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#1 12/05/2014 13h29 → Investir dans une LMNP résidence étudiant en Censi-Bouvard sur Bordeaux ? (lmnp résidence étudiant censi bouvard bordeaux)

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Bonjour à tous,

Je cherche à constituer un capital à moyen terme (9 à 10 ans) et l’on m’a orienté vers un T1 en résidence étudiante en LMNP (loi Censi-Bouvard).

Voici la proposition :
Achat d’un logement dans une résidence service (bail commercial avec le gestionnaire) pour étudiants pour 112.000€ TTC dans une zone de Bordeaux en plein développement.

Récupération de la TVA de 18000€ sous 6 mois.
Avantage fiscal : déduction de 11% du prix HT de l’achat écheloné sur 9 ans (~95€ / mois).
Loyer :  270€ par mois en moyenne sur 9 ans .
Effort perso de 220€ par mois pour financer l’opération.
Revente au bout de 9ans apres l’avantage fiscal évalué à ~ 111.000 €.
Gain évalué à ~ 27.000€ auquel il faudra certainement enlever ~4000€ pour le renouvellement du mobilier.

Il s’agit d’un très bon emplacement et d’un gestionnaire solide (leader en la matière).

Au terme des 9ans, nous craignons de ne pas etre compétitif face aux autres T1 "ordinaires" qui seront disponibles au même moment, dans cette meme zone et permettant des loyers bien plus élevés.

Bien qu’il s’agisse d’un logement meublé trés appropriée pour des étudiants, quel investisseur acheterait un logement 111.000€ sachant qu’il ne percevra que 270€ de loyer  et qu’il ne fénificiera plus d’avantage fiscal ?

Pensez vous vraiment que nous pourons revendre ce bien en résidence service 111.000€  au terme de notre opération ?

Je dois vous informer que je suis complètement larguè sur le sujet et que j’ai besoin de vos avis avant de commettre une bêtise.

Vous en pensez quoi de cette opération ?

Merci d’avance pour votre aide.

Mots-clés : lmnp résidence étudiant censi bouvard bordeaux

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#2 12/05/2014 13h54 → Investir dans une LMNP résidence étudiant en Censi-Bouvard sur Bordeaux ? (lmnp résidence étudiant censi bouvard bordeaux)

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Bonjour,
Je vais être schématique pour résumer mais, en gros:
avec un effort de 220€ par mois pendant 9 ans soit 220*12*9= 23760 euros, vous espérez un gain de
27000-4000 = 23000 euros.
Je ne compte pas l’avantage fiscal, mais quand même….Ca fait peu, non?

Frédéric

PS un petit tour du site vous aidera sûrement à éviter ce genre d’affaire.

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#3 12/05/2014 14h12 → Investir dans une LMNP résidence étudiant en Censi-Bouvard sur Bordeaux ? (lmnp résidence étudiant censi bouvard bordeaux)

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Mes remarques :
  (1) rendement proposé = 270*12 / 94000 = 3.44% ht/ht brut (avant TF et IR+CSG)
        => vraiment très très bas, limite ridicule/ hors marché…
  (2) prix de revente 111 k€ après 9 ans vraiment très très optimiste
        => un acheteur demanderait (actuellement) 5% à 5.5% de rendement, donc paierait 59 à 65 k€ tous frais (notaire et intermédiaire) inclus, si les loyers sont restés stables. Imaginez votre moins value potentielle….   
  (3) Censi Bouvard sans doute moins favorable que LMNP au réel (avec amortissements) sauf si vous êtes quasiment non imposable (lire Comparatif : SCPI vs Censi-Bouvard vs LMNP en direct , chercher ’’Censi Bouvard’’ avec l’outil de recherche en haut à droite de cette page)
        => quelle confiance faire à un conseiller qui vous appâte avec ceci ? 
  (4) il y a encore bien d’autres aspects à examiner (le détail du bail, l’exploitant, etc.) mais les précédentes remarques suffisent déjà à rejeter cette opération sans creuser plus.

Si vous tenez vraiment à investir dans une résidence étudiante, commencez par oublier le Censi Bouvard et à vous renseigner sur le LMNP au réel (qui devrait en fait bien plus alléger vos impôts), et préférez l’achat d’un T1 dans une résidence qui est déjà en service (la rentabilité sera bien meilleure), par exemple en contactant www.lerevenupierre.com, ou www.lmp-lmnp-occasion.fr ou  www.ceres-revente.com ou www.1pierre2coups.com (qui propose actuellement un T1 sur Bordeaux dans une résidence étudiante …. à 57500€ pour 2990€/an de loyer, avant négociation).

Pour qu’on puisse vous indiquer si une telle opération peut être adaptée à votre besoin, il faudrait que vous donniez beaucoup plus d’informations (que votre présentation) sur votre situation, en particulier :
   -> vos objectifs (à quoi devra servir l’argent que vous épargnez, et quand)
   -> votre situation (revenus, fiscalité, patrimoine et sa répartition, capacité d’épargne, etc.)
   -> détail du financement envisagé (si emprunt : taux, durée)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#4 12/05/2014 14h24 → Investir dans une LMNP résidence étudiant en Censi-Bouvard sur Bordeaux ? (lmnp résidence étudiant censi bouvard bordeaux)

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Bonjour mcGiver33,

Le rendement du loyer sera de 3.45% d’après mes calcul…
Quand le rendement est aussi faible est-ce que ça vaut la peine de prendre le risque d’investir?

A vous de voir mais pour donner un ordre de comparaison, le dernier programme de residetudes propose également un rendement de 3.5% mais il s’agit d’appartements en plein Paris à 5mn de gare de Lyon.

Sinon voici quelques remarques suite à vos interrogations:
-Attention, si vous revendez au bout de 9 ans vous aurez à rembourser une partie de la TVA car celle-ci est réellement acquise seulement au bout de 20 ans.
- De plus , comme dans le cadre des résidences de service on surpaye le bien au départ,  si vous revendez au bout des 9 ans, il y a toute les chances que ça soit en dessous du prix d’achat.
-Vous n’avez pas mentionné un paramètre important:  la date de livraison du bien.
Attention à ne pas minorer les frais dont le gestionnaire ne vous parlera pas: Interêts intercalaire, frais de comptabilité obligatoires pour les déclarations au réel etc…

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#5 12/05/2014 14h38 → Investir dans une LMNP résidence étudiant en Censi-Bouvard sur Bordeaux ? (lmnp résidence étudiant censi bouvard bordeaux)

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mcgiver33 a écrit :

Je cherche à constituer un capital à moyen terme (9 à 10 ans) et l’on m’a orienté vers un T1 en résidence étudiante en LMNP (loi Censi-Bouvard).

En complément des réponses déjà données sur la rentabilité mauvaise de cet investissement , je voudrais vous mettre en garde contre les résidences étudiantes.

Dans résidence étudiante , vous avez le terme étudiant ce qui signifie des personnes sortant de chez leur parents , goûtant à une pseudo liberté les affranchissant de contraintes de respect des lieux.

Dans ces résidences :
  vous allez avoir un taux de dégradation supérieur à votre taux de rentabilité.
  vous allez avoir des vacances locatives qui vont inciter les propriétaires à louer à des personnes à   
  l’année.
  Qui va accepter de vivre dans une petite surface à l’année ? des personnes "difficiles" donc plus de
  dégradations en vue
  Les étudiants vont fuir ces résidences qui va vite devenir une résidence pour bénéficiaire du RSA
   et de la CAF.
   Ensuite viendront les problèmes de paiement des charges par les propriétaires , puis les saisies
   pour vente.
   La copropriété finira par être en quasi faillite , plus aucun syndic ne voudra s’en occuper ….

   J’ai forcé un peu le trait mais attention on peux vite dériver vers ce type de situation , sans l’avoir
   vécu je connais des copropriétés dans ce cas.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#6 12/05/2014 14h45 → Investir dans une LMNP résidence étudiant en Censi-Bouvard sur Bordeaux ? (lmnp résidence étudiant censi bouvard bordeaux)

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Merci pour ces premières réponses.

Je vais rassembler les informations complémentaires que vous me demandez et renseigner le Topic prochainement.

/ McG.

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#7 12/05/2014 15h39 → Investir dans une LMNP résidence étudiant en Censi-Bouvard sur Bordeaux ? (lmnp résidence étudiant censi bouvard bordeaux)

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tigrou a écrit :

si vous revendez au bout de 9 ans vous aurez à rembourser une partie de la TVA car celle-ci est réellement acquise seulement au bout de 20 ans.

En général, celui qui rachète récupère aussi le crédit de TVA, donc si on raisonne en HT (avec un montant HT des loyers aussi), ces 20 ans n’ont guère d’impact.

Philippe30 a écrit :

Dans résidence étudiante , vous avez le terme étudiant ce qui signifie des personnes sortant de chez leur parents , goûtant à une pseudo liberté les affranchissant de contraintes de respect des lieux.

Dans ces résidences :
  vous allez avoir un taux de dégradation supérieur à votre taux de rentabilité.
  vous allez avoir des vacances locatives qui vont inciter les propriétaires à louer à des personnes à  l’année.
  Qui va accepter de vivre dans une petite surface à l’année ? des personnes "difficiles" donc plus de   dégradations en vue
  Les étudiants vont fuir ces résidences qui va vite devenir une résidence pour bénéficiaire du RSA
   et de la CAF.
   Ensuite viendront les problèmes de paiement des charges par les propriétaires , puis les saisies
   pour vente.
   La copropriété finira par être en quasi faillite , plus aucun syndic ne voudra s’en occuper ….

Ceci concerne peut-être certains types de résidences, mais moins/pas les résidences où les propriétaires des murs consentent un bail commercial à un exploitant qui gère l’ensemble de la résidence (dont les baux et relations avec les occupants finaux), et prennent en charge la quasi-totalité des charges ou travaux (à vérifier dans le bail) y compris celles/ceux liées à l’usure rapide associée à un usage peu respectueux, pour lesquelles la problématique est un peu différente : le bail commercial est à renouveler à vie (ou alors il faut dédommager l’exploitant pour la perte de valeur de son fond de commerce, ce qui peut couter plusieurs années de loyer) et on dépend largement de l’exploitant (assez inamovible).


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#8 12/05/2014 16h12 → Investir dans une LMNP résidence étudiant en Censi-Bouvard sur Bordeaux ? (lmnp résidence étudiant censi bouvard bordeaux)

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Consentir l’exploitation à un gestionnaire présentent d’autres problématiques en terme de pérennité des loyers perçus dans le temps.

De nombreux montages défiscalisant avec exploitant ont souvent montré leur limite en terme de capacité locative provoquant une baisse des loyers perçus.

Les résidences étudiantes sous quelle que forme n’ont pas mon adhésion.

Les soirées de beuverie amènent des incendies de local poubelle,  des voitures en dérapage sur les pelouses etc …

Je dispose d’un bien scellier dont la plupart des logements sont loués à des étudiants , les problématiques existent et même avec un gestionnaire le respect des lieux est un point à prendre en compte.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#9 12/05/2014 16h21 → Investir dans une LMNP résidence étudiant en Censi-Bouvard sur Bordeaux ? (lmnp résidence étudiant censi bouvard bordeaux)

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En effet, il s’agit d’un bail commercial consenti avec le gestionnaire.
Le bail décrit clairement que le gestionnaire prend la charge de tout entretien de l’immeuble.

Mis à part le crédit, il n’y a que 350€ d’expert comptable obligatoir à prévoir par an.

Les calculs montrent qu’il y aurait un déficit foncier à reporter tous les ans et courant meme apres l’opération.

Seul de mobilier devra etre remplacé (au bout de 7 à 9 ans) après une usure normale ~4000€.
En cas de dégradation anormale, le gestionnaire se rapproche du locataire pour régler le PB.

Pour compléter :
- nous allons avoir 2800€ d’impôts par an avec 2.5 parts et 14% de TMI.
- nous pouvons épargner environ 200€ par mois.
- l’opération vise à constituer un patrimoine apres la revente du bien au bout de 9 à 10 ans
- nous n’avons aucun patrimoine actuellement.

Nous ne baignons pas du tout dans ce milieu et somme vraiment perdus dans tous ces paramètres.

Seuls vos conseils pourrons nous aider à nous orienter vers la bonne solution.

/ McG

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#10 28/07/2015 14h57 → Investir dans une LMNP résidence étudiant en Censi-Bouvard sur Bordeaux ? (lmnp résidence étudiant censi bouvard bordeaux)

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Cette réponse tardive n’aura que peut d’effet mais pourra peut être servir aux futurs investisseurs.
Il n’est pas conseillé d’acheter du lmnp dans le neuf en vu de le revendre à la 9ème année.
Il s’agit d’un produit d’investissement dit "de garde", destiné à être conservé dans la durée. Si vous revendez dans 9 ans, le seul juge de paix sera celui de l’offre et de la demande dans le micro marché du lmnp ancien. Il est donc aujourd’hui compliqué voir illusoire de vouloir estimer sa valeur de revente dans 9 ans.

Vous évoquez la réduction d’impôts Censi Bouvard de 11% sur le montant d’acquisition HT, son intérêt est aujourd’hui extrêmement faible. Envisagez plutôt le régime des amortissements ou l’acquisition d’un lmnp dans l’ancien qui présentent un intérêt réel comme la non imposition des revenus locatifs par exemple…


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