message édité par l’équipe de modération (24/11/2015 12h10) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Si la question est : En cas de déficit foncier, l’impôt sur les revenus issu de mon activité salariée est-il diminué ?
La réponse est non.

Ce sont 2 choses différentes

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#6 25/11/2015 11h33 → Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ? (déficit, fiscalité, foncier, imposition)

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Heu… si justement, pour le déficit foncier généré durant l’année concernée !

C’est très clairement expliqué dans les messages de Sionarf et Bernard2K.

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#7 25/11/2015 12h08 → Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ? (déficit, fiscalité, foncier, imposition)

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Bonjour,
tout dépend si vous faites de la location nue ou du meublé.
La location nue donne des revenus fonciers (si déficits, ils sont déductibles des revenus salariés).
Le meublé apporte des bénéfices industriels et commerciaux, cette fois non déductibles des revenus salariés.
Ce qui peut expliquer les réponses divergentes de claywalker et perecastor.
Cordialement
Paul
Message édité par l’équipe de modération (29/12/2015 15h12) :
- suppression de votre lien publicitaire

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#8 25/11/2015 12h28 → Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ? (déficit, fiscalité, foncier, imposition)

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"tout dépend si vous faites de la location nue ou du meublé."

Lisez la suite de votre propre commentaire, la question porte sur un déficit foncier, donc pas de "tout dépend" : on parle de revenus fonciers et de location nue.

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#9 25/11/2015 12h59 → Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ? (déficit, fiscalité, foncier, imposition)

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@ xa

Je faisais juste cette remarque car je sais que claywalker fait du meublé, ce qui peut expliquer la divergence de réponse avec perecastor.

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#10 25/11/2015 15h15 → Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ? (déficit, fiscalité, foncier, imposition)

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Bonjour à tous,
Le fil de cette discussion prouve qu’une nouvelle fois que le mécanisme de déficit foncier (nous sommes d’accord cela ne s’applique qu’à la location nue ! ) n’est pas clair pour tout le monde, même à priori pour certain journalistes de la presse financière. C’est plus simple de se faire payer pour parler du Pinel wink

J’avais publié un article sur mon blog pour essayer de démocratiser le mécanisme du déficit foncier en étant simple et pragmatique :

Déficit foncier : Le double effet Kiss Cool - Immeuble de Rapport

En espérant être le plus clair possible.

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#11 25/11/2015 16h33 → Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ? (déficit, fiscalité, foncier, imposition)

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claywalker a écrit :

alsa67 a écrit :

Bonjour,

S’il y a un déficit foncier, est ce qu’il est imputable sur notre impôt des revenus?

cordialement

Message édité par l’équipe de modération (24/11/2015 12h10) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Si la question est : En cas de déficit foncier, l’impôt sur les revenus issu de mon activité salariée est-il diminué ?
La réponse est non.

Ce sont 2 choses différentes

La réponse est OUI, éditez votre message parce qu’une question simple devient compliquée avec tout le monde qui ajoute son grain de sel.

Dernière modification par ZX-6R (25/11/2015 16h34)


Left the Rat Race in 2013

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#12 25/11/2015 17h50 → Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ? (déficit, fiscalité, foncier, imposition)

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Guillaume : effectivement, votre article de blog est très clair.

Il manque peut-être une mise en garde sur un point précis : "Vous vous engagez à louer le bien jusqu’au 31 Décembre de la 3ème année qui suit celle de l’imputation sur le revenu global". Les impôts précisent : "Cette obligation suppose que la location soit effective et permanente".
Donc, il est fortement conseillé d’avoir des revenus fonciers sur cet immeuble pour la même année fiscale que celle où on paie effectivement les travaux.
Si on prévoit 6 mois de travaux :
- on commence les travaux en janvier, fin juin on a fini de tout payer et on met en location, septembre au plus tard le logement est occupé. Ca marche.
- on commence début juin de l’année N ; début décembre on a fini, mais on ne trouve pas de locataire avant mars de l’année N+1 : les impôts risquent de tiquer fortement de recevoir une déclaration de déficit foncier pour l’année N, sur un immeuble pour lequel il n’y a pas de revenu foncier.

Ca veut dire aussi que ce dispositif n’est pas adapté à des travaux importants qui se prolongeraient sur plus d’un an et repoussent d’autant la mise en location.

J’en ai parlé ici : Foncier nu au réel : imputation des dépenses avant la mise en location ?

Autre précision qui aurait pu être utile "Vous vous engagez à louer le bien, en location nue, jusqu’au 31 Décembre de la 3ème année qui suit celle de l’imputation sur le revenu global".
En effet, un passage en meublé va être interprété comme une rupture de la mise en location, tout autant que si l’immeuble avait été vendu par exemple.

Dernière modification par Bernard2K (25/11/2015 19h01)

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#13 25/11/2015 22h47 → Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ? (déficit, fiscalité, foncier, imposition)

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Bonsoir Bernard2K,
Je suis entièrement d’accord avec vous. Cela me semblait tellement évident que je ne l’ai pas précisé.

Aussi je m’interroge sur l’efficacité d’un investisseur qui ferait "traîner" ses travaux pendant 3 ans (comme dans l’exemple sur l’autre file) .  3 ans sans encaisser le moindre centime de loyer !!!
Je pense que des fois il faut savoir déléguer aux artisans pour gagner du temps et de l’argent.

Dans une moindre mesure, je suis en train de mettre la pression à un peintre pour qu’il me livre un appartement absolument avant de 15/12 (histoire de me laisser 15 jours pour trouver un locataire ! ) Mon client ayant le souhait d’imputer un déficit foncier sur ses revenus 2015.

Perso je ne m’amuserais pas avec le fisc :  imputer sans avoir de revenus fonciers, faut aimer le risque quand même !

Dernière modification par Guillaume33 (25/11/2015 22h49)

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#14 26/11/2015 13h21 → Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ? (déficit, fiscalité, foncier, imposition)

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Intéressant comme sujet.

Est-ce que quelques mois de loyers (3 mois dans mon cas) dans un immeuble de 3 lots suffisent à imputer sur le revenu global 10700€ sur l’année 2015 ?

J’aurais tendance à dire que OUI smile mais bon mieux vaut prendre tous les précautions avec le fisc.

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#15 26/11/2015 22h09 → Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ? (déficit, fiscalité, foncier, imposition)

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Bonjour Louis31,
OUI sans problème, je ne vois pas ce que l’administration fiscale pourrait vous reprocher.
En poussant à l’extrême je dirais même qu’encaisser juste 1 jour de loyer est suffisant.

Si vous revenez à la genèse de cette niche fiscale : Le but pour l’Etat est que vous remettiez sur le marché des logements vétustes en faisant tourner l’économie (achat de matériaux, artisans….).
Donc vous faites au mieux votre job d’investisseur/bailleur et l’Etat vous "remercie" avec ce cadeau fiscal smile

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#16 19/03/2016 16h44 → Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ? (déficit, fiscalité, foncier, imposition)

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bonjour à tous et merci d’avance pour votre contribution,
Je débute dans l’immobilier et je vais acheter un appart à renover avec 30 000  € de travaux que je ferai moi même (sol, sanitaire, fenetres, etc…).
Je signerai vers JUIN et exécuterai les travaux pdt 4/5 mois donc je ne louerai qu’en 2017.
or je vais payer et constater les travaux sur 2016.

La question est : ai je le droit de déclarer des travaux imputables sur mes revenus globaux (TMI30%) sur 2016 sachant que je n’aurai pas encore de revenus fonciers ni de locataires?

En gros, COMMENT CELA SE PASSE LA PREMIERE FOIS,
c’est toujours important une premiere fois, n’est ce pas?
d’avance Merci
nicolas

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#17 20/03/2016 02h17 → Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ? (déficit, fiscalité, foncier, imposition)

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Edit : rien , m-erci DDtee

Dernière modification par Smad (20/03/2016 19h13)

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#18 20/03/2016 11h44 → Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ? (déficit, fiscalité, foncier, imposition)

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Vous êtes dans l’erreur @Smad, il suffit de lire quelques réponses au dessus !
Le sujet a été de nombreuses fois traité sur ce forum comme ici Obligation d’imputer le déficit au revenu global ? et dans bien d’autres files…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#19 21/03/2016 11h35 → Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ? (déficit, fiscalité, foncier, imposition)

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Laguet,

Dans le fil que je citais plus hauts, je résume deux cas lus sur un autre forum :

En résumé : guili a payé des travaux une année et loué seulement l’année suivante : c’est passé mais il a été audité (contrôlé) par les Impôts.
Seb a payé des travaux en 2011 et 2012, qu’il a déduit, et il n’a loué qu’en 2013. La déduction a été refusée, avec recalcul de l’impôt, pénalités de retard et majoration.

source : Foncier nu au réel : imputation des dépenses avant la mise en location ?

Je vois deux moyens de résoudre votre problème :
- vous faites en sorte d’avoir fini les travaux fin novembre au plus tard, et donc vous publiez des annonces dès début novembre pour une location au 1er décembre 2016 (et vous imprimez et archivez soigneusement ces annonces). Une recherche de locataire, même restée infructueuse, permet de montrer votre volonté de louer ce bien dans le courant de la même année fiscale que les travaux.

- si la location ne démarre qu’en 2017, vous demandez l’avis de l’administration fiscale, début 2017 : "acheté à telle date, travaux du tant au tant, publication d’annonces de location dès telle date, locataire entré à telle date. S’agissant de travaux relativement courts dans le temps, s’agissant d’une location intervenue seulement tant de mois après le début des travaux et tant de semaines après la fin des travaux, admettez-vous l’imputation de ces travaux en déficit foncier en 2016 ?"

A noter, concernant les travaux :
- toutes les dépenses doivent être justifiées par des factures. Conservez-les soigneusement.
- votre temps de travail n’est pas éligible, seulement vos achats de matériaux.
- Le matériel n’est pas éligible, seulement les matériaux (exemple : si vous mettez une perçeuse-visseuse sur la même facture que le placo, les rails et les vis, seul le placo, les rails et les vis sont des travaux déductibles). Or, il est très fréquent d’acheter en même temps des matériaux (éligibles) et du petit matériel (non éligible).
- pour l’imputation, ce qui compte est la date d’acquittement, c’est à dire la date où vous payez effectivement. Supposons que vous faites intervenir un électricien en novembre, celui-ci ne vous envoie la facture qu’en date du 31/12/16. Vous la payez par chèque le 07/01/17 : c’est une dépense à imputer sur l’année 2017 et non pas 2016.

Dernière modification par Bernard2K (21/03/2016 11h40)

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#20 07/11/2016 23h05 → Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ? (déficit, fiscalité, foncier, imposition)

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Suite à la lecture de nombreux articles sur le fonctionnement du déficit foncier, une question subsiste, et les réponses apportées par ces articles diffèrent.

Prenons un exemple:
j’ai 10 000€ de revenus fonciers bruts à l’année n. Je peux déduire de ces 10 000€ un montant de 25 000€ de travaux (je ne compte pas les intérêts pour simplifier).
Je fais donc un déficit foncier de 15 000€. J’impute 10 700€ de mes revenus globaux.
Il me reste 4 300€ de déficit. C’est ici que ma question se pose, car j’ai lu deux choses contradictoires:
-soit je peux déduire ces 4 300€ de mes revenus fonciers pendant 10 ans, au sens où je divise 4 300 par 10, soit 430€ et que chaque année pendant 10 ans je vais enlever 430€ de mes revenus locatifs
-soit je peux déduire ces 4 300€ de mes revenus fonciers pendant 10 ans, au sens où l’année d’après je vais entièrement déduire les 4 300€ de mes revenus fonciers, puis si cela crée un déficit le déduire des revenus globaux à hauteur de 10 700€ maximum, puis (là ce n’est pas le cas) continuer pour l’année d’après …etc

Les intervenants sur ce fil disent que c’est la deuxième possibilité, mais ayant lu le contraire sur d’autres sites, j’aimerais avoir une confirmation définitive levant toute ambiguïté.

Je vous remercie

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#21 07/11/2016 23h52 → Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ? (déficit, fiscalité, foncier, imposition)

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La bonne réponse est donnée par Siocnarf :

Siocnarf a écrit :

Le déficit foncier généré l’année N s’impute sur le revenu global de l’année N+1 dans la limite de 10.700 € en effet.
MAIS la part qui dépasse les 10.700 € consituera un déficit reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, pas sur le revenu global.

Pour pouvoir imputer à nouveau des dépenses sur le revenu global, il à nouveau générer un déficit l’année suivante.

Pour répondre plus précisément à votre question, il faut ajouter que l’on déduit en année N+1 le maximum possible du déficit, à savoir qu’on annule complètement les revenus fonciers de l’année. Ainsi, vous devez déduire 4300 €, vous n’avez pas le choix de déduire 430 € par an.

Vous avez un exemple intéressant au point 250 dans cette page du BOFIP :
RFPI - Revenus fonciers - Règles d’imputation des déficits -  (immeubles ordinaires)

Regardez seulement le premier tableau : c’est celui qui correspond à l’imputation normale du déficit foncier.
Le second tableau correspond à un redressement parce que l’immeuble générateur du déficit est vendu à l’année N+3 ; ce qui ne correspond pas à votre question et complique inutilement. Regardez seulement le premier tableau, c’est très clair.

Dans votre exemple, supposons que vous ayez en année N+1 10000 de revenus bruts, et 5000 € de charges déductibles.
Le revenu net est donc :
10 000 € - 5000 € de charges = 5000 €
report du déficit de l’année antérieure = 4300 €
revenu net imposable 5000 - 4300 = 700 €.

Donc votre déficit est liquidé dès l’année N+1 dans votre exemple.

Si vous aviez au contraire 16700 € de déficit en année N, il resterait alors 6000 € de déficit reportable en année N+1, ça donnerait :
revenu net :
10 000 € - 5000 € de charges = 5000 €
report du déficit de l’année antérieure = 6000 €
revenu net imposable 5000 - 5000 = 0 € (5000 € à déduire et non pas 6000 € : on ne peut déduire que la somme qui annule les revenus fonciers, puisque le déficit reporté n’est pas déductible des revenus généraux au-delà de l’année N)
solde de déficit à reporter en année N+2 = 6000 de déficit restant après l’année N - 5000 € déduits en N+1 = 1000 €.

Je ne rentre pas dans les règles spécifiques de déduction des intérêts d’emprunt parce que ça compliquerait encore !

Dernière modification par Bernard2K (08/11/2016 00h06)

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#22 07/11/2016 23h57 → Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ? (déficit, fiscalité, foncier, imposition)

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@fregiso : Votre "première possibilité" est une fantaisie/invention ? Oubliez là… La seconde est également inexacte d’ailleurs, et Bernard2K a expliqué comment ça marche, avec la référence au texte qui fait foi (le BOFIP).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#23 08/11/2016 00h58 → Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ? (déficit, fiscalité, foncier, imposition)

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Non, la première possibilité n’est pas une invention de ma part, je suis bien tombé sur un site qui disait ça.
Et j’ai compris mon erreur pour la possibilité 2.
Merci à vous deux; je ne pensais pas obtenir une réponse dès ce soir.

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#24 08/11/2016 08h26 → Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ? (déficit, fiscalité, foncier, imposition)

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Effectivement on trouve des sites qui induisent en erreur sur ce point.

Pour ma part, je veux repréciser deux choses :
- j’étais, plus haut dans ce fil, très frileux sur la possibilité de travaux qui durent. Exemple : travaux commencés en novembre 2016 (dont une partie payée en 2016), appartement loué en juillet 2017. Le montant des travaux est-il déclarable en charges déductibles en 2016 ? Si l’on n’a pas encore de revenu foncier, peut-on en 2016 déclarer d’emblée un déficit (0 revenu - tant de travaux = tant de déficit) ? D’après des discussions tenues dans d’autres fils, les impôts semblent considérer que c’est bon tant que la location vient justifier a posteriori la déduction des années précédentes, jusqu’à 2 voire 3 ans après le début de cette déduction.
Je reste assez circonspect et je recommande quand même, si on prévoit des travaux qui durent, de demander un rescrit à l’administration fiscale AVANT d’engager le chantier.

- on dit toujours qu’il faut faire du déficit. Voyons un peu l’avantage réel en fonction de si les travaux créent du déficit ou non.

Supposons un célibataire, M. X, ayant 39 791 € de revenus imposables (avant acquisition d’un immeuble locatif).
Supposons un autre célibataire, M. Y, ayant 27 791 € de revenus imposables (avant acquisition d’un immeuble locatif).
Sachant que la tranche des 30 % d’imposition démarre à 26 791 €.

Cas n°1 : M. X acquiert un immeuble, et la première année est comme suit :
Loyer 5000
charges d’emprunt 1000
travaux 2000
autres charges 1000

Son revenu foncier net est 5000-1000-2000-1000= 1000 €. Il paie des impôts sur 1000 €, à savoir 30 % d’IR et 15,5 % de PS.

Cas n°2 :
Idem pour M. X mais  travaux de 16 000 €.
Son revenu foncier net est 5000 €-1000-16000-1000 = - 13 000 €
Résultat : M. X a zéro de revenus fonciers cette année-là et de plus il diminue son revenu imposable de 10700 € l’année N.
Déficit reportable sur les années suivantes 13 000 € -10 700 = 2 300 €.

Cas N°3 :
Idem cas n°2 mais pour M.Y. Tout est identique. En apparence !

Qui a eu la meilleure économie d’impôts ?

En pourcentage, c’est le cas n°1 !
Quand on déduit des revenus fonciers, on économie le TMI plus les prélèvements sociaux ! Soit 30 % +15,5 = 45,5 % économisés sur les travaux du cas n°1.

Dans le cas n°2, la part des travaux qui vient ramener le revenu foncier à zéro en complément des autres charges, à savoir les premiers 3000 €, sont subventionnés à 45,5 %. Par contre, les 10700 € suivants, s’imposant sur le revenu global, ne sont subventionnés qu’à 30 %.
L’année suivante, les 2300 € restant s’imputent aussi sur le revenu foncier, donc subventionnés à 45,5 %
Au total, dans le cas n°2, 5300 € de travaux sont subventionnés à 45,5 % et 10 700 € à 30 %. La subvention est donc bien moins bonne du fait du déficit qui vient s’imputer sur le revenu global et n’économise "que" le TMI.

Dans le cas n°3 : idem, sauf que les 10700 € déductibles du revenu font passer M. Y sous la barre des 30 % de TMI, puisque ses revenus ne dépassent cette barre que de 1000 €.
On a donc : 3000 premiers € de travaux subventionnés à 45,5 %
1000 € suivants à 30 %
9700 € suivants subventionnés à 14 % (part du déficit qui fait passer le revenu sous la tranche des 30 %)
les 2300 € de déficit restant, imputés en N+1 sur le revenu foncier, sont à nouveau subventionnés à 45,5 %

Je laisse les plus curieux calculer le taux de "subvention" moyen de chacun de ces 3 cas.

Il en ressort en tout cas clairement que le déficit n’est pas le cas où l’on subventionne ses travaux au maximum. Du point de vue de l’optimisation fiscale, en pourcentage, il vaut mieux faire un peu de travaux tous les ans, pour venir baisser ses revenus fonciers sans pour autant passer en déficit.

En valeur absolue, c’est quand même le cas n°2 qui déduit un maximum d’impôt. Mais dès N+1, il a consommé son déficit, et il va donc être très tenté de recommencer sur un autre immeuble.

C’est donc tout l’intérêt de faire du serial investissement avec déficit foncier : recommencer dès que le déficit de l’immeuble précédent est consommé. Ce n’est pas le plus intéressant en pourcentage d’économie payée par l’Etat, mais c’est le plus intéressant en valeur absolue.

On voit aussi, par la différence entre les cas n°2 et 3, que c’est surtout intéressant pour les gens qui paient beaucoup d’impôt. M. X a 12 000 € de revenus de plus que M. Y, qui lui assurent de rester dans la tranche 30 % même en déduisant 10 700 € de ses revenus. M. X a nettement plus intérêt à être serial-déficiteur que M. Y.

Dernière modification par Bernard2K (08/11/2016 08h43)

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