Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 12/04/2014 18h32 → Investissement immobilier : hésitation entre deux lots... (immeubles)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Voici présentation faites, maintenant les choses sérieuses smile

Je suis à la recherche d’un immeuble dans une ville de 100000 habitants (avec sa banlieue), après quelques visites, deux immeubles pourrait m’intéresser.

Lot 1: (peut être le plus compliqué!) composé de 2 immeuble et bureaux.

1er Immeuble un local commercial (bureaux) au rdc, loué 500euros HC.
Au 1er étage 1 F2 de 49m2 libre avec quelques petit travaux (changement de la douche, une cloison pour couper la pièce principale afin de faire une chambre et la cuisine), au 2ème étage un F2 de 49m2 loué 300euros HC (pas très chère pour l’emplacement et la taille), et au 3ème et dernier étage combles aménageables de 50m2 au sol.

Dans le prolongement du premier immeuble, un  local commercial composé de 3 bureaux de plein pied, pas de fenêtre, couverture bac-acier avec puits de lumière.

Puis vient le 3ème immeuble, la tout est à refaire, 30m2 au sol sur 3 niveau, couvert avec Bac acier pour éviter les infiltrations d’eau.

1ere question: l’agent immobilier m’a informé que pour les bureaux inoccupés, ca va être dure de les relouer, mieux vaut les raser pour faire une cour (entre les deux immeubles) ou faire un logement! Le soucis, comme souligné plus haut, c’est qu’il n’y a pas de fenêtre, que des petits puits de lumière. Est-ce possible de faire un logement dedans?

2ème question : Le bail commercial est signé pour 3 ans reconductible, c’est une caisse de retraite, plutôt positif mais est ce risqué?

Projet plutôt intéressant mais avec pas mal de travaux à un prix de 170000 euros FAI.

Lot 2 : (beaucoup moins compliqué!)

Immeuble composé de 3 F2 et 2 F1, Revenu annuel 18000euros pour un prix de 220000 euros FAI.
Quelques petits travaux de finitions à prévoir mais rien de méchant, et surtout il n’y a qu’un F2 actuellement libre.

Je l’ai mis dans la présentation, je suis tout nouveau dans l’investissement locatif, je pense que le lot 2 est plus fiable mais je me dis que c’est dommage de passer sur le potentiel du lot 1…

Pour vous quel est le projet le plus intéressant?

Merci d’avance.

Mots-clés : immeubles

Hors ligne

 

#2 12/04/2014 22h11 → Investissement immobilier : hésitation entre deux lots... (immeubles)

Membre
Réputation :   127 

Lot 2 smile

Hors ligne

 

#3 12/04/2014 22h17 → Investissement immobilier : hésitation entre deux lots... (immeubles)

Membre
Réputation :   

Lot 2 si prix negocié…

Hors ligne

 

#4 13/04/2014 00h14 → Investissement immobilier : hésitation entre deux lots... (immeubles)

Membre
Réputation :   

Tout d’abord merci pour vos réponses.

Effectivement, je pense que pour un premier achat, le choix du lot 2 parait plus raisonné.

Pour rentrer un peu plus dans les détails, quelques petites choses me chagrine sur cette immeuble, tout d’abord, l’immeuble est plutôt bien placé, mais sur la face avant, le vis a vis est important, la ruelle ne fait que quelques mètres, largeur pour le passage d’un véhicule, et sur la partie arrière aucune fenêtre. Donc pas beaucoup de clarté pour les appartements du bas qui ne voit pas beaucoup le soleil. N’est ce pas un frein pour les futurs locataires?

Ce n’est peut être qu’un détail, mais ce qui choc pour moi, doit, je pense, gêner le locataire lambda.

Deuxième point important, c’est le financement de ce projet, j’ai un capital de 60000euros, au départ j’étais parti pour mettre la totalité dans ce projet mais je pense déjà, peut être un peu présomptueux, à l’achat future d’un second immeuble dans les année, les mois à venir.

Comment procéder pour que les banques me suivent sur ces deux projets?

Dernière modification par Paolo (13/04/2014 08h50)

Hors ligne

 

#5 13/04/2014 07h27 → Investissement immobilier : hésitation entre deux lots... (immeubles)

Membre
Réputation :   317 

Si vous avez un doute alors ne prenez pas.
Vous commencez vos recherches , depuis combien de temps ces biens sont à la vente ?

N’écoutez pas ce que disent les agents immobiliers , avec eux on achète et on refait tous , l’essentiel est de vendre pour eux.

Vous devez viser le 10 % de rentabilité , ce qui n’est pas le cas sur votre lot 2.
Rentabilité = Prix achat / loyer annuel

Les pièces sans fenêtre posent le problème de l’aération et surtout de l’humidité…
Pas beaucoup de clarté , pas de fenêtres dans les pièces du fond , ruelle étroite  , RDC etc …
Laissez tomber c’est un nid de problèmes en perspective.
Vous ne louerez pas ces appartements du bas , si vous les louez 2 ans après les locataires partiront pour cause d’humidité et vous devrez tous refaire.

Pour être bien un logement doit être traversant avec des fenêtres qui permettent une ventilation correcte.
Les nouvelles fenêtres double vitrage accentue ce problème car elles ont été posé sans qu’une ventilation soit mise en place , les constructions neuves sont en double vitrage avec VMC.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#6 14/04/2014 17h10 → Investissement immobilier : hésitation entre deux lots... (immeubles)

Membre
Réputation :   

Merci beaucoup pour votre réponse Philippe.

C’est vrai que le problème de la clarté et de l’humidité peut s’avérer problématique pour les années à venir, d’ailleurs le bien est en vente depuis maintenant quelques mois…

Je vais revenir sur le lot 1, car en le visitant, j’ai eu, à vrai dire, un petit coup de cœur.
Après calculs sur les montants des travaux, je trouve que la rentabilité est tout de même intéressante.

Voila sur quoi je partirais:

Destruction des 3 bureaux qui sont entre les 2 immeubles pour en faire une cour commune.
Le premier immeuble serait alors composé, d’un local commercial loué, 1 appartement de 49m2 libre avec quelques travaux, 1 appartement de 49m2 loué et pour finir les combles de 37m2 habitable à aménager.

Pour les travaux, je partirais sur une base de 20000euros (électricité, placo et plomberie), les fenêtres sur la partie avant du bâtiment sont déjà refaites.

Le rapport locatif serait alors d’environ 1450euros mensuel.

Le prix de départ du bien étant de 175000, si je part sur un pris de 155000 après négo, soyons optimiste, on arriverais à une rentabilité de 9.15.
Sachant qu’il y a un deuxième petit immeuble en plus, je trouve l’affaire intéressante.

Mes résultats sont-ils correct?

Par contre l’agent immobilier m’a téléphoné cet après-midi pour ce bien, ne sachant pas la taxe foncière la semaine dernière, résultat : 3035euros (tout compris)…

Qu’en pensez-vous?

Merci d’avance.

Hors ligne

 

#7 14/04/2014 17h33 → Investissement immobilier : hésitation entre deux lots... (immeubles)

Membre
Réputation :   

Philippe, j’avais une autre petite question à vous poser.

C’est vrai que je ne cherche pas depuis longtemps, mais après de nombreuses recherches sur internet (particuliers et agences immobilières) et dans les journaux locaux, je n’ai trouvé aucun immeuble avec une rentabilité supérieure a 10%, pourtant je recherche dans 2 départements (Calvados et La Manche).

Est-ce plus courant par chez vous ou dans d’autres départements?

Hors ligne

 

#8 14/04/2014 17h38 → Investissement immobilier : hésitation entre deux lots... (immeubles)

Membre
Réputation :   26 

Il y a effectivement pas mal de disparité entre  départements (et même entre plusieurs villes).

Hors ligne

 

#9 14/04/2014 19h18 → Investissement immobilier : hésitation entre deux lots... (immeubles)

Membre
Réputation :   317 

Paolo a écrit :

Philippe, j’avais une autre petite question à vous poser.

C’est vrai que je ne cherche pas depuis longtemps, mais après de nombreuses recherches sur internet (particuliers et agences immobilières) et dans les journaux locaux, je n’ai trouvé aucun immeuble avec une rentabilité supérieure a 10%, pourtant je recherche dans 2 départements (Calvados et La Manche).

Est-ce plus courant par chez vous ou dans d’autres départements?

Continuez à chercher , les biens avec 10 % partent vite.
Mettez des alertes sur paruvendu et seloger.
Consultez régulièrement leboncoin

Faites des visites pour apprendre à décrypter les annonces et vous familiarisez avec les défauts et qualités des biens.

Pour vos problèmes d’humidité , soyez encore plus prudent en Normandie  ou le soleil fait souvent défaut , les fenêtres ne sont pas souvent ouvertes.

A défaut d’immeubles , voyez une petite maison , ça peut être intéressant.

Regardez aussi autour de Rouen

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#10 15/04/2014 13h45 → Investissement immobilier : hésitation entre deux lots... (immeubles)

Membre
Réputation :   

Paolo a écrit :

Philippe, j’avais une autre petite question à vous poser.

C’est vrai que je ne cherche pas depuis longtemps, mais après de nombreuses recherches sur internet (particuliers et agences immobilières) et dans les journaux locaux, je n’ai trouvé aucun immeuble avec une rentabilité supérieure a 10%, pourtant je recherche dans 2 départements (Calvados et La Manche).

Est-ce plus courant par chez vous ou dans d’autres départements?

Bonjour Paolo,

Je rencontre le même problème. Difficile de trouver la perle rare. Surtout pour moi qui suis dans la région parisienne. Et ce même dans le fin fond de l’Essonne c’est compliqué..

Par contre, en s’éloignant un peu, on trouve des choses.

Exemple, cette annonce parue sur le bon coin:
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=19_s

Sur Château-Thierry il y a des immeubles intéressant. Cependant je ne connais pas trop la santé économique de la région.


www.entrepreneurdebutant.fr
Objectif: l'indépendance financière dans les 4 ans grâce à l'immobilier !

Hors ligne

 

#11 15/04/2014 14h18 → Investissement immobilier : hésitation entre deux lots... (immeubles)

Membre
Réputation :   

Bonjour Paolo,

vouloir investir dans un appartement sans fenêtre est une mauvaise idée, d’ailleurs selon la loi un appartement est considéré "décent"(entre autre) si sa pièce principale contient un ouvrant sur l’extérieur. Si ce n’est pas le cas, les futurs locataires (et donc propriétaire) ne pourront bénéficier des aides au logement.

Je connais une personne dans ma région qui n’arrive pas à revendre son appartement locatif pour cette cause malgré un prix bien inférieur au prix du marché et un très bon emplacement.

@+

Hors ligne

 

#12 15/04/2014 21h05 → Investissement immobilier : hésitation entre deux lots... (immeubles)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Beaucoup de réponses aujourd’hui.

Bat, L’immeuble dont je parle a bien des fenêtres dans toutes les pièces principales. Il est vraiment très large, mais pas beaucoup de profondeur (je dirais 4m), par exemple dans la salle/salon des F2 il y a deux fenêtres sur la face avant, le soucis est vraiment le vis à vis.
En tout cas merci de vos précisions, je saurais quoi faire si je tombe sur un de ces biens…

Entrepreneurdebutant, Je pense que dans le futur, je chercherais dans une zone géographique plus étendue, mais pour l’instant, je préfère me limiter à ces deux départements que sont la Manche et le Calvados, mais c’est vrai que l’immeuble est plutôt intéressant et correspond à ce que je recherche.

Philippe, je regarde aussi pour une petite maison mais dans le coin, elle reste encore assez chère, et cela, même avec des travaux.

Je n’ai pas eu de retour par contre sur l’immeuble du lot 1, pour les connaisseurs en bâtiment, mes calculs et les travaux que je prévois sont-ils réalisables ou faut-il abandonner cette piste?

Merci d’avance

Dernière modification par Paolo (15/04/2014 21h21)

Hors ligne

 

#13 16/04/2014 14h50 → Investissement immobilier : hésitation entre deux lots... (immeubles)

Membre
Réputation :   

Bonjour Paolo,

A titre d’exemple cette annonce m’est passée sous le nez :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … htm?ca=4_s

J’avais trouvé le vendeur en direct (un institutionnel) qui en voulait 22500 € mais qui a eu une offre au prix le lendemain de notre prise de contact.
Après quelques travaux (moi même) j’aurais fait 4 ou 5 meublés et  même avec des vacances et impayés je restais dans de la marge à 2 chiffres.
Enfin chacun sa stratégie vous remarquerez que sur le forum nous sommes plusieurs à investir dans les campagnes et à avoir du 2 chiffres. Je pense que la Manche est un département pas cher.

Pour répondre à la question des travaux, cela dépend si vous faites vous mêmes.
Mon avis pour la rénovation pour un 49 m2 : tout refait placo élec plomberie finitions : soi même 10 k€ de matériaux - entreprise 30 k€. Pour le comble 8 k€ - 25 k€.
Attention pour l’aménagement du comble (et du troisième immeuble) au coût des raccordements surtout EDF (imposition colonne montante neuve).

Est ce envisageable de proposer au vendeur de lui acheter uniquement le premier batiment ?

Salutations,

Thomas

Hors ligne

 

#14 16/04/2014 16h28 → Investissement immobilier : hésitation entre deux lots... (immeubles)

Membre
Réputation :   

Tom76 a écrit :

Bonjour Paolo,

A titre d’exemple cette annonce m’est passée sous le nez :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … htm?ca=4_s

J’avais trouvé le vendeur en direct (un institutionnel) qui en voulait 22500 € mais qui a eu une offre au prix le lendemain de notre prise de contact.
Après quelques travaux (moi même) j’aurais fait 4 ou 5 meublés et  même avec des vacances et impayés je restais dans de la marge à 2 chiffres.
Enfin chacun sa stratégie vous remarquerez que sur le forum nous sommes plusieurs à investir dans les campagnes et à avoir du 2 chiffres. Je pense que la Manche est un département pas cher.

Pour répondre à la question des travaux, cela dépend si vous faites vous mêmes.
Mon avis pour la rénovation pour un 49 m2 : tout refait placo élec plomberie finitions : soi même 10 k€ de matériaux - entreprise 30 k€. Pour le comble 8 k€ - 25 k€.
Attention pour l’aménagement du comble (et du troisième immeuble) au coût des raccordements surtout EDF (imposition colonne montante neuve).

Est ce envisageable de proposer au vendeur de lui acheter uniquement le premier batiment ?

Salutations,

Thomas

Bonjour Thom76,

Effectivement, l’annonce avait l’air intéressante.

Par contre je suis franchement étonné d’apprendre que la location meublé fonctionne dans ce type de village.

Je ne connais absolument pas la région, mais en regardant sur google map, le coin a vraiment l’air paumé.


www.entrepreneurdebutant.fr
Objectif: l'indépendance financière dans les 4 ans grâce à l'immobilier !

Hors ligne

 

#15 17/04/2014 19h59 → Investissement immobilier : hésitation entre deux lots... (immeubles)

Membre
Réputation :   

Merci Tom pour votre réponse.

Le troisième immeuble m’intéresse pour son potentiel, ayant fait ma résidence principal en auto construction, les travaux ne me font pas vraiment peur.
Pour le premier, je part plutôt sur 10k de travaux (8k pour les combles et 2k pour la salle de bain et finitions du F2).

Je revois le bien demain après midi, j’espère avoir tous les diagnostiques.

Pourquoi pas faire une offre à 155k FAI…

Dernière modification par Paolo (17/04/2014 22h44)

Hors ligne

 

#16 24/04/2014 00h39 → Investissement immobilier : hésitation entre deux lots... (immeubles)

Membre
Réputation :   

Bonsoir à tous,

Troisième visites faites dans le lot 1, après calculs des travaux à effectuer et toutes les données maintenant connues, on a décidé, avec mon amie, à faire une offre sur ce bien.

On est largement en dessous du prix demandé mais pourquoi pas essayer.

Maintenant j’espère qu’on ne se trompe pas, mais je pense que le résultat, et surtout la rentabilité, peut être vraiment intéressant à l’avenir.

On attends la réponse avec impatience mais, dans tous les cas, nous nous sommes donnés une limite à ne pas dépasser si l’offre venait à être refusée.

En tout cas merci à tous pour les précieux renseignements donnés.

Hors ligne

 

#17 14/05/2014 00h44 → Investissement immobilier : hésitation entre deux lots... (immeubles)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Du nouveau de mon côté, la proposition pour le lot 1 a été acceptée à 149 000 FAI.

Nous sommes dans l’attente, avec mon amie, de tous les diagnostics avant signature du compromis.

J’aurais encore besoin, si possible, de vos précieux conseils avant d’aller plus loin dans l’achat de cet immeuble.

Je compte pour l’instant m’occuper que de la première partie, et mettre les bureaux vides en location sur le net une petite année avant d’y toucher.

Par contre c’est la que les questions se posent:

- Premier soucis, les salles de bains dans les appartements n’ont pas de fenêtres (ils donnent sur la cage d’escalier), comment peut-on régler ce problème sans gros travaux? J’ai vu sur le net que l’installation d’une VMC, dans un immeuble collectif, n’est vraiment pas simple. (Merci à Philippe30 de m’avoir avertit sur ce point)

- Deuxième soucis, l’aménagement des combles, Tom76, vous m’avez parlé du raccordement EDF et de la mise en place d’une colonne montante neuve. Est-il possible de se servir du compteur, qui est pour l’instant destiné aux communs, à cet appartement?
Et de demander, par la suite, l’installation d’un compteur pour les communs, les restrictions y sont beaucoup plus simples.

Et enfin peut être le plus important le prix vous semble t’il raisonnable?

Merci d’avance

Paul

Dernière modification par Paolo (14/05/2014 00h46)

Hors ligne

 

#18 14/05/2014 01h26 → Investissement immobilier : hésitation entre deux lots... (immeubles)

Membre
Réputation :   

Paolo a écrit :

- Deuxième soucis, l’aménagement des combles, Tom76, vous m’avez parlé du raccordement EDF et de la mise en place d’une colonne montante neuve. Est-il possible de se servir du compteur, qui est pour l’instant destiné aux communs, à cet appartement?
Et de demander, par la suite, l’installation d’un compteur pour les communs, les restrictions y sont beaucoup plus simples.

Et enfin peut être le plus important le prix vous semble t’il raisonnable?

Merci d’avance

Paul

L’aménagement des combles reste souvent assez compliqué. Y a plusieurs choses à prévoir comme l’isolation phonique. Au sol, c’est une dalle béton ou un vieux plancher bois.
Il faut que tu penses aussi à l’évacuation des eaux usées, ce qui veut dire pouvoir rattraper la colonne de l’étage du dessous. Là déjà, tu peux avoir des complications.
Il faut penser à amener l’eau.
Concernant, le compteur, impossible d’utiliser celui des communs pour celui là. Comment vas-tu après comptabiliser les communs. Je te conseille de faire de suite une colonne montante neuve pour alimenter chaque local ce qui engendra automatiquement un passage du consuel pour l’ouverture après des compteurs.
Restant à ton service.

Francois80

Hors ligne

 

#19 14/05/2014 06h43 → Investissement immobilier : hésitation entre deux lots... (immeubles)

Membre
Réputation :   317 

Paolo a écrit :

Par contre c’est la que les questions se posent:

- Premier soucis, les salles de bains dans les appartements n’ont pas de fenêtres (ils donnent sur la cage d’escalier), comment peut-on régler ce problème sans gros travaux? J’ai vu sur le net que l’installation d’une VMC, dans un immeuble collectif, n’est vraiment pas simple. (Merci à Philippe30 de m’avoir avertit sur ce point)

- Deuxième soucis, l’aménagement des combles, Tom76, vous m’avez parlé du raccordement EDF et de la mise en place d’une colonne montante neuve. Est-il possible de se servir du compteur, qui est pour l’instant destiné aux communs, à cet appartement?
Et de demander, par la suite, l’installation d’un compteur pour les communs, les restrictions y sont beaucoup plus simples.

Les questions se posent mais elles auraient dû peut être appréhendée auparavant….

La VMC c’est très bien mais il faut une évacuation …..seule l’étude sur place permet de voir ou passer un tuyau de sortie.
A savoir que l’aspiration de la vapeur d’eau dans une salle de bain se transforme vite en eau lorsque le tuyau est trop long , lorsqu’il passe par des endroits froid de fait la vapeur d’eau redevenant liquide à "tendance" à redescendre par le dis tuyau d’évacuation….
Cela implique une sortie de tuyau plutôt horizontale et courte…

En complément des réponses de François80 , je dirais toutefois que l’on peux utiliser le compteur des communs en dépannage durant les travaux mais effectivement la consommation ne pourra pas être imputé aux locataires.

Vu l’ampleur des travaux je ne suis pas certain que des locataires puissent habiter avec une réfection des combles , des colonnes d’eau usées à mettre en place , une refonte électrique.

Pour la colonne d’eau montante , autant prévoir des compteurs individuels par appartement sans divisionnaire , cela permet que chacun gère et paye son eau.

Pour les combles , il faut effectivement monter l’eau , descendre les eaux usées , mettre l’électricité par un électricien sinon vous ne passerez le barrage du consuel.

Ça va chiffrer ces travaux

Merci de nous tenir au courant

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#20 14/05/2014 13h10 → Investissement immobilier : hésitation entre deux lots... (immeubles)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Pour commencer, Francois le plancher est bien en bois, et je suis déjà partis pour faire dans tous les logements un faux plafonds pour justement éviter les désagréments phoniques entre logements.

Je me suis sûrement mal exprimé dans le message d’hier soir, je vais développer un peu plus les petits soucis rencontrés.

Pour ce qui est de l’aménagement des combles, il y a déjà une évacuation sur place, par contre j’ai pas vérifier si c’est l’évent de l’immeuble ou une arrivée ( cela ne pose peut être pas de soucis?), il y a aussi une arrivée d’eau (par contre pas de compteur, celle ci arrive directement de l’appartement du dessous). L’appartement a était habité, mais laissé a l’abandon depuis un bon moment je pense.

En ce qui concerne la demande d’un nouveau compteur électrique, je pensais utiliser le compteur des communs déjà installé pour les combles et faire une demande de compteur pour les communs que je referais à neuf (moins de restrictions apparemment, Un point d’éclairage et une pc par niveau).
Est-ce possible?

Pour ce qui est de la VMC, je pensais que c’était comme pour une maison individuelle, installation plutôt simple avec gaines souples… Mais en cherchant un peu sur le net, ça à l’air nettement plus compliqué, je n’ai pas encore trouvé d’informations sur la possibilité de faire une installation par logement.
 
Philippe, je pense que vous avez raison, pour trouver plutôt simple la construction d’une maison individuelle (étant auto-constructeur de ma RP), la restauration d’un immeuble parait beaucoup plus complexe!

A moi maintenant de tout bien calculer et prévoir les travaux nécessaires pour ne pas partir dans un projet sans queue ni tête…

Hors ligne

 

#21 24/06/2014 22h10 → Investissement immobilier : hésitation entre deux lots... (immeubles)

Membre
Réputation :   

Bonsoir à tous,

Du nouveau depuis la dernière fois, signature définitive la semaine prochaine!

Après deux semaines de recherche pour l’assurance de l’immeuble, aujourd’hui bonne nouvelle, alors que les premiers devis étaient sensiblement identiques, je suis passé à la Macif et à ma grande surprise, leur prix est 2.5 fois moins élevé que les autres!

En fait ils prennent la surface totale de l’immeuble et ne font pas de distinction entre la partie habitation et les bureaux. Incroyable quand même une telle différence de prix.

Maintenant vivement la semaine prochaine, pour enfin commencer les travaux.

Paul

Dernière modification par Paolo (24/06/2014 23h07)

Hors ligne

 

#22 02/03/2015 22h05 → Investissement immobilier : hésitation entre deux lots... (immeubles)

Membre
Réputation :   

Bonsoir a tous,

Du nouveau depuis l’année dernière.

J’ai bientôt fini l’appartement du premier étage.
Après avoir longtemps hésité sur ce que je devais garder ou refaire, j’ai décidé de tout casser et repartir sur du neuf.
L’appartement doit être loué le 1er avril.

Au sujet des bureaux vides, une association se trouvant au bout de la rue, s’est déplacée pour visiter les lieux.
Ils ont décidés, il y a quelques semaines, à prendre les locaux pour début Juin.
Très bonne nouvelle, par contre il a été convenu avec eux de refaire presque à neuf ces bureaux, j’ai d’ailleurs déjà commencé les travaux.

Niveau budget, on arrive à presque 15k euros de travaux (j’ai refais un pan de la couverture du premier immeuble l’été dernier et les matériaux de l’appartement).

Avec le prix d’achat, on arrive a 176k et dans un mois 1250 euros de loyers.

Au 1er Juin on aura 500 euros de plus de revenus, et ainsi avoir une rentabilité plutôt intéressante.

Pendant les travaux, aucune surprise sur l’état du bâtiment, les murs sont sains et les planchers en bon état.

Par contre j’ai rencontré un soucis lorsque j’ai voulu entamer les démarches pour faire les travaux dans les combles.

Avant l’achat, je suis allé voir le service d’urbanisme de la ville, et à ce moment la, m’avait informé qu’il avait bien connaissance de ces combles.

Il y a plus d’un mois je suis allé aux impôts, et à ma grande surprise, aucune trace des combles dans les surfaces déclarées!

Je retourne au service d’urbanisme et la ils me disent qu’ils ont changés de programme et impossible, pour l’instant, de me renseigner, et surtout que si au niveau des impôts, les combles n’apparaissent pas, il faut faire un permis de construire avec signature d’architecte!

Deuxième petit soucis, il n’y a pas longtemps, grâce il me semble à Guilaume33, j’ai pris connaissance du dispositif Borloo ancien, étant intéressé par celui-ci, je me suis renseigné un peu auprès des organismes de ma ville.
Il y a une convention à signer avec l’Anah, le soucis c’est qu’au niveau des impôts ils n’ont pas la surface habitable réelle de l’appartement! 37m2 pour 48m2 quand même, et cette différence est pour tout l’immeuble.

Si je signe cette convention, avec dans la déclaration réelle des surfaces, est ce que je risque un redressement des services des impôts?

Merci d’avance

Dernière modification par Paolo (02/03/2015 22h42)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech