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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/03/2015 23h39 → LMNP : immeuble de rapport avec une séparation en lots ? (immeuble, lmnp, locataire, lots)

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Bonsoir a tous,

Dans un précédent épisode je m’étais lancé dans l’achat d’un immeuble avec local commercial au RdC et deux studios meublés. L’opération ne s’était malheureusement pas faite car le propriétaire a renoncé à la vente…mais cela m’avait bien permis d’avancé dans ma réflexion (d’ailleurs en grande partie grâce aux réflexions et échanges sur ce forum) et de comprendre le mécanisme LMNP ainsi que la possibilité de co-existence d’un bail commercial "meublé" pour bénéficier du régime LMNP !

Mon nouveau projet tourne autour de cette problématique et j’avoue ne pas avoir trouvé la solution sur le forum ou sur le net ou dans différents ouvrages que j’ai consulté.

Je souhaite acquérir un immeuble avec 4 appartements tous loués en nu, en état déplorable sauf le RdC. L’immeuble est à un prix très attractif et proche d’une rentabilité nette de 10% (dans le cas idéal d’un immeuble rénové avec loyers ré-évalués).
Sauf que :
  1° les locataires sont en droit de rester de 2 a 3 ans suivant les cas
  2° les loyers sont 50% en dessous du prix du marché
  3° La séparation par lots de l’immeuble n’a pas été faite (physiquement tout est séparé même compteur eau et electricité) du coup le proprio n’a pas envoyé de congés pour vente aux locataires.
En discutant avec les locataires, 3 sur 4 sont en partance pour de meilleurs cieux (rien de sur mais ce sont leurs propos). Seul le locataire du Rdc, dans les lieux depuis 18 ans, n’a jamais fait acte de présence lors des visites et le retour de l’agence est : "il est et il sera difficile celui là !"

Dans un monde idéal, j’arrive a négocier le départ de tous et je refais l’immeuble en temps et en heure avant de louer l’intégralité en meublé pour bénéficier du statut LMNP.

Dans un monde réel, j’arrive a récupérer 3 appartements sur 4 et je peux lancer les travaux et louer ces apparts en meublé. Mais j’ai toujours celui du RdC en location nue jusqu’en 2018.
Quid du statut LMNP pour ce cas là ?
Y a-t-il un moyen de mixer une location en meublé (LMNP et en nue sur un même immeuble : en optimisant pendant trois ans cette mixité (une part LMNP et location nue ) et basculer sur tout en LMNP au bout de 3 ans ?

merci d’avance de vos avis.

Félix

Mots-clés : immeuble, lmnp, locataire, lots

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#2 02/03/2015 00h08 → LMNP : immeuble de rapport avec une séparation en lots ? (immeuble, lmnp, locataire, lots)

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Bonsoir

La rentabilité actuelle est de combien ?
Si elle est intéressante , vous pouvez rester en location nue et lorsque vous changez de locataire , vous faites des travaux et passer en LMNP … En amont vous créé votre entreprise en réel au impôt ( num siret ect )

Pour le même immeuble , vous pouvez mixer c à d de la location nue,  LMNP , bail commercial .

La division vous servira que pour la revente,  pas de problème pour louer.

Vous pouvez donc basculer en LMNP par la suite sans problème : soit au changement de bail, soit lorsque le locataire part.

Dernière modification par cricri77700 (02/03/2015 00h09)


Le mouvement fait l'argent.

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#3 02/03/2015 00h46 → LMNP : immeuble de rapport avec une séparation en lots ? (immeuble, lmnp, locataire, lots)

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Merci de votre retour.

La rentabilité actuelle devrait être liée aux éléments suivants : 200k€ d’achat pour 12k€ de loyer annuel.
Les loyers n’ont pas été re-évalues depuis pas loin de 15 ans…et une TF de 1700€
Les loyers peuvent être doublés sans souci après travaux et 2 apparts sur 4 ont du "chien" avec des atouts pour être loués dans la fourchette haute : véranda avec jardin pour le Rdc et appart mansarde pour le 2ème…
Donc rentabilité actuelle pas terrible.

Si je comprends bien ce que vous me dites, pour un même immeuble, je peux louer une partie en nue et l’autre partie en LMNP. A moi de faire mes ratios pour avoir des amortissements en lien avec la répartition en surface des deux types ?

Felix

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#4 02/03/2015 09h57 → LMNP : immeuble de rapport avec une séparation en lots ? (immeuble, lmnp, locataire, lots)

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Oui c’est ça ….

La rentabilité actuelle est vraiment mauvaise pour un immeuble avec travaux….


Le mouvement fait l'argent.

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#5 02/03/2015 10h50 → LMNP : immeuble de rapport avec une séparation en lots ? (immeuble, lmnp, locataire, lots)

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Faire du nu et du meublé dans le même immeuble ne pose effectivement aucun soucis. C’est juste une histoire de répartition comptable…

A votre place j’essaierais :
1/ de rencontrer le locataire du rdc. Il peut être pire que ce que vous imaginez (ou mieux)
2/ lui proposer une somme (avec reçu) à percevoir le jour de son déménagement pour le motiver à partir.

Dernière modification par DDtee (02/03/2015 10h51)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#6 02/03/2015 13h29 → LMNP : immeuble de rapport avec une séparation en lots ? (immeuble, lmnp, locataire, lots)

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Merci pour ces nouvelles rassurantes. c’est marrant comme on peut bloquer sur des sujets !

je vais partir sur des discussions avec les locataires…avec bonus potentiel !

je vous tiens au courant.

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