Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 05/10/2014 17h54 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   13 

Bonjour à tous,

La loi ALUR a introduit dans la loi du 6 juillet 1989 un nouvel article 8-1 portant sur la colocation.

La colocation y est définie comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».

Etudiant actuellement un important investissement en colocation, j’essaye de comprendre les textes de la loi alur concernant les types de contrats à faire signer.

Voici mes conclusions et mes questions pour les personnes plus avisées:

1/En dehors des zones tendues (liste: Zone tendue de la loi Alur: quelles villes sont concernées?) les loyers ne sont pas plafonnés quel que soit le type de contrat.

2/La loi allur à mis au point un type de contrat spécifique à la colocation, contrat que je n’ai pas trouvé sur le web… attendent ils un décret? vont ils nous sortir un contrat type pour les deux cas: individuel et solidaire?

Ensuite si le bailleur choisit un bail solidaire:

L’habitat dans son ensemble doit correspondre aux normes de décences habituelles, il n’y a pas de dispositions particulières hormis il me semble l’interdiction  habituelle de louer à titre de chambre un pièce de moins de 9m².

Concernant la solidarité:

nouvel article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989

« la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ».

Concernant la caution:

"Chaque colocataire devra formellement identifier son garant ou caution. Si ce dernier est aussi soumis à une clause de solidarité, la loi Alur l’en délivre sous les même conditions que pour le paiement des loyers : dès la nomination formelle d’un nouveau colocataire sur le bail ou six mois maximum après le départ du colocataire en question."

lien Loi Alur : 4 nouveautés qui devraient changer la coloc’ | La colocation : partager un appartement | Se loger | maPiaule.com

Par contre si le bailleur choisit un bail individuel:

La loi Alur ouvre deux possibilités : faire signer à tous les colocataires un bail unique ou leur proposer à chacun la signature d’un bail individuel. En réalité, le propriétaire n’a pas toujours le choix. En effet, la conclusion de plusieurs baux individuels entraîne la division du logement en autant de parties distinctes dont chacune doit répondre aux normes légales de décence et de surface minimum.

lien Loi Alur : colocation ou co-titularisation du bail ? | Immobilier professionnel | Immoweek

Normes de décence et de surface minimum:

Le lien ci dessous liste les critères permettant à un bien d’être considéré comme décent et répondant aux normes de surface minimum.

http://vosdroits.service-public.fr/part … tml#N1008E

de nombreux critères sont cohérents et simples à réaliser, ceux posant plus problèmes:

Critères relatifs à la surface du logement
Le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant :
soit une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres,
soit un volume habitable de 20 m³.

Cela n’est pas trop problématique, mais j’ai lu sur d’autres sources que la surface minimale est de 14m² et 33m cube, et sur d’autres encore 12m². Savez vous ce qu’il en est vraiment?

Critères relatifs aux équipements

Le logement doit cumulativement comporter (ndlr : donc dans notre cas chaque chambre):

-une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour une utilisation normale ainsi qu’une installation d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon,
-une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées,
-une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comprenant une baignoire ou une douche (une installation sanitaire extérieure au logement est cependant autorisée pour un logement ne comportant qu’une seule pièce à condition qu’il soit dans le bâtiment et accessible facilement),
-une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion,
-un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne

Il est presqu’impossible que chaque chambre d’un appartement réponde à ces critères.

Mes conclusions, la loi alur revient à empêcher le modèle de colocation avec un bail par chambre, non seulement la taille minimum des chambres est soumise à interrogation, 14m² si cela se confirme, c’est énorme.

Mais surtout, l’évier dans chaque chambre me paraît impossible en cas de rénovation d’appartement ancien.
Enfin envisageant la colocation en tant qu’appartement meublé, l’application stricte de la loi conduirait à meubler chaque chambre avec le minimum demandé dans un appartement complet.
(cuisine table etc)

Au final, j’ai toujours pensé que le bail individuel était la meilleur solution, mais aujourd’hui le bail solidaire avec suppression de la clause de solidarité risque de s’imposer, reste t il à voir si cela est applicable dans la réalité…

J’aimerai avoir le retour d’expérience de certains d’entre vous sur le sujet en général.
Notamment ceux qui exploitent déjà une ou des colocations en baux individuels, quel stratégie envisagent ils?

Merci pour ceux qui auront eu le courage de me lire, en espérant avoir pu synthétiser et ne pas avoir trop interprété les textes.

Willy

Mots-clés : bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation

Hors ligne

 

#2 05/10/2014 20h40 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   43 

Je cite le 8-1 :

I. ― La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

II. ― Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s’il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi.

Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables.

Les normes de peuplement prises en application du 2° du I de l’article L. 831-3 du code de la sécurité sociale s’imposent aux logements loués en colocation.

Un décret en Conseil d’Etat adapte aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de décence.

Je pense donc qu’il convient d’attendre le décret sur ce point précis.

Pour ce qui est de la surface minimale, le 8-1 renvoie directement à l’article 111-6-1 du CCH qui stipule bien 14 m2 ou 33m3.

Hors ligne

 

#3 29/11/2014 14h19 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   13 

Bonjour, étant au stade de la signature d’un compromis pour un bien en colocation, et ayant aborder le sujet avec mon notaire, voici sa réponse:
"nous allons procédé à une demande au CRIDON (centre de recherches, d’information et de documentation notariales, très pointus) en ce qui concerne l’activité de colocation. Certains textes de la nouvelle loi ALUR paraissent contraignant et sujet à interprétation, notamment article L111-6-1 que je te transmet en pièce-jointe.

Rien d’alarmant, mais une précision juridique nécessaire"

Lorsque j’aurai un retour précis, je vous tiendrai informé.

Hors ligne

 

#4 02/01/2015 21h49 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   

Bonjour Willy
Je viens d’effectuer aujourd’hui même la même démarche aupres de mon notaire qui interrogera le CRIDON
Avez vous vous même deja reçu des éléments en réponse a l’interrogation du CRIDON ?
Merci
Franck

Hors ligne

 

#5 03/01/2015 01h39 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   13 

Bonjour,

Oui j’ai eu la réponse qui est restée floue, je pense que même le CRIDON ne sait pas vraiment.
Je voulais posté la réponse mais je dois auparavant caché les infos privées.
En attendant envoyer moi votre mail en mp et je vous transferts le mail.

cdt,

Willy

Hors ligne

 

#6 13/01/2015 17h30 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   

J’ai également effectué des recherches de mon côté.

J’ai trouvé ce PDF donnant un peu plus de détails sur la loi Alur : http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Habi … e_alur.pdf

Il y a le projet de loi Macron qui est censé revenir sur certains éléments de la loi Alur (cf http://www.pap.fr/actualites/location-d … ron/a17115).

Et pour la surface minimal, j’ai été bloqué pour ma part lorsque j’ai essayé d’avoir une réponse de la part d’un notaire.
Au lieu de répondre oui ou non à ma question, il fallait que j’effectue une consultation facturée 100 euros…

Je n’ai pas beaucoup d’expérience dans le domaine mais une consultation à 100 euros pour une question est quelques peu disproportionné… Est-ce la manière d’opéré de tous les notaires ?

Hors ligne

 

#7 13/01/2015 20h34 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   24 

Un notaire que vous avez contacté uniquement pour cette question précise : oui c’est normal, tout travail mérite salaire … après le montant, à voir.

Mais si vous avez de bonnes relations avec "votre" notaire, il est fort probable qu’il ne vous fera rien payer pour ça (ou alors changez en).

Il est vraiment important d’être bien entouré/conseillé, et un bon notaire (pas si facile à trouver), c’est aussi important qu’un bon banquier (pas facile à trouver non plus !)

Hors ligne

 

#8 26/01/2015 22h39 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je reviens vers vous sur ce sujet. Désirant acheter un bien immobilier en tant que que RP et monter une colocation je ne vois pas trop quel type de bail serait adapté.

Les baux individuels me semble compromis et je me vois mal avec un bail unique et être solidaire de mes propres locataires (une agence immobilière m’avait indiqué cette solution).

Quel type de bail est utilisé pour ce cas de figure ? Comment font les personnes depuis que la loi ALUR est passée) pour louer une ou plusieurs chambres dans leur propre résidence principale ?

Merci par avance.

Hors ligne

 

#9 05/09/2015 18h28 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je m’apprête à mettre en colocation mon premier appartement.
Pour cela je vais utiliser comme il se doit le modèle de contrat de colocation meublé alur disponible depuis cet été.

Est-ce possible d’enlever du contrat certaines parties pour lesquelles je ne suis pas concerné (ex : encadrement du loyer).

Par ailleurs étant donné qu’il faut désormais faire un seul contrat pour tous les locataires, comment faut-il procéder de façon concrète? Faire signer les mêmes documents? Faites signer des documents différents mais avec les infos de tous les colocataires? Ou alors est ce qu’il serait possible de faire signer le 1er colocataire puis de réaliser des avenants?

Merci beaucoup pour votre aide

Message édité par l’équipe de modération (06/09/2015 14h55) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Hors ligne

 

#10 22/10/2015 17h59 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   218 

J’envisage de faire une colocation dans une de mes dernières acquisitions présentée ici en juin Info • Forums des investisseurs heureux Les travaux sont maintenant presque terminés et j’aimerais avoir un avis/retour d’expérience de ceux qui pratiquent ou ont étudiés la colocation depuis la loi Alur, sur des sujets essentiellement juridiques.

Une des chambres faisant +/- 10 m2 Carrez, à la lecture de cette loi Alur je n’ai pas d’autre choix que de réaliser un contrat unique, ce qui ne m’enchante pas et me pose quelques questions :

Constitution du bail
Le bail version contrat unique doit être réalisé avec les différents colocataires.
- Concrètement, comment fait-on, tout le monde ne peut pas arriver le même jour ? Il y a de fortes chances pour qu’au démarrage de la colocation les arrivées soient effectivement échelonnées dans le temps…

Division du loyer
- La quote-part des loyers peut-elle être déterminée par moi-même ?

Dépôt de garantie :
Il doit normalement être restitué après le départ du dernier locataire Anil.org : Colocation avec un contrat unique ce qui me parait parfaitement imbécile… y a t-il moyen de changer cela ?
Faire un état des lieux contradictoire au moment du départ du locataire et régler au partant le solde du dépôt de garantie rapidement.
En cas de désaccord entre les colocataires sur une détérioration ou un manque : ils s’arrangent entre eux (sans clause de solidarité)

- Est-il admissible de formaliser cela dans le bail ?

Congé donné par un locataire
Je souhaite en effet ne pas faire exercer de clause de solidarité entre les locataires mais demander caution d’un tiers à chacun d’entre eux (caution limitée au locataire et non à l’ensemble des colocs)

Dans ces circonstances le locataire doit son mois de préavis (meublé) et c’est le bailleur qui choisit son remplaçant. Est-ce bien ça ?
- Personne ne peut m’imposer un locataire que je ne voudrais pas ?

Si vous avez d’autres remarques, n’hésitez pas smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#11 22/10/2015 19h29 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   43 

J’ai mis en gras et en italique mes réponses, qui ne sont pas basées sur l’expérience mais sur mon interprétation des textes.

DDtee a écrit :

J’envisage de faire une colocation dans une de mes dernières acquisitions présentée ici en juin Info • Forums des investisseurs heureux Les travaux sont maintenant presque terminés et j’aimerais avoir un avis/retour d’expérience de ceux qui pratiquent ou ont étudiés la colocation depuis la loi Alur, sur des sujets essentiellement juridiques.

Une des chambres faisant +/- 10 m2 Carrez, à la lecture de cette loi Alur je n’ai pas d’autre choix que de réaliser un contrat unique (ok sur ce point), ce qui ne m’enchante pas et me pose quelques questions :

Constitution du bail
Le bail version contrat unique doit être réalisé avec les différents colocataires.
- Concrètement, comment fait-on, tout le monde ne peut pas arriver le même jour ? Il y a de fortes chances pour qu’au démarrage de la colocation les arrivées soient effectivement échelonnées dans le temps…
Un bail avec les personnes concernées par la prise d’effet, puis des avenants au fil de l’eau. Le loyer est partagé entre les seuls titulaires du bail au jour J. On peut éventuellement concevoir différentes dates de prise d’effet si l’on sait à l’avance quand les autres locataires sont censées arriver.

Division du loyer
- La quote-part des loyers peut-elle être déterminée par moi-même ? Pour moi non, il y a un bail dont le loyer est divisé en un certain nombre de cotitulaires, à parts égales. A eux de gérer leurs parties privatives respectives.

Dépôt de garantie :
Il doit normalement être restitué après le départ du dernier locataire Anil.org : Colocation avec un contrat unique ce qui me parait parfaitement imbécile… y a t-il moyen de changer cela ?
Faire un état des lieux contradictoire au moment du départ du locataire et régler au partant le solde du dépôt de garantie rapidement.
En cas de désaccord entre les colocataires sur une détérioration ou un manque : ils s’arrangent entre eux (sans clause de solidarité)

- Est-il admissible de formaliser cela dans le bail ? Pour moi non et d’ailleurs il me semble plus simple pour vous de les laisser se débrouiller entre eux, mais c’est vrai que çà peut générer des problèmes, notamment si l’un s’en va et que les autres ne veulent pas lui restituer sa part du DG, par mauvaise foi ou parce qu’il a commis des dégradations.

Congé donné par un locataire
Je souhaite en effet ne pas faire exercer de clause de solidarité entre les locataires mais demander caution d’un tiers à chacun d’entre eux (caution limitée au locataire et non à l’ensemble des colocs)

Dans ces circonstances le locataire doit son mois de préavis (meublé) et c’est le bailleur qui choisit son remplaçant. Est-ce bien ça ?
- Personne ne peut m’imposer un locataire que je ne voudrais pas ? Ni les locataires ni le bailleur ne peuvent imposer un nouveau locataire puisque tous doivent signer l’avenant au bail.

Si vous avez d’autres remarques, n’hésitez pas smile

Dernière modification par pierrejacques11 (22/10/2015 19h30)

Hors ligne

 

#12 23/10/2015 19h15 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   218 

Les textes de la loi Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 8-1 | Legifrance et du décret d’application Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale | Legifrance me semblent extrêmement sommaires. Je ne suis pas juriste, loin de là, mais plus je les lis plus je me dis qu’il n’y a pas grande information à en tirer pour la gestion d’une colocation, juste des prérogatives générales sans aucun mode d’application (bien sûr aussi tout un tas de contraintes pour le bailleur comme aussi parfois pour les locataires)

Par exemple, je ne vois rien qui indique l’impossibilité de proposer puis de pratiquer des loyers différents selon les qualités des chambres.
Pour rester dans cet exemple et ma recherche, je n’imagine pas louer au même prix une chambre de 10 m2 et une autre de 21 m2 ! Ni dire c’est le même prix, débrouillez vous entre vous (une telle injustice pourrait elle être la base de rapports de qualités entre colocataires, j’en doute)

Merci pour vos remarques @pierrejacques11 elles me font percevoir qu’en choisissant de ne pas pratiquer la clause de solidarité, un locataire restant aurait tout intérêt à ne pas accepter les nouveaux venus proposés par le bailleur afin de gagner en espace de vie avec comme seule contrainte de payer un peu plus de charges…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#13 23/10/2015 20h06 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   43 

Si le locataire restant refuse un nouveau locataire proposé par le bailleur, il devra aussi payer plus de loyer, même s’il n’y a pas de clause de solidarité, puisque sa quote part augmente !

Par ailleurs, comme je le conçois, s’il n’y a qu’un bail il n’y a pas de subdivision entre parties privatives et communes à l’intérieur du logement, donc je ne vois pas trop comment il serait possible de différencier des quotes-parts privatives dans le bail. Après, que les locataires divisent entre eux et que certains payent plus que d’autres, je le conçois, mais contractuellement, il ne me semble pas logique que cela apparaisse dans ce genre de bail.

Hors ligne

 

#14 27/10/2015 11h58 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   

Je n’ai pas encore bien étudié les différentes contraintes de cette loi allur mais tout ça me semble bien eloigné de la réalité.

Je vis depuis pas mal d’années en colocation, et le fait d’obliger un bail solidaire si chaque chambre ne respecte pas les "regles" de décences ( point d’eau, cuisine, surface…) me parait bien décalé avec ce que j’ai pu rencontré.

Vivre dans une petite chambre dans une grande maison bien equipé est a mon sens plus decent que de vivre dans un mini studio ou on dort avec les odeurs de cuisine.

Mais la loi est la loi…

Vu que j’envisage d’investir dans un bien en colocation, que risque-t-on si on s’ecarte de ces regles ?
(Surfaces de chambres faibles mais avec un grand espace de vie, salon cuisine equipé, jardin…).

J’imagine que le bail pourrait etre denoncé et non respecté ?
Difficulté eventuel en cas de non paiement pour lancer une procedure ?
Apres, ca pourrait reelement aller plus loin selon vous ?

Cordialement

Hors ligne

 

#15 27/10/2015 12h38 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   69 

Je ne pense pas que la loi impose la solidarité dans le bail unique.

D’après ce que j’ai compris, il suffit de faire des avenants à ce bail unique pour suivre les évolutions de locataires.

Mon hésitation porte plus sur la gestion du dépôt de garantie à chaque mouvement.


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#16 27/10/2015 16h30 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   11 

Je ne sais pas à quel point ce que je vais rapporter suit la loi à la lettre, mais étant en colocation moi-même avec un bailleur très relax, je souhaite apporter mon témoignage :

En cas de changement d’un des colocataires :
- les colocataires en place le choisissent,
- le nouveau colocataire rembourse la caution à la personne sortante, suite à l’état des lieux informel et amical fait tous ensemble
- un avenant au bail est rédigé et signé par tous (y compris propriétaire-bailleur) qui précise le changement de locataire, plus le "transfert" de caution (ou "dépôt de garantie", je ne suis jamais sûr).

Bref, quelques échanges emails, signatures par scan et virement bancaire.

Et oui, parfois cela se passe bien smile

Dernière modification par Christof (27/10/2015 16h31)

Hors ligne

 

#17 27/10/2015 16h43 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   69 

Quand une dégradation est constatée sur l’espace commun, comment fait votre proprio ?


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#18 27/10/2015 18h23 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   11 

L’appartement est loué en colocation depuis plusieurs années (donc zéro vacances locatives en 5-8 ans) et l’usure est relativement normale, peut-être un peu accélérée mais pas plus que ça. Il ne nous a rien reproché. Mais c’est vrai qu’il est plutôt "relax" comme proprio.

S’il venait à constater quelque chose, nous nous arrangerions à l’amiable entre nous, selon "attributabilité" de la dégradation.

Je n’avais probablement pas précisé, mais c’est une caution/un dépot de garantie unique pour toute la location. Donc si la situation venait à être confictuel, je suppose qu’il se servirait sur le montant global et à nous de nous débrouiller.

Bref, un témoignage à applicabilité limitée smile

Hors ligne

 

#19 27/10/2015 19h58 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   336 

Bonsoir,

ce que je comprends du sujet :

- pour le cas d’une colocation avec plusieurs contrats
Il subsiste une incertitude sur le fait de savoir si la seule obligation est que chaque chambre fasse 14 m², ou s’il faut en plus qu’elle ait eau potable et évacuation des eaux usées (autrement dit, non plus des chambres mais des studios).
La fiche Anil mentionne seulement l’obligation de 14 m² : Anil.org : Colocation avec plusieurs contrats
Le document que j’ai cité dans un autre fil (qui est publié quand même sous la responsabilité du premier ministre et du ministre du logement et qui est postérieur à la loi Alur), tend plutôt dans le sens de dire qu’il faut que ce soient quasiment des studios. Cf pages 71 et 72 de ce document : http://www.gouvernement.fr/sites/defaul … _ecran.pdf
C’est une lecture rigoriste de l’article L111-6-1 du CHH qui interdit les divisions d’immeuble "qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique".
Pour enfoncer le clou, le document suscité précise bien que "La division au sens de l’article L111-6 du CCH n’est donc pas nécessairement liée à une séparation « physique » des logements loués, ni au statut de l’immeuble.
Le cas des locations multiples organisées par le bailleur rentrent donc dans son champ d’application,
dès lors que les normes de surface, de volumes ou d’équipements susvisés ne sont pas respectées."


On voit donc que, d’un côté, d’après le bon sens ordinaire : un WC, une cuisine et une SDB communs pour une coloc de 3 à 5 personnes, c’est suffisant ; mais que, de l’autre côté, l’application rigoriste de cet article pourraient conduire à statuer autrement.

On note d’ailleurs que les sanctions potentielles sont très dissuasives : "Sont punies d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 75 000 euros les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d’autrui des locaux destinés à l’habitation et provenant d’une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies au présent article.

Les personnes physiques encourent également la peine complémentaire suivante : l’interdiction, pour une durée de cinq ans au plus, d’exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre l’infraction. Cette interdiction n’est toutefois pas applicable à l’exercice d’un mandat électif ou de responsabilités syndicales."


On voit bien que ce qui est visé, ce sont les marchands de sommeil. Mais il suffit de tomber sur un colocataire mauvais coucheur qui considère qu’une seule SDB provoque des embouteillages insupportables le matin et qu’il décide d’attaquer son bailleur sur le fait que le logement n’est pas décent au sens de la loi… et ce bailleur sera mal.

Le décret en Conseil d’Etat, qui doit adapter les critères de décence aux logements en colocation, n’est pas paru (cette page permet de suivre la publication des textes venant préciser l’application de la loi Alur http://www.senat.fr/application-des-lois/pjl12-851.html ). Ou bien, peut-être qu’il y aura, avant le décret, une jurisprudence sur ce point spécifique. D’ici là, il me semble que c’est un risque juridique considérable pour le bailleur.

De toutes façons, beaucoup d’appartements n’auront pas toutes les chambres à 14 m² minimum, donc même sur ce seul critère, la colocation avec baux séparés a du plomb dans l’aile !

Sur la colocation avec un seul bail :

C’est manifestement la solution la plus adaptée pour faire aux évolutions de la loi.
Le document suscité dit bien "Ce cas [de la division du logement résultant de baux séparés] doit être distingué de la « colocation », qui correspond à une situation choisie par le locataire et acceptée par le bailleur."

Donc, la colocation (avec bail unique) est ok parce que c’est le choix des colocataires. Il faut juste respecter les normes de peuplement de l’article R 831-13-1 du CSS (9 m2 pour une personne, 16 m2 pour deux, 25 m2 pour trois…)

Sur l’application pratique, je trouve que l’exemple de Christof est très instructif, parce qu’il montre bien qu’il y a deux "étages" dans la fusée :

- le bail entre le bailleur et les différents locataires, qui fait l’objet d’avenants à chaque remplacement de colocataire, et qui doit respecter la loi (et notamment le fait que le dépôt de garantie n’est restitué qu’à la sortie du dernier colocataire).

- les arrangements trouvés par les colocataires, qui peuvent porter sur la répartition du loyer (le texte de l’Anil dit "quote-part" ; perso, je comprends "donc pas forcément parts égales" ; pourquoi pas un loyer plus élevé pour celui qui a une chambre deux fois plus grande ?), sur la restitution totale ou partielle du dépôt de garantie entre colocataires (c’est à dire qu’ils anticipent de façon avisée et responsable ce qui risque d’être retenu sur le dépôt de garantie lors de la restitution finale)… Tout cela relève de la bonne organisation entre les colocataires. Personne n’a jamais dit qu’il était toujours facile de partager un logement, et les colocataires auront de toute façon plein de choses à régler entre eux, comme le ménage, les chaussettes qui traînent, la propreté du frigo, qui c’est qui fait la vaisselle, ne pas organiser des fiestas dans l’appart quand l’un des colocataires révise ses partiels…
Les colocataires auront donc plein de choses à régler entre eux, et ça ne relève pas du bailleur ni du bail ; il me semble que le bailleur a tout intérêt à ne pas s’en mêler.

Bon, côté bailleur, on voit quand même que ça ne sera pas toujours simple à gérer ; mais après tout, tant que ça fonctionne et que ça rapporte… Y-a-t-il vraiment plus de risques d’avoir des soucis avec une coloc qu’avec un locataire "normal" ? Imaginez le même T4 loué à une famille avec deux enfants en bas âge qui se met à ne plus payer le loyer… et qui se met en procédure de surendettement… ça va être bien plus gratiné à traiter que la joyeuse coloc étudiante !

Dernière modification par Bernard2K (27/10/2015 20h46)

Hors ligne

 

#20 28/10/2015 08h23 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   82 

Certes, mais un locataire ça a ses parents derriére, ça reste pas 10 dans le même appart, et c’est plus facile à foutre dehors  qu’une mére célib avec 2 enfants un 20 février wink

La coloc est plus rentable, mais je trouve que c’est plus chiant à gérer. Mais certains font +30% sur un loyer classique.

Hors ligne

 

#21 28/10/2015 08h34 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   13 

Bonjour,
Pour ma part je suis propriétaire d’une maison depuis fin aout, celle-ci est en cours de rénovation et devrait être louée en colocation pour Janvier.

Je suis persuadé que la meilleure formule reste le bail indiviuduel.

Je suis quand même dans le doute sur l’application de la loi.

Les normes de décence doivent être précisées par un décret d’application les adaptant à la colocation.
Mais celui-ci devait sortir en mars, et rien pour le moment.

Pour ma part, je pense simplement ignorer cette loi.

Je connais deux investisseurs gérant une centaine de bail individuel en colocation, avec des chambres loues 450 euros, à 6 champres par appart il me paraît difficile de passer sur un bail unique avec une solidarité à hauteur de 2700 euros… qui signerait cela?

Si quelqu’un à le filon pour rester dans le cadre de la loi en gardant une "décence économique" je suis preneur.

cdt,

Hors ligne

 

#22 28/10/2015 09h22 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   336 

C’est intéressant, parce que c’est vous qui avez lancé le sujet, qui avez bien analysé les textes, conclu à l’impossibilité de louer avec baux séparés… mais annoncez vouloir le faire quand même.

Je pense qu’il faut essayer de raisonner, au moins un moment, comme le législateur et comme l’auteur du document dont j’ai cité les pages 71 et 72. Cet auteur écrit :

Ce texte [article L-111-6-1 du CHH] a été modifié de manière à viser expressément les divisions résultant du partage de locaux, notamment pour la location.
La division au sens de l’article L111-6 du CCH n’est donc pas nécessairement liée à une séparation, « physique » des logements loués, ni au statut de l’immeuble.
Le cas des locations multiples organisées par le bailleur rentrent donc dans son champ d’application, dès lors que les normes de surface, de volumes ou d’équipements susvisés ne sont pas respectées.
Ce cas doit être distingué de la « colocation », qui correspond à une situation choisie par le locataire
et acceptée par le bailleur.
La distinction peut notamment se fonder sur les clauses du bail et les conditions de perception du loyer.
Ainsi dans le cas où il existe plusieurs contrats et/ou plusieurs loyers perçus mensuellement, la division est bien organisée par le bailleur et caractérise l’infraction visée par le CCH.

Ca a quand même le mérite d’être très clair.

Donc, si on réfléchit comme ça, comment analyse-t-on une colocation avec plusieurs baux ?
Du point de vue de cet auteur, l’appartement ou la maison a été divisé en logements, même sans séparation physique des logements. Une chambre = un logement. Autrement dit encore, le logement est la partie privative.
A partir de là, les WC, la SDB, la cuisine, le séjour sont des parties communes.
Le fait d’avoir les sanitaires et la cuisine dans les parties communes, ça renvoie donc à une réalité du logement bien connue mais dont on espérait qu’elle relève du passé : les WC et la SDB sont sur le palier.

Imaginons un reportage télé qui fait visiter un étage de chambres de bonnes, louées à des pauvres et étrangers. On vous montre des chambres de 6-7 m², étroites, éclairées par une seule ampoule au bout d’un fil nu.
On vous montre un WC tout moche et dégueulasse au bout du couloir, et on vous explique que c’est le seul pour 10 chambres.
Une salle de bains également sale, pour tout l’étage.
Et puis on vous montre une cuisine assez moche et sale, mais où semble régner une vraie solidarité.
Et le commentaire dit : "chaque locataire paie 400 € par mois, et n’a pas le choix car ils ne sont pas assez solvables pour louer un logement normal."

Attention, je ne dis pas que c’est la même chose. Mais je dis que dans l’esprit de l’auteur de l’article, et peut-être potentiellement dans l’esprit d’un juge qui aurait à juger un tel cas, à partir du moment où on dit "chambre=logement" et "autres pièces de l’appartement = parties communes = l’équivalent du palier dans un immeuble", ça change la perspective sur cette pratique !

Il faut bien prendre compte que, entre d’un côté la super coloc où les jeunes sont contents de partager un grand appartement spacieux et bien décoré, et de l’autre les chambres de bonnes sordides que je décrivais, il y a un continuum.
A partir de quand ça devient sordide ? A partir de quand est-ce non décent ?

Pour reprendre l’exemple que vous citez, à 450 € par chambre dans un appartement de 6 chambres. Si j’étais locataire d’1 chambre sur 6 dans un appartement ; avec peut-être 7-8 occupants au total car machin a ramené sa copine et machine a ramené son copain ; 1 seul WC, 1 seule SDB, 1 seule cuisine… et que je paie 450 € par mois… eh bien je ne serais pas loin de m’interroger sur le caractère décent du logement et sur le niveau du loyer. Je ne sais pas si c’est comme ça dans les chambres que vous citez. J je fais une hypothèse, et je me dis : c’est quand même déjà limite…

Ensuite, intéressons-nous deux minutes à la perception morale et symbolique de la cohabition qu’on trouve dans une colocation.
La comparaison entre la colocation avec plusieurs baux et les marchands de sommeil, ça choque. Pourquoi ? Parce que l’appart partagé à plusieurs, ou la grande maison partagée, ça renvoit dans notre imaginaire non pas aux dortoirs ou aux marchands de sommeil, mais à la vie familiale. La plupart d’entre nous ont grandi dans un logement où chacun avait sa chambre (dans le meilleur des cas) et où on partageait des pièces communes.
Mais ça, c’est la vie de famille au sein d’un foyer. Imposer à un adulte qui veut louer un logement contre rémunération de se retrouver dans une situation de "vie familiale collective" n’est pas une évidence. Je trouve qu’il y a une certaine logique dans la phrase qui explique qu’une colocation (à bail unique) est OK parce que c’est un choix des colocataires ; alors que lorsqu’il y a des baux séparés, le problème est que le bailleur organise et impose cette promiscuité.

Enfin, dernières considérations : l’évolution apportée par la loi Alur n’est qu’un pas de plus dans une évolution progressive de la qualité du logement et vers le fait de considérer qu’un logement doit être assez grand, doit avoir des sanitaires et une cuisine, et ne doit pas imposer une cohabitation non voulue. Entre l’après-guerre où de nombreux logements n’avaient les commodités que sur le palier, et disons le début des années 2000, il y a déjà eu un grand trajet parcouru. Les évolutions de la loi et les jurisprudence ont remonté progressivement le niveau de taille et de confort exigible d’un logement.

Autre exemple, il y a 20 ans, les résidences universitaires où j’étais logé imposaient 2 personnes par chambre d’environ 9 m²; une douche partagée à 2 chambres (donc à 4 personnes) et un bloc de WC pour tout l’étage. 20 ans plus tard, il ne doit plus en rester beaucoup comme ça en France.

On voit que c’est une évolution continue, et on voit donc le fait que la loi Alur impose un nouveau palier dans cette évolution, ce n’est pas si étonnant ni incongru.

Et surtout, on voit que ce sujet n’est pas simple… wink

Dernière modification par Bernard2K (28/10/2015 12h25)

Hors ligne

 

#23 28/10/2015 17h45 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   43 

Bernard2K a écrit :

- les arrangements trouvés par les colocataires, qui peuvent porter sur la répartition du loyer (le texte de l’Anil dit "quote-part" ; perso, je comprends "donc pas forcément parts égales" ; pourquoi pas un loyer plus élevé pour celui qui a une chambre deux fois plus grande ?)

Je trouve que l’utilisation du terme quote-part par l’ANIL prête un peu à confusion. S’il y a des différences dans le bail pour la contribution de chacun au loyer, avec des parties qui deviennent privatives on sort du cadre du bail unique. A mon sens il faut donc que çà reste un arrangement entre colocataires, mais l’arrangement reste inopposable au bailleur.

Ceci étant, comme la jurisprudence a considéré que le loyer d’une colocation était divisible (arrêt de la Cour de cassation sur l’absence d’indivisibilité du loyer), on pourrait théoriquement penser que le bail puisse prévoir des quotes-parts différentes, sans pour autant justifier cette différence par l’attribution de parties privatives.

Donc division contractuelle du loyer mais pas de l’espace mis à disposition.

Dernière modification par pierrejacques11 (28/10/2015 17h46)

Hors ligne

 

#24 28/10/2015 21h02 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
Je ne vois pas pourquoi on ne pourrait pas avoir plusieurs contrats de location dans une grande maison ou un grand appartement, c’est quand même plus pratique, plus souple. Imaginez 4 amis qui se mettent en colocation de manière solidaire, que se passe-t-il quand l’un d’entre eux doit s’en aller?
Le problème des abus est difficile à régler, pourquoi pas avoir tout simplement des inspecteurs qui auraient le droit de venir visiter à l’improviste des logements loués.
Il y a des endroits où des étrangers sans papiers louent très chers car ils n’ont pas le choix.

Dernière modification par Medium (28/10/2015 21h04)

Hors ligne

 

#25 09/11/2015 22h41 → Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels... (bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

La mise en colocation d’un bien permet en général d’augmenter sa rentabilité avec comme contrepartie une dégradation et une vacance locative relativement plus élevées.

Je ne suis pas sur Paris mais je m’intéresse à la loi d’encadrement des loyers, car celle-ci pourrait très bien être étendue à d’autres villes.

Ma question est donc : l’encadrement est-il le même que l’appartement soit mis en location simple ou en colocation?

Si c’est le cas, alors la colocation ne sera plus un moyen d’augmenter la rentabilité d’un bien et les propositions de colocations risquent de disparaître, non?

Bonne journée

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech