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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/07/2014 21h50 → Comment bien déduire les travaux dans un investissement locatif ? (impot, travaux)

Membre
Réputation :   76 

bonsoir,

Je vais acquérir mon premier investissement locatif .
J’ai des travaux à effectuer.
électricité et plomberie pour 7000 euros ( douche, toilette, vasque, radiateur et électricité ainsi que plomberie complète) devis électricien
1000 euros pour 2 fenêtres devis
cuisine, peinture et sol que je fais moi même 1000 euros de matériaux

question :

1 peut t’on déduire les matériaux ou faut t’il que cela soit fait pas un professionnel?

2 pour le devis à 7000, il est possible que je paie 4800 euros cash " au noir" es-ce avantageux?

Comment se calcul tout cela?
Par exemple dans la simulation sur le sit rendementlocatif.com pendant 8 ans je paie pas d’impot donc pas de prélèvement sociaux?
J’ai 4800 euros de loyer HC par ans donc 744 euros de prélèvement sociaux par ans donc 6000 euros sur 8 ans que je paierai pas grace aux travaux??

Merci pour vos lumières

christophe

Mots-clés : impot, travaux


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#2 12/07/2014 10h31 → Comment bien déduire les travaux dans un investissement locatif ? (impot, travaux)

Membre
Réputation :   221 

Pour pouvoir déduire des charges il faut être dans une régime réel (au foncier ou LMNP), pas de micro bic ou micro foncier.

Vous pouvez déduire les travaux faits par un professionnel (sur justification de facture) ou par vous même, achat des matériaux (justification par facture, pas de ticket de caisse, à votre nom et à l’adresse du bien).

Le principe général est que les factures <500€ sont des charges pour l’année, >500€ amortissables.

Personnellement, je déconseille le travail au noir ou au gris (total ou partiel).
1 Respecter la loi me semble la meilleure solution dans une société, pour soi et pour les autres
2 Pas de facture = pas de charges à déduire, donc plus d’impôts
3 Aucun recours possible contre l’artisan en cas de malfaçon par exemple

Vous payez impôts sur le revenu/CSG sur le résultat (bénéfice). Donc les charges occasionnées par les travaux viennent alléger les impôts.

Dernière modification par DDtee (12/07/2014 10h32)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 12/07/2014 10h58 → Comment bien déduire les travaux dans un investissement locatif ? (impot, travaux)

Membre
Réputation :   127 

Payer au noir … c’est vous faire arnaquer ! Je suppose que le terme peut être qualifié de fort.

Faites vos calculs vous comprendrez.

La liste des problèmes potentiels est plus longue que celle proposée par DDtee. Vous pouvez vous retrouver face a une accusation de travail dissimulé.

Enfin, c’est un état d’esprit. Un artisan qui gruge l’administration serait il plus reglo avec vous ou il essaiera de grater un peu ?

Vous n’osez pas exiger une facture. Votre artisan est il assuré ? Vous ne pouvez pas exiger ses assurances.

Au delà de l’aspect financier ou vous êtes perdant, en cas de problème vous êtes mal, très mal.

Enfin, comment vous allez faire pour sortir ce liquide ? Quand allez vous régler les 4800€ liquide, au début ou a la fin du chantier ?

Mes propos ne sont pas la ni pour moraliser ni culpabiliser. Cela ne me concerne pas. J’attire votre attention sur le simple aspect financier et les risques encourus que vous décidez d’assumer ou pas.

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#4 12/07/2014 11h27 → Comment bien déduire les travaux dans un investissement locatif ? (impot, travaux)

Membre
Réputation :   76 

merci des réponses,

après réflexion, se sera sur devis….

si j’ai 10000 de devis, sa veut dire que pour cette somme, c’est déduit sur mes impots? Par exemple si j’ai 1200 euros de prélèvement sociaux, je ne paierai pas de prélèvement sociaux pendant 1200*8 9600 donc pendant 8 ans ?? ( c’est un exemple pour bien comprendre )

Merci


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#5 12/07/2014 11h39 → Comment bien déduire les travaux dans un investissement locatif ? (impot, travaux)

Membre
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les 10000 sont déduits de vos revenus locatifs si vous déclarez au réel. Ils ne sont en aucun cas déduits de vos impots directement.

C’est juste la base d’imposition qui est différente.

Pour faire simple: si vous avez 5000 de revenus locatifs annuels vous déduisez 5000 la première année et 5000 la seconde. Ces deux premières années vous avez zero euros de revenus locatifs imposables. Ce n’est donc que la 3eme année que vous paierez des impots (apres avoir épuisé les déductions relatives aux 10000 de travaux).

Dans les faits c’est un peu plus compliqué que ceci (en plus des deductions de travaux il y a déduction des interets du credit d’un coté, des charges de copro ou de vos frais d’assurance, déduction de l’amortissement si lmnp, etc…) mais vous avez le principe de base

Dernière modification par Arnaud13 (12/07/2014 11h40)

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#6 12/07/2014 11h55 → Comment bien déduire les travaux dans un investissement locatif ? (impot, travaux)

Membre
Réputation :   76 

en lmnp, sur le sit rendement locatif.com, pendant 8 ans je paierai pas d’impôt.

33000 à l’achat
4100e de FDN
10000 euros de travaux,
TF 660/ans,
180euros pour la part proprio concernant les charges de copro /ans .

pour 400 euros de loyer HC.

en lmnp,

Car sur 4800 euros/ ans … sur 10000 euros de travaux, avec les intérêt d’emprunts, TF ect… je comprend pas pourquoi je ne suis pas imposable pendant 8 ans.

sa me parait trop beau 8 ans, …. sa me fait économiser pas loin de 5000 euros de prélèvement sociaux…. donc la moitie des travaux…

Dernière modification par cricri77700 (12/07/2014 12h26)


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#7 12/07/2014 14h38 → Comment bien déduire les travaux dans un investissement locatif ? (impot, travaux)

Modérateur
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C’est parce qu’en LMNP il y a autre chose qui est déduit : l’amortissement du bien (hors foncier), et que le déficit que ça peut créer se reportent pendant pas mal d’années. Ceci est expliqué en détails à pas mal d’endroits sur ce forum.


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