Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…

Bonjour, étant au stade de la signature d’un compromis pour un bien en colocation, et ayant aborder le sujet avec mon notaire, voici sa réponse:
"nous allons procédé à une demande au CRIDON (centre de recherches, d’information et de documentation notariales, très pointus) en ce qui concerne l’activité de colocation. Certains textes de la nouvelle loi ALUR paraissent contraignant et sujet à interprétation, notamment article L111-6-1 que je te transmet en pièce-jointe.

Rien d’alarmant, mais une précision juridique nécessaire"

Lorsque j’aurai un retour précis, je vous tiendrai informé.

Je ne sais pas à quel point ce que je vais rapporter suit la loi à la lettre, mais étant en colocation moi-même avec un bailleur très relax, je souhaite apporter mon témoignage :

En cas de changement d’un des colocataires :
- les colocataires en place le choisissent,
- le nouveau colocataire rembourse la caution à la personne sortante, suite à l’état des lieux informel et amical fait tous ensemble
- un avenant au bail est rédigé et signé par tous (y compris propriétaire-bailleur) qui précise le changement de locataire, plus le "transfert" de caution (ou "dépôt de garantie", je ne suis jamais sûr).

Bref, quelques échanges emails, signatures par scan et virement bancaire.

Et oui, parfois cela se passe bien

Dernière modification par Christof (27/10/2015 15h31)

Bonjour à tous,

C’est moi qui ait initié ce post il y a déjà quelques mois.

Très pris par la réalisation de mon projet de colocation,(maison rénovée de 7 chambres) , je fais rentrer mes premiers locataires dimanche.
5 ont déjà réservées une chambre, et j’ai 4 visites dans les 5 prochains jours pour les deux dernières chambres (bcp plus de demandes , mais je mets de côté les candidatures d’étudiants pour le moment).

Je suis sur un loyer de 420 de charges + provision de 60 assurance habitation comprise. (je vais détailler cet investissement dans un autre post.)

Au cours des derniers mois, j’ai essayer de trouver une solution à cette abération qu’est le volet colocation de la loi alur.

Je pense m’approcher d’une solution, peut être pas idéale, mais je compte l’appliquer dès ma signature de bail demain.

Je vous détaille mon raisonnement, et suis ouvert à la discussion pour faire évoluer ces baux.

Donc j’ai consulter 2 notaires, un juriste et l’adil. tous m’ont simplement confirmer qu’au vu des lois, la seule solution est de réaliser un contrat unique avec clause de solidarité. Seulement dans mon cas, ce type de contrat ne correspond en aucun cas à ma vision souple de la colocation. et quand je parle de souple, c’est autant pour le bailleur que le locataire. La clause de solidarité sur un loyer total de 2940 euros, qui s’étend de plus 6 mois après le départ du bien est inenvisageable.

Les baux types de notre cher Cécile, n’étant toujours pas arrivé pour ces cas précis, le site appartager.com spécialiste de la colocation met à disposition des contrats rédigé par le cabinet Vinci, stipulé en accord avec la loi alur.

Je me suis procuré ces contrats et il me reste la journée pour les modifier.

Voila ce que je compte faire:

Clause de solidarité et d’indivisibilité, je compte la conserver dans mon bail, et stipuler que c’est une clause dormante. que je n’appliquerai dans un seul cas, en cas de départ d’un locataire et uniquement si les locataires restant refusent la signature d’un avenant pour l’entrée d’un nouveau locataire.

En gros si un locataire part et que moi ou les autres locataires ne trouvent personne pour le remplacer, la quote part de loyer est perdue, et j’ai une vacance locative, sans que je puisse me retourner contre les autres locataires.

Durant le mois de préavis, les locataires sont libres de me présenter un remplaçant, à la condition que son dossier "rentre dans les cases" j’effectue également mes recherches, mais je me contente de récupérer les pièces du dossier et mettre en relation l’aspirant locataire avec les colocataires en place pour qu’il fasse connaissance et jugent si le feeling est bon. A la fin les colocataires décident entre eux.
Si à la fin du préavis ils n’ont personne, je choisis moi même, et si ils refusent l’entrée d’un de mes dossiers dans ce cas la clause de solidarité s’active.

A noter qu’a la différence des fonctionnements avec un contrat par chambre, je ne peux décider de quel locataire prend telle chambre ,  ou de façon informel. sans que cela soit écrit sur le bail.

Le deuxième soucis pour moi:

Il me semblent qu’en cas de contrat unique, il faut 7 signatures en même temps, mais mes locataires n’arrivent pas tous en même temps….

j’envisage deux solutions:

Soit: Faire signer à la première locataire le contrat de bail, précisant sa quote part du loyer, en faces des autres quote part préciser: locataire en attente. la clause de solidarité n’étant pas active, pas de soucis.

Puis faire un avenant à l’entrée des autres locataires.

ou laisse rentrer demain ma locataire, lui faire signer un bail commençant au premier octobre, lui offrant donc le mois de septembre de loyer, faire rentrer courant septembre les locataires en leur offrant les jours restant de septembre, afin que fin septembre mon contrat soit signé par les 7 colocataires. à ce moment là je n’ai plus qu’a contre signer et leur laisser l’exemplaire.

Même si je leur offre le mois de septembre, je prends la caution etc. certes c’est quelques milliers d’euros perdus, mais je n’ai pas encore activer le remboursement du crédit, et je suis prêt à "perdre" un peu d’argent le premier mois pour mettre en place quelque chose qui je l’espère me rapproche de la loi.

Ce que je pense de tout ça; je ne suis pas sur que ce soit admis de faire une clause de solidarité dormante, ni de faire rentrer distinctivement les signataires d’un contrat unique, mais peut être que je me trompe? toujours est - il qu’en procédant de cette façon j’évite le problème de logement indécent, et je vais dans le sens de mes locataires ce qui devrait m’éviter une action de leur part.

Que pensez vous donc de tout cela?

En pj un exemplaire du contrat de colocation réalisé par Vinci, que je n’ai pas encore modifié à ma sauce.

Edit; comment mettre une pièce jointe? j’ai cliquer sur envoyer "le fichier", je l’ai télécharger, mais il n’apparaît pas dans mon post…

Dernière modification par willy (27/08/2016 12h05)

Bonjour Bruno,

c’est un peu la course entre mon travail et les entrées de locataires.

J’ai rendez vous mercredi avec un avocat spécialisé de ma ville en immobilier, et j’ai pris contact avec l’UNPI, qui moyennant une cotisation ont plus de temps à me consacrer que l’ADIL.

Je pense revenir faire part de mes évolutions une fois que j’aurai vraiment du concret.

Je peux vous envoyer un mail avec mon contrat en pj, si vous me faites passer votre mail en mp.

Je n’arrive pas à mettre des pièces jointes sur le forum.

toujours est il que je pense attendre d’avoir eu mon rendez vous à l’unpi et avec l’avocat avant de faire un condensé.

J’ai effectivement un tableau de répartition quote-part loyer et charges, mais je ne précise pas par écrit qui loue quelle chambre.

Pour ce qui est de la clause de solidarité ( La partie intéressante est à la fin, je compte faire reformuler tout ça par un avocat)

ARTICLE 20 – SOLIDARITE – INDIVISIBILITE

Les Locaux  donnés en location au bénéfice de plusieurs Colocataires demeurent indivisibles à l’égard du Bailleur.

Les Colocataires feront  leur affaire personnelle de la répartition entre eux de ce logement conformément à l’ARTICLE 16 – CONTRIBUTION A LA DETTE ENTRE COLOCATAIRE et des charges
et obligations découlant du Bail et de l’occupation des lieux, sans que cette répartition puisse être opposable au Bailleur, ce qu’ils reconnaissent.

Le Bail se poursuivra au profit du (ou des) Colocataire(s) restant en cas de congé donné par un (ou plusieurs) autre(s) Colocataire(s), comme en cas d’abandon du domicile ou de décès d’un Colocataire. Le (ou les) Colocataire(s) restant devront s’assurer de leur faculté de poursuivre le Bail et d’en remplir toutes les obligations, notamment s’il n’était pas pourvu au remplacement du (ou des) Colocataire(s) sortant, quelque en soit la cause.

En cas de nouveau Colocataire, celui-ci devra être préalablement agréé par le Bailleur et un avenant au Bail sera établi lui conférant les mêmes droits et lui imposant les mêmes obligations sur les Locaux que ceux et celles conférés et imposées aux Colocataires déjà en place. Le remplacement  comme l’entrée d’un nouveau Colocataire n’opéreront pas novation au Bail en cours. Le nouveau Colocataire poursuivra l’exécution du Bail  aux côtés du (ou des) autre(s) Colocataire(s), étant rappelé que le Bail est un contrat unique consenti à plusieurs locataires et que les Locaux demeurent un ensemble indivisible à l’égard du Bailleur. Les Colocataires sont tenus solidairement et indivisiblement à l’égard du Bailleur à la parfaite exécution du Bail et des obligations liées, au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du Bail. 

Rappel: Il est noté que la clause de solidarité et d’indivisibilité pour l’exécution des obligations contractées par le present bail est signalée dormante, elle n’est applicable qu’à l’unique condition qu’un avenant au contrat de bail soit refusé par les colocataires en cas de remplacement d’un colocataire ou plusieurs colocataires sortant. Empêchant ainsi l’entrée d’un ou de nouveaux colocataires, les locataires restant manifestent alors leur souhait d’assumer le loyer et les charges, induisant un réveil de la clause de solidarité et d’indivisibilité. Il est donc expréssément convenu, qu’en cas d’impayés d’un des colocataires, le bailleur ne pourra se retourner contre les autres locataires à jour de leur quote part de loyer et charges ainsi que d’assurance habitation.Tout locataire se verra libéré de la clause de solidarité et d’indivisibilité, dès son depart effectif en respect de l’article 6 – CONGE

Je libère de la clause de solidarité dès la fin du préavis et je rends la quote part du dépôt de garantie après un état des lieux intermédiaires. donc je ne demande pas aux locataires de s’arranger entre eux.

Je reviendrai vers vous quand j’aurai avancé et disposerai de plus de temps.

Au delà de l’idée que les locataires vont rarement jusqu’au procès, je crois que c’est important d’avoir les mains propres juridiquement : cela aide à établir une relation de confiance. En tant que locataire, lorsque mon propriétaire me demande quelque chose d’illégal, je "tique" toujours un peu, et cela suscite ma méfiance (voire ma fuite, par exemple lorsqu’on me réclame un chèque de réservation).
Si, dès le début de la relation (signature du bail), vous ne respectez pas les règles du jeu, ça risque de créer de l’agacement chez les locataires et de leur servir de prétexte pour une mauvaise foi future.
Ce n’est, bien sûr, que mon sentiment et pas un argument objectif, mais je crois que c’est également à prendre en compte.

En complément de la réponse de Surin, voici quelques notions qui correspondent au bon sens mais qui sont aussi définies dans la loi (à divers endroits, je ne citerai pas tous les textes) :
- Le logement constitué par la "chambre" doit avoir une surface habitable de 14 m².
- Un logement privatif est constitué de pièces principales et de pièces de services, séparées des parties communes par des cloisons et par une porte fermant à clé.
- Des parties privatives situées en dehors du logement (cave etc.) sont des annexes ou dépendances et ne font donc pas partie de la surface habitable du logement.

La surface habitable du logement à prendre en compte est celle "loi Carrez" qu’on retrouve à l’article R*111-2 du CCH :

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Les réponses à vos questions en découlent naturellement :

1) Doivent t-ils être contiguës ? (exemple chambre de 12m² et 2m² de placard ?)

Oui, si le placard est dans la "chambre logement" il fait partie de la surface habitable (à condition d’avoir au moins 1,8 mètre de HSP).
S’il est en dehors de la chambre-logement, c’est une annexe type cellier extérieur au logement, donc il ne rentre pas dans la surface habitable.

2) Privatif sous entend t-il espacé clos ?

Evidemment, espace clos par des cloisons et des portes. Privatif, c’est "chez soi", c’est là où on peut se ballader à poil par exemple !

Peut on privatiser 5m² dans un bureau ?

Une surface de 5 m² sans rien pour empêcher les voisins d’y venir à leur guise n’a rien de privatif ! Donc, oui on peut privatiser à condition de cloisonner et à condition que cette surface soit accessible depuis le "logement" auquel vous la rattachez.

3) J’imagine qu’il s’agit de la surface au sol ? Comment intégrer les placards ?

Déjà répondu.

4) Est ce que l’ensemble doit être un logement décent ? Par exemple 12m²  de chambre et 10m² de grenier ?

Un grenier (non aménagé en pièce de logement) est une annexe donc ne fait pas partie de la surface habitable.

A partir du moment où les textes disent qu’en colocation avec baux individuels, chaque chambre doit être regardé comme un logement, les autres pièces étant des "parties communes", le reste en découle logiquement. Imaginez que cette "chambre" est un studio dans un immeuble collectif, et le reste en découle logiquement.

Dernière modification par Bernard2K (03/03/2017 07h00)

Bonjour,

Bien sur, tout est possible.

Il s’agit d’un T5 de 100m² ayant 4 chambre allant de 9.5 à 12m². Les baux individuelles ne sont donc pas applicable dans la situation.

Je compte louer l’ensemble des chambres 1600€, la répartition des prix n’est pas encore bien définie, ça va dépendre de l’ameublement.

Dernière modification par misterpouet (19/02/2018 11h44)

Bien vu dedik pour l’adoption du texte !

Pour consulter le texte de la loi : lire "petite loi" ici :
Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique - Sénat

L’article 50, renuméroté 141, dit :

II. – Le II de l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est ainsi modifié :

1° Le premier alinéa est complété par deux phrases ainsi rédigées : « Par dérogation au même article L. 111-6-1, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l’application de l’article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement. » ;

2° Le dernier alinéa est supprimé.

Le II de l’article 8.1 de la loi de 1989 était, avant l’adoption de la loi ELAN :

II. ― Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s’il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi.

Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables.

Les normes de peuplement prises en application du 2° du I de l’article L. 831-3 du code de la sécurité sociale s’imposent aux logements loués en colocation.

Un décret en Conseil d’Etat adapte aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de décence.

Si j’ai tout bien compris, le II de l’article 8.1 de la loi de 1989 devient, avec l’adoption de la loi ELAN :

II. ― Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l’habitation. Par dérogation au même article L. 111-6-1, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l’application de l’article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.

Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s’il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi.

Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables.

Les normes de peuplement prises en application du 2° du I de l’article L. 831-3 du code de la sécurité sociale s’imposent aux logements loués en colocation.

Un décret en Conseil d’Etat adapte aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de décence.

Donc, victoire :
- il devient possible de faire des baux multiples dans une colocation, dès lors que chaque chambre mesure au moins 9 m² et 20 m3.
- les équipements nécessaires pour que le logement soit décent s’apprécient à l’échelle de l’ensemble du logement. Notamment, pas d’obligation d’avoir un point d’eau dans chaque chambre. Le WC, la salle d’eau et la cuisine du logement suffisent.

Dernière modification par Bernard2K (17/10/2018 09h01)

Bonjour à tout le monde

Alsa67

Merc* de se rappeler du forum quand vous avez une question à poser …
J’attends votre -1 pour votre mécontentement (#Maxicool ,votre "présentation"en 2016)

Prenez soin de vous…

Mimizoé1