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#1 02/08/2013 23h07 → Investir dans une grange pour la transformer en loft... (immobilier physique, rénovation)

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Bonsoir a tous,

Je souhaite investir dans une grange en rénovation dans le sud de la France (agglomération de Nîmes), pour ensuite la transformer en loft et ensuite la mettre en location a une personne de ma famille.

Le prix = 205 K€ ( par particulier ) plus 6% de frais de notaire.

La surface = 171 m2 hors oeuvre. (Je ne comprends pas bien ce terme bien que j’ai effectué quelques recherches sur internet.)

Mon Budget travaux = 50 K€

Architecte = 4% du budget travaux

Ma question donc pour tout les experts du site en travaux de rénovation :

Le budget travaux est-il suffisant ?

Cordialement

Mots-clés : immobilier physique, rénovation

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#2 02/08/2013 23h27 → Investir dans une grange pour la transformer en loft... (immobilier physique, rénovation)

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Si vous voulez tout refaire 170m2 avec 50k€, c’est bien. C’est le prix de la fourniture du matériel acheté  avec une TVA de 19,6%.

Après tout dépend de l’état du bien, qui fait les travaux, et acheté les fouritures (vous ou un artisant)

Pour avoir un ordre de grandeur, pour une rénovation compter 300€ le m2 en fourniture et 700€ le m2 de main d’oeuvre pour une prestation standard.

faites faire un devis en ligne rien que pour la peinture, ça vous donne une première idée.

Maintenant,  vous ne dites rien sur la rentabilité, ni sur le projet lui même.

Famille c’est aussi un terme vaste.

Personnellement, je considère que mélanger famille (ou amis) et location, on risque de deteriorer les liens avec sa famille en perdant de l’argent. Pour loger un proche ou un ami, il faut le faire gratuitement. C’est le sens de la solidarité familiale ou amicale.

Pour faire un investissement, il vaut mieux avoir des relations au sens stricte bailleur-locataire.

Pour vous dire franchement, votre projet me semble meriter une vraie réflexion.

Voila mon avis. D’autres le partageront complètement ou en partie voire pas du tout.

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#3 02/08/2013 23h42 → Investir dans une grange pour la transformer en loft... (immobilier physique, rénovation)

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Pas vraiment d’accord avec vous sur le montant des travaux. Quand il y a tout à refaire c’est au moins 1500€ du m² ( fourniture et main d’œuvre).  On parle tout de même d’une transformation de grange à un loft. Tous les corps de métier sont donc sollicités.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#4 03/08/2013 00h30 → Investir dans une grange pour la transformer en loft... (immobilier physique, rénovation)

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Perso j’ai eu une rénovation totale (cloison, plomberie, élec, sol, cuisine, peinture etc) d’un 56 m². J’ai tout fait moi même (sauf évacuer les gravats) et j’en ai eu pour 320 euros le m². Je pense que si j’avais du passer par des artiisans c’était au bas mot 2 à 3 fois plus. Et si on achéte tout le matos en magasin spé et pas chez BD ou LM produit bon marché, je pense aussi que les 1000 sont pas loin. Dans votre cas s’il faut retoucher la toiture ou la structure porteuse, + archi + Maitre d’oeuvre,  les 1200-1500 le mètre sont relativement proches.

Dernière modification par BorderLine (03/08/2013 00h34)

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#5 03/08/2013 08h26 → Investir dans une grange pour la transformer en loft... (immobilier physique, rénovation)

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Perso pour 80m2 dans le quel je fait 2 logements ( plus un agrandissement de 15m2 ) j’ai entre 40 et 50k€ de travaux, je fait tout moi meme sauf l’elec et la menuiserie… ( Matos professionnel )

Vous avez plus du double donc je pense que 100k€ de travaux est un minimum et pas loin du double si vous faite faire par des pro…

Si vous faites tout et acheter chez brico depot vous gagnerez peut etre 20% et encore, chez les pro pour des grosses commandes les prix sont pas beaucoup plus cher que LM mais vous etes tranquille bien plus longtemps


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#6 03/08/2013 09h31 → Investir dans une grange pour la transformer en loft... (immobilier physique, rénovation)

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Bonjour,

Merci de vos réponses. En Effet je suis loin du compte mais je me suis exprimer un peu vite et mal au sujet de ce projet (veuillez m’en excuser).

La grange en "rénovation" à déjà subit quelques travaux :

- La façade extérieure refaite ainsi que les murs intérieurs également (pierres apparentes).
- Toiture refaite en 2006.
- L’intérieur est divisé en 2 niveaux avec cuisine (vide) au 1er donnant sur cour vide.

Pour ce qui est des travaux de bon amis sont :  Ferronnier, maçon et menuisier.
Mes oncles sont d’excellent bricoleur (construit leurs maison eux mêmes)
Un d’entre eux a un bon poste a GEDIMAT.

Peut être que cela va changer le prix.

Sinon pour répondre a Boubouka au sujet de la rentabilité :

- L’achat et les travaux financer sans emprunt.
- aucun frais d’agence car particulier.
- Le loyer sera fixer a bon prix et sera donc évidement plus bas que ceux du marché car une personne de ma famille (elle tiens a me payer un loyer) sera locataire et un bail sera mis en place (propriétaire-locataire).

Cordialement
Bonne journée a tous

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#7 03/08/2013 09h47 → Investir dans une grange pour la transformer en loft... (immobilier physique, rénovation)

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Vivisbh a écrit :

Le budget travaux est-il suffisant ?

Bonjour,
à la lecture de votre dernier message, je me dis que vous avez tout ce qu’il vous faut dans votre entourage pour vous répondre, avec l’avantage qu’ils connaissent probablement le bâtiment à aménager. Pour ma part, je trouve votre budget court, sauf si ils travaillent gratuitement.

Dernière modification par Range19 (03/08/2013 09h55)

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#8 03/08/2013 10h18 → Investir dans une grange pour la transformer en loft... (immobilier physique, rénovation)

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Merci pour votre réponse Range19

Mon entourage pourra m’aider en effet c’est une bonne chose et je tiens a les payer.
Le bien n’est pas encore acheter je peux faire baisser son prix encore…(j’espère) donc par la suite injecter plus de sous pour effectuer les travaux.

L’emplacement du bien est très bien situé :

- grosse demande d’achat et demande locative.
- secteur (calme, écoles, tout types de commerce, nature très proche.)

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#9 03/08/2013 22h57 → Investir dans une grange pour la transformer en loft... (immobilier physique, rénovation)

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Votre avant dernier message modifie la donne !
Il vous est probablement possible de diminuer grandement le coût au m². Cela dit fait probablement un peu court. Par expérience, ne sous estimez pas le budget "découvertes de looses" comme humidité non vue initialement, électricité vraiment pas aux normes, etc … En gros 10 à 15% de votre budget travaux.

Il est a notre avis essentiel que vous chiffriez précisément ce budget pour ne pas avoir des difficultés a boucler le chantier et mettre en péril l’équation économique de votre affaire.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#10 04/08/2013 08h29 → Investir dans une grange pour la transformer en loft... (immobilier physique, rénovation)

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Pour les travaux votre entourage semble en mesure de vous apporter une réelle aide, dans l’étude la conception ou la réalisation.

Je reviens sur le projet lui même. Pour 170m2, y a t il la possibilité d’en faire deux logements (80 + 80 ou 120 + 50) ?

Cela pourrait ameliorer la rentabilité.

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#11 05/08/2013 09h27 → Investir dans une grange pour la transformer en loft... (immobilier physique, rénovation)

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D’accord avec Boubouka pour la division.

C’est vous qui investissez donc c’est à vous de gagner de l’argent, pas le locataire. J’ai l’impression que les rôles sont inversés…

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#12 19/08/2013 21h47 → Investir dans une grange pour la transformer en loft... (immobilier physique, rénovation)

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Bonsoir a tous et merci pour vos réponses,

J’ai visiter le bien en question (j’avais vu que des photos auparavant)
et quelques informations :

Le premier niveau :

- grand portail avec accés a un très grand garage avec belle hauteur possibilité de rentrer 3 voitures.
- ensuite il donne sur une entrée jardin et une vaste pièce ou l’on peut faire cuisine + salon (et d’autre possibilités également par la suite)
- il y a un jardin sans aucun vis a vis de 80m2 exposition " à l’est "

tout le bas a encore de l’isolation et travaux a prévoir.

le deuxième et dernier niveau :

- belle escalier donnant a l’étage avec 3 chambres dont une grande
- une salle de bain
- très grande luminosité a l’étage
- dalle refaite récemment ( je souhaiterai en cassé une partie par la suite si j’achète )
- peu de travaux a effectuer a l’étage (mis a part carrelage + peinture +¨electricité)

Je vais y retourner avec :

- l’aide du père d’un ami qui est expert en bâtiment (il me donnera un avis sur et certain sur l’état de l’isolation et donc humidité etc…sur du long terme) donc pas de "découvertes de looses"
- un artisan qui a rénover déjà 5 maison de village de A a Z. ( il me donnera une fourchette a 5.000 euros près du montant des travaux)
- puis de la famille qui touchent en rénovation aussi.

Pour répondre à Boubouka :

Oui il y aurait une grande possibilité de couper et faire une pièce pour de la location saisonnière a des vacanciers.

Donc les plus :

- un coup de coeur qui est important dans l’achat je pense
- emplacement
- prix
- cachet
- grande possibilité d’aménagement

Le seul moin pour l’instant lol :

- Exposition a l’est (3 bonnes heures d’exposition plein soleil en pleine été)

Voilà tout merci pour ceux qui suivent mon sujet et encore bravo pour ce site qui est une grande source d’information

Vincent

Dernière modification par Vivisbh (19/08/2013 21h58)

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#13 20/08/2013 13h25 → Investir dans une grange pour la transformer en loft... (immobilier physique, rénovation)

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Bonjour,

Pourquoi ne faîtes vous pas 2, 3 ou 4 logements pour rentabiliser votre bien ?
Vous avez du parking et suivant le PLU je pense que l’affaire peut être très intéressante financièrement.
Tout dépend de vos ambitions…

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#14 20/08/2013 17h50 → Investir dans une grange pour la transformer en loft... (immobilier physique, rénovation)

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bonjour rems32,

non 2, 3 et 4 logements cela serait de trop.
je vais rester sur mon idée locative a l’année en incluant une location saisonnière (une semaine par si par la)
Ayant vécu a l’étranger ( Londres ) et vu l’engouement de certaines personnes pour le sud de la France je me fais pas de soucis pour cela….

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#15 20/08/2013 18h28 → Investir dans une grange pour la transformer en loft... (immobilier physique, rénovation)

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Bonjour,

soit vous avez un réseau pour louer, soit vous avez la trésorerie pour assumer la vacance, car votre étude de marché est particulièrement sommaire!

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#16 20/08/2013 20h07 → Investir dans une grange pour la transformer en loft... (immobilier physique, rénovation)

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Pour la location il n’y aura aucune vacance elle sera a temps plein et à 200% sur et fiable car il s’agit de ma mère.

Ensuite ce sera juste ensuite trouver l’idée faire la partie locative saisonnière.

Cordialement.

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