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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 15/06/2014 18h36 → Investissement locatif pour les débutants... (débutant, investissement locatif)

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Bonjour,

Je commence mes recherches dans l’investissement locatif, je pense me lancer sur un studio ou T2 environ 70 000e dans la région toulonnaise.

J’ai quelques petites questions pour vous, forummers professionnels!

1) A partir de quelle rentabilité brute dois-je m’interresser au bien un peu plus intensément?

2) Est-il plus judicieux d’aller voir son banquier avant de chercher un bien ou d’attendre de signer un compromis?

3) J’ai déjà un crédit immobilier en cours donc de l’endettement, mais si je prouve à mon banquier, dossier à l’appui, que ce bien me rapportera, est-ce difficile d’obtenir un prêt?

4) Je vois souvent mentionné le terme de cashflow, je n’ai pas vraiment saisi malgré quelques recherches, si quelqu’un peut m’aider?

Merci et cordialement

Caromalt

Mots-clés : débutant, investissement locatif

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#2 15/06/2014 18h42 → Investissement locatif pour les débutants... (débutant, investissement locatif)

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Bonjour,

1) 6% en RP (je connais vraiment que le marché en RP donc je ne porte pas de jugement sur votre région, toutefois en dessous de 6 % uniquement si potentiel de PV)
Sachez que quand j’ai commencé on achetait a 7% Brut pour des crédits de 5/6 %
Maintenant le levier est plus important, on emprunte a moins de 3% pour placer a plus de 5/6 %
2) OUI
Attention il va peut être essayer de vous dissuader pour placer ses produits maison..SCPI, FCP…..
Vous lui répondrez après mon investissement. Faut pas l’envoyer sur les fleurs tout de suite. Et vous lui prendrez jamais ses produits.
Vous serez INFIDELE à votre banquier.

3) Cela dépend de votre profil et vos données…

4) Rechercher sur le forum ici.

Bon investissement c’est en commençant jeune qu’on y arrive….

Dernière modification par miguelmantes (15/06/2014 18h49)

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#3 15/06/2014 18h59 → Investissement locatif pour les débutants... (débutant, investissement locatif)

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1) proposer un prix en fonction de la zone, les travaux ou pas, et le loyer potentiel. 200 loyers pour les zones tendues. 100 pour les zones reculés. En pratique, en zone tendue, votre bien est il louable a 350€/mois ? En zone reculée, 700€/mois.

2) voir votre banquier pour quoi lui dire? Tant que votre projet n’est pas précis, inutile d’aller voir votre banquier. Commencer par faire des visites pour monter en compétence sur le sujet. Pour le calcul de vos capacités d’emprunt,  pour un premier bien, un banquier se limitera a 30/35% de vos revenus. A chaque nouvelle opération, il ira un peu plus loin en s’appuyant sur votre expérience.

3) un dossier bien monté est important. D’où ma recommandation de ne pas aller le voir trop tôt. Un dossier bien monté ne peut être refusé. Par exemple pour un emprunt de 70k€ sur 20 ans, compter 425€/mois de remboursement (valeur approximative de tête).

4) cashflow est le flux de trésorerie. C’est la somme des entrées (loyers) moins la sommes des sorties (remboursement, taxes, charges, assurances, impôts, etc). Pour un bien a moins de 10% de rentabilité, n’esperez pas un CF > 0. Ensuite tout dépend de vos revenus et de votre capacité a faire un effort ou non. Dans les zones tendues rares sont les biens permettant un CF >0. Sur ce sujet, votre seule marge de manoeuvre est le remboursement, donc l’apport initial. Pour schématiser, un bien payé cash est forcément a CF > 0.

La réponse de Vauban dans votre présentation est claire, détaillée et précise. La relire peut s’avérer utile.

Aussi, n’hésitez pas a parcourir la rubrique immobilier physique.  Toutes ces questions (1 a 4) ont generiques été traitées plusieurs fois.

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#4 29/06/2014 19h34 → Investissement locatif pour les débutants... (débutant, investissement locatif)

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Re bonjour le forum

Une question me taraude, je me rends compte que je n’ai pas encore tout saisi.
J’ai fait une petite simulation:
un appart de particulier à particulier 65000 avec frais de notaire)
je demande un crédit de 60 000e, je mets un loyer de 410e par mois jusque là environ 7% de rentabilité brute
Si j’ai un crédit sur 15ans, ça me donne une mensualité d’environ 430e avec l’assurance. A ça je rajoute ma taxe foncière et les impôts.
Ma question est : où je fais du bénéfice avec ça, tous les mois je sortirais forcement plus d’argent que je n’en récupérerais.
Alors que veut vraiment dire une rentabilité, j’ai une rentabilité de 4% par exemple, mais 4% de quoi??
Et ça veut dire que je dois trouver un bien à louer à chaque fois avec un loyer plus haut que la mensualité?

Merci de m’éclairer de vos lumières!

Cordialement

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#5 29/06/2014 20h25 → Investissement locatif pour les débutants... (débutant, investissement locatif)

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Bonjour,

La rentabilité d’un investissement c’est = revenus / prix d’achat.
Dans l’immobilier et pour simplifier à l’extrême, une rentabilité brute < 10% ne permettra généralement pas d’atteindre l’autofinancement.
Dans votre cas, vous pouvez tenter d’allonger la durée du crédit pour obtenir un flux mensuel moins négatif voir positif, tout en sachant qu’avec une rentabilité de 7% brut vous devrez nécessairement sortir de l’argent en cours d’année (les loyers couvriront les mensualités du crédit mais pas les impôts / taxes /charges /imprévus).
Il est d’ailleurs plus prudent d’inclure une vacance locative dans vos prévisions, surtout pour un studio où le turn over est à priori plus important (à évaluer, 1mois/an par ex.), ce qui réduira d’autant vos revenus mensuels moyens, et donc votre rentabilité finale.

D’autre part, avez-vous bien évalué le marché locatif pour fixer le prix du loyer à 410€ ? une mauvaise évaluation du potentiel locatif d’un bien s’avère rapidement catastrophique : si le loyer est trop élevé, la vacance locative sera énorme, et plombera la rentabilité de l’investissement.

Bon courage pour votre projet.

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#6 29/06/2014 21h56 → Investissement locatif pour les débutants... (débutant, investissement locatif)

Modérateur
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@caromalt : Avec vos chiffres (dont j’ignore s’ils sont vraisemblables ou pas), vous avez 20€/mois de trésorerie à ajouter, en plus de la taxe foncière. Mais, d’une part les loyers vont sans doute augmenter d’ici 15 ans (alors que les mensualités seront constantes), et d’autre part dans 15 ans vous serez propriétaire du bien sans aucun crédit résiduel (donc vous pourrez le vendre contre 65k€ + une éventuelle plus-value), et c’est à ce niveau que vous "gagnez" quelque chose.

Il vous faudrait un rendement (un ratio "revenus / prix d’achat") plus élevé ou/et un emprunt sur une plus longue durée pour être positif en flux de trésorerie (cash flow positif) dès le début.

Et encore, dans vos calculs, vous semblez avoir complètement oublié qu’il y a des impôts (impôt sur le revenu à un taux dépendant de vos autres revenus + prélèvements sociaux à 15.5%) à payer sur vos revenus fonciers (les loyers - les charges dont les intérêts d’emprunts, mais pas le capital remboursé). D’ici quelques années, quand les intérêts de l’emprunt diminueront, votre revenu foncier va augmenter, et vous aurez alors pas mal d’impôt à payer, donc il sera encore plus difficile d’être cash-flow positif….


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#7 29/06/2014 22h33 → Investissement locatif pour les débutants... (débutant, investissement locatif)

Membre
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Bonjour.

Dépasser les 7% sur Toulon sans travaux et sur un lot de un bien n’est pas très facile.
Battez vous bien pour le taux d’intérêt du prêt car c’est toujours cela de gagné. Votre mensualité de prêt sera à priori de l’ordre de 420€ par mois.
En fonction du quartier, en supposant que vous dégagez 500€ par mois de loyer, il vous reste 80€ par mois pour payer vos charges et la taxe foncière. Vous devriez arriver à payer la taxe mais le reste sera de votre poche. Cela n’est pas forcément insurmontable mais le moindre mois de vacance alourdi la note. Cela dit, ce n’est pas perdu mais investi. Reste à savoir si votre situation le permet.

Caromalt, vous proposez de payer avec votre épargne les frais de notaire mais pourquoi pas les intégrer dans le prêt de votre projet?


Parrain Boursorama et Binck, me contacter par message privé.

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#8 29/06/2014 23h13 → Investissement locatif pour les débutants... (débutant, investissement locatif)

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Ne pas oublier non plus la CFE en cas de location meublée. Dans certaines commune, la CFE minimale  fait très mal, surtout pour des petites surfaces.

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#9 30/06/2014 15h13 → Investissement locatif pour les débutants... (débutant, investissement locatif)

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Boubouka a écrit :

Ne pas oublier non plus la CFE en cas de location meublée. Dans certaines commune, la CFE minimale  fait très mal, surtout pour des petites surfaces.

Bonjour Boubouka,
Savez vous comment connaitre le montant de la CFE selon la ville car pas facile de l’obtenir.
MErci

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#10 30/06/2014 20h56 → Investissement locatif pour les débutants... (débutant, investissement locatif)

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Appeler le SIE de la commune. Ils vous donnent l’information. Sinon leur écrire un mail. Ils répondent.

Pour avoir une idée et a défaut d’information fraîche, le lien suivant donne des "positionnements relatifs".

Cotisations foncières des entreprises (CFE) minimales

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#11 30/06/2014 21h21 → Investissement locatif pour les débutants... (débutant, investissement locatif)

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On a tendance à chercher ou à conseiller des rendements locatifs de 10% bruts ou plus.
Il faut quand même être réaliste en dehors des immeubles ou des zones à problemes c’est assez rare.

Commencer par un petit investissement à 7% quitte à mettre un peu mensuellement ou un peu d’apport n’est pas forcément un mauvais investissement pour se faire la main et commencer à constituer un petit capital qui permettra de voir un peu plus grand à terme.Tout le monde n’a pas les garanties pour acheter des lots à 2,3 ou 500 000€

à chercher le mouton à 5 pattes on risque de se retrouver avec un  bien mal situé ou de ne rien faire du tout.

Dernière modification par toudoucement (30/06/2014 21h23)


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#12 30/06/2014 21h37 → Investissement locatif pour les débutants... (débutant, investissement locatif)

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Toutdoucement, je suis de votre avis commencer avec un bon 7% Brut est déjà un bon début.

Et souvenez vous qu’il y 10ans on empruntait à 7%.

Dernière modification par miguelmantes (30/06/2014 21h39)

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#13 30/06/2014 22h04 → Investissement locatif pour les débutants... (débutant, investissement locatif)

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Tout dépend des critères d’investissement et du temps qu’on est prêt à consacrer à la recherche d’un bien. 7% brut c’est relativement facile à trouver dans pas mal de villes moyennes de province (ici sur Caen c’est le cas par ex.), mais ça ne s’autofinance pas, et la rentabilité nette après impôts ne sera pas énorme, entre 3% et 5% net peut être suivant le TMI, la structure d’achat, et la vacance locative.

Compte tenu d’éventuels impayés, de vacances locatives longues, de gros travaux de copropriété, du risque de moins value à la revente, de l’augmentation de la fiscalité sur les revenus fonciers, le risque me parait bien trop élevé pour un rendement final assez faible.
Néanmoins,l’intérêt réside également dans l’effet de levier associé à l’achat à crédit du bien.

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#14 30/06/2014 22h52 → Investissement locatif pour les débutants... (débutant, investissement locatif)

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Bonsoir NYBR.

Je comprend votre avis concernant les vacances locatives, les risques d’impayés et autre inconvénients qui rendent bien maigre les quelques % gagné avec un bien de rentabilité brute de 7%.

Néanmoins après avoir lu un certain nombre d’excellents conseils prodigués par des membres de ce forum, ou les chiffres parlent d’eux même, 10% brut permettant d’autofinancer, j’ai tenté de chercher ce type de bien exceptionnel.

Force est d’avouer qu’après avoir retourné toutes les annonces toulonnaises pendant presque un an, je n’ai rien trouvé de tel sauf des investissement discutables dans une barre d’immeuble défavorisée (T3 à 35000€ avec travaux ou 50000€ sans!!!). Ce type de bien nécessite sans doute une réfection totale à chaque déménagement et bonjour le voisinage et la clientelle.

Nous nous sommes lancés dans un projet à 7% brut pour un bien qui est à présent loué et nous coute un peu plus que la taxe foncière.

Je rejoins donc intégralement l’avis de toudoucement. Certe nous ne sommes pas dans le cadre canonique de l’investissement immobilier mais il faut faire un compromis maitrisé afin de ne pas risquer de ne jamais se lancer.
A Toulon l’investissement à plus de 10% c’est peut être l’appartement acheté une misère dans les années 90 et à présent valorisé et loué plus cher ou un truc genre "pour gros poissons" avec du volume ou des relations permettant de se positionner sur des biens inaccessibles au commun des mortel.

Si je suis pessimiste, je veux bien être convaincu du contraire.
7% c’est pas idéal mais cela nous a convenu. A vous caromalt de faire votre choix.


Parrain Boursorama et Binck, me contacter par message privé.

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#15 01/07/2014 10h03 → Investissement locatif pour les débutants... (débutant, investissement locatif)

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Je partage totalement l’opinion de NYBR, j’estime 7% brut insuffisant notamment du fait des risques locatifs, de l’engagement que représente un investissement sur le long terme, de l’engagement de gestion au quotidien, des charges fiscales et de l’instabilité/risques dans ce dernier domaine.
Dans ce cas mieux vaut investir dans des REIT (sans possibilité d’emprunt, c’est la difficulté)

Trouver des biens qui font 10% ou + n’est évidemment pas facile du tout à trouver, il faut énormément chercher, négocier fortement, faire presque toujours des travaux, repositionner le bien sur un nouveau marché… mais c’est de mon point de vue la seule possibilité pour pouvoir enchaîner plusieurs investissements, sans être bloqué par la banque.

Pour obtenir cela il faut trouver une anomalie de marché, un bien ne présentant pas de risque particulier mais décoté/prix du marché. La difficulté vient évidemment de là !

Si l’objectif est d’acheter un appartement tous les 10ans, les objectifs sont différents et on peut être moins exigeant sur le taux de rentabilité (même si je trouve cela dommage)

Je partage votre opinion toudoucement sur le fait qu’il ne faut surtout pas acheter de bien à problème particulier (emplacement, état, soucis de copro…)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#16 01/07/2014 10h37 → Investissement locatif pour les débutants... (débutant, investissement locatif)

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C’est effectivement assez dur de trouver des biens aux alentours de 10% de rentabilité brute, les recherches ont été longues dans mon cas, et je pense qu’il me faudra plusieurs années de recul pour juger si mes choix d’investissement s’avèrent pertinents.

Pour les cash flows négatifs, même si ils sont faibles, le cumul sur la durée d’un crédit peut devenir assez lourde et plomber la rentabilité globale du projet (50€ / mois sur 18 ans représentent quand même plus de 10K€). C’est une forme d’épargne forcée, qui ne pose pas de problème tant que tout va bien.

En contre partie, une rentabilité plus élevée cache en général un risque plus élevé, que ce soit en terme de qualité du bien, de potentiel locatif, ou d’évolution démographique de la zone géographique.

Je ne pense pas qu’un investissement à 7% soit meilleur ou moins bien qu’un investissement à 10% de rentabilité, il faut juste avoir bien conscience des risques liés à chacun des deux.

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#17 01/07/2014 13h34 → Investissement locatif pour les débutants... (débutant, investissement locatif)

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Je ne suis pas expert puisque je n’ai encore aucun bien à mon actif mais d’après les calculs que j’ai pu faire, si la rentabilité n’atteint pas 10% brute, on n’en sera toujours de notre poche. Et ça, c’est un point négatif si l’on souhaite prendre plusieurs biens à moyen terme.

Prenant ma région (la Loire), il n’y a plusieurs biens avec une rentabilité de 10% et bizarrement, ce n’est pas difficile à trouver alors certes certains doivent être de mauvaises affaires mais je pense que globalement les affaires sont moins difficiles à dénicher.

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#18 01/07/2014 23h06 → Investissement locatif pour les débutants... (débutant, investissement locatif)

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j’ai investi modestement dans de petits biens avec des renta de 7/8%.

un en 2004,un en 2006 puis un en 2012. avec 10 ans de recul,je trouve que les débours mensuels ne sont pas énormes(même s’ils augementent avec la baisse du montant des interets).

ajourd’hui,je me pose la question de revendre le premier pour solder l’emprunt du second afin d’améliorer le cash flow et repartir sur un investissement un peu plus consistant.

Je ne dis pas que j’ai la martingale mais si je n’avais rien fait,je n’aurais pas capitalisé à bon compte l’équivalent d’un bien locatif en 10 ans.Des biens à 10% ou plus je n’en ai pas trouvé en dehors d’immeubles entiers mais je n’ai peut-être pas le talent d’autres.


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#19 02/07/2014 10h25 → Investissement locatif pour les débutants... (débutant, investissement locatif)

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toudoucement a écrit :

Je ne dis pas que j’ai la martingale mais si je n’avais rien fait,je n’aurais pas capitalisé à bon compte l’équivalent d’un bien locatif en 10 ans.Des biens à 10% ou plus je n’en ai pas trouvé en dehors d’immeubles entiers mais je n’ai peut-être pas le talent d’autres.

Avec ce recul de 10 ans, vous avez parfaitement raison : ne rien faire était le plus grand risque smile

Le fait de trouver des biens à 10% n’a strictement rien a voir avec le talent, je proposerai plutôt un mélange de beaucoup de travail, de travail encore, de lieux de recherche, de chance sans doute…
En contactant énormément de vendeurs statistiquement vous tombez forcément sur quelqu’un qui préfère vendre vite et moins cher, plutôt que plus cher… peut-être et plus tard.
La conjoncture est assurément du côté des acheteurs (pour les prix c’est discutable)


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#20 04/07/2014 10h30 → Investissement locatif pour les débutants... (débutant, investissement locatif)

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Bonjour,

J’ai toujours (pardon donc de me répéter) une espèce de réticence lorsque je lis que l’on fonde des analyses définitives sur des mesures de rentabilité à court terme sur des investissements de LT.
10% et plus (j’ai déjà longuement disserté sur la qualité de ce que l’on trouve chez moi à ces niveaux de rentabilité) me rappelle les pubs de produits financiers qui évoquent les 5% d’un produit il y a 3 ans pour le fourguer aujourd’hui avec une promesse de 2.5… entre autres.
C’est impératif pour s’autofinancer mais il y a bien souvent un tribut à payer.

Nous devrions intégrer, nous investisseurs immobilier, la liquidité du bien, sa valeur au terme avec les plus ou moins values éventuelles.
C’est ainsi que les presque 6% de renta annuelle d’un de mes derniers investissements doivent être mis en balance avec la plus-value qui serait de 30% si je revendais. Vue la qualité du bien, la valeur devrait faiblement se dégrader au terme (terme prévu à 10 ans) malgré les tendances actuelles (marché où la demande est soutenue + qualités du bien dont j’ai contrôlé la construction).

Cela dit, j’ai connu les rentabilités à 15% et plus, j’ai encore un bien à plus de 11%, mais sa valeur décroît car il est situé dans un quartier qui se dégrade (population… pénible, entre autres).
À contrario, tout ce que j’ai vendu il y a des années dans des immeubles restaurés du centre ville (pour m’orienter vers des immeubles de standing) a continué de se dégrader et ne se loue plus… et devient invendable. J’ai donc bien anticipé.
La demande a évolué vers plus de standing, les écarts de loyers entre les vieilleries ma isolées et insonorisées et les logements de standing n’étant pas énormes sur mon secteur.

Dernière modification par Range19 (04/07/2014 10h32)

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#21 04/07/2014 11h59 → Investissement locatif pour les débutants... (débutant, investissement locatif)

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Merci Range19. Je pense que votre stratégie est la meilleure.Faire du rendement ne peut pas être le seul objectif.En fonction de son profil et de sa stratégie,il faut faire des choix.
Celà dit,votre approche est surement très bonne;faire du rendement dans un premier temps pour aller vers des investissements de plus grande valeur patrimoniale grace au rendement ou à la revente des premiers investissements


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#22 04/07/2014 14h06 → Investissement locatif pour les débutants... (débutant, investissement locatif)

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Je ne crois pas que ma stratégie soit ou ait été la meilleure, elle a été opportuniste au début et facile à développer ensuite.
C’était tout sauf à la mode à l’époque pour un étudiant fauché et sans garant de mettre le pieds dans un milieu "réservé", j’ai eu un peu de chance.
Si je n’ai pas aujourd’hui un patrimoine aussi important que ce que je pensais réaliser très vite (tout de même près de 1 million d’euros d’immobilier locatif), c’est que très vite j’ai été confronté à un problème de WAF associé à un "accident de la vie" statistiquement rare (ouf !)
Si ma situation était plus ordinaire (permettant alors d’avoir plus de disponibilités) et si je n’avais de passions et centres d’intérêt autres, je tenterais maintenant la location meublée et des projets plus élaborés comme ceux décrits par quelques ténors de ce forum, même si je ne suis pas parfaitement convaincu… mais ça, c’est un autre débat.

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#23 09/07/2014 10h14 → Investissement locatif pour les débutants... (débutant, investissement locatif)

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Bonjour à tous;
Je pense qu’il y a plusieurs façons d’investir dans l’immobilier et qu’il n’existe pas de martingale reproductible. Il n’existe pas 1 mais X marchés immobilier. Toutes les villes n’ont pas le même profil et c’est également vrai pour les quartiers d’une même ville.
Si on peut s’accorder à dire qu’il faut effectivement un minimum de rentabilité pour investir, le débat ne se cristallise pas autour de 10% ou 8% de rentabilité.
En effet l’investissement en immobilier permet de s’endetter et c’est à mes yeux le principal avantage de cet investissement.
L’inconvénient majeur sont les couts de transaction très élevés.

Il convient donc dans les calculs d’y intégrer ces 2 paramètres, (je trouve que les frais de mutation sont trop souvent oubliés dans les calculs).
Aussi, vous recherchez un CF >0 cependant le taux de financement n’est pas précisé, comme l’a précisé un intervenant si vous achetez cash votre appartement votre CF sera positif, il me semble donc important de préciser la part financée par la banque et votre apport personnel.

A mes yeux je considère un bon investissement immobilier de la manière suivante :
Financement 100% du bien
Apport personnel à hauteur des frais de notaire (si financement possible par la banque dans ce cas je préfère le faire financer par la banque) on parle alors d’un financement 110%.
Concernant le loyer, en première approche j’écarte tout les appartements qui se payent (yc frais) plus de 200 fois le loyer. (donc 6% de renta brute yc frais de mutation).
J’écarte les biens avec de très gros collectifs
J’écarte les biens en zone sensibles
Je regarde la proportion de propriétaires occupants;
Ensuite, c’est moins tangible, la situation est à étudier pour chaque bien (localisation, transport, parking, sécurité)

Concernant le bilan financier de l’opération:
Je ne considère pas de valorisation du bien dans mes modèles (prix de vente = prix d’achat) (même sur plus de 10 ans)

(Prix de vente - Apport +- CF * 12 * durée du prêt) = Résultat de l’opération.

Ensuite je compare cette estimation de résultat à ma situation, au risque pris, à l’apport mobilisé à l’instant T et à la durée d’immobilisation du bien, et je me fais une idée de la pertinence;

Pour les CF, j’intègre :
Les loyers yc charges

J’enlève :
Les mensualités
Les charges
La TF
Les impôts IR (si applicable)
Une provision forfaitaire que je détermine totalement arbitrairement (et plutôt prudente) (pour impayés, réparation…)
Les assurances.

Je cherche depuis 1.5 an, j’ai beaucoup réfléchi, beaucoup visité, je suis passé à coté de "bons" coups, et actuellement j’ai 2 biens sur le feu qui me semblent me convenir.
Je serais très à l’aise de les posséder car ils correspondent à ce que je recherche.

Dernière modification par Pryx (09/07/2014 10h43)

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