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#1 30/08/2016 16h09 → Comment regrouper deux crédits immobiliers faits dans deux banques différentes ? (crédit, immobilier, investir)

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Bonjour à tous, désolé pour le doublon pour ceux qui auront lu ma page de présentation..

Je m’intéresse en ces temps de taux bas et au fur et à mesures de mes recherches sur le monde immobilier à la meilleure stratégie à adopter concernant mes investissement locatifs.

Je touche un salaire de 2400 euros net par mois et ne paye pas de loyer du fait de mon metier, ce qui m’a poussé à investir assez rapidement dans l’immobilier sur le secteur de JUAN LES PINS 06; j’ai en effet fait l’acquisition de 2 biens:

Le 1er en janvier 2012 (banque CIC) qui se découpe de la façon suivante:
- Valeur du bien: 75000€ FAI
- Frais de notaire: 7000€
- Apport: 20 000€
- Emprunt: 62 000€ sur 8 ans à 3,8%
- Remboursement mensuel: 740€
- Loyer perçu: 463€ (frais d’agence 10% inclus).
- Reste à rembourser au 01/08/2016 = 28 000€

Le 2nd en janvier 2015 (banque BNP) qui se découpe de la façon suivante:
- Valeur du bien: 112000€ FAI
- Frais de notaire: 9000€
- Apport: 9 000€
- Emprunt: 112 000€ sur 15 ans à 2,35%
- Remboursement mensuel: 284€ pendant 4 ans (jusqu’à l’échéance du prêt numero 1) puis 1034€ mensuels sur les 11 années suivantes
- Loyer perçu: 607€ (frais d’agence 10% inclus).
- Reste à rembourser au 01/08/2016 = 110 000€

J’ai donc sur les 14 années à venir avec le lissage du second prêt, un échéance de prêt mensuelle de 1024€, pour des loyers perçus de 1070€.

Je possède également une assurance-vie à la CARAC ouverte il y a de ça 7 ans, avec un versement annuel de 1000€.

Objectif: mon objectif est de regrouper mes 2 crédits en 1 seul en allongeant la durée d’emprunt à 20 ans ou 25 ans dans le but de générer du cash-flow positif et ainsi me permettre de regonfler ma capacité d’emprunt pour investir de nouveau dans l’ancien.

Pour des raisons de facilité de gestion j’espère pouvoir faire cette démarche auprès de la BNP. Néanmoins je suis assez ouvert à tous les conseils et remarques que vous saurez m’apporter, pourquoi ne pas par exemple allez cas crédit foncier pour mes prêts immos et passer sur une banque en ligne pour mes comptes voire un PEA dans le futur.

Merci pour vos conseils

Message édité par l’équipe de modération (30/08/2016 16h10) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : crédit, immobilier, investir


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#2 31/08/2016 11h16 → Comment regrouper deux crédits immobiliers faits dans deux banques différentes ? (crédit, immobilier, investir)

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Bonjour Afloman,

Travaillant en banque, je vous informe que dans aucun cas une banque rachètera vos 2 biens en un seul prêt.
En France, la règle est un crédit pour un bien déterminé donc impossible de regrouper vos 2 crédits.

Pour le rallongement de durée, vous allez rencontrer des grandes difficultés à trouver un établissement bancaire qui acceptera de racheter votre crédit sur une durée plus longue à ce jour.

Vous pouvez étudier la possibilité au niveau du crédit foncier éventuellement.

Cdt

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#3 31/08/2016 11h54 → Comment regrouper deux crédits immobiliers faits dans deux banques différentes ? (crédit, immobilier, investir)

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Bonjour Nordiste,

Est-il est possible de négocier, lors d’un achat de RP, le rachat de prêts immobiliers en cours dans d’autres établissements ? Auquel cas, même si cela restera des prêts distincts avec un cautionnement distinct, peuvent-ils bénéficier du même taux que le prêt principal de la RP ?

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#4 31/08/2016 12h06 → Comment regrouper deux crédits immobiliers faits dans deux banques différentes ? (crédit, immobilier, investir)

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Nordiste a écrit :

Bonjour Afloman,

Travaillant en banque, je vous informe que dans aucun cas une banque rachètera vos 2 biens en un seul prêt.
En France, la règle est un crédit pour un bien déterminé donc impossible de regrouper vos 2 crédits.

Pour le rallongement de durée, vous allez rencontrer des grandes difficultés à trouver un établissement bancaire qui acceptera de racheter votre crédit sur une durée plus longue à ce jour.

Vous pouvez étudier la possibilité au niveau du crédit foncier éventuellement.

Cdt

Merci pour cette réponse.

Pourquoi rencontrerais-je des difficultés pour une durée plus longue? Je me doute que le signal envoyé est "je rallonge mon crédit pour avoir une traite mensuelle plus faible afin de mieux m’en sortir", mais dans une stratégie purement locative pourquoi une banque serait frileuse?


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#5 31/08/2016 13h26 → Comment regrouper deux crédits immobiliers faits dans deux banques différentes ? (crédit, immobilier, investir)

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Nordiste a écrit :

Bonjour Afloman,

Travaillant en banque, je vous informe que dans aucun cas une banque rachètera vos 2 biens en un seul prêt.
En France, la règle est un crédit pour un bien déterminé donc impossible de regrouper vos 2 crédits.

Pour le rallongement de durée, vous allez rencontrer des grandes difficultés à trouver un établissement bancaire qui acceptera de racheter votre crédit sur une durée plus longue à ce jour.

Vous pouvez étudier la possibilité au niveau du crédit foncier éventuellement.

Cdt

A bon ???

Je viens de renégocier mes 2 prêts immobiliers contracter en 2015 et 2016 dans deux banques différentes.

La bnp d’ailleurs m’a racheté mes deux credits et je vais me retrouver avec une banque …

Le rdv était hier… 1.41 sur 20 ans ….

Renégocier vos deux prêt ?


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#6 31/08/2016 13h48 → Comment regrouper deux crédits immobiliers faits dans deux banques différentes ? (crédit, immobilier, investir)

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Nordiste dis juste que 2 prêt de deux banques ne deviennent pas 1 prêt (fusion des deux) dans 1 banque mais bien entendu que 2 prêts dans 2 banques peuvent devenir 2 prêts dans une banque.

Pour l’allongement, du prêt, dans un autre topic, quelqu’un indique qu’il a réussi à le faire en discutant avec son conseiller en lui a faisant comprendre qui’il veut de la marge pour ces investissements locatifs futurs. Encore faut-il un conseiller qui l’entende.

Dernière modification par Kabal (31/08/2016 13h50)

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#7 31/08/2016 14h16 → Comment regrouper deux crédits immobiliers faits dans deux banques différentes ? (crédit, immobilier, investir)

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@KABAL
C’est exactement cela pour les prêts, on peut racheter sans limitation les prêts mais ils seront distincts.
Pour l’allongement, il faudra tomber sur un conseiller n’ayant pas peur du devoir de conseil et pouvant décider lui même sur le dossier ( en fonction des établissements cela diverge ).
Je le fais dans des très rares cas.

@CRICRI
En effet il est tout à fait possible de racheter les prêts mais vous allez avoir 2 prêts distincts si vous avez 2 biens.

@Afloman
Les banques ont des difficultés à le faire pour 2 raisons la première vous l’avez évoqué. La deuxième est que la banque quand elle rachète un prêt doit pouvoir justifier de l’intérêt du client de faire l’opération ( devoir de conseil ) et si vous allongez votre durée en règle générale le cout du prêt augmente.( excepté si vous avez encore un taux à 4.50%)
Maintenant cela reste du cas par cas il faut tenter votre chance auprès de votre conseiller.
Il reste aussi judicieux de regarder pour racheter votre 2eme prêt et non pas le premier ou il reste un Capital restant du ( CRD ) faible ce qui laisse à croire un montant d’intérêts faibles.

@perecastor
C’est tout à fait possible, en règle générale le conseiller applique les mêmes taux pour la RP ou RL.
Le critère déterminant reste la durée dans la majeure partie des banques.
Après c’est dans la négociation comme d’habitude mais cela est tout à fait possible.

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#8 31/08/2016 16h06 → Comment regrouper deux crédits immobiliers faits dans deux banques différentes ? (crédit, immobilier, investir)

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cricri77700 a écrit :

Nordiste a écrit :

Bonjour Afloman,

Travaillant en banque, je vous informe que dans aucun cas une banque rachètera vos 2 biens en un seul prêt.
En France, la règle est un crédit pour un bien déterminé donc impossible de regrouper vos 2 crédits.

Pour le rallongement de durée, vous allez rencontrer des grandes difficultés à trouver un établissement bancaire qui acceptera de racheter votre crédit sur une durée plus longue à ce jour.

Vous pouvez étudier la possibilité au niveau du crédit foncier éventuellement.

Cdt

A bon ???

Je viens de renégocier mes 2 prêts immobiliers contracter en 2015 et 2016 dans deux banques différentes.

La bnp d’ailleurs m’a racheté mes deux credits et je vais me retrouver avec une banque …

Le rdv était hier… 1.41 sur 20 ans ….

Renégocier vos deux prêt ?

Votre témoignage me serait très utile pour initier ma démarche.

Merci à tous pour les réponses. Même un organisme de crédit tel le crédit foncier ne peux pas racheter les deux crédits pour n’en faire qu’un?

Dernière modification par afloman (31/08/2016 16h10)


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#9 01/09/2016 11h14 → Comment regrouper deux crédits immobiliers faits dans deux banques différentes ? (crédit, immobilier, investir)

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Bonjour AFLOMAN,

Non même le crédit foncier ne pourra pas le faire.
Le crédit immobilier en France a obligatoirement un bien affecté ( adresse, lot, code postal ) donc vous allez nécessairement avoir 2 crédits distincts.

Bien à vous

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#10 01/09/2016 12h27 → Comment regrouper deux crédits immobiliers faits dans deux banques différentes ? (crédit, immobilier, investir)

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Bonjour à tous,
Alors pour ma part j’ai signé un seul crédit pour deux biens immobiliers vendus par le même vendeur et rédigé sur le même acte notarié (2 appartements différents dans un même immeuble).
Peut-être qu’étant la même copropriété rend la chose possible ?

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#11 01/09/2016 16h05 → Comment regrouper deux crédits immobiliers faits dans deux banques différentes ? (crédit, immobilier, investir)

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Mon crédit numéro 2 sera assez aisé à faire racheter tout en allongeant la durée.

Selon vous quelle est la meilleure stratégie à adopter pour mon crédit 1, auquel il reste un capital du de 28 000€ sur une durée de 3 ans et demi environ?

- Tenter de le faire racheter sur 25 ans?
- Le laisser courir tel quel?
- Le laisser courir sur les 4 ans restant mais en faisant réviser le taux (3,8%) pour baisser les mensualités?

Merci à vous.

Dernière modification par afloman (01/09/2016 16h09)


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#12 01/09/2016 17h03 → Comment regrouper deux crédits immobiliers faits dans deux banques différentes ? (crédit, immobilier, investir)

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Afloman,

je doute sincèrement que vous trouviez une banque prête à vous racheter votre crédit n°1 sur 25 ans alors qu’il reste seulement 4 ans de remboursement. D’ailleurs, de votre point de vue, je ne vois pas bien l’intérêt de faire cela. Cela va pas mal augmenter le cout final de l’opération. Pour quel bénéfice?

Au pire il vous reste 4 ans à attendre avant d’avoir de nouveau une capacité d’emprunt meilleure avec la fin du prêt.

D’ailleurs, vous évoquez le fait de vouloir améliorer votre capacité d’emprunt. Avez-vous vu avec votre banquier si votre situation actuelle et un nouveau projet posait problème ou est-ce seulement une impression de votre part? De prime abord, je ne vois pas ce qui, dans votre situation actuelle, empêcherait un nouveau projet. L’endettement est plutôt contenu, après, il faudrait envisager de financer le 3ème projet sur une durée longue pour dégager du cash flow immédiat.
Comme vous l’avez constaté par vous même, il vaut mieux financer sur plus long terme quand on veut multiplier les projets.
Une durée de 20 ans parait en général pas trop mal (il faut faire le calcul mais avec la différence de taux, le différentiel entre 20 et 25 ans n’est souvent pas suffisamment intéressant pour justifier les 5 ans de prêt supplémentaires) . Mais là encore, ça se calcule. 

Concernant votre prêt n°1, vous pouvez toujours tenter de le faire renégocier mais faites attention aux frais. Compte tenu du capital restant du, somme toute peu élevé, il faut voir le gain que cela va vous engendrer compte tenu des frais associés. Idem pour un rachat (en restant sur une durée courte): avez-vous des pénalités en cas de remboursement anticipé? Le nouvel établissement va-t-il prendre une garantie? Quel est son coût?   
A la louche, il doit vous rester un peu moins de 4000€ d’intérêts. Quel sera le gain avec une baisse de taux comparé aux frais associés?

Enfin, pour répondre à votre question, personne ne peut vous dire ce qui est le mieux pour vous. Cela dépend de votre situation, de vos projets futurs et des différentes propositions que vous pourrez obtenir. Rien ne vaut une véritable étude comparative chiffrée pour se rendre compte du gain potentiel sur votre crédit en fonction des propositions reçues.


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#13 14/09/2016 14h04 → Comment regrouper deux crédits immobiliers faits dans deux banques différentes ? (crédit, immobilier, investir)

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Merci pour vos conseils, je vous joint ici une réponse par mail quand j’ai exposé ma situation à un courtier d’une agence bien connue..

"Je comprends votre projet mais vous devez savoir que les banques classiques en général, lors d’un rachat de prêt, ne rallongent pas la durée des prêts et se basent sur la durée restante actuellement. Les rares partenaires bancaires classiques qui peuvent le faire rallongent au grand maximum de 2 ans la durée. En revanche, j’ai un collègue qui s’occupe uniquement de restructuration de crédit et de prêts hypothécaires mais au niveau des taux, nous sommes plutôt sur du 2.90% pour 25 ans."

Est-ce vraiment si difficile que cela de faire racheter un prête en allongeant la durée ?

Edit complément de réponse:
"Effectivement le Crédit Foncier, peut au cas par cas proposer un rallongement mais qui représente 150% de la durée restante, soit un rallongement possible pour le prêt de 8 ans à une durée de 12 ans et pour celui de 14 ans à une durée de 20 ans mais pas un rallongement à 25 ans surtout pour des biens locatifs (même pour l’acquisition d’un bien locatif, les banques limitent les durées de prêt à 15 ou 20 ans et vont éventuellement à 25 ans s’il s’agit de votre propre banque). Ce taux de 2,90% correspond à taux d’un prêt hypothécaire et non pas à un prêt classique : si vous souhaitez plus d’information sur ce type de prêt, je peux vous communiquer les coordonnées de mon collègue."

Dernière modification par afloman (14/09/2016 14h32)


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#14 14/09/2016 17h03 → Comment regrouper deux crédits immobiliers faits dans deux banques différentes ? (crédit, immobilier, investir)

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@afloman:

Nous ne racontons pas que des bêtises concernant la faisabilité d’un rachat avec un ajout de durée …

En effet vous avez la possibilité de partir sur une restructuration de crédit mais cela ne jouera pas en votre faveur pour le taux et pour le cout de crédit car en général les frais de dossiers sont élevés.

La restructuration est en général utilisée par les personnes en difficulté donc les taux sont élevés.

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#15 14/09/2016 18h13 → Comment regrouper deux crédits immobiliers faits dans deux banques différentes ? (crédit, immobilier, investir)

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Attention, si vos deux biens sont loués nus (= revenus fonciers)
et imposés au réel (= déduction des charges au réel)
et que vous renégociez vos prêts en en allongeant la durée,
si le coût total du nouveau crédit est plus élevé que ce qui restait à payer avec le prêt précédent, vous n’aurez plus le droit de déduire les intérêts de votre revenu foncier.
Ce qui peut arriver souvent, exemple : emprunt 2,5% sur 13 ans restant à courrir, racheté par un prêt à 2 % sur 25 ans : coût global très probablement supérieur avec le nouveau prêt. Même si le second taux est plus bas, vu qu’il s’applique sur une durée longue, le coût global augmente.

La logique des Impôts est : en cas de rachat de prêt, les intérêts restent déductibles, à condition que la manœuvre abaisse le coût global pour le propriétaire. Baisse du coût global = hausse du revenu = respect du critère "en vue de la conservation du revenu".

C’était bien expliqué dans un long fil sur le présent forum, que vous pouvez rechercher si vous voulez approfondir.

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#16 14/09/2016 20h21 → Comment regrouper deux crédits immobiliers faits dans deux banques différentes ? (crédit, immobilier, investir)

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@ Bernard2K: j’avais bien en tête cet aspect là, cependant vous me confirmez que cela ne s’applique pas pour du LMNP?

@Nordiste: je prétends exactement tout le contraire; c’est pour ça que je m’adresse à vous je sais que vos propos de manière générale s’appuient sur une solide expérience.


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#17 10/10/2016 20h17 → Comment regrouper deux crédits immobiliers faits dans deux banques différentes ? (crédit, immobilier, investir)

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Offres du jour, je vous rappelle mes deux lignes de crédit en cours:

- Crédit 1
Date : 01/2012 ; Taux : 3,8%
Durée : 8 ans
Fin de crédit : 01/2020
Mensualités : 740 €          Loyer perçu : 463 €
Reste à payer : 28 000 €

- Crédit 2
Date : 01/2015 ; Taux : 2,35%
Durée : 15 ans
Fin du crédit : 01/2030
Loyer perçu : 607 €
Reste à payer : 110 000 €

Total de mensualités jusque 01/2030: 1026€
Loyer perçu: 1070€

Propositions du jour:

- Crédit 1: taux de 0,8% pour 6 ans, soit une mensualité de 404 € assurance comprise, pour un loyer perçu de 463 €

- Crédit 2: taux de 1,4% pour 19 ans, soit une mensualité de 582 € assurance comprise, pour un loyer perçu de 604 €

Total de mensualités jusque 11/2022: 986€ puis 582€ jusque 11/2035
Loyer perçu: 1070€

Je sollicite donc vos avis concernant ces offres, mon but étant toujours de d’avoir le montage me permettant de garder la capacité d’investir de manière régulière dans l’immo


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#18 02/11/2016 23h32 → Comment regrouper deux crédits immobiliers faits dans deux banques différentes ? (crédit, immobilier, investir)

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MAJ du 02/11/2016

L’organisme de crédit consulté ne peut finalement pas procéder au rachat et à l’allongement du crédit 2 pour la simple et bonne raison que le capital restant dû (110 000€) et supérieur à 90% de la valeur d’achat de l’appartement hors frais de notaire et d’agence (105 000€).

Ma stratégie globale de rachat de crédits et d’allongement de leur durée respective tombe donc clairement à l’eau.

Il me reste qu’à négocier en direct avec ma/mes banques (choses déjà faite et l’allongement proposé n’était que de deux années supplémentaires par rapport à la durée restante).

Peut être réfléchir à une modulation des mensualités mais bon je sens un peu l’impasse se profiler.


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#19 09/11/2016 12h03 → Comment regrouper deux crédits immobiliers faits dans deux banques différentes ? (crédit, immobilier, investir)

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Confirmation de cette règle du capital restant dû < à la valeur du bien avec la Banque Populaire, qui demande 2 estimations d’agence immobilière plus un passage en commission de prêt à l’issue..

"L’avantage" c’est que j’apprends des choses aux conseillers bancaires..


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